グランリビオ芝大門

2021年1月30日 (土) 21:06時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区芝大門1丁目11番8
• 交通：

1. 都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分
2. 都営三田線「御成門」駅徒歩4分
3. JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩6分

• 総戸数：113戸（非分譲住戸77戸、分譲住戸36戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上17階 地下1階建
• 敷地の権利形態：敷地（537-5,537-13,537-14）：普通借地権による準共有、敷地（601-1,601-14）：専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2021年3月下旬予定
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社淺沼組
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 個別相談の案内がきました。営業マンによると価格を抑えたと言う話ですが、何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？白金プロジェクトを検討していましたが、価格によってはこちらも候補に入るかなと思っています。
• HPが公開になってましたね。借地権だったので残念です。
  • 非分譲の多さに普通借地と言うことは、非分譲の地権者は一人？管理組合の運営も難しくなりそうですね
    • 借地権残念すぎます。変えられないのですかね。
      • 同じく私も本当に残念です。場所的にはかなりいいなと思っていたので。
        • 普通借地なら全然いいのでは？
          • そう思います。普通借地なら定期借地と異なり、借地期限が実質ないわけですし、権利的に所有権と大して差があるわけでありません。普借と定借は全然違うので、両者を混同して、ひとくくりに「借地権」と議論しても意味はないですね。
• 普借は地代がかかりますが、その代わり固定資産税がかからず、トータルの費用的には所有権とたいして変わらないか安くなることが多いよ。
• 非分譲が相当多いのはネックですかね。
• 元々は賃貸マンション？非分譲はデベ持ちの賃貸用になるのかな
  • 高級賃貸をベースに、上層階を分譲にした印象です。高さが全然違うけど、近くにあるアクティ汐留に似てる感じがしますね。アクティは50階以上のタワマンですが、40階くらいまでが高級賃貸で、それ以上の階が分譲です。
• ここらの賃貸家賃相場は5000円／平米。借地権という有限資産である以上、価格面では上限が見えるな。利回り5%くらいの値段で出してくるのかな。
• 上階から見える眺望は最高でしょうね。来月からいよいよ販売開始なんだなと思っていたら総戸数113戸のうち、非分譲住戸78戸。7割近くは関係者が住むということでしょうか。住んでからが大変そう。。。
• 問題は価格。賃貸に出してもトントンなんてアホな値段で出されては意味がない。
• 賃貸に出した場合、1LDKって需要あるんですか。
  • この辺りならあるでしょう。ただ、23万も出せば芝浦アイランドはもとより、GFT、スカイハウスなどのタワマンが借りれる周辺相場です。いくらで設定できるか、間取りの面白さがアピールポイントかと。
    • いや、場所でしょう。メジャー路線にこのアクセスの便利さは希少です。芝浦アイランドは比較対象でない。
      • 築10年程度、内廊下、設備一通り揃った部屋で、六本木40平米1ＬＤＫが24万円の平米単価6000円ぐらい、南麻布古川橋付近45平米1ＬＤＫが23万円の平米単価5000円ぐらいでありますね。
        • 大門となると40平米で家賃20万ほどですかね。
• 地代がどれくらいなものか気になります。
• 普通借地だけど、延長の判断は組合の議決ですよね。その組合も78/113が非分譲だとリスクはありますね。
  • 万が一普通借地の延長ができなかった場合は、費用など貰えるんでしたっけ。
    • 普通借地だと、期限が来たからといって返還をしなくて良いです。
• 普通借地は、特に借りた側の方が権利が強いということなのですね。土地そのものは自分たちの資産とはなり得なくても、建物はしっかりと維持管理していけば資産としてきちんと価値があるということでしょう。定借だと、建物を壊して返却なので、大規模修繕頑張らなくなってしまうときも来るんじゃないか…という心配もありますがここの場合は大丈夫そうです。
• 地権者が過半数の住戸持ってたりしたら意味ないよね
  • 戸数からすると分譲は1/3ですが、議決権は分譲に傾斜配分してるので、分譲で半数を超えるようになってるそうです。
• 普通借地なら、500くらい？
  • 400万くらいでしょ。借地ですから。
    • 一般論としても400万はありえんだろ。この辺の今の相場を勉強したほうがいい。
      • 550くらいかな。
• オシャレなマンションですね。ここだと夜景綺麗でしょうね。立地的に値段が高いのは想定していますが。キュービックタイプだと日当たりいいんじゃないでしょうか。
• 借地と地権者大量・・・せめてどちらかだけならましなんだけど。借地に加え7割地権者なのは残念だね
  • 借地の点は普借だから解決。地権者大量の点はデベが賃貸に出すので地権者は住まないそうです。また、理事会は分譲者が半数取るそうです。
• 非分譲分の持ち主は地主ではなく、日鉄興和不動産です。なんでも、管理組合の投票権は1部屋に1票ではなく、分譲分が過半数以上を取れるようになってるらしいよ。
• 芝は港区の中でも下のほうだけど、マンションは少ないかも。でも白金高輪が値段下げたからここは５００だと高い気がする。。東京タワー見えない部屋もあるなら 安いのかね
• 毎月借地料払わせられるのに坪500万はないでしょ！？
  • 上のコメント、見てごらん。固定資産税かかんないって。
• 東京タワービューの眺望の良い部屋が坪650以上となり盛られてますが、それ以外の部屋は坪400台の設定の部屋もあります。今のこのあたりの相場は坪550～600くらいで、神谷町～虎ノ門だと700以上です。かなりうまく価格を配置してる感があります。借地権なりの価格になってる印象。実需には向いてるんじゃないでしょうか。
• 借地はチャイナも敬遠しそうだしなぁ
  • だから投資目的が少なくなっていいんじゃないですか？　パークコート浜離宮とか投資目的のチャイナが多くて、だれも建物の維持管理のことなんか気にしないから大変だよ。
• 白金ザスカイと迷いますね。
• 価格スレの予定金額であれば、、、借地権のメリットありますか？
  • 皆さん、定借権の前提で「借地権」とひとくくりに言われることが多いのですが、普通借地権なので、定借と全然異なるのよ。
• 過半数越えの非分譲賃貸向け住戸のオーナーは地主さんなんでしょうか？そうなると30年後に地主さんが土地返して欲しいと思ったら、マンション側の多数決として過半数取れるし定借に近い条件に見えてしまうのですが、、、
• 上を見ると、管理組合の過半数以上の票は分譲世帯が取れるようになってるみたいだから、そんなことないだろ。そもそも普通借地権は、一人でも出てくるの嫌がれば、過去の判例から見ても、更新はせざるを得ないのが普通。金儲けなら、商業テナントビルにしたり、定借にするだろうから、悪どくはないでしょ。
• 買えない人達が、単純に「借地権」に反応して、ディスってる。。
  • 買えない人のやっかみがすごいね。そもそも都心にはこの形態の集合住宅は結構ありますよ。
  • このあたりなんて、借地でもない限り、良い物件、出ないよ。しかも普通借地なんだから、条件的にはむしろ良いだと思うのだが。
• 借地は理解している人だけが買えばいい。
  • そう。理解してる人にお買い得であれば良い。
• この辺りの土地って手放したくないくらい貴重なの？！土地感ないからよくわからん。
• 借地は別にいいと思うけど、やっぱ高い。お寺さんて無税な上に、土地も貸して何しはるん？
  • 檀家不足。寺の維持費。修繕は専門の職人だから高い
• マンションの収益は、法人税かかるでしょ 都心の神社は、一等地だからね 私も、同じ立場なら貸すよ
• あの土地は横の私道も含めて、寺じゃなくて神社のものだね。収支に大差ないとは思うけど。
  • 神主はん儲かりまんな?現代版檀家ってところか
    • 理解あるなー。まぁ、神社とか寺とかは稼ぐ必要ないと思うけどな。
      • 寺社の建物は維持費がすごいかかる。職人も少ないし、高い。
• にしても港区に土地持ってて土地貸しやってれば儲からないわけないわな。檀家の寄付どころの話じゃない。
• 借地で坪700はさすがに高い気がします。
  • そんなするの？ブランズ愛宕並みに空気読めない価格じゃんね。世も末だな。
    • 庶民の空気は読まないって事でしょ？背伸びせずに練馬とか隅田川以東買っときなって事よ。
      • 普通のサラリーマンが買う前提で議論はする土地ではないです。
• ぶったまげ価格でした。ここに限らずですが、高給リーマンでももはや都心にマンション買えないな。
• 坪700ならパークコート浜離宮買えるよ
  • 坪700でも、下の方の階とか、高速近いとかの部屋。これじゃタワマンなのに意味ないでしょう。
    • グランリビオは坪700の部屋はほとんどないです。
• モデルルーム、オープンしましたか？
• 何を考えてこんな価格設定にしてきたかな。ターゲットは石油王か？
  • 石油王にはちと狭い
• 600万以上の部屋は東京タワービュー。それ以外は500万台だし妥当なんじゃないですか？地権者が半分以上の部屋を保有していて、30年後に更地にしようと簡単に決を取れる状況でないなら。
  • ここは、タワーでもないし、共有施設もなし、エントランスも地味、仕様も良くない…パークコートやスカイに比べると割高な気がしますが。
  • パークコート浜離宮や白金スカイのほうがずっと高いよ。
• 公式サイトではまだ価格出てないみたいですけどイメージからして高そうな感じではありますね。
• 借地権なのか、と思ったら前にそれについてのレスがありますね。30年だと一回くらいは更新あるものだろうと思いましたが現実は色々厳しいみたいですね。それに加えて坪単価700万？！ですか。さすがに高めだなあと感じました。ここまで高いとなると魅力がいっぱいあるんだでしょうかね。メリットは東京タワービュー以外に何がありますか？設備仕様はかなり良いものを揃えてるのだろうか。気になります。
  • 東京タワー以外の売りは無いですね。とはいえ芝浦のブランズタワーと比べるのであれば坪500(東京タワービュー以外)は妥当な気がします(向こうは土地付きで同じくらい)。今思えば1年前のパークハウス浜離宮の頃はまだ安かった、という事なんでしょうね。
    • 大門駅徒歩3分、御成門駅徒歩4分、浜松町徒歩6分だよ？、かなりすごいと思うけどな。芝公園が整理されて複合施設ができる予定だから、価値も上がると思う。
      • 庶民が芝浦に一生かけてマンション買うかどうかというのと訳違うからね。パークコート浜離宮もグランリビオ芝大門も庶民が買うようなものではありません。浜離宮の方は条件が良ければ、坪750越えです。浜離宮の方が安いなんて、何を見て言ってんだか。
• 坪600でここ買う？近くの中古買うならどこかな。1000戸のツインパークス 買うかな。
  • 東京タワービューなら全然いいかな。その上、大門駅徒歩3分だし。でもスーパー近くにないんだよね。。
• 先着順で販売開始してますが、売れてるんですかね?？
• 借地の癖に強気すぎるだろ 坊主は本当に強欲だな！
• 芝浦とかと比べるのはちょっと…神谷町ならわかりますが
  • 周りと比較してこの価格帯で安いと感じてらっしゃるという事ですかね？そういう方がいるなら、ここも普通に売れるのか。私には厳しいご時世だ。
    • 芝浦は論外です。半径1km以内の新築だとパークコートやブランズがありますが、スケールメリットで劣るとは言え、こちらの坪700はそこまで割高には感じません
      • 今のこの地域で坪600－700は普通でしょう。隣の虎ノ門や愛宕はもっと高いです。
    • 一般論で普通借地権の場合は相場の7割程度、と考えると土地付きの分譲だったら坪1000が妥当って事ですか？パークコートの方がかなりお得な気が、、
      • 8割くらいには抑えてるんじゃないですかね。グランリビオは部屋ごとに坪単価がばらついてますが、平均すると坪550くらいに抑えてる印象。坪500を切る部屋もあります。神谷町駅あたりなら、平均が坪650～700万くらいになると思います。
• 浜離宮も高いなーって、それより高いなんて。プリンスホテルを森ビルが買い取って、芝公園ヒルズにする計画があるとかじゃないと買えない。
  • 同条件の部屋ならパークコート浜離宮の方が高いよ。SUUMOみてごらん。グランリビオで13階とか14階とかの東京タワービューの部屋なんて、浜離宮にいっても同程度以下の階数しか買えない。向こうは目の前に三井ガーデンホテルや高速があって。維持費も＋５万円高いタワマンなのに13階や14階じゃね。眺望の開ける部屋は坪700万以上。
    • プリンスホテルは建て替えられて、御成門小の隣（今の図書館のあたり）で高層ホテルになる予定。ザ・プリンス パークタワー並みの高さができるんじゃないでしょうか？　あわせて跡地利用で芝公園の再開発が行われるので芝大門の価値は上がると思いますよ。もともと駅チカですしね。
      • すごっ。情報ソースは？
        • https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_3.htm
• 港区などには普通借地権の集合住宅は結構あるよ。ブランズ愛宕虎ノ門も普通借地権ですね。グランリビオの価格設定はここを参考にしてる感じ。
• 件数的には2期で売りきって終わるはずが、1期2次販売。これは相当売れ残ったねww1期2次では価格も下がるかな？
• 35件しかないですが動き鈍いのでしょうか？この価格なら白金スカイ買った方がいいのではないかと思いました。
  • 白金スカイの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし たまたま同時期というだけ
    • いやいや、白金スカイはグランリビオと比較にならないほどお高いですよ。
      • 狭い駅に、タワマンがばんばん建って。白金高輪は武蔵小杉のようになって価値が落ちてくる、と地元民が悲しんでた。
• 区役所もある港区の中心の一つですから、まあ高いでしょうね。土地の利用価値が高いので本来は分譲すらも貴重なエリアですし。
• 借地買うぐらいなら、最初から賃貸マンションに住んだほうがまし。少しでも古くなったら簡単に引越しできるからね。
  • それは利回り次第。購入、賃貸、借地の有利不利は数値で判断すべきこと。借地は所有より安いからその分を他に回せるから不利とは限らない
    • 分譲マンションの設備とか、使い勝手、グレードをすべて無視した意見で、ワロた。
• んー、普通借地の意味が理解されてないな。
  • 定借と普通借地の違いを知らない人か、判ってるけど買えない庶民か、どっち？
• 地権者住戸はないよ　モモレジブログ読んだら
  • 113戸（非分譲住戸78戸含む）とあります。モモレジさんのブログも拝見しましたが、地権者住戸という書き方はしていないですが、非分譲住戸で低層階にコンパクトなタイプが集中しているという風に書かれていました。いずれにせよ、低層階はここの場合は一般分譲はされないということになるのでしょうか。非分譲住戸がどういう扱いになるのか。賃貸というのが大筋でしょうか。
    • そうだと思います。
• 2/3の部屋が賃貸（１ルーム、８階以下）、1/3が分譲（間取りは様々、9階以上）です。
• 大門周辺は港区役所もあるプレミアムエリアだから仕方ない
  • 区役所があるからプレミアムエリアwじゃあこの界隈の中古マンションも軒並み坪500万クラスなんでしょうな。
    • このグランリビオやパークコートクラスなら、当然かな。もっとも、ノンブランドなら坪300とかもありますよ。麻布のノンブランドマンションだってそうです。みんな600万とかします？w
• 議決権の半数近くを法人が一括で保持している借地、という特殊な物件にしては高すぎたんですかね？値引き販売しないかなぁ？
  • 値引きはないよ　新虎は、みんな知らないと思ったら意外に反応が良かったみたい　ペンシルでも2階から坪600超えてるよ　周辺の中古の価格も聞いたけど高いよ　坪550ならそんなもんだよ　野村が新橋に建てるマンションは坪700超える予定
    • プラウド新虎ね。ビューもたいして良くないけど、場所代ですね。
    • 坪単価は部屋によりますが、500台が多いです。東京タワービューは600台、最上階は700台ですが、これはやむを得ない。パークコート浜離宮で同クラスの部屋と思われる部屋同士を比べた印象では、パークコート浜離宮の8割5分くらいの坪単価かな。グランリビオが少し安い印象です。借地権だからでしょう。
• 総戸数113戸（非分譲住戸78戸含む）販売している住戸が少ないこと、借地権で、興味がない人はスルーなのでは？マイホームを「所有権＝資産」と捉える価値観なら、借地権ではない物件がおすすめですし
• ①普通借地が定期借地と誤解されてるようなのと、②高級賃貸の上に希少な分譲がくっついたコンセプトなのがこれまた誤解されてるようですが、理解してる人が分譲を買えば、複数メジャー路線の駅チカ、東京タワービュー、お隣の芝公園ふくめて再開発だらけで、お得じゃないかと思います。
  • なるほど、沖式だと、このマンション、都内全物件中で値上がり予想率１位なんですが、そういうことなんですかね。
    • 日鉄興和の分譲マンションの中古値上がり率は、メジャーセブンを抑えて５年連続第1位です。場所選びがうまいデベなんでしょうね。
• 非分譲住戸って賃貸になるのでしょうか。この規模だし、この立地だし、そうするのが順当に思えます。分譲物件の購入者が賃貸に出す可能性もあり得るでしょう。ただ、その場合はおそらく所有権者に許可なり手数料を払うことになるのでは？普通借地権で30年毎の更新が前提となるのはわかっているのですが、仮に返上したいという人と、住み続けたいという人がわかれた場合どうなるのかも考えていかねばです。
  • 基本的には更新ですよ。普通借地権というのはそういうもの。そういうつもりで、地主も貸し出してるはず。欲深ければ、普通借地権のマンションなんかにしないよ。

交通

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• ここは大門浅草線と大江戸線とJR浜松町と御成門三田線が使えて、いいよね。
  • 山手線内側で、これだけ主要な複数路線が使えるのもある意味すごいね。
    • 大門駅のA６改札まで早足で徒歩２分ですが、そこから浜松町駅まで地下通路を使えて濡れないのが地味にありがたい。

構造・建物

グランリビオ芝大門　エントランスアプローチ完成予想図

• 建蔽率：90%（角地緩和）
• 容積率：600%
• 敷地面積：918.51㎡（私道負担24.03㎡含む）
• 建築面積：556.18㎡
• 延べ面積：7,671.95㎡（容積対象面積5,370.92㎡）
• 眺望はなかなか良さそうな感じですね。東京タワービューいいなと思いました。やっぱりきれいだと思います東京タワー。住居というよりホテルとかバーみたいな眺めだけど、日々の暮らしで見れるなんて贅沢だなと思います。

共用施設

グランリビオ芝大門　エントランスホール完成予想図

• 駐車場 : 総戸数113戸に対して21台（身障者用平置き1台機械式20台）
• 駐輪場 : 総戸数113戸に対して115台（2段ラック式〔下段スライド式70台、上段ラック式45台）
• バイク置場 : 総戸数113戸に対して4台（平置き）
• バルコニー面積 : 9.04m2～14.18m2
• 地下は駐車場ですか？住戸数が多いですし共用施設などは設置されるんでしょうか。
  • 分譲はプレミア付きそうなくらい希少な数な印象です（30戸くらい？）。常識的に考えれば、この分譲数で共有設備を増やすと月々の管理費が大変かさむので、共有部分は最低限になるんじゃないですか？

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：40.04m2～86.65m2
• アルコーブなさそう。
• Ｋタイプだとリビングから東京タワーも見えて南向きのワイドスパンになるのかな、かなり良さそうな感じがします。

買い物・食事

• 商業施設
• この辺りだと買い物とかは便利ですか？
• コンビニは徒歩１－２分内に３つくらいあります（セブン、ナチュラルローソン、ファミマ）。
  • スーパーがないですね。浜松町の線路の向こうのマルエツか。
    • 浜松町の再開発でスーパーなども入りそうですよね。
      • 新橋方面に5、6分歩くとマルエツプチ、ハナマサ、八百屋があります。マルエツプチは品揃え良くてお惣菜や刺身、肉などもあります。
        • 近所のスーパーは新虎通りと日比谷通りの交差点にマルエツとハナマサがあるので便利そうですね。駅も近いので賃貸に出しても需要がありそうです。

育児・教育

• 教育施設

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• オフィス街に建設される感じだと土日祝は静かでしょうね。
• 同じような高さのビルに囲まれているので、眺望は期待できなさそうですね。隣のライオンズと一体化で建て替えればよかったのに
  • 分譲は9階からで、11階くらいから眺望は開けるらしいです。階下は確かに眺望があまり期待できない部屋もありますが、賃貸です。
    • 隣のライオンズの土地も芝大神宮が持っていたらしいのですが、数十年前に売っちゃったことを後悔してるんだって。だから今回、普通借地権でのマンションにしたとのことです。
• 場所は非常に魅力的ですね。
• 既存のマンションが残っていて、土地の形がいびつなのと、接道がもう少し広ければなって感じでした。
• 新虎通りまで結構遠くないですか。
  • 徒歩10分弱。車だと2, 3分

周辺施設

その他

• 今日マンションマニアがTweetしていたよ 坪480万だったかな、お得だって2LDKできれいな間取りだった
• ここ買うならクレストプライムタワー買うわ
  • 川向うの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし たまたま売り住戸がまだ残ってるというだけ 本来比較対象にならない
• 割と近くの新橋4丁目に野村がマンション建設中だけど、分譲？
  • プラウド新虎通り https://manmani.net/?p=35109

掲示板

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