プレミスト金町

2020年9月22日 (火) 16:18時点における版

物件概要

プレミスト金町　外観完成予想図

• 所在地：東京都葛飾区東金町3丁目2814番6（地番）
• 交通：

1. 常磐線（各駅停車） 「金町」駅 徒歩7分
2. 京成金町線 「京成金町」駅 徒歩8分

• 総戸数：124戸（別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年02月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社・小田急不動産株式会社・三信住建株式会社
• 施工：株式会社大京穴吹建設
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• こちらDINKs向けのプランが中心で、他の周辺物件との棲み分けもはっきりしていますね。価格帯が気になります。
• 金町は610戸のシティテラスと190戸のプラウドタワーが販売中、中古に目を向けるとシティタワーが840戸、プラウドシティが745戸、ミディオンが700戸、さらに駅前のヴィナシスが約500戸、中堅どころではオーベル、シャリエ、アデニウムもあり選択肢は豊富です。
• 35年たっても振り向けば千葉なのは変わらないからな～　だから金町物件は賃貸、分譲とも安いんだけどね
• ベンチマークとしてはプラウドタワー金町の2LDK56平米が低層階で5300万円。坪単価305万円くらいです。ここは駅距離とグレードを考慮し、2LDK55平米のプランなら4000万円台中盤から後半くらいかと思います。坪単価で言えば250万円前後。価格帯的には一部シティテラスとかぶるでしょうね。1LDKと2LDKのプラン中心でメイン価格帯を5000万円以下にして、総額を抑える戦略が吉と出るか凶と出るか注目です。
• 金町にマンションラッシュですね 圧倒的に野村のがいいと思いますが。。
• 中心となる価格帯や間取り、金町では競合が少ないポジションを狙っているようにも思います。HPの雰囲気からも若い世代のDINKsを想定したようなコンテンツが多いですよね。物件エントリーしたところ、お盆明けから資料送付されるとの連絡がありました。届くのが楽しみです。
• 駅からもさほど近くもなく、徒歩１０分ほどの距離という所は吉と出るか凶と出るかでしょう
• こことシティーテラス検討中の者です。朝の通勤ラッシュどんな感じなんすかね?。ただでさえ混み合う常磐線に、金町の人口増が加わると悲惨な光景が容易に想像できるんすけど…、てか、朝のダイヤ、常磐線の千代田線乗り入れ本数減ったらしいっすよね。まぁ、こういうマンション買う人は、割とリモートワーク進んでそうだから、あんま関係ねぇか。
  • なんでプラウドは検討しないの？
    • 財政的な理由から、断念せざる得ないっす、なんかローン会社さんが全然貸してくれないんすよ。プラウド買える人は勝ち組じゃないっすか、まじ羨ましいっす。
      • 銀行は金貸したくても、収入に応じてだからねぇ。年収あっても車とかで既にローン地獄の人も住宅ローンに影響あるし。共働き世帯ならみんな手届きそうだけど。
        • 共働きですが、合わせて700万台ですけど、いけますかね！？プラウドは、無理って親に言われました、世の中なめんなよって。てか、周りの知り合いみても、共働きでタワーに手届く人いないっすけどね。みなさん、なんの仕事してますか？
          • 1000万円でもプラウドタワーはきついかなー。あまり余裕はない
          • 若そうだね？20-34歳くらいなら労金で7000万は余裕で組めるよ。他にローンなければね。ただ組めるのと払えるのは別だ。背伸びして借りて修繕費と管理費、おまけに子供の教育費、しっかり考えないと大変だよね。金町のプラウドはほとんどの人が背伸びしてると思う。土地柄的にね。若い人ならまだ給料上がってくだろうし、20ー30代前半の人なら背伸びして買ってもいいと思う。
            • 労金って初耳ですが、金利どうなんすか？親には、固定は金利高いから、変動で組めといわれてます。変動があがったら、相続税かからない範囲で繰越サポートするからと。20代中盤ですが、まだDINKSなんで、とりあえず住み替えを考え、資産価値が落ちなそうな駅近の2LDKを探してます。タワマンはいいなーと思うんすが、管理費も高いから、ちょっと躊躇するんすよね、手放す時に、上昇した管理費修繕費がネックで売れないとかが。そういった意味で、伸び代のある地域の駅近の普通スペックマンションを第一候補にしよかなと、ほぼ嫁主導ですが
• ローンを組めたとしても、その後の費用は結構掛かります。マンションはローンだけではなく他に固定資産税、管理費、修繕費等がかかってきますから余裕を持った方が今後のためになります。引っ越し費用も繁忙期の場合、高いです。カーテン購入したり新しい家電や家具を購入するだけでも下手したら１００万くらいはかかってきます
  • 新築買うのに100万じゃ足りないでしょ（笑）まさか、ニトリと島忠で買うつもり？
• 家具家電も意外とかかりますよね…IKEAとかだと安くておしゃれなのあるけど、引っ越しして忙しいさなか、組み立てるのって正直しんどい。そういうのが好きな人だと、気にならないとは思うけど。でも、子供が小さいうちは傷ができてしまったりとか家具などもあると思うのでその間は安い家具で割り切ってっていうのも普通にありなのかもしれない。
• たしかに。犬を飼う予定がある場合も、家具は消耗品と割り切って、コスパ重視で揃える選択肢はアリですね。
• プラウドタワー金町は年収1000万円程度じゃ話にならないでしょ。年収1500万円以上は必要だし、実際そのレベルの方々が購入している。金町は不動産評論家の榊さんがオススメの街として取り上げていましたね。あと、同じくらいの駅距離のプラウドシティ金町を資産が落ちないマンションとして取り上げています。https://www.reds.co.jp/real/p48591/
  • 1,500万以上が金町のマンション買う訳ないでしょ もっと良いとこ選ぶかと
    • 金町が好きならいいと思うけど、投資感覚で買うなら危ないね。特にここは部屋小さいし永住者少ないだろうから今の金町が好きで離れたくない人向けだと思う。
  • ここプレミスト金町のスレですが。プラウドタワー金町の購入者は必死で痛い。
• プレミストのMRは狭小MRですね
• パンフレットは広告代理店に依頼しているんですか？このマンションじゃないんですが、他マンションでホームページがややこしいことがありました。物件概要や現地案内図はわかりやすいところにあると嬉しいです。凝ってるのはいいんですが、わかりにくいこともあります。
• シティテラスもプラウドタワーも、会話の内容的に契約者しか板にいないから売り切れないかもしれないなぁ。少しのネガで何人もが喧嘩売ってるかのように飛びつくからイメージ通り、悪い。せっかく高い物件買ったんだからもっと品を持たないとね。供給しすぎた感じは否めないし、ここは焦って飛びつくより階数に拘りないなら完成してから買った方が賢明だね。
• 東京都下、千葉、埼玉、神奈川は中古になった時の下落率が高いので、将来のリセールを考えたら23区内のマンションにすべきですよね。すまいよみさんの情報だと金町の中古マンションはコロナ前より1割以上値上がりしていますね。葛飾区は坪単価の上昇率が23区ナンバーワンになりましたし、この勢いは続くでしょうね。
  • なんかしょっちゅう書いてあるけど坪単価上昇率1位って誇らしいことなの？それって20-30年くらい前に買って持ってる人はそうだろうけど、新築で買う人は1番高い時に買ってるって事だから全然喜べないじゃん。
• どちらかと言うと、いま首都圏で平均して坪単価が上昇している中で坪単価が伸び悩んでいる地域は危ういのではないかと思います。それだけ需要が薄くて注目もされていないということでもあると思うので。
  • おっしゃりたいことは理解しました。しかし、一過性上昇で、上昇を維持できるかはまた別の話ですね。10年間維持できた時に喜ぶのが正解では。新築マンションを供給できる土地が余ってた場所だからってのもありますしね。
    • はい。言われている坪単価の上昇はあくまでプラウドタワー金町の供給が大きなインパクトを与えているため維持は難しいと冷静に見ています。マクロな視点で見ると、今回の上昇のきっかけになったのは金町駅南口の再開発ですが、これによって恐らく周辺の中古マンションの相場も平均して底上げされると思います。また、今回の再開発より大きな東金町一丁目西地区の再開発が控えており、これによる恩恵を受けられるマンションも多いかと思います。（だからこそMRでの営業トークで熱心に再開発の計画を説明されるわけですが…）ただし、そういう地域だとしても中古で売りに出したときに選ばれる平均点以上の物件を選ぶことが重要なのは変わりありませんね。プレミスト金町は、そういう視点で見たときにどうでしょうか。
• 価格は現在鋭意調整中だと思いますが、お得感がないと「我が家は合理的。」と言える材料は少ない物件という印象です。
• MRはきせん病院の目の前の駐車場に建ててますね。

交通

構造・建物

• 敷地面積：1,983.11m2

共用施設

プレミスト金町　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：25台（機械式24台、身障者用平面1台）
• 駐輪場：241台（平面3台、ラック式202台、小型自転車用36台）別途、レンタサイクル2台、来客用5台
• バイク置き場：4台（バイク置場2台、ミニバイク置場2台）

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 一戸当たりの専有面積：35.33m2～76.11m2(A・Trタイプのみトランクルーム面積1.08m2・1.32m2含む)
• バルコニー面積：3.05m2～15.33m2
• ルーフバルコニー面積：6.75m2～41.4m2
• サービスバルコニー面積：0.72m2～5.18m2
• 都心のマンションであれば、1LDKや2LDKが中心でも理解できますが、ファミリー層が多い葛飾区でこのプランニングは思い切りましたね。3LDKがほとんどないプランで124戸もさばくのは大変そうです。
• ２LDK、３LDKが中心となってくるのかな。HPを拝見しての感想ですが、ターゲットの世帯としてはDINKSに売り込みたい印象です。確かに葛飾区=ファミリー世帯の層に人気がありますが、単身世帯やDINKS世帯中心のマンションには何か理由があるのでしょうか。部屋数を多くして多く売り込みたいのかしら。
• このマンション、間取りが見にくいんだけど。普通の間取りだけで良いのに。無駄に立体的に見せようとしたり家具配置したり、狭小感を出さないようにしたいのが裏目に出てる。
  • おっしゃるとおり、間取りもですがパンフ自体が読みにくい！広告代理店変えたら？と思ってしまう。
• 立体的な間取り、右上の「こちらをクリック」を押せば普通の間取りにもなりましたよ。KタイプはLDが11.3畳、キッチン3.2畳、洋室は6帖と4畳。キッチンの部分に壁がある個性的な間取りですね。洋室2は細長くてテレワークに使えそうと思いました。立体的間取りが基本で、普通の間取りにしたい時は右上クリックしなくちゃいけないのが面倒ではあります。今後はこういった立体的な間取りが多くなってくるんでしょうか。
• 立体間取り見にくい。ホームページ変えた方がいいと思いますよ。
  • これは激しく同意 自分が担当者なら即変える
  • 間取り右上にある「こちらをクリック」から平面のものに切り替えられますが…それ以前に、クリックしたらどうなるのかを説明しないと何が起こるのか予想できないできないので文言見直したほうがいいですね。「平面の間取りを見る」とか。
    • クリックしたら3Dになるほうに変えたら良いのに。見にくいものをデフォルトにしないでほしい。
      • それは本当におっしゃる通りですね。見やすいものをデフォルトにすべきです。
• 駅徒歩7分の割に全体的に狭めの間取りが多く、手狭感がコロナ禍以降のDINKSのニーズとフィットするか微妙なところです。2LDKの間取りで延べ床面積が50平米に届かず住宅ローン減税の対象にならない住戸もあるし。ただ、id-cubeという仕組みで洋室を自由に仕切れる選択肢も用意されている点は今の時代に受けそうな予感がします。2LDKの一部屋を分割して共働き夫婦それぞれのテレワークスペースにしちゃうとか。

買い物・食事

• ショッピング

1. ドラッグストアスマイル東金町店　　徒歩4分・約270ｍ
2. まいばすけっと東金町3丁目店　　徒歩4分・約280ｍ
3. セブンイレブン東金町店　　徒歩4分・約290ｍ
4. ファミリーマート金町南口店　　徒歩5分・約390ｍ
5. TSUTAYA金町店　　徒歩5分・約400ｍ
6. マツモトキヨシ金町駅北口　　徒歩6分・約460ｍ
7. ミニストップ金町駅北口店　　徒歩7分・約500ｍ
8. 東急ストア金町店　　徒歩7分・約500ｍ
9. Can★Do 金町とうきゅう店　　徒歩7分・約500ｍ
10. ココカラファイン金町店　　徒歩8分・約570ｍ
11. マルエツ 金町店　　徒歩8分・約590ｍ
12. イトーヨーカドー金町店　　徒歩10分・約740ｍ
13. 業務スーパー金町店　　徒歩11分・約860ｍ
14. アリオ亀有　　車 約5分・約2,460ｍ
15. 亀有リリオ館　　車 約7分・約3,070ｍ

• この辺にお住いの方は主にどこで買い物されるのでしょうか。
• 買い物なら駅前じゃない？
• テレワークしやすさをコンセプトにするのであれば、住宅の快適性だけでなく立地も重要かなと思います。昼休みのランチの選択肢が多いかどうか、スーパーマーケットに気軽に行けるかとか。駅近でない分、河川敷に近かったり気分転換はしやすいかなとは思います。

育児・教育

• 教育施設

1. 東金町小学校　　徒歩7分・約500ｍ
2. 金町中学校　　徒歩15分・約1,150ｍ
3. 金町保育園分園　　徒歩2分・約120ｍ
4. ちびっこランド葛飾金町園　　徒歩4分・約310ｍ
5. 金町保育園本園　　徒歩5分・約380ｍ
6. キッズハーモニー・かなまち　　徒歩5分・約390ｍ
7. ポポラー 東京金町園　　徒歩8分・約590ｍ
8. 京成金町プチ・クレイシュ　　徒歩9分・約660ｍ
9. 金町駅前さくらんぼ保育園　　徒歩9分・約680ｍ
10. 東江幼稚園　　徒歩10分・約770ｍ
11. ミアヘルサ保育園ひびき金町　　徒歩11分・約860ｍ
12. トゥインクル保育園　　徒歩12分・約900ｍ
13. 金町どんぐり保育園　　徒歩12分・約910ｍ
14. 金町サニーキッズ保育園　　徒歩12分・約930ｍ
15. 葛飾二葉幼稚園　　自転車 約6分・約1,040ｍ
16. 亀が岡りりおっこ保育園　　自転車 約7分・約1,050ｍ
17. 金町ひまわり保育園　　自転車 約7分・約1,060ｍ
18. 東京理科大葛飾キャンパス　　自転車 約8分・約1,080ｍ
19. 金町幼稚園　　自転車 約7分・約1,360ｍ

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・準工業地域
• 金町バンバン建ちますね。
• 北口にはショッピングモールと一体開発の700戸のパークタワーも出来ますし、まさに群雄割拠の街です。東京の端っこですが、各デベロッパーはかなり力を入れている。あとは駅舎を刷新すれば金町のイメージもガラッと変わるんですけどね。
• 以下記事にある通り金町は単身者やDINKSにとって穴場の街です。https://gentosha-go.com/articles/-/28178
• 大きな通りが目の前を通っていますが、交通量や騒音とかどれくらい聞こえるのでしょうか。また、排ガスの影響とかもちょっときになるところではあります。
  • すぐ近所に住んでますが騒音はほとんど気になりませんよ。6号の本線は少し南側で東に逸れますので目の前の通りの交通量は少ないです。そこよりもむしろコンビニやスーパーが近くに全く無いんです。かなり不便な立地は否めません。
• 交通量が少なくそれほど車の音は気にならないんですね。確かに地図を見た感じですが周辺にはお店が少ないように見えますが、
• 金町はたまに行くけど、治安はいまいちだよね。街全体が臭いし、日雇労働者も結構いる。再開発された理科大周辺は住みやすいと思うけど、ファミリー連れで住みやすさを重視するなら、23区西部か都下が良いと思う。
  • 都下ってどこらへんですか？
  • 西部は縁がないので考えていませんが、金町は評判が気になり実際そうだなぁと思う事もしばしばありましたので別の場所にする事にします。
    • 都下だと、武蔵野市、三鷹市、小金井市辺りは田舎すぎず都会すぎず、裕福な家庭もそこそこにあり子育て世帯も多いので明るくオシャレな雰囲気があり、おすすめです。
      • 23区外は勘弁です、すいません。
• 北口は夜なるとキャッチだらけだからな
• 河川が近い立地は今のシーズン特に懸念されますよね。荒川のような大きな川の氾濫は最後なので、中川、江戸川あたりは昨年の台風よりレベルアップしたものがくれば氾濫する可能性高いでしょう。
  • 河川が氾濫した場合、国土交通省のデータによればこの物件周辺は 0.5m から 3m の浸水深と予測されています。最悪の場合、3mまで到達すれば二階部分まで浸水しますから、そのあたりのリスクは踏まえて検討したいですね。少し引いて見てみると、金町駅周辺（主に北側）は江東五区の中でも浸水深は低い方ですから水が引くのは比較的早い方ではないかと思います。ただ、一度浸水した地域では基本的な生活インフラが使用不可能になり、食糧などの物資も届きにくく調達できない状況も考えられるため、日頃の備えや避難への意識は高く持っておく必要があります。

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  金町駅周辺

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  金町駅周辺2

• 2階以下に住む場合、必ず火災保険の水災保障は付加しておくべきだと思いますし、高層階に居住している場合でも長期間最低限の生活が送れるレベルの非常時の備えが必要です。こういったリスクと隣り合わせだと理解した上で、購入すべきと思います。こういったリスクがある分、手に入りやすい価格で新築マンションが分譲される傾向にあるため、そのあたりのバランスを考えた上で購入するのであればよいと思います。
  • 河川はカーブの部分が決壊しやすいですよね、水流の勢いで。住宅に影響なくてもオーバーフローで水浸しになる可能性もあるから高層階でも水災は必須ですよ。

周辺施設

• 病院

1. 第一病院　　徒歩2分・約100ｍ
2. 志田歯科　　徒歩2分・約130ｍ
3. 千代田歯科医院　　徒歩4分・約250ｍ
4. 三尾医院　　徒歩4分・約250ｍ
5. 福田歯科医院　　徒歩4分・約250ｍ
6. 田原整形外科医院　　徒歩5分・約330ｍ
7. 的場医院　　徒歩5分・約330ｍ
8. 杉田眼科　　徒歩5分・約350ｍ
9. 金町駅前脳神経内科　　徒歩5分・約360ｍ
10. 小泉胃腸肛門クリニック　　徒歩5分・約360ｍ
11. 金町こどもクリニック　　徒歩5分・約360ｍ
12. おおとし内科クリニック　　徒歩5分・約390ｍ
13. かつしか心身総合クリニック　　徒歩6分・約410ｍ
14. 桜井耳鼻咽喉科　　徒歩6分・約420ｍ
15. かなまち慈優クリニック　　徒歩6分・約420ｍ
16. 嬉泉病院　　徒歩6分・約480ｍ
17. 金町駅前クリニック　　徒歩8分・約590ｍ
18. ヴィナシス金町内科クリニック　　徒歩8分・約590ｍ
19. マスダ産婦人科　　徒歩11分・約850ｍ

• 金融機関

1. 葛飾東金町郵便局　　徒歩1分・約80ｍ
2. 朝日信用金庫 金町支店　　徒歩4分・約300ｍ
3. 三井住友銀行 金町駅出張所　　徒歩5分・約350ｍ
4. みずほ銀行 金町駅前出張所（ATM）　　徒歩8分・約570ｍ
5. 千葉銀行 金町支店　　徒歩8分・約590ｍ
6. 金町郵便局　　徒歩9分・約700ｍ
7. 東京東信用金庫 金町支店　　徒歩9分・約700ｍ
8. りそな銀行 金町支店　　徒歩9分・約720ｍ
9. 三菱UFJ銀行 金町支店　　徒歩10分・約800ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 金町子どもセンター　　徒歩1分・約20ｍ
2. 葛西神社　　徒歩3分・約230ｍ
3. JR「金町駅」（北口）　　徒歩7分・約510ｍ
4. 金町駅北口交番　　徒歩7分・約540ｍ
5. 葛飾区立中央図書館　　徒歩8分・約590ｍ
6. 金町区民事務所　　徒歩9分・約660ｍ
7. 科学教育センター「未来わくわく館」　　自転車 約8分・約1,080ｍ
8. 金町消防署　　自転車 約7分・約1,280ｍ
9. 亀有警察署　　自転車 約8分・約1,580ｍ
10. 柴又帝釈天　　自転車 約8分・約1,720ｍ
11. 金町関所跡　　自転車 約6分・約1,890ｍ
12. 矢切の渡し　　自転車 約7分・約1,570ｍ
13. 金連院児童遊園　　徒歩2分・約100ｍ
14. K’Bスポーツジム　　徒歩5分・約380ｍ
15. ホットヨガスタジオ ラバ 金町店（LAVA）　　徒歩5分・約390ｍ
16. BEZEL オアシス東京金町店　　徒歩6分・約460ｍ
17. 東急スポーツオアシス 金町24Plus　　徒歩6分・約460ｍ
18. 半田児童遊園　　徒歩7分・約540ｍ
19. カーブス ヴィナシス金町　　徒歩8分・約590ｍ
20. 東金町児童遊園　　徒歩8分・約590ｍ
21. 東金町四丁目平成公園　　徒歩8分・約600ｍ
22. 東金町四丁目児童遊園　　徒歩8分・約610ｍ
23. 半田ふじみ児童遊園　　徒歩8分・約630ｍ
24. つくし児童遊園　　徒歩9分・約660ｍ
25. 金町駅北口児童遊園　　徒歩10分・約740ｍ
26. 熊野ボクシング&フィットネスジム　　徒歩11分・約880ｍ
27. 原田児童遊園　　徒歩12分・約890ｍ
28. JOYFIT24 金町　　徒歩12分・約950ｍ
29. 水元公園　　自転車 約7分・約1,060ｍ
30. フィットネスクラブ金町　　自転車 約6分・約1,080ｍ
31. 葛飾にいじゅくみらい公園　　自転車 約8分・約1,170ｍ

その他

• CARAETOイメージ写真（月額550円の収納サービス）
• subsclifeレンタル可能な家具・家電等の例（新品のデザイン家具家電を月額で利用できるサービス）

掲示板

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