プラウド目黒洗足ガーデンコート

2021年7月1日 (木) 19:56時点における版

物件概要

プラウド目黒洗足ガーデンコート　外観完成予想図

• 所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
• 交通：東急目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階建
• 敷地の権利形態：定期賃借権の準共有（2092年12月までの71年）
• 完成時期：2021年10月下旬 (予定)
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ（委託予定）

価格・コスト・販売時状況

• 地代／月額：11,420円
• 解体準備金／月額：4,080円
• 「定借」でなければなあ
  • 定借ですか。論外ですね。
    • 70年定借だからあり。
      • 駅近なら貸借ありだね。乾式壁も取り壊し費用がかからないから逆に良いかも。
        • 公式サイトに「定借」の解説がわかりやすく載っているなあ。でも、やはりリセールを考えると、流通性に難はないのか不安です。
• 物件ホームページには、「集合住宅では、老朽化などによる「建替え問題」など、将来、住民間で合意形成する際の難しさがあります。定期借地権付きマンションも同様ですが、期間が決まっているので、逆算して物事を決めやすい点が特徴です。」と書いてある。まあ、ものは言いようですね。70年の定借だから、築浅のころはまだしも、残りの借地期間が少なくなったらリセールは不利になる。売れなかったら、賃貸で運用するしかない。土地の固定資産税がかからない代わりに、地代がかかり、解体積立金が別途必要になる。
• 定借でいくらくらいで売り出すのかな？分譲だとしても高いと思う価格を付けてくる気がする。更に地代とか解体準備金とかランニングコストもすごくかかる気がする。
• 坪単価500万円位じゃない？
  • そこまで強欲な値付けでいけますかね？目黒区でも山手通り内側エリアならともかく、郊外寄りはかつてほどの人気はなくなってきているのに。
• 定借とはいえ、ここが400切ったらいいなと思う人はそこそこいると思う。という事は400を切る値付けはしないだろうな；；
  • 分譲で坪480ぐらいだろうが定借だから坪380ぐらいと見た
    • いやいや、プラウドだから、ぶっ飛ぶような坪単価でしょう。
      • プラウドってそんなぶっ飛ぶような値付けばっかじゃないでしょ最近は馬車道がぶっ飛び価格だったが、千駄木の文京ヒルトップはそこまでではなく即日完売。亀戸クロスも相場なりで順調そうだし。東池袋もブリリアタワーの区役所ョンよりやすかったし。ここは定期借地権だし現実的な価格で来ると思うがな。
• 立地や間取りもいい感じなのに、やはり気になるのは借地権のことかもしれません。マイホームを選ぶにあたって永住目的で購入を考える人が多いと思います。戸建ほどではないとしても、子供に残すとかできないのは考えものかもしれません。
• 最寄り駅までマンションから徒歩４分。アクセスが良い物件を探している人にはかなりいい物件だと思います。借地権付きか・・・とは思いますがこの立地ならリセールもできるでしょうし、問題ないかな。

• 借地というだけで、面倒くさそう。いま、城南エリアの中古マンションで、分譲時よりかなり高く売れるケースが増えている。もちろん、大手分譲でも、人気のある物件に限られるが、売り手市場であることは確か。いわゆるリノベーションマンションは、専門業者が高くふっかけているので、反応は鈍いようだ。新築も中古も、駅力、街力で選ぶとなると、ますます高嶺の花か。
  • 私も定期借地は売り買いしにくいから基本的に検討しないけど、これだけ駅近なら解体直前まで賃貸に回せるから価格次第では検討できる。
    • 当然に所有権マンションだと思って期待していただけに、正直言ってガッカリ。所有権は無理でも、せめて普通借地権にならないものでしょうか。地主にとっては、今後70年間自分で使えなくなるわけだから、普通借地権か定期借地権かは大して関係ないような気がするのですが・・・70年後は今の世代の人はほとんどいなくなっているわけで、普通借地権でもいいのでは？
• 土地は唯一無二、住みたいと思う立地なら定借でもありがたい。そこに住まう利用価値が大事。

• 70m2台が中心の間取りから、ここのターゲットは30代の共働き世代からシニアまで幅広く、中庭を作ったりとデザインも興味深く、あと気になるのは中の仕様ですかね。

• 41戸だと、頻繁に管理組合の役員の当番が廻ってくるのかな？

• 目黒区の本流ではない。東急線の本流、東横・田都でもない。そして定借。うーん。。
  • そうなんだよな。目黒線沿線とか城南地区とか考えると武蔵小山なんだよな。寂れたマイナー駅を買う理由が無い。
    • 武蔵小山の優位性は否定しませんけどねー駅前タワマンの影響で相場釣りあがっちゃいましたし、一般サラリーマンが買うことができない価格になってしまったことが残念です…まぁ、この辺は低層住宅街で落ち着いた雰囲気の場所なので、それはそれでいいと思います。結局、資産性も含めて価格見て折り合いつけるしかないのかと。
• 資産価値もそうだけど、1Lから4Lまである間取りラインナップが気になる。小規模マンションなのに単身者から子沢山ファミリーまでが住むって、、がっちゃがちゃでクレームとか管理組合運営とか揉めそうだなと思っちゃう
  • 小さな子供さんの多い新築マンションは、生活音などマナーの点で問題が多い。管理組合の役員を経験して、つくづく思います。間取りがバラけたマンションはなおさら慎重が肝要では。

• エリアもデザインも好みなので申し込み入れてみようと思います。
  • 価格はどうでした？
    • 営業さんに聞いた感じですと、一番広いお部屋でも1億円しないぐらいじゃないかとのことでした。
      • それマジですか？坪単価360万円からってことですよね？同じ沿線の武蔵小山がジャンピングキャッチ確定したになりますよ。
        • 3LDKの一番広い部屋が1億切る、ならそのくらいかなとも思いますが、全体で一番広い部屋が1億切るのだと、定借だということを加味しても割安な気がします。近々モデルルーム訪問予定なので、その時に価格も聞けたら聞いてみようと思います。
          • 70平米くらいの部屋は坪400余裕で超えてたけど、広い部屋で単価落としてる？ほんとか？
• 高くても戸数少ないですし、新築マンション販売数が少ないからすぐ売れちゃいそうですね。
  • 400だと瞬間蒸発だと言う人いましたが結果なかなかいい読みだったんじゃないですか。さて実際どうなりますかね
    • 坪400万だと竣工まで売れ残る笑笑
      • この戸数で売れ残ったら悲劇ですね
• 未公開の間取りが気になります。事前案内会では全プラン確認出来るのでしょうか？案内会に行きたい！
  • エントリーすればいくつかの未公開プランが見られますよ。
    • エントリー済みですが、他の未公開プランも気になってしまって…。そういえば、いつのまにかPrタイプの間取りが削除されていますね。
• 地代って下がる事はないでしょうけど、上がる事はあるんですかね？
  • 地代については借地借家法11条に規定があり、地価や周辺相場の動向等に左右されるので、上下とも可能性があるのではないかと。もっとも、地主との契約の内容にもよる部分もありますが。
• 本日事前案内会に行きました。広い部屋は1.2億前後の価格で出ていましたよ。南側61平米タイプでも1階から、7500、7700、8200という価格帯です。モデルルームは軒並み盛況で活気がありましたが、手袋着用など感染対策万全でした。
• 3LDKの価格はどんな感じでしたか？
  • 70平米南側で8400～9300万くらいですね。
• 現時点で管理費は未定でもう少し先に示される予定と営業から聞きましたが、管理費について具体的な数字など何か情報をお持ちなのですか？
  • 70平米で、地代＋解体積立金＋管理費＋修繕積立費で、だいたい5万/月と聞きました。
    • 地代7000円、解体積立13000円、管理費＋修繕が3万程度との事です。
      • 地代と解体準備金って逆じゃないですか？13,000×840ヶ月＝10,920,000円になるので高すぎるかと。41戸で447億円になります。大体1世帯300万が相場かと。
• 申し込み者は多そうですか。
  • なるべくバランスよくしたいと言われてましたが、抽選部屋は出るような感じでした。過去2回も抽選で外れており、くじ運は悪いです…
    • 見学してきましたが、ほとんどの部屋が抽せんになりそうとのことです。
      • 抽選ですか、びっくりです。この辺り、なかなかマンションがないので比較ができないですが、定借で高いですよね。
        • 抽選になるというのは必ずしも悪い話ではなく、それだけ注目されている証拠であって、今後のリセールも期待できます。７０年の定借だから、ある程度残して売れば売り抜ける印象です。
          • やはり人気でしたね。四倍住戸があるとは思いませんでした
            • 4倍！そんな倍率高い住戸があったんですね。
              • 人気物件なんだからある程度高倍率になるのはしょうがないのでは？全ての住戸が同じ条件ってわけでもないから、倍率の偏りが生じるのも不可避でしょ？
                • 今回って多少倍率のバラツキがあったものの、第一次で完売でしょ？結果二次用に残してた住戸分も公開してさ。デベとしては大成功じゃん。
• 定借で販売価格を軽めなっているので多くの皆さんが買い求めたのでしょうね。一方、毎月のかなり重たいコストは、将来的に不安を感じますが。。。
• 残ったのは1戸というのが現実ですね
  • しかも残ったのは1階2LDKの安い部屋。定期借地権で安いから売れたわけではなさそう。お金あるところにはあるんですね
• 確かに供給少ないエリアだから希少性はあるけど、あんまり良いところが見つからない…定借、ローカル駅、設備微妙、3階まで抜けない、近商とのミックス、接道イマイチ、前面道路歩道ナシ、価格高。。。駅徒歩4分にしては静かな環境、ということくらいでしょうか。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,497.73m2
• 久々に城南らしいエリアでの物件なので興味はもっていますが、、、間取りをみて、乾式壁が使われているのにガクッ。タワマンならまだしも・・・低層でなぜ？
• 内廊下ではないのですかね。
• 外観はCGから、目黒本町に似てる気がした。設計事務所のデザインによるのだろうけどやはり何パターンかベースがあるのか
  • 第一印象で八雲桜樹と似てると思いました。アーキサイトメビウスのデザイン。
• 1Fにワークラウンジが出来るんですね
  • ワークラウンジ、いいですね。何人くらいが仕事できるんでしょう？家族のテレワークが増えて、自宅で仕事をしてもらう機会が増えています。でも、子供がいるのでおでかけしたりして家をあけるなど気をくばっているのも事実です。ワークラウンジがあるなら、ちょっとした作業はそちらでやってもらえるからいいなと思います。

共用施設

• 駐車場：10台（機械式駐車場9台、身障者優先平置1台）
  • 月額使用料：29,500円 ～ 35,000円
• 駐輪場：60台【2段式：38台、平置式：22台（平置式9台、平置式（大型）10台、平置式（小型）3台）】
  • 月額使用料：200円 ～ 600円
    • 電動アシスト自転車利用者の方でこの物件を購入する方は、もし抽せんが外れて電動アシスト自転車が駐輪可能な駐輪場所が確保できなかった場合、どうしますか？
      • このエリアって電動自転車あったら広域を楽に移動できて、週末もいろいろ楽しめそうだけど、無くても日常生活に困るって程じゃないだろうから、置き場確保できない時は開き直って処分しちゃったらたらいいんじゃないかな？　それとも、仕事でどうしても電動自転車必要とかですか？
• ミニバイク置き場：10台
  • 月額使用料：2,000円

設備・仕様

• 仕様についての個人的見解は控えますが、ディスポーザー無し、室内玄関と廊下の床は大理石調タイル、廊下壁は標準仕様クロス（モデルルーム内は片側突板パネル）1階、2階サッシ高2550㎜、3階サッシ高2650㎜、床快fullとキーレスエントリーは無かったですね。
• 天カセは無かったですか？
  • 最近、億ションスタートの物件でもない限り、天カセ付けてる方がめずらしいですよ。あまり実用的ではないですし、一般ファミリー層にはニーズないのかと。
    • 要するに天カセは無いんですね。定借で天カセすら無いほど仕様が悪いとなれば検討するに値しないです。
      • 天カセが無いことより、ディスポーザーが無いのがキツい。
        • ですよね。地代と解体準備金があるからイニシャルを抑えたかったんですかね？中庭よりせめてディスポーザー欲しかった
• 食洗機ぐらいは付いてました？廊下壁が板張りでも無いと…近郊レベルではもう標準仕様ですよね。廊下がクロス張りなんで駅遠格安郊外ファミリー物件ですよ…
  • 廊下壁の板貼り、リビングのタイルも正直いらない！付けたければオプションで付ければ良し。ディスポーザーは利便性に大きく関わるから人によっては必須ですが、キッチン天板がやれシーザーストーンだの天然石だの、そんなのは見た目ばかり気にする自己満の世界。
• 口コミを見ていると仕様が低いようですね。やっぱり解体前提にコストを抑えているということでしょうか？中庭や駅近など良さそうと思っていましたが考え直します。
  • 住戸内部設備はは７０年持たないので、グレードの高い良いものを採用しても無駄にはなりません。値段を抑え、利益を確保する為だけでしょうね。。。

間取り

• 間取り：1LDK ～4LDK
• 専有面積：46.37m2 ～ 92.16m2

バルコニー：4.78m2 ～ 18.59m2

買い物・食事

• ショッピング

1. まいばすけっと洗足店　　約60m／徒歩1分
2. トモズ洗足店　　約150m／徒歩2分
3. ボンディ 洗足店　　約230m／徒歩3分
4. セブン‐イレブン目黒洗足駅前店　　約250m／徒歩4分
5. ローソン目黒洗足駅前店　　約290m／徒歩4分
6. 洗足商店街　　約290m／徒歩4分
7. 稲毛屋　　約290m／徒歩4分
8. プリモ芸術工房　　約290m／徒歩4分
9. 東急ストア 洗足店　　約310m／徒歩4分
10. すぎやま　　約320m／徒歩4分
11. 喫茶はちや　　約320m／徒歩4分
12. ワルン・ロティ　　約320m／徒歩4分
13. フローリスト花政　　約320m／徒歩4分
14. ピッツェリア ダ グランツァ洗足本店　　約390m／徒歩5分
15. クックチャム洗足店　　約450m／徒歩6分
16. 業務スーパー 西小山店　　約640m／徒歩8分
17. サミットストア西小山店　　約760m／徒歩10分
18. イオンスタイル碑文谷　　約1,590m／徒歩20分

育児・教育

• 教育施設

1. 保育ルームfelice(フェリーチェ)目黒洗足園　　約200m／徒歩3分
2. ここわ保育園　　約440m／徒歩6分
3. ポピンズナーサリースクール洗足　　約450m／徒歩6分
4. ひまわり幼稚園　　約540m／徒歩7分
5. 若竹幼稚園　　約580m／徒歩8分
6. グローバルキッズ大岡山園　　約630m／徒歩8分
7. 原町小学校　　約580m／徒歩8分
8. 第九中学校　　約250m／徒歩4分

• ここの学区は評判良くないですよ
  • ここ原町小ではないんですか？評判悪いのですか？
    • 原町小は別に評判悪くないと思います。特別いいというわけでもないでしょうけれど。
      • 区営アパートの住民がいっぱい通う学校ですよ。この辺りでは大岡山小か碑小ですね。
        • 目黒区で評判の良い小学校は大岡山、東根、東山。原町は別に悪くないけど特別良いというわけでもない。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・近隣商業地域
• グーグルマップで見ると、古い集合住宅があったような。まあまあの広さ。ただ、マンションの前にバス停があるのが少しひっかかる
• ここは角田家の森だよ
  • 角田家がよく土地を手放しましたね。碑文谷でも中根でも土地を手放さないのに。
    • 手放さないために定借なのでしょう。あそこの家は目黒区内のそこら中に土地持ってますよね。しかも駐車場にしてるところもあれば、空き地でここみたく雑木林のようになってるところもあったり。駐車場はヒーローズという資産管理会社名義になってるところが多い。
• 洗足って地味。自由が丘徒歩圏内の方が、街歩きが楽しい。
  • 派手さを求める土地じゃないでしょ。街歩き食べ歩きウィンドウショッピング最高とかいうお年頃の方が住む土地ではない。
    • 必要最低限で何もないのがいいんだけど…。静かに暮らせて都心も近いし二子や自由が丘も近いし、申し訳ないけど休みの日に人が押し寄せて来るような所に住みたくないな。そういう場所は住む所じゃなく行く所だと思うけどね。
      • 自由が丘も目黒駅もすぐ近くだし、用事があるなら行けば良いだけ。ここは静かに暮らす場所だと思います。
        • ここに住もうかと思う人は、自由が丘の街歩きをしようとか思わないと思う。
• 現地の前面道路、バスが通る割に道幅が狭く、歩道やガードレールもなくて、子供がいると交通事故の危険性など心配になるのですが、普段の交通量はどのくらいなのでしょうか。ご存知の方いらっしゃったら教えてください。
• バス通り沿いはNGだなあー。駅までの道も白線だけだから車怖いし。ざんねん…
• アプローチが長く取られているので、住戸への騒音影響とかはほぼ気にならないでしょうが、前面通りは歩道ない割に車通り結構あって危ないです。1時間くらいウォッチしていましたが、結構飛ばす車もいるし、子供が通学する時とかかなり不安要素ではある。
• 隣の古いビル（アパート？）の解体、再開発が決まったようです。ここに悪影響の出るものにならないよう願うのみですね。

周辺施設

• 病院

1. 洗足メンタルクリニック　　約60m／徒歩1分
2. 大西歯科医院　　約80m／徒歩1分
3. 洗足整形・形成外科　　約150m／徒歩2分
4. 木野クリニック　　約190m／徒歩3分
5. 洗足駅前クリニック　　約320m／徒歩4分
6. 昭和大学歯科病院　　約450m／徒歩6分
7. 碑文谷病院　　約870m／徒歩11分
8. 東急病院　　約870m／徒歩11分
9. 昭和大学病院　　約1,120m／徒歩14分

• 金融機関

1. 三井住友銀行 洗足支店　　約240m／徒歩3分
2. 三菱UFJ銀行ATMコーナー洗足駅前　　約290m／徒歩4分
3. みずほ銀行洗足東急ストア出張所(ATM)　　約310m／徒歩4分
4. 目黒信用金庫 洗足支店　　約410m／徒歩6分
5. 目黒原町郵便局　　約490m／徒歩7分
6. 芝信用金庫 西小山支店　　約640m／徒歩8分

• 公共・レジャー施設

1. 洗足ひだまり公園　　約260m／徒歩4分
2. 西小山緑道　　約280m／徒歩4分
3. 洗足北街かど公園　　約390m／徒歩5分
4. 原町児童遊園　　約520m／徒歩7分
5. 洗足二丁目児童遊園　　約650m／徒歩9分
6. 南一丁目緑地公園　　約650m／徒歩9分
7. 富士見台公園　　約650m／徒歩9分
8. 西小山公園　　約770m／徒歩10分
9. 北千束北児童公園　　約870m／徒歩11分
10. 洗足池公園　　約1100m／徒歩14分
11. 関興洗足ゴルフガーデン　　約120m／徒歩2分
12. ジョイフィット 洗足アネックス　　約150m／徒歩2分
13. 宮野古民家自然園　　約160m／徒歩2分
14. 洗足図書館　　約280m／徒歩4分
15. セラフィット洗足　　約320m／徒歩4分
16. 大岡山Yoga & Art Studio　　約760m／徒歩10分
17. 南部地区プール　　約910m／徒歩12分
18. 目黒区立中央体育館　　約1,010m／徒歩13分
19. 東京工業大学博物館　　約1,250m／徒歩16分
20. 原町交番　　約460m／徒歩6分
21. 大岡山消防出張所　　約1,560m／徒歩20分
22. 碑文谷警察署　　約1,840m／徒歩23分

その他

掲示板

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