南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクト

2020年4月19日 (日) 13:12時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分
2. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分
3. 山手線 「渋谷」駅 徒歩14分
4. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩15分

• 総戸数：98戸（内、事業協力者住戸62戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年05月下旬予定
• 売主：丸紅株式会社
• 施工：株式会社安藤・間

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 良くも悪くも普通のマンションですが、その分価格も抑え気味で、狭い条件の悪い部屋は＠420から、80㎡をこえる3LDKの高い部屋で＠650ぐらいでした。
• 安い北西は激戦ですね。
• 南青山6丁目7丁目の中古マンションは築15年でも坪単価430万以上で動いてます。北西1階の坪単価420万を購入すると10年後も同じ価格で売れるかもしれないパンダ部屋。修繕費も定額制で長く資産価値を保ちやすくいいマンションだと思いました。
  • パンダ部屋坪411って衝撃ですね。倍率凄い事になりそう。
    • 本当ですが、一部屋だけです。お隣のマンションとの敷地を区切る壁に面している部屋で、日当たり全然なしの半地下。それ以外のお部屋は平均して坪500~。ほとんど家にいないので駅遠半地下でもオッケーって方に人気が集中しそうな気がします。
      • 坪411万のパンダ部屋は半地下など難点もあり大幅に安いですが、それ以外でも坪500万前後もあったり１LDKだとギリ7,000万円台もあるので、サラリーマンでも南青山に手が届く価格となっていまいた。それに何か大きな経済危機などない限りは、南青山に新築でこの価格では今後なかなか出てこなさそう。
• 実は1LDK53.82㎡4階が7800万と安いな。半地下どころか4階から庭園ビューは隠れたパンダ部屋。DINKSには超オススメ。
• 7000万台でDINKSでローン控除使いたいは1部屋しかない。9000万未満だと70㎡未満の2LDK2部屋。ここは超高倍率で当たらない。1億以下だと半地下は避けて坪500万以下で条件の良い部屋が選べてしまい大抽選会は避けて買える。例の最強パンダは祭り感覚でマンオタが参戦するので20倍にはなるよ。
• 南西65ｍ2の444万は、半地下＋ごみ置き場の隣部屋。南西77ｍ2の446万は、半地下というより地下1階。両者とも、歩道に接した半地下。世間で最も嫌われている部屋タイプ。この部屋で444万は青山と言えども高い。
  • でも、そこがかなりの人気なんだよ。ゴミ置場の横はリセール出来ないよ。対して60Cは2階が半地下 1階が完全地下。じゃあ、条件良いのは西の78㎡2階。坪単価426万です。
• 80B1タイプ2階・ゴミ置場の真上 坪633万 1億6千万。これ値付けミス。西の78㎡や81㎡で地下に潜らない部屋が坪単価426万、435万と安すぎるのに80B1タイプは高過ぎて値付けを間違えている。
  • まあ、ゴミの真上で83㎡が1億6千万。フォレスト壁と植栽を眺める78㎡が1億。どっちが価格と条件のバランスでお買い得か？住み心地がいいか？聞くまでもないような。。日当たりだけはゴミ真上の方がいいけど、どのみちベランダ外干し不可でメリット少ないわな。
    • 2階83ｍ2の1億6000万はともかく、2階78ｍ2の10080万も匂いの影響大。悪臭と半地下と坪単価とグロスと前立ての距離や植栽を総合的に判断した結果、６０Ｃの半地下を推したマンマニはさすがだね。
  • 78㎡横でゴミから離れる81㎡西部屋は坪単価435万スタート。81㎡はグレードが最上級で この坪単価はお買い得。

80㎡以上狙いだとその部屋は価格維持率に期待出来ちゃうわ。

• 南は1階の70Aが坪422万と激安やった。
  • 半地下だろうが何だろうが、422万は半端なく安い。ただ、西向き2階がもの凄く安かっただけ。

【販売時状況】

• 一番人気は二階の60Cで13倍くらいになりそうとのことです。
  • 78bは16倍です。
    • 人気部屋は78b2階、60c2階と3階、80a1階から3階 60a1階。60c1階は人気部屋で無かった。
      • 今回はっきりした事は部屋ごとの値付けを売主が間違えたこと。安い西向きの地上部屋が大量に販売が出た一方で、単価が高い南南西と東南東が大苦戦してる。ゴミ置場真上の南南西80bは要望書入らず販売に出せなかった。皇室施設がある森林ビューに坪600万出す価値が無いと判断された。西向きの値付けを間違えて安くしてしまったので2期以降は大苦戦になるよ。だって、80aとかフォレスト建物と接近しているとはいえ横窓は少なくお見合いにはならない。80bなんか80aより坪単価200万差。そんなに価値の差はないってみんな判断した。それよりゴミ置場真上のマイナスを価格に反映しないと2期でも要望書入らないよ。
• 77㎡台が9880万まで500万くらい直前値下げされましたが、気付かない人が多く倍率2倍でした。南向き1階はそこまで半地下感も少なく、何といっても日本人が好きな方角です。70B2階が注目され過ぎましたが、70Aは隠れお宝部屋でした。
  • リセールバリューは70Aの方が高いのでは？？
    • リセールバリューは売主と買手次第なので分かりませんが、70B2階の方が売りやすいのは確か。70Aは要望書が集まりにくかった理由は模型を見れば推察できます。致命的な欠点ではないため坪422万と倍率面から隠れお宝部屋という解釈でした。南1階には51㎡1LDKが残っていてローン控除対象外で坪480万台。70Aと比べると割高に見えてしまいますが周辺相場と比べると安いよ。
• 70Aはもろ半地下で通行人とお見合いだから安くしたんだよ。同じ1階の南向きでも60Aは半地下じゃないけどね。だから坪単価も444万円とやや高い。出口戦略考えたら60Aが間違いなく有利。
• 入居開始まで1年9ヶ月もあるのに残り7部屋かあ。やはりプライスを間違えた結果？坪500万台の部屋だって十分に安いよ。
  • いくら何でも安過ぎたの一言。1階の半地下のみならず、2階以上も近隣と比べて激安だった。ただ、最安値が410万台だったので500万台も600万台も高く感じた。

【その他費用】

• 管理費は㎡360円。共用施設無し、コンシェルジュ無しを考えると高く見える。理由は駐車場収入が管理費会計に入らないためなんだけど、35台くらいが常時稼働で仮に管理費に入ると1部屋平均で1.3万くらい下がる。そう考えると管理費は妥当なのかもしれない。

交通

【電車】

• 表参道駅まで徒歩で12分。渋谷は13分くらい。恵比寿駅は17分、広尾駅は日赤とガーデンヒルズの敷地を通過すれば12分くらい。いずれも遠いけど、それぞれ違った魅力を持つ知名度ある４駅が徒歩圏で、なんと11路線使えるのは凄いこと。六本木駅は目の前のバス停からバスで10分以内、赤坂駅と代官山駅はコミュニティバスが遠回りするから20分くらい。それと、タクシーが駒沢通りにバンバン走ってるから、すぐ捕まえられるのが大きくて、急ぎの時はタクシー乗りますね。タクシーなら渋谷駅や恵比寿駅まで５分。銀座や新宿とかから帰宅する時もタクシー利用がメインかな。この辺に住む人はタクシーを上手に使いこなしてますよ。
• 今の工事が落ち着くと、渋谷の東側はかなり便利になりますね。JR（埼京線も）、東横線、メトロ（銀座線も）、全部東側で乗れる。ヒカリエや東口まで徒歩でもバスでも（もちろんタクシーでも）行けるのは便利。

【バス】

• どこの駅からも遠いのでこの辺りの住民はバスを使うことが多いそうです。都バスやちいバスは意外に便利です。
• 車生活じゃなくても、渋谷駅は都バス利用で本当に便利に使える。本数が非常に多いバスに乗って、次のバス停が東口の駅前。
• バス亭が3つも近くにあり、赤坂外苑前表参道、六本木新橋、渋谷、恵比寿と網羅されてる。
• 01系統のバスは、日中は3，4分の間隔で、渋谷-南青山-西麻布-六本木-溜池-虎ノ門-新橋を結ぶ。便利だよ。
• ちぃばすはほぼ無駄のない経路で表参道、外苑前、赤坂見附と行けるので（しかも100円）、通勤に利用する人も少なくないようです。
  • 目の前のバス停からちぃばすに乗れば六本木ヒルズ建物内の停留所に14分で着きます。

【タクシー】

• この値段を買う人はタクシーが足代わりですし、公共交通なら「青山学院中等部」のバス停からバス利用です。渋谷駅－新橋駅・六本木ヒルズ間のバスが通勤時2分間隔、昼間でも3～4分間隔ですから。
  • 都心でありながらどの駅からも遠いのは事実ですけど、バスを利用すれば案外便利なの かもしれませんね。

【車】

• 車での移動に便利な場所なんだけどね。渋谷入口が今年度中に完成予定で、そうすると3号線の上り（高樹町）も下り（渋谷）もここから数分で入れる。渋谷入口から羽田空港まで20分程度と試算されてる。
• マイカーなら首都高の都心方面が高樹町入口、東名方面が12月に完成する渋谷入口。どっちも門を出て信号次第では１分ちょっとで乗れる距離。

構造・建物

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクト　エントランスアプローチ完成予想図

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクト　サブエントランス完成予想図

【構造】

• 天井高は2ｍ45㎝です。
• 地下が３階まであるんだ。 生活環境は良さそう。
  • 地下3階まであるのは、敷地内に高低差があるから ではないでしょうか。 常陸宮邸に面した側の一番下の階を1階とすると、 坂の上の側は道路に面した部屋が3階相当に見えます。 届出としてはこの3階相当部分が1階で、1階部分は地下2階。 その下に実質的な地下1階（届出上の地下3階）があると推測。
• 半地下、半地下っていうけど、ＭＲの模型見たら今までの半地下イメージとは違ってました。
  • 見ようによっては半地下の構造はなかなか面白いです。吹き抜けの空間みたいな感じで。
• 梁が190cm。西向きだと朝から電気つけないといけませんね。

【日当たり・眺望】

• この物件の北西向きは南青山テラスの中庭の緑が眺められるし、道に面していないから音も一番静かなのでは？悪くないと思います。
• 車も人通りも少ない静かな道路に面していて、その先にも高い建物はなく（将来的にも建つ可能性は低く）、背の高い宮邸の木々までは距離があるから低層階でも日当たりは抜群。
• 最安パンダ411は目の前が白い壁。カーテン開けてもお見合いなし。
  • 他の西側低層階も目の前は植栽。カーテン開けても問題ないでしょ。
• 地下物件と言えば目の前の壁が10m15ｍとかの部屋えぐいよな。どんだけ地下やねんって。
• 西北西で4階はお見合いになるのでしょうか、日当たりはどうですか。
  • フォレストの建物と向い合うことにはなりますが、中庭を挟んでいるから建物間の距離はある程度離れているし、フォレスト側の植栽には背が高い木も多いので、４階でも、向かい側の部屋との間に植栽が入る感じになるのではないでしょうか。直接の日当たりは期待できないと思いますが、建物と植栽の反射光があって、それほど暗くはないのでは、と思います。

共用施設

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクト　エントランスホール・ラウンジコーナー完成予想図

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクト　内廊下完成予想図

• 駐車場：37台
• 駐輪場：122台
• バイク置場：4台（内ミニバイク置場2台）
• モデルルームを見てきました。南青山に建つという価値はありますが、デザインも平凡で、豪華な共用施設があるわけでもなく、コンシェルジュサービスがあるわけでもなく、良くも悪くも普通のマンションでした。

最近の都心の高級マンションを見慣れた人にはもの足りなさを感じると思います。

• コンシェルジュないし、各階ゴミ置き、エントラス豪華さなし、共用施設ほぼなしの駅11分。

設備・仕様

• ディスポーザーあり。

間取り

• 間取り：1K～3LDK（STUDIO～3LDK）
• 専有面積：39.45m2～107.5m2
• その他面積：バルコニー面積：4.87m2～13.6m2
• 部屋の仕様は狭い部屋から広い部屋にかけて3段階に分かれています。
• 上層階の広めの部屋の多くは地権者の持ち分で、一般販売住戸は4階までの低層階に多く集まっています。

高級感や豪華さを求めず、南青山に住みたいという人には十分に選択肢に入る物件だと思いました。

• 間取りに個性があって楽しいですよね。4階角部屋ルーバル53.82㎡は段々畑になる植栽を立体的に楽しめます。ルーバル付きでも㎡単価は4階の中部屋と変わりません。1点しかない間取りは特長があってリセールしやすいのではと感じました。リビング形状が唯一の難点でしょうか？六角形やハート型タワマン角部屋に住みなれた方は慣れっこだと思います。7800万は買いやすいです。
• 南西80Bはゴミ置場の真上。ゴミ収集車が止まるターンテーブルもあり、回収時は音と漏れる匂いに懸念。収集車が来る時間帯は窓閉めっぱなし対応。それなのに坪単価高い。同じ80㎡だと西のほうがいいとは思う。**西向きで植栽を楽しめない1階なんだけど3階より1000万は安いのは魅力。
• 80平米2LDK推しです。この単価で、この立地、物件内では最高グレード、2次元的にもスパン狭めを除いてキレイなつくり。

買い物・食事

• 大型スーパーやドラックストアなども近くにはなさそう。
• 一番近い大型スーパーは、お財布に優しくない「紀ノ国屋」。ただ、西麻布方面に少し歩けば「成城石井select」があり、大型かつ庶民的な「ライフ」も徒歩圏です。渋谷駅を通るなら何でも買えますし、表参道（骨董通りのつきあたり）にはマツキヨもあるので、便利とは言わないけど、慣れればどうってことないという感じです。大きな物や重たい物は、アマゾン、ネットスーパー、カクヤスあたりに頼ってしまいますが…。
  • 成城石井selectっていつの時代じゃら。もう店名変わってるよ。子連れで行くショッピングセンターってここだと六本木ヒルズですね。代官山も子供に優しい。渋谷は流石につらいけど。
• ライフいいですよ。品数充実。心優しい値段設定。駐車場もあるし。

育児・教育

• 学区の青南小は子どもの足でも10分程度ですが、大雨の日の通学ならマンション前にバス停がある港区の「ちぃばす」が便利です。3つ目のバス停が「青南小学校」で、始業に間に合う時間帯からバスがあります。
  • 青南小の通学路は六本木通りの南青山7丁目の信号を渡ります。
• 朝の通学時には横断歩道の所に交通安全の旗を持った保護者や地域の方が交代で立っていて、子ども達が大勢歩いています。小学校低学年だともう少し時間がかかるかもしれませんが、中学年以上なら10分程度で到着しているようです。
• 青南小は１つの選択肢でしかなく、青学や女学館の小学校はもっともっと近いから、そこにお子さん合格して引っ越して来る人も多いですよ。渋渋と広尾学園は徒歩、麻布は自転車、筑駒、駒場東邦までは渋谷から２駅。開成も千代田線で１本なんで、そうした中学受験組も多いし。そもそも新芽会などのお受験教室も、SAPIXや早稲アカとか中学受験インフラも徒歩圏に豊富なんで受験組が多いんですよ。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 用途地域・地区：第1種住居地域・第1種中高層住居専用地域
• メリット：文教地区＆宮邸至近の落ち着き、南青山ブランド、学区、車移動に便利（高速入口至近・GS）、日照・風通しは良さそう（3方向が道路、1方向は隣地マンションの庭）、価格控えめ
• デメリット：駅からの距離（バスはOK）、日常の買い物は不便、大通りが近い、豪華さや共用施設は特に求めないので、個人的には重視せず。
• 南青山の奥座敷、常陸宮邸が望める。駒沢通りは少しうるさいかな。隣の南青山テラスが立派なので負けないように。駒沢通のイチョウ並木は秋になるときれいです。南青山の辺境でもあるが、喧騒から離れたよい立地だと思う。
  • 常陸宮邸の緑はもちろん立派ですが、南青山テラスに面した部屋も庭の眺めが良さそうですね。（旧建物が壊されて初めて南青山テラスの中庭の全貌が見えました。）
• 六本木通りをまっすぐ歩いて10分程度で、東口の歩道橋入口（階段ではなく緩やかなスロープで上がる）。右に行けばヒカリエ、直進すれば左に渋谷ストリーム、右はオープンしたてのスクランブルスクエア。そしてそのまま駅に直結。渋谷駅までも別に遠くないし、周辺の新しい商業施設は駅よりもさらに近いよ。
• DINKSや1人くらしで生活利便性よりは南青山アドレスで表参道・六本木・渋谷などで、プライベートを楽しみたい層にはとてもいいと思います。あとは周囲の住人の方との生活レベルや生活感を気にしないのであれば買ってもいいのではと思いました。
• 学区で選ぶ価値あるマンションですね。何もかもからちょっと遠いけど、工夫次第で生きていけるでしょう。
• 陸の孤島ですね・・・
  • まぁ青山の僻地ですからね。常磐松という名の付く物件は大抵同じこと言われる。
  • 宮邸をはじめ緑陰が深い一角。表参道も渋谷も西麻布も恵比寿も広尾も近くて、でも街の喧騒からは一歩離れた場所。それを僻地と呼ぶ人がいるかもしれないけどね。
• 根津美術館でもかなり僻地感あるのに更に奥地なのか。。青山に住んでいるという満足感を得るための物件ですね。

【騒音】

• 港区も相当程度の影響を受けると言われている羽田空港・新飛行ルート問題。頭上を飛行機が飛ぶことになる高級マンションもある中で、この場所はラッキーだと思う。AルートとCルートのほぼ中間に位置しているから、騒音の影響は少なそう。
  • A滑走路とC滑走路の中間って事は、どちらの騒音も受けるという考えはないのでしょうか？？かなり煩いと思うよ
    • 私が理解している限りでは、AルートとCルートの間には約2キロの距離があり、各ルートの両側それぞれ500メートル程度を「騒音が懸念されるエリア」と想定しているケースが多いのではないかと思います。つまり、平面で見た場合には、AルートとCルートの間に帯のように「騒音があまり心配ではないエリア」が残ることになり、本物件はおそらくその空白エリアに入る、という意味です。（詳細は省きますが、南青山エリアではなかなか貴重といえます。）もちろん、高度が下がるとそれだけ地上への音の影響は大きくなるので、所詮は大雑把な基準ですが、それでも、AルートとCルートの間は全部うるさい、つまり各ルートの両幅1キロ内は騒音エリア、と都心マンションの掲示板に書くことは躊躇しますね。地図を確認していただければわかると思いますが・・・。
      • 最近毎朝小型ジェットでテスト飛行していて、窓開けていると結構うるさいですよ。

ルート通りに飛ばしている時もあれば、真ん中あたりを飛ばしている時もあるし、高度も低い時もあるのでなんとも言えませんが。

• この場所は飛行機よりも夏のセミの鳴き声が騒音レベルだと思う。
  • 常陸宮邸が森のように木が茂っていて、そこで発生する真夏のセミの鳴き声は大きいですよ。ただ日本人はセミの音を騒音と感じない人も多いので、「夏の風物詩」ととらえられるなら問題なし、神経質な人なら避けるべきエリアです。
• 首都高と駒沢、六本木通りと飛行機騒音に赤十字のサイレンが鳴り響く環境ね。
  • 音の感受性は個人差が大きいから、気になる人は現地で確認すればいいのでは。さすがに、静かな場所ですよ、とは言いませんが、首都高・六本木通りからは1ブロック離れていますし、駒沢通りもこの付近の交通量はそれほど多くないです。日赤近くだと必ず「サイレンが…」と書かれますが、常陸宮邸に対する配慮なのか、このエリアに近づくと音量を落とす救急車が多いですし、日赤に入るルートはこの道だけではないので、気にならない人も多いと思いますよ。飛行機の音は、実際の運用が始まってみないとわからないですが…。
• 参考までに、六本木の米軍施設に向かうヘリがたまに上空を低空で飛びますが、室内にいる限りはたいして聞こえません。
• そもそも森の中のような静寂な環境ではありませんし、音にとても過敏な方には向いてない土地ですが、都心部なのに都会の喧噪や駅前や繁華街の騒々しさはありませんよ。郊外の幹線道路沿いや駅前、線路沿いよりも、よほど静かです。
• たまに消し忘れの救急車も通りますが、救急車は広尾の日赤に限らず、迷惑施設とならないように、救急病院の付近に到着して緊急走行が不要と判断されると、サイレンは消すんです。感覚的には「たまに聞こえる」といった感じです。ただし、敏感な人は深夜の就寝中に起きてしまう可能性はあります。就寝中のサイレン音が、どうしても苦手な人は購入を避けたほうがいいですね。あと六本木通りや首都高の騒音も意外にもほとんど聞こえません。少なくとも窓を閉めている限りはきになりませんね。

【水害】

• このあたりは水害に強いけど、道路が局地的に冠水してオジャンというのも半地下なら有り得る話なんで、どう判断するかだね。あと湿気もか、外国はともかく日本では価格という面以外はメリットないと思う。
  • 短時間の集中豪雨での冠水はリスクとして受け入れて購入するっきゃない。中庭のない1階は安いから買うわけで、2階78㎡の坪426万がどんだけお得かみんな分かってる。だけどグロス1億出せないから69.78㎡しか買えない人が多数なんよ。

周辺施設

地権者

• 96戸中62戸が非分譲（従来の所有者分）のようですね。分譲される34戸は倍率高そうです。
• 地権者多すぎなのと丸紅というマンション事業ではパッとしないデベロッパーがどうなるかだね。
• 今までの建物にいらっしゃった地権者さんがそのまま入居され続けるのでしょうか。 全体の2/3が地権者さんなのだそう。 管理組合の運営なども、その方たちが中心となっていくのかもしれませんね。 なんとなく地権者が多いと面倒そうな感じもしますが、一緒に屋根の下で資産価値を維持しながら暮らしていくという同じ目標はあるから、 あまり揉めることも無いんじゃないかと感じました。

掲示板

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