オープンレジデンシア大崎

2020年11月6日 (金) 14:32時点における最新版

物件概要[ ]

オープンレジデンシア大崎　周辺空撮合成CG

• 所在地：東京都品川区大崎四丁目202-2他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「大崎」駅 徒歩10分
2. 埼京線 「大崎」駅 徒歩10分
3. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩10分
4. 東急池上線 「大崎広小路」駅 徒歩5分
5. 山手線 「五反田」駅 徒歩10分
6. 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分
7. 東急池上線 「五反田」駅 徒歩9分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年08月下旬
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社ナカノフドー建設
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格は億でしょうね
• そんなにいっちゃいますかね？でも品川区アドレスですし、一番広い部屋だとありえなくないような気もしてくるような…
• 最大でも68平米ですしブランド駅が最寄りでもないので億は行かないでしょう。いいところ9000万前後と予想します。
• 今日から事前案内会とのことでしたか、参加された方はいらっしゃいますか？価格が気になってます…。
• 再開発ですが、マンションにも影響するのでしょうか。地価が上がり、マンションの購入額も高くなるみたいな。
• 価格は1番良い部屋で9000ちょっとでした。立地からこの価格は仕方ないと思います。3LDKの部屋はパッと見少なく、2LDKの割合が多め。ファミリー層には少し狭い。
• 値段を見て思ったのは北向きに割安感がないですね。最近では北向は気にされないのかな。
• 売りは山手線徒歩10分だけなのに高すぎる。見送ります。
• 問題は価格と坂だと思います。ホームページには価格が未定とありました。物件価格と管理費、修繕積立金、引き渡しの一時金が公開されないことには購入できるかどうかわからないです。高くなりそうですか？
• 管理費・修繕費あたりもモデルルームで教えてもらえます。内廊下とはいえ共用施設無いのにタワマン並みの値付けでした。
  • 戸数が少ないので分散できないですからね。低層マンションの宿命ですね。
• 周りに新築物件がほとんどでないせいで、足元を見られて、かなり強気な価格設定だと思います。マイナス1千万円程度が適正な相場だはないでしょうか。営業さんも連絡してもレスポンスが遅く不安です
  • レスポンス悪いって事は他に購入希望者が多いからとか？
• 公式ではまだ価格未定なのに他のサイトでは価格が4,760万円～9,080万円ってでてた。
• 申込してきました。かなり混んでましたね。3LDKとか広めの部屋はほとんど抽選になってるそうです。
• 一応希望出してきましたが、他の物件と悩んでます。オープンハウスさんはリセールが非常に不安なのですが実際どうなんでしょう。
  • ちなみにここと比較して悩んでる物件はどちらになるんですか？
    • 全く場所・仕様・ランク等異なりますが、パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスです。
      • ヒルトップというところは同じですね　　私も候補でしたけど市ヶ谷は価格的に手がでないと判断しました。メジャーなブランドのマンションのほうがリセール良いのは間違いないですが買えなきゃ売れないのでね…。
• 買えなきゃ売れないとは名言ですね。メジャーブランドの高額なマンションは高く買って高く売るイメージですが自分が手の届く価格のマンションを購入し、なるべく築浅のうちにリセールして住み替えるのもいいと思います。
• 住宅ローン減税の条件としては平米数50平米以上が挙げられますが、Gタイプ、Cタイプ以上だと減税が受けられると思います。　　Bタイプは２LDKでも平米数が50平米満たないことから減税の対象外　　　さらに取得日から半年以内に入居しなければならない、ローンの返済期間が10年以上、合計所得が３千万円以下と条件がいくつかあるようです。減税期間は10年間もありますから減税を受けられたほうがかなりお得です。
• 売れ行きはどうなんでしょうか？説明会いかれた方いますか？
  • 説明会は結構混んでます。今この地域の物件自体が少ないし。今は二期ですけど一期はあと３室なんですね。価格が出てる部屋が25くらいだったのでまあ20位売れてるということなんでしょうか。
• 第二期の販売開始時期が10月上旬→10月中旬→10月月下旬→11月上旬って先延ばしになってるんですけど、これって何を意味してるんですか？
• 一期が９月下旬販売だったから二期の販売が10月上旬にあるわけないですよ。事前説明会が始まって３、４週間経って販売・抽選と言う日程感ですね。実際お客の集まりの具合はどうなんですかね。悪ければ今後後ろ倒しになっていきますね。
• 公式サイトに1LDKの価格が出てますが34平米で4290万。山手線駅10分という立地を考えたら安いんでしょうか？

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ぺい率：60%
• 容積率：300%
• 敷地面積：1,250.29m2
• 建築面積：701.86m2
• 延床面積：3,313.20m2

• 工事してました。こっから引き渡しに一年もかかるもんなんですねえ。

• 

  マンション建設現場

• オプレジにしては敷地広そうですね。

共用施設[ ]

• 駐車場：身障者用1台
• 駐輪場：69台
• ミニバイク置場：5台
• 駐輪場が多めに取られてるのは良い所です。
• 自転車が各部屋52戸に対して69台。車は諦めるにしても、学区を売りにしてるのにこの自転車のキャパは流石に少ない印象。平置きじゃないとなると、電動アシスト自転車は……
• 駐車場が1台と書いてありますが1台しか駐車できないんですかね？このくらいの規模のマンションですと10台少々のことは全然あるかと思いますが、どういった駐車場になっているのかが気になります。
  • オープンさんのマンションは、駐車場作らない、共用設備作らない、駐輪場もギリギリ台数、地下も活用してできるだけ部屋数を増やしてお値段を下げるコンセプトです。割り切り方が潔いですね。ライフスタイルや価値観に合致すれば有りかと
  • ほんとに一台だけみたいですよ。入り口のとこでみんなにじろじろ見られます。
• ほんとに駐車場１台なんですね。利用者は便利かもしれませんが変に注目されてしまいそうという気もしますし、もはやここまできたら０台でも良いのではないかと思ってしまいます。
• 駐車場は単純に場所が余っちゃったんじゃないですかね。建ぺい率的な問題で。管理費を少しでも抑えるべく貸し出したのでしょう。
• 駐車場はお客様専用です。
  • いえ、居住者用に福祉対応駐車場一台あると説明でしたよ。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：34.52m2～68.46m2
• バルコニー面積：2.82m2～15.71m2

• 1LDKからありますね。間取り見ました。34.52平米の間取り、一人暮らしならなかなかよさそう。LDKの横がウォールドアだったらな…と少し残念な点もありますが、狭い空間も上手にレイアウトしているので上手だと思います。2LDKは洋室2がスライドドア。引き戸よりも壁にドア収納できて開口部が大きいです。ウォールドア、スライドドアだとLDKを広く使えていいですよね。かっこいいです。
• 内装や間取りは多少融通効きそうですね。
• 確かにLDの横がウォールドアの場合拡げてリビングとして活用することができますから使い勝手が良いんですけどね。スライドドアはメリットがある分、風が強い日に窓を開けていたりするとドアを閉めてもカタカタ音がしたりちょっとデメリットもあります。その他、密閉感がないので二人以上で住んでいる場合、生活音はします。押しドアよりもスペースをとらないのはメリットですね
• デザイン見るともっと広そうな部屋がありそうに思いますがコンパクトですね。40～80平米くらいにすればよかったのに。
• しかしデザインで思ったのが正面の最上階に屋上バルコニーみたいなのがありますがこれって住戸についてるバルコニーなんですかね。形状が細長い珍しいバルコニーですね。
• 屋上のルーフバルコニーは２つあって細長いほうは北側の1LDKに付いてるものみたいですね。ベランダと大差ないサイズだと思う。
  • 最上階1LDKにルーフバルコニーって珍しいですね。ローン減税使えないけど値段はそこそこ行くので買う方からすると悩ましい間取り。
    • ローン減税使えないって意味わからんのだが。
      • 50平米以下だから
        • 50m2以下で大崎に住みたいんだ。物好きか生まれがこの辺なんだ
          • まあ1LDKでも最上階ルーフバルコニー 付きなら需要あるんじゃないですかね。貸すとなっても特殊住戸なら借り手は付くでしょうし。
• 1LDKがコンパクトでいいと思いました。バスルームが1416のサイズがあるので足をしっかり伸ばせます。キッチンは2口コンロだったので2LDKの3口コンロと比較してしまいますが…。
• Fタイプウォールドアだったらまだ広く感じそうなきがする間取りですが普通のドアなんですね。よくオプションでウォールドアに変えれるみたいなサービスがあったりしますがここは無いのでしょうか。
  • オプションというか実費ですけどできますよ。それがウリの１つじゃないですか?オーダーシステムというものです。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. ファミリーマート大崎広小路店　　約290m／徒歩4分
2. 五反田TOCビル　　約390m／徒歩5分
3. 旬八青果店 大崎広小路店　　約400m／徒歩5分
4. ライフ大崎百反通店　　約430m／徒歩6分
5. ThinkPark（シンクパーク）　　約630m／徒歩8分
6. 東急ストア五反田店　　約720m／徒歩9分
7. 五反田東急スクエア　　約720m／徒歩9分
8. アトレ五反田1・2　　約740m／徒歩10分
9. 成城石井 アトレ五反田店　　約740m／徒歩10分

• スーパーは百反通りのライフを使うことになるのでしょうか。
• ここだと、買い物は自転車が一番使い勝手いいかもしれないですね。車だと、停められるところとかって結構限られてきてしまう。このあたりだったら生協使っている人も多そうな印象があります。大崎も、駅の反対側は買い物充実しているのだけど…ここだと現実としては、ライフを使うのが一番便利なのか？
• 現地歩いてきましたけど周りにコンビニ一つないですね。五反田駅かTOCまで行かないと何も買えない。暑くて坂がきつかったです。
• 駅前は便利だけど、マンション周辺は……。こういう場所に住む人は、生活スタイルが違うのでしょうね。毎日外食かな。
  • 地価が上がるかは何とも言えないですがメリットはコンビニとかお店が増えて便利になることですね。デメリットは駅が混む。
• 再開発があること自体はとても良い材料になると思います。少なくても、再開発があるとしばらくは街としてフレッシュな状態になるので。古くなった街のままだと、再開発がかからない場合は、ちょっとずつ建物は更新されつつも雰囲気がなかなか変わりにくいところがありますから。
• 食事はUberがあるから、今は大丈夫なんじゃないでしょうか。どこでも届けてくれる気がします。
• 2LDK購入検討中です。いま住んでいるのが駅の反対側なので買い物が不便になるのはマイナスポイントですが、数年後に広小路駅近くに商業施設が建つ？と聞いているのでちょっと期待。
  • ゆうぽうとって施設の跡地で2023年竣工みたいです。オフィスとホテルが中心で店は2フロア分らしい。五反田駅に行く道の途中にあるから出来たら便利そうですよね。
    • そうなんですね！今日近辺を散歩してきましたが、広小路駅はすぐ近くだったので良いお店が入ればかなり嬉しいですね。
• コンビニは五反田のほうに降りていったところにあるナチュロが一番近いと思います。そのとなりの再開発のビルにも何らか入るでしょう

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. キッズガーデン品川西五反田　　約230m／徒歩3分
2. 大崎幼稚園　　約240m／徒歩3分
3. 伸芽'Sクラブ託児 大崎校　　約590m／徒歩8分
4. 伸芽会 大崎教室　　約590m／徒歩8分
5. 芳水小学校[通学校]　　約420m／徒歩6分
6. 大崎中学校[通学校]　　約610m／徒歩8分

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種住居地域

• 今の時代では少々駅距離を感じますが、山手線2駅徒歩圏の静かな住宅地ですし、戸越銀座も生活圏なので暮らしやすそうですね。
• あの辺、周囲が古い一軒家も多いのと坂がきつい。道が狭いのが気になる。が、静かで低層。
• 大崎は、内側が水害ハザードマップ危険エリアなんですね。
• そうなんですね。マンション周辺はどんな感じになってるんだろう？大学があるので治水対策はそれなりにやってそうですけど。坂がある環境も一長一短ですね。駅へ往復しただけで足腰は鍛えられますが年齢によってはね…。買い物その他で出かける時は電動自転車使うのが現実的ですかね。
• このあたり、自転車便利ですが、他の方も書かれているけれど坂もきついので、電動アシスト付きの自転車のほうが楽だと思いますよ。
• 再開発賛否両論あると思いますが、個人的には街がきれいに開発されるというところでメリットが高いと思います。工事中の場合は、工事期間が長いとトラックが多くなり、車移動が不便になること工事が終わるまで通りづらいことくらいでしょう。街並みがきれいになれば治安もよくなるし、歩道も広くなれば小さいお子さんがいるご家庭には安心です。
• 周りに何もないし激坂がきつい。
• 大崎駅から歩いて行くとき小学校の手前にある区画も再開発予定なんですね。23年度竣工予定。スーパーでも入れば便利そうだ。
• 羽田新ルールの騒音は影響しそうですかね？
  • 知りたい。大崎、五反田にお住みの方いないですかね。港区のほうはそうでもないですよ、音は。
    • 五反田大崎の目黒川沿いマンション上空を通過するので、こちらは少々ずれるためさほど音も気にならないと思います。五反田のパークタワーグランスカイは本当に真上で大人でも見入ってしまいます。なのでお買い物などでそちらの方へ行くと気になるくらいかと。
      • そうですか、とりあえず安心ですね。ありがとうございます
• 現地行きましたが周辺は本当静かですね。南側は道路挟まず直で一軒家なんで最上階以下は圧迫感がありそうでした。しかし坂が本当キツイ。浸水のリスクは無さそうですが。
• 駅まで１０分くらいの距離なので自転車を使うことが多そうな印象ですが、坂がきついとなると行き来も大変かもしれませんね。。このへんにお住いの方は自転車で駅までいかれないのでしょうか。
• ずっと坂というよりかはすごい急勾配の区間があるんですよね。例えば小学校の裏とか。自転車の場合は小学校の正面側から行くほうが距離は少し長いけど楽かも。電動自転車が一番でしょうね。戸越銀座のほうに行く時はなだらかです。
• 電動自転車があったほうが毎日通る道であれば便利かもしれませんね。というか必須アイテムになりそうですが駅周辺には駐輪場はありますでしょうか？いまはあんまり無料の駐輪場がなくなってきていますが。
  • 無料だと安全面が不安ですね。電動は安くないし。区営の大崎駅西口のは１ヶ月2,500円のようです。なかなかいい値段ですが地下なのでセキュリティは安心できますね。
• 実際行きましたが、そこまで坂道は気になりませんでした。私は周りの住宅地が静かすぎるのが気になりました。（セブンがあったらいいな…）羽田新ルートは北側の方が少し影響ありますが、真上ではないので許容範囲かと思います。

• 

  建設現場付近

• 住宅地を好む人は周りもコンビニも無くてホントに静かなほうが良いと思うんじゃないですかね。1番良いのは華やかな地帯から１本通りを入って静かな感じのところですぐにお店などに行けるような立地ですかね。ただここは少し歩けば戸越銀座ですし、山手線も徒歩圏内なので環境としては十分なんじゃないですかね。
• 大崎駅西口も再開発計画があるし、利便性はこれから上がるでしょう。要はバランスですね。今は静かさが勝ってます。
• 住所表示が大崎地区は、いわゆる木密地域だから、地震火災が怖い。西口駅前と同様、いずれ再開発が必要。
• 周辺は本当静かだと思いました。再開発予定の場所はどこも線路の向こう側ですよね？
  • 線路ですか?大崎駅西口は山手線の線路より手前ですよ。五反田に行く途中の五反田計画というのは池上線の線路の向こう側ですね。あまり気にならないとはおもいますが。
• 大崎駅の外側にも再開発の計画があるんですね。知りませんでした。スーパーできたらいいですね。ライフはあるので、それ以外がいいですね。
• 池上線の線路が近いように感じますが電車の音は聞こえてくると思いますか？
  • 何回か現地にいった時は聞こえて来なかったです。
• 西口の再開発(タワマン)の詳細がでました。二年後ろ倒しで2022年着工2025年竣工とのこと。https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52497065.html

周辺施設[ ]

• 病院

1. ひめのともみクリニック（内科他）　　約290m／徒歩4分
2. 陽光歯科クリニック　　約360m／徒歩5分
3. TOCビル診療所（内科他）　　約390m／徒歩5分
4. NTT東日本 関東病院（総合）　　約1,480m／徒歩19分

• 公共・レジャー施設

1. ジムセントラル２４五反田店　　約450m／徒歩6分
2. ホットヨガスタジオ美温大崎店　　約630m／徒歩8分
3. 峰原公園　　約320m／徒歩4分
4. 大崎公園　　約430m／徒歩6分
5. ひふみ公園　　約600m／徒歩8分
6. 大崎光の滝公園　　約640m／徒歩8分
7. 五反田ふれあい水辺広場　　約700m／徒歩9分

その他[ ]

掲示板[ ]

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