パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜

2020年8月27日 (木) 22:19時点における版

物件概要

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　周辺空撮合成CG

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩9分
2. 小田急小田原線 「百合ケ丘」駅 徒歩5分

• 総戸数：77戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年6月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格帯はもう出てますか？
• スーモ(雑誌）には百合ヶ丘物件として掲載。まあ、そんなもんでしょ。
• 価格は期待できないよ。三井はアリーナシリーズ販売中にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんてコメントしていた。ここは10年以上塩漬け。その間の固定資産税負担とかコストはかかってる。ただ、タイミング悪かったね。アベノミクスマンションバブルに乗るつもりだっただろうけど消費増税の不動産販売不振の上にコロナ。さて、どんな値付けするか。
  • 後半の文のこともあってなかなか価格公表できずにいそうだね
• 一般的には、モデルルーム早期来場者にまず予定価格を伝えて反応を探ってといったことする。ただ、予定価格から下げると不振ってバレちゃうから慎重だろうね。三井は勝どきでコロナ前に事前案内の調整してたのに感染拡大で延期。緊急事態宣言解除で再開と思いきや、アンケートからやり直ししてる。
• やはり良くも悪くも注目されてるな。買うなら南東角部屋最上階＋ルーフバルコニー付きの一択。希望者が被れば抽選になるだろうから、運も味方につけないとね。
  • 子供はいる？　ルーバルって小さい子供にとっては外と一緒で走り回って問題起こしたりする。デベってなんでわかってるのに作っちゃうんだろう。
    • 子供いるいないの話ではなく、資産性の問題。最上階南東角部屋。80m2ごえ。日当たり良好。
      • 価格次第でしょ。2019年価格のままだったら手を出さないのが賢明。
      • これってどうなんだろうね。ルーバルあると輻射で暑い。タワマンなんて北向き最強なんて意見も最近ある。
      • 南東角部屋、最上階より北向がいい人はそこを買えばいいだけの話。一般的には南東角部屋最上階の方が資産価値あり。
• なにより価格公開があまりにおそいですね。早く価格を出さないとどんどん他に流れるのでは。
  • モデルルームオープンまで価格出さないって割と一般的。コロナで動向分からないから、エントリーの集まりとかギリまでウォッチしてるんじゃない。東建はコロナで購入意向がどう変わったかってアンケートしてる。緊急事態宣言中にも購入意向調査してたのに。これは毎年のことなんだけど、その時もコロナで購入意向がどう変わったかって設問が含まれていた。売る側は疑心暗鬼なんじゃない。あと共有設備もどういうの希望するかってのも。エレベーターとかノンタッチがいいよね。ここはコロナ前の設計、施工だから無理だろうけど。
• 完成物件なのに入居は来年だから、スタートダッシュは期待してないのかもね。
• 3LDK70㎡6,000万以内なら前向き以上なら中古マンションと比較
• 3LDK70㎡ 5,000万代中盤なら前向き
• 6000万は超えてくるんじゃない。あの辺の相場が中古（10年越え）で5000万中?後半だからね。
• 60m2?の部屋なら5000万円台だろうけどね。70m 2?で3LDK以上なら6000万超えかな。80m2の4LDKなら7000万円?もあり得る。
• コロナで先行き不安の中その価格で売れるかな。
• 住まいサーフィンの時価評価でガーデンアリーナ、ノブレスは５０００万円前後、プライムアリーナは6000万円弱。差がついちゃってるね。
• 私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。後になればなるほどいい部屋がなくなるの知ってるから。

交通

構造・建物

• 敷地面積：8,219.60m2
• 建築面積：1,480.68m2
• 延床面積：7,084.60m2
• 外観CGをよく見ると駐車場が建物の中みたい。緑地を除くと敷地が狭いからだろうけどコストかかって割高になりそう。
• 実物小さいよねこの物件
• 電車の中から見えたのですが、けっこう道路よりに建ってますね。

共用施設

• 駐車場：総戸数 77戸 に対して 敷地内機械式 32台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：総戸数 77戸 に対して116台
• トランクルーム：総戸数77戸に対して77区画
• >全戸ポーチ付き>・・・ベビーカーや荷物を一時置き・・・ポーチって共用部分だから厳密にいうと物を置いちゃダメなんだけどね。ベビーカーは容認するしかないだろうけど子供用自転車が問題になりそう。マンションで玄関前に子供用自転車を置くってのがよく問題になるけど、子供用自転車置き場を設置してるケースってほとんどないんだよね。

設備・仕様

• 小規模だから、ディスポーザーはないだろうね。
  • そこまで小さくないからディスポーザーはつくでしょ。
    • 100戸以下でつくのは、維持費気にしないパークコートくらい。
      • 今どきディスポーザーなんてどこにでもついてるでしょ。新百合ケ丘の別のパークホームズは100戸ないけどついてるわ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.92m2～82.41m2
• バルコニー面積：9.90m2～16.66m2
• ファミリー世帯としてはコンパクトな間取り。ちょうど子供一人なら広々と暮らせそうだし、一番広いタイプなら子供二人でも暮らせそうです。
• 82Crタイプは無理やり４LDKにしたって感じ。洋室は細長くて使い勝手悪そう。ファミリー世帯はアリーナシリーズの中古のほうがいいかもね。80平米台の３LDKも結構あった。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：準住居地域、第２種中高層住居専用地域
• 敷地面積のうち3/4弱が6号緑地。これがどう価格に反映されるか。カーデンアリーナは5号緑地がビオトープだけど、蛍どうなったんだろうね。
• 森世界、美景を謳ってるけど、CASBEEの緑・まちなみの評価は３と微妙。北口って景観条例が開発が進んでから決まったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感がないんだよね。
• 周辺は緑が多くて公園もあって子育て環境に適している環境になっているのかなという印象です駅からの距離は程よい距離だと思います。車が無くても生活できるという利点からすると都内に住む特権になります。
  • ここ川崎だけど。
• >本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。この記述珍しいね。将来、近隣がどうなるかなんてわからないのに。イトマンは期間限定で、残り期間短いのかな。
• 車の通りも激しいし、救急車もかなり通るだろうね
• 気になっていたので現地を確認しました。新百合ヶ丘駅からの道は広くて歩きやすいけど、大通り沿いかつ小田急線がすぐ近くを通るのが、引っかかり前向きにはなれないでいます。すぐ近くの中古大規模マンション（大手と中堅）の方が住環境は良さそうです。
• ガーデンアリーナだとビューコートは大通り沿い、小田急は一緒じゃない。あと鉄塔があるのと高圧線が敷地の地下を通ってる。ちなみにガーデンアリーナとプライムアリーナはHPがまだ残ってる。https://www.garden-arena-s.com/　　https://www.prime-arena-s.com/
• 大通りは街路樹が少ないから真夏は灼熱でしょ。夏のうちに体験しておいた方がいいかも。開発前は木がいっぱいあったのに。
• この物件があるところの坂の上に住んでるけど電車の音は風にのってすごい聞こえてくる。窓の質次第では騒音気になるかもね
• このコロナ禍、どの位が適正価格なのかが判断が難しいです。ここ最近、新百合ヶ丘でも中古物件が増えて来ているし。大事なのは勢いかもしれないけど。新百合ヶ丘は地下鉄延伸などで将来性もあるし、コンパクトに色々揃ういい街だとは思います。
  • 判断できないなら見送った方がいいかもね。プライムの裏もマンション建てられる土地。
• 新横の道路陥没が地下鉄延伸に影響与えるかもね。ルートの大部分が道路の下じゃないから反対出るかも。公道の下じゃないと地役権の設定が必要だからね。

周辺施設

その他

掲示板

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