パークホームズ横浜反町

2020年8月18日 (火) 14:36時点における版

物件概要

パークホームズ横浜反町　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県横浜市神奈川区桐畑１４－４外（地番）
• 交通：

1. 東急東横線「反町」駅　徒歩2分
2. 東海道本線「横浜」駅　徒歩12分　ＪＲ東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・京浜東北線・横浜線、東急東横線・みなとみらい線、京浜急行線、相鉄線、横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅（きた西口）下車徒歩12分
3. ＪＲ京浜東北・根岸線、横浜線「東神奈川」駅　徒歩12分
4. 京浜急行電鉄本線「神奈川」駅　徒歩6分

• 総戸数：63戸(他に事務所、店舗等）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階地下1階
• 敷地の権利形態：敷地は一般定期借地権（賃借権）の準共有、建物は区分所有
• 完成時期：2021年8月下旬。新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、資材等の入荷予定時期が未確定なため竣工予定年月が遅れる場合があります。
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：京王建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 場所は良いけど定借ってのがなぁ。
• 定借は60年後返さないといけないんですね。息子が住み継ぐかというとでも、そんな時はもうボロですから逆にこれからは定借でもいいかなと思います。
  • 定借は資産性が維持されない。相続人がいるのなら負動産を押し付けることになりかねないので要注意。
    • 期間限定の借地制度。資産云々言うのなら分譲、戸建でしょう。定借は利便性の高いところにあるのがメリットかな価格も分譲よりかはお求め易いし
• こんなこと書いてあるけど、引き渡しが遅れたときの言い訳になるのかな。第二波が来たときは別だけど。新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、資材等の入荷予定時期が未確定なため竣工予定年月が遅れる場合があります
• ３ＬＤＫでいくらぐらいなのでしょうか？5500万ぐらいかな？定借ですが場所はとてもいいので検討中です
• 定借＝いい場所なんですね！こんな場所反町や東神奈川周辺じゃなかなか出ない気がします
• 定借、何年かでも違う気がします。老後は地元に帰りたいなら、定借もいいかな。「存続期間/2082年10月29日まで。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」なので、今から62年後。私は40歳なので、62年後だと102歳。年齢にもよるんでしょうけれど、25歳でも87歳なのだから住み替えを予定しているならいいんじゃないでしょうか。その分、いい立地に住めたり安いのなら十分と思っています。
• いざ、買い替え時、定借のリセールバリューは如何に。希望通り売れるかな？賃貸に出すんたったらコンパクトルームかな？
  • 定借はリセール厳しいよ。新築時の提携以外で定借を対象にローン組んでくれる銀行って限られる。
• 売りづらいと値段も安くなりますね。コネクションの広い人なら知人に売ることもできるでしょうけど。定借でなくても、これからはリセールって厳しいような気がしています。ここは永住目的で検討するほうが無難かも。
  • 長い人生何があるかわからない。売る必要が生じたときのことも想定しておかないと。
• リセールを考えるというより負の遺産を子どもに相続しなくて済むという感じですかね。50年後にタワマンション売れるの？ 子どもは放棄するでしょってこと。
  • 不慮の事態に遭遇ってこともあり得るからね。
• 定借のデメリットってどのくらいあるんでしょうか。。。立地がとても良いので、価格が控えめであれば検討したい物件です。
  • 定借のデメリットはリセールが厳しい　地代の上昇リスク　でしょうか　　反町だと坪単価が周辺より2.5割以上安くなければ妥当ではない気がします　23区内ではないので
• 中古リノベとどっちがいいでしょう？
• 東横線反町2分はいいと思う。だから定借でもいい。それに会社帰りに横浜で降りて買い物して歩いても帰れるし。住環境としては申し分ないし、すごいいい物件だと思う。合理的に考えればさ。
• いよいよ今週から事前説明会ですね！
  • そうなの！ 急がなきゃ
• 予想より高かったです…60年借地権を考えると悩ましいところ。
• 今日私も聞いてきましたが予想をはるかに超えた金額で萎えました。　永住するつもりはないのであの価格だと残債割れ濃厚ですね　リーマンショック時のデータよりパンデミックで来年以降、不動産価格は１割程度落ちると考えていますので
  • 同感です！価格を聞いた瞬間テンション下がりました笑ランニングコストを加算すると、定借によるメリットどころかリスクしか感じられず…これなら少しグロスが張ってでも所有権を選びます。それで反町に永住したい方を60組探せばいいので、売れるのでしょうけど、三井さんもう少し下げてくれないかなぁ…
• いくらでしたか？価格控えめなのが定借のメリットと思ってましたが。
• 3LDKで5900万?6900万ですね。2LDKが5000万?。周辺と比較すると確かに安いのですが。
• 私もこの近辺でマンションを探してます。でも、反町付近は高いですよね…最近探し始めたばかりで、不動産の事は全く無知なので、こちらの書き込みはとても参考になります。夫婦2人子供なしなので、2LDKくらいが希望ですが、なかなか2LDK のマンションも少ない気がします。反町・東神奈川・高島町あたりの2LDK の相場は、幾らくらいなのでしょうか？
• 定借なのに思ったより高かったですね。コロナ禍で今後マンション価格は下落すると思われるのに、三井さん強気だわ！
• 坪単価270-330くらい？　高島町辺りはもう少し上でプラウド横浜桜木町は苦戦してた　　借地だと1-2割下がる感じ　駅近で三井が強気なのはわからなくもないがコロナで景気後退、購入層が弱気になるのを考えると高値掴み間違いなし　自分も先週末期待して行ったけど値段見て落胆でしたー　この値段ではリスク高すぎ
  • 土地の区分所有物件で価格に占める土地分って半分くらい。それだと割高。
  • パークホームズ横濱星川の方が、ディスポーザー付で安いですよ。5000万以下の部屋もあります。横浜駅まで快速で１駅５分、東横線みたいなら地下に改札がある訳ではないので、横浜駅に着いて改札を出る時間は、大差なさそうです。
• 私も見てきましたが、価格が想像より高くて驚きました。売主が違うとは言え、一年前に反町駅前に売っていた所有権のマンションとほぼ変わらない値段ですね…駅から徒歩5分くらいですが、反町4丁目付近でも新しいマンションを建設しているようなので、そちらも見てみたいと思います。ちなみに、モデルルームはバーチャルだったのですが、コロナだからバーチャルにしたのではなく、この物件は元々バーチャルの予定だったとのこと。パンフレットもなかったです。パンフレット、モデルルーム製作費、来場インセンティブグッズ等のコストがかかっていないのに、この価格設定は強気だなと感じました。西早稲田の定借物件が坪300万弱で出ていたので、反町駅定借ならもっと安いと思っていたのですが、残念です。
  • 小規模だと別にモデルルーム作ると一戸当たりのコストが嵩む。なので完成売りするのが一般的。マンション売れなくなったから販売開始をはやめる傾向があったけど、バーチャルオンリーって苦肉の策かな。
  • バーチャルだと建材、タイルの実際の色や質感がわからないからせめてサンプル提示くらいは求めたら？
• 事前説明会の予約取れなっかたのですが、3LDKはいくらくらいですか？ランニングコストはどのくらいかかるんでしょうか….?ランニングが結構かかるのであれば、ダイワハウスさんのマンションも近くであるみたいなので、そちらを待とうかな。
  • 大まかな数字ですが、低層だと6000万弱、最上階だと7000万くらい、角部屋だとフロアにも寄りますが、一番安い3LDKよりプラス800万くらいでした。ランニングコストは土地代と解体準備金が約13000円くらいで、管理費、修繕積立金、インターネット利用料含め合計37000円くらいでした。駐車場は場所によって異なりますが、おおよそ25000円くらいでした。近くにできるのはダイワハウスなんですね。そちらの詳細ってもう出てますか？そちらも駅近でありつつ静かなエリアなので良さそうですよね。
    • ありがとうございます。定借なのに高いんですね、、建設地に看板があり、情報を優先的にもらえるのか、登録できるURLがありました。静かで良さそうですよね。
      • ダイワハウスのマンションは国道沿いでしょうか？フラワー緑道側でしょうか？パークホームズはFタイプ検討しましたが最上階7600万、階下がるごとに100万ずつ下がる感じでした。さすがに高すぎますね。
        • ダイワはフラワー沿いです。皆さん考えることは同じですね。　私も定借でこの値段はないなと思い、ダイワに期待しています。
• 月々の借地料が安いから販売時に前払い一時金として乗せてるのかな。イニシャルコストが安いという定借としてのメリットないね。
• 価格は周り見渡すと安いですけどね！反町2分、横浜12分ですから。
• パッと見だと近くの物件より価格安いですけどランニングコスト考えると、そこまで安くないっていうのが体感です。間取りは住みやすそうで好印象ですが、この価格帯なら定借というリスクを負わずに賃貸で住めばいいのでは？と思ってしまいました。買うメリットがあまりありません。
• 定借でこの価格って。定借の欠点は、分譲時は提携ローンあるからローン付けしやすいけど、二次流通時に、うちは定借はやらないっていう銀行がそこそこあるから要注意。
• 借地権: 2082年10月29日まで。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,338.04㎡
• 建築面積：1,346.40㎡
• 延床面積：10,641.38㎡

共用施設

パークホームズ横浜反町　エントランスホール完成予想

• 駐車場：総戸数 63戸 に対して 敷地内機械式 15台 敷地内平面 1台（他に事務所・店舗用22台＜荷捌き含む＞）
• 駐輪場：総戸数 63戸 に対して65台
• バイク置場：総戸数 63戸 に対して6台
• 機械式駐車場の維持管理費は一般的にどのくらいか詳しい方いらっしゃいますか？多くのマンションが機械式ですが、平置駐車場メインのマンションが理想で。

設備・仕様

• ディスポーザーがないので、分譲で買う意味がないです。ディスポーザーのあるマンションの方が良いです。ディスポーザーがあるかないかで、ゴミ捨て場の臭さが全然違います。
• ディスポーザーなしの24時間ゴミ出しOKは管理とか心配です。立地も大事ですが、住んでからの快適さもステイホームしてる時に大事だなと思いました。立地、広さ、設備どれも譲れない
• ディスポーザーは夏場はあったほうがいいですから、ついているのを条件に捜している方もいらっしゃるのかしら。個人的にはあってもなくても良いのかな。２４時間ゴミだしＯＫならば幾分良いでしょう。管理費の面からするとディズポーザ―の機能はデメリットになってしまいますし、将来の負担額が減る方が個人的にはうれしい。ただ、こういったちょっと高めのマンションなら付いている方が需要が高そうですね

間取り

• 間取：2LDK、3LDK
• 専有面積：55.05㎡～75.36㎡
• バルコニー面積：10.53㎡～14.61㎡
• 子供のいる家庭ですむことを考えると３ＬＤＫかなと思うのですが間取りを見る限り、よくあるマンションの縦長プランよりもさらに細長いように感じるのは気のせいでしょうか。収納スペースもあるにはあるのですが、ちょっと狭そうかなと感じました。
• 収納率が10パーセント以上確保しているので住みやすそう。ウォークインクローゼットが各部屋にあること、家事動線も確保しているので家事がスムーズに進む平米数もファミリー向けでも70㎡以上ありますから四人家族住みにちょうど良い子供部屋も与えて上げれることで異性の兄弟でも住めますね。

買い物・食事

• ここはスーパー近いし最高と言える立地だと思います。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

周辺施設

その他

掲示板

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