ルフォン中野上鷺宮

2010年1月23日 (土) 10:58時点における版

テルフォン中野上鷺宮外観

物件概要

• 所在地：東京都中野区上鷺宮5丁目712-1他（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線「富士見台」駅より徒歩6分(壱番館)、徒歩8分(弐番館)　
2. 西武新宿線「下井草」駅より徒歩17分(壱番館)、徒歩16分(弐番館)

• 総戸数：128戸(壱番館83戸、弐番館45戸)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上8階建(壱番館)、地上3階建(弐番館)
• 敷地の権利形態：分譲マンション
• 完成時期：2007年12月中旬
• 売主：株式会社サンケイビル

価格・コスト・販売時状況

• 販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社
• 販売時期：平成19年4月15日(日)〜平成19年4月21日(土)
• 価格
  • 坪２５０超
  • ６０００万円級の部屋がメインなのに、広告上は３５９０万円〜
  • 南向きだと坪２３０〜２８０ぐらい。４階以上の南向きだと坪２５０超え。
  • 70平米前半でも5000万円〜
  • １Fは5000万円前後（私は真東側なので5000切っています）、南中層（75平米前後）で5600万〜6000万、南高層で6000万円〜位ですかね。50平米〜60平米代の部屋であれば4000万円代だったと思います。あと、2番館は総じて1割程高くなってますかね。
  • 壱番館の4階で79平米弱,約6100万。壱番館の7/8階のメゾネットで85平米,約6800万。弐番館では2階ですが85平米弱で約7100万ですね。
  • 5790万円が4650万円になっていました。
• この建設地を丸ごと数社のマンションディベロッパーに持ち込んだが、いずれも引き受けなかったので、やむなく販売せざるをえなくなったとのこと。
• 11月の内覧会で付いていた傷などはだいたい直っていましたが、フローリングの傷はまだ他に至る所に残っています。11月の内覧会では気づきませんでしたが廊下は地鳴りもしました。シンクの傷など皆さんはありませんでしたか。細かい傷と小さなへこみがあって気になっています。洗面台も3本あった傷をなくそうと削ってつやがなくなっています。

交通

• 上鷺宮５丁目あたりは道が狭いし、わかりにくいですね。土地勘のない人が車で迷い込むと大変だと思います。逆に道が不便だから車通りが少なくてよいと考えれば利点とも言えます。
• 池袋線は、建て替えられた駅は多いですし、線路自体も高架になったり、一部複々線になったりと。高架と複々線は、石神井公園まで伸びるそうですよ。
• 西武線も鈍行なら思ったより空いているし、駅からも程よい距離。

構造・建物

• 設計・施工 株式会社大林組東京本社
• 用途地域 第1種低層住居専用地域、第1種住居地域、土地区画整理事業を施工すべき区域(上鷺宮)
• ＮＨＫ社宅跡地
• 外観に吹き付け部分が多い。
• ルフォン建築前には、樹齢３０年以上のケヤキやどんぐりの木々があったところです。建築主が現在のような形にするために切り倒して、歩道なんどに使うウッドチップにしたそうです。

共用施設

• 駐車場 敷地内73台収容(壱番館31台・弐番館42台。)
  • 敷地内に計画道路があり、もし、道路が実現されると駐車場が全て無くなってしまう。
  • 万が一、道路ができたとして、立ち退き料金で別に駐車場用意できます。との説明でしたが。
• 駐輪場 194台収容(壱番館126台収容・弐番館68台収容。)
• バイク置場 弐番館7台収容(使用料未定)
• 管理形態 委託（日勤）
• 管理会社 株式会社サンケイビルメンテ
  • 管理会社であるサンケイビルメンテについては、もう少しちゃんとして欲しいなあと思う点があります。
  • 管理会社はサンケイビルメンテですが、実際の管理業務は長谷工コミュニティへ一括外注とのことでした。
• １階のエントランス側エレベータの脇の扉が重い。
• 庭の芝やケヤキがいい緑になってきましたね。
• マンション内は非常に静かで他の部屋の音もほとんど聞こえません。

設備・仕様

• 窓枠に付いている落下防止のバーがやけに野暮ったくて気になった。
• 仕様と見た目はいいですね。
  • 建具とかの選定も、サンケイビルテクノがやるんだったら、いいものになると思う。
  • すごく親切で、色々な相談に乗ってくれましたし、インテリアのセンスもとてもいいです！！
• 一階住戸以外は防犯センサーが完備されていなかったり、ペアガラスでなかったり、洗面台やガスコンロも安っぽいものを使っていたりする。
• 設備は非常に充実。
• 浴槽の角なんですが、防水のシール（ゴム？）が、壁際２箇所の内、一箇所は何も貼って（埋めて）ありません。
• お風呂とトイレは気持ちがよく大満足です。
• 一部の部屋で携帯電話がつながらないのが気になります。寝室もそうなので、結構困ってます。携帯なのに、窓際に座って話してます。
  • DocomoはOKですが、PHSとワンセグは、窓際じゃないとダメみたいです。
• 現在管理費にネット回線の使用料金が含まれている。

間取り

• 1LDK〜3LDK
• 専有面積 48.06m2〜96.84m2
• バルコニーが狭い。
• 立地が良い割に間取りが悪い。計画道路のせいだと思うのですが、とにかく無理やり部屋数増やそうとしてる感じでほとんどの部屋が間口6ｍくらいで細長。おまけに部屋部分の㎡数を上げようとしてバルコニーは通常の半分くらい。床厚・壁厚も今時の標準からするとちょっと薄目だし、2番館は壁式工法だからリフォーム時に間取り変更できないんですよね。
• モデルルームは天井の貼りがほとんどなかったのですが、私が購入しようと思った部屋が2100mmの貼りがリビングダイニングをほぼ占めていて、しかも、バルコニーが半分しかないので、実際のリビングダイニングの使える範囲が畳数ほど使えないような気がして・・・。そもそもなんでこんな変形したリビングダイニングになってしまったのでしょうか。
• N55-AタイプとBタイプの間の壁は間取りを見ると斜線（斜めの縞？）が入っていて、他の戸境壁より少し薄い気がするのですが、何が違うのでしょうか。Aタイプの洋室とBタイプのキッチンの間の壁もその壁ですが、防音等は問題ないのでしょうか。
  • 乾式耐火壁です。遮音については、コンクリート壁が劇的に遮音に有利と思うのは素人の感覚の問題です。高層ビルなんかみんな乾式ですよ。」とのコメントがあります。
• 壱番館は室内に梁が多く、使い勝手が悪く思えます。天井低め。
• 中庭もすごく良くできていた。
• 弐番館は静かで良さそうですが、ベランダが半分だからか、日が当たっている部屋が少ないですよ。現に東側の部屋は全くと言っていいほど日が当たっていなかったので、日当たり重視の方は要注意です。北側と同じようなものです。隣との境もしっかりある分日陰になっています。また、壁の厚さは200mmあると隣の家の音も聞こえないといいますが、ルフォンは弐番館は200mmですが、壱番館は180mmです。
• 収納が少なめ。

買い物・食事

• 富士見台駅の近くに王将あり。
• スーパー等ですが、安いお店は発見できておらず、中村橋や練馬の西友にまで足を運んでいます。
  • 駅降りた、鮮場21ばかりです。いまいちですよね。主婦の店アルス（スーパー）ってのがありますよ。
  • 鮮場21、不満はあるけど規模の割りに健闘してると思います。遅くまでやってるし、平凡すぎない品揃えも悪くないです。
  • 主婦の店アルスはもっと素朴で雑然とした感じ。野菜などはちょっと安いかもしれません。
  • 千川通りをずっと行って環８を越えた先のヨークマートは売り場が広くて買いやすいです。
  • 日用品や衣料品も見たいときは光が丘のダイエー＆LIVIN(西友)が便利です。
  • お勧めのスーパーはエミオ中村橋（ガーデン自由が丘）です。ちょっと高めですが何でもそろう感じです。
  • 高級スーパー　練馬高野台：大丸ピーコック　石神井公園：クイーンズ伊勢丹　中村橋：ガーデン
  • 激安スーパー　鷺宮：ＯＫ　大泉学園：スーパーバリュー
  • 酒ディスカウント+食材　目白通り沿いの谷原：パワーラークス　笹目通りの光が丘：ヤマヤ
  • 鮮魚：スーパーバリュー、谷原のフレッツ、ＩＭＡの地下
  • 買い物はスーパーばかりでなく、平日買い物に行けるなら商店街利用するのも手ですよ。野菜系なら特に駅周辺の八百屋が意外にスーパーより安く、しかも物も良かったりします。日替わりで特売とかもやってます。あと、毎月第二日曜の富士見台駅周辺でやっている朝市もいいですよ。特に野菜系は安く買うことができます。鮮魚系でもマグロの解体をして安く売ってますよ。周辺住民はかなり集まっているので、いってみて損はないと思います。但し、朝７時からですけどね(~~;)
• 駅周辺の商店街は規模は小さいものの日常生活には十分対応できます。車や自転車でちょっと足を伸ばせば大きいスーパー、高級スーパー、激安店もあちこちあります。

育児・教育

周辺環境・治安

• 計画道路あり。
  • このあたりは、中野区、杉並区、練馬区の接点付近ですが、地図(例えばgoogle map)でみれは一目で、隣接の杉並区井草あたり道は整備されている。中野区も、さすがにこのままじゃいけないと思ったらしく、上鷺宮あたりの道の整備に向けて動きがあるようで、地域住民からは抜け道になるから反対という意見もあるみたい。
  • 少なくとも平成２７年度までは事業は実施されません。
  • 私は住んでいるところが杉並区なんでこの計画道路こと聞いたら実現が難しいから40年以上経ってしまった。地価が上昇しているから買収計画も難しいと言ってました。東京都に電話で確認しましたが第三次事業計画以降については何も決まっていませんの一言でした。
• 西武池袋線は駅もきれいになった。賑わいと静かな環境がいいバランスで共存してる印象を受けました。
• 道路沿いのポプラ並木がすごく茂っててビックリします。
• 環境的には静かでゆったりと過ごせる。
• この辺りは公園も多く、本当に東京か？と思うほど静かな一帯ですよね。
  • 千川通り向かいの公園の桜が満開ですね。
• 上鷺宮自体高級住宅地。
  • 千川通りも(時間帯にもよりますが)それほど交通量は多くありません。

周辺施設

• 内科や歯科の医院もたくさんあって不自由しませんし、すぐ隣の練馬高野台駅前に順天堂病院があるので大きな病気のときも非常に助かります。

その他

• 一番よかった点は、サンケイビルが信用できる会社だからです。
• 大きな問題やクレームも特に発生していないと思います。30代の子育て中の方と50代以上の買い替えの方主にその２つの世代が多いようです。

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