シティハウス文京湯島

2020年4月16日 (木) 15:12時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区湯島2丁目328番1,2、329番1、330番1,2、331番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩7分
3. 中央本線（JR東日本） 「御茶ノ水」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分
5. 都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩9分
6. 東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩9分
7. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩10分
8. 山手線 「御徒町」駅 徒歩10分

• 総戸数：60戸（非分譲住戸8戸含む/他、事務所1戸（非分譲））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年8月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 総戸数52戸という規模はちょうど住みやすそうな規模です
• まだ間取りが公開されていませんが平米数がA：54.50m2～100.00m2となっていますから、ファミリー世帯向きなのかな。100m2という広さはかなり広くなっていますから高級マンションになりそうですね。
• 先に出たシティハウス千代田外神田、クレヴィア文京湯島、シャリエ御茶ノ水との比較になりますね。他に比べて駅からは少し距離ありますが、ちょうど台風があって高台の上なのは好感触でしょうか。
• ディスポーザー付けば悪くないが、すみふだからこの規模だと無しでしょうか。価格は、坪450スタートくらいでしょうか。
  • ディスポーザーは浄化装置の設置義務があって、スケールメリットがないと一戸当たりの維持費がかさむ。この規模でディスポーザーつけるとしたら維持費なんて気にしない高級物件だけ。
• 単価は坪450万はしそうですね。
• ５０戸ぐらいまでの物件は１００戸とか２００戸の規模の物件よりリセールがいいという話があるので、勉強している人はピンときたろうね。これからの都心物件は投資向けのワンルームとか１lの小さい部屋よりも、広くて住居性能の高い部屋を増やして全体の戸数を抑えめにして高く売るというのがトレンドになるかもしれない。
• ２０年４月販売開始予定だから、モデルルームオープンがその１~２か月前。資料送ってくるのはその少し前かもね。すみふって市況に応じて販売開始遅らせたりする。一番すごかったのは半年くらい先送り。資料請求して放置された挙句、資料が届いたら翌週くらいに事前案内するからいきなり来てだって。こっちの都合は考えないみたい。
  • 消費税の増税前も売り出しを控えていたと聞きました。本当にそうなのかわからないですが、企業の都合があるんですね。
    • 不動産の場合、引き渡し時の税率が適用。ここについてはそのタイミングは外れてるから関係ないと思うけど
• 値段が気になります
• なかなか情報が更新されないですね。改めてホームページを見ると、すみふのこの規模の物件にしては珍しくディスポーザーがつくみたいですし、外観は近年のすみふデザインまんまですが、エントランスは二層吹抜っぽいので高級路線にしようとしてる感じがします。
  • 確かにホームページ更新無いですね。早く新しい情報欲しいです
• すみふなので高そうですね。坪500万は超えてきそうです。
  • 湯島は高いと売れないけどねえ。どうなることやら。
    • お世辞にも柄が良いエリアではないですからね。ただすみふなんで、相場の2割増しくらいで5年くらいかけてノンビリ売るんだと思います。
      • まさにその通りで、湯島は「繁華街」「ラブホテル」のイメージが強く、ファミリー層向けの街ではないですね。一方で、高台の安定した地盤で、複数駅を使える利便性に、文京区アドレスという点は、資産価値を考える上では利点かと。すみふが、どのくらいの値段をつけてくるのか気になります。
        • 文京区アドレスというファミリー層に魅力な点と湯島というエリアが見事に矛盾してるので難しいですね(笑) ただ交通利便性は良いですし、昨今のすみふ物件と比べても仕様やエントランスなど作り込んでると思われるので坪450万じゃすまないかと。
• 非分譲件数が8戸ある所が気になります。非分譲があった場合のデメリットとしては入居後の管理組合の機能になってくると思います。修繕の時などもめることもあるとか聞いたことがありますが、

実際はどうなのでしょうか。

• なんかパンフきたね。焦って売りに出すのかな
  • パンフレット届きました。ぜひとも事前案内会行きたいです
• 販売が「2020年8月下旬」と書いてあり、今のご時世なので焦らずに販売してもらえたらいいなと思っています。立地いいですよね。駅まで10分。通勤も楽そう。
• 駅近、坂上、文京区、上野近。色々とメリットあるけど、湯島＝ラブホ。先日物件の周囲を歩きました。子供は何にも言わなかったですが、妻はここ無理の一点張り。部屋は広くて魅力的ですが、確実に家族向けの場所ではないです。すみふさんはゆっくり売るから売れるんですかね。
  • 周辺の道って割と狭くてごちゃごちゃしているイメージ。最寄り駅まで徒歩10分程度なので交通アクセスが悪いとは思わないけれど住みたいかどうかは間取りと価格帯によるかな。今はまだオープンになっていないので良いとも悪いとも言えない感じ。
    • 物件価格が高いか安いかより広いか住みやすいかに注目が集まりやすいようだから、今からでも間取りは広めにしてほしいにゃん
      • 秋葉原や上野にアクセスしやすい良いエリアだと思いました。とはいえマンションの具体的な情報がでていないので詳しい事はわかりませんが、立地という点ではまず良い印象を持っています。

交通

構造・建物

• 敷地面積：710.16m2　
• 建築面積：393.13m2　　
• 建築延床面積：4595.30m2　 　
• 建ぺい率・容積率：80% (角地、防火地域緩和100%)、500%、400％　(荷重平均493.22%)　

共用施設

• 駐車場総台数：10台(横行昇降式8台、身障者用1台、来客用1台)　
• 自転車置場総台数：57台(二段式：上段33台/下段22台、平置き2台)　
• バイク置場総台数：2台　
• ミニバイク置場台数：6台　

設備・仕様

間取り

• 間取：2LDK、3LDK
• 面積：54.50m2～100.00m2
• バルコニー面積：6.33m2～11.20m2　
• サービスバルコニー面積：1.74m2～3.93m2　
• ルーフバルコニー面積：13.67m2～25.06m2　
• 面積のところにさらっと100.00m2とあってちょっと驚き。プレミアムプランもあるんですね。一番多い部屋は3LDKだとどの位になるのでしょうね。
  • 今時、都心に広い部屋を探すのが難しいですからね。手が届く価格だといいのですけど。
• 間取りが見たいです。54.50m2～100.00m2とすごく幅があって、ルーフバルコニーやサービスバルコニー付きのへやもあるようですね。2LDK、3LDKなので、コンパクトなタイプから余裕の広々したタイプまであるのでしょう。田の字が基本なのか、個性的な間取りになるのか楽しみです。8月下旬販売開始予定とのことなので、間取りの公開もしばらく待つことになりそうだけれど。価格も同じくしばらく様子見ということになるのでしょう。高台ということなので坂の様子など、情報の詳細が発表されるまで現地の見学でもするといいのかなと思います。

買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン 文京湯島2丁目店　約140m（徒歩2分）
2. Hanamasa Plus+ 湯島店　約270m（徒歩4分）
3. PEACOCK STORE 神田妻恋坂店　約450m（徒歩6分）
4. ドン・キホーテ 上野店　約630m（徒歩8分）
5. まいばすけっと 本郷2丁目店　約660m（徒歩9分）
6. マルエツ プチ 本郷二丁目店　約660m（徒歩9分）
7. 業務スーパー 上野広小路店　約700m（徒歩9分）
8. 松坂屋 上野店　約710m（徒歩9分）

• スーパーはハナマサとピーコックが近いです。近隣にスーパーもう1軒できるようですが。ドラッグストアは上野側のスギ薬局が近いです。
• マンション周辺に買い物施設もいくつか選択肢がありそうですね。ここから一番近いスーパーはどこでしょう。マンションから徒歩4分のハナマサプラスはスーパーでしょうか？ハナマサは業務用スーパーなんでしたっけ？
  • ハナマサは業務用のものもありますが、一般の方でも買い物可能です。
• スーパー自体は昌平小学校の方に向かって歩くと、ピーコックがあるので、そこで普段はお買い物をされる方が多いのかな？と思っています。末広町駅を使っている人だったら帰り道ちょっとよっていきやすいカモ？他にもスーパーってできるんですか？
  • すぐ近く（実盛坂の横）で建設中の積水ハウスのマンションの低層部に、首都圏でチェーン展開をしているスーパーマーケットが入るそうです。
    • スーパーマーケットの情報、ありがとうございます。かなり便利になりそうですね！ピーコックも使いやすそうですが、新しくできるお店の方が単純にマンションから近そうです。出かけない時、遠くに行くのが面倒だったりするので近いのは純粋に良いです。

育児・教育

• 教育機関

1. 湯島小学校【通学校】　約290m（徒歩4分）
2. 本郷台中学校【通学校】　約840m（徒歩11分）
3. 日本薬科大学 お茶の水キャンパス　約160m（徒歩2分）
4. たんぽぽ保育園 しんはな分園（認可・私立）　約260m（徒歩4分）
5. 東京こども保育園（認可・私立）　約270m（徒歩4分）
6. こころおちゃのみず第一・第二保育園（認可・私立）　約380m（徒歩5分）
7. 湯島幼稚園（区立）　約460m（徒歩6分）
8. 昭和第一高等学校　約1,120m（徒歩14分）

• このあたりは一流大学があり、教育環境としても整っている。文学の町としては、お子さんの教育に力をいれたいと思っている方にとっては良いんじゃないかしら。湯島小学校や本郷台中学校も、公立でもレベルが高そうですね。地域柄、ちゃんとしたご家庭の方が多そうです。保育園や幼稚園もありますから働くままにとっても暮らしやすそう
  • 大学まで公立にしようとすると地域ナンバーワン高校だった小石川が中高一貫になっちゃったから中学からお受験が必要になっちゃった。
    • 近くにある大学ってトップレベル。公立から進むのは厳しい。
      • 大学になると「近くだから行く」という発想はないよね。まあでもここなら都内の大学通える選択肢は多い。
        • 公立の小中は普通だよ。
• 近くにあるホテルと子育てをどう考えるか難しいですね
  • ここは駅だけでなく、ラブホ街にも至近。上野や御徒町に近くて楽しいけどね。検討者は坂を散策してみてください。ギラギラ感はないけど、静かなラブホ街。
• 湯島小学校近く。学校の評判はどうでしょうか。文京区は教育水準も高いと聞いています。小学校の評判がいいなら、通っている子の教育水準も高くて周囲に影響されて勉強してくれるようになるかなと期待しています。
  • 文京区は子供さんがいらっしゃる方はわざわざ越されてくるくらい、公立の小学校の環境はいいと聞きます。一番人気があるのは、窪町小学校の学区だそうです。湯島小学校は歴史のある小学校で、日本画家の横山大観が出身者にいるとか。湯島小学校自体も、評判はよさそうです。
• このあたりだと学業レベルも高くなってくると思いますから、家族世帯には環境が良さそうですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、近隣商業地域　
• 湯島天神の近くで落ち着いた場所です。上野公園、東京大学、神田明神にも近く、お散歩に事欠きません。上野の繁華街や秋葉原にも近く便利ですが、喧騒はありません（むしろちょっと淋しい感じがするかも）。スーパーがあまりない印象ですが、今度駅付近にできるようです。なお昔からあるホテルが近くにあるとは思いますが、それほど嫌な感じはしないと思います。
• 湯島駅が近いですが、坂をあがる必要があります。他の駅（御茶ノ水駅、本郷三丁目駅）は利用可能ですが、ちょっと遠く感じられるかもしれません。ですが、東京駅からタクシー利用でもそれほど料金はかからず、便利なところと思います。
• 周辺には大学や病院が多く、文学面は魅力があります。公立でもレベルが高そうです。病院も総合病院が近いので高齢の方にも人気が上がりそうですね
• 「標高：約22ｍ」とありました。高台とか丘と聞くと普段なら躊躇う方が多そうですけど今なら評価が上がりそうかな。夏の豪雨も年々厳しくなって来ていますし、これから住むなら水はけの良い場所が一番なのかもですね。
• この物件のすぐ近くに住んでいます。坂を登ったら静かな雰囲気、降りたら上野と秋葉原の繁華街というのが気に入っています。坂の下はホームレスいますが、坂の上には来ません。目の前の道路は春日通りからの抜け道になってるようで意外と車が通ります。
• 駅は湯島、末広町、本郷三丁目、お茶の水、上野御徒町が近いです。多少歩いても良いなら御徒町と秋葉原も使えます。湯島と末広町は深さが浅くて乗降客が少ないのでアクセスしやすいです。ラブホは特に気にならないです。
• 近くに行ったので現地見てきました。建設予定地らしき工事現場はL字になっていて、残りの一角にはサカノウエカフェという人気のカフェががあって行列つくっていましたね。正面がホテルですがまあ地味なデザインの建物で気にはなりませんでした。雰囲気は閑静な住宅街といった感じ。
• 徒歩1-2分ほどのところに積水ハウスが賃貸物件を建築中でした。新しくできるスーパーってそこの1階ですよね。あとエントランス出てすぐの道を北に真っ直ぐいくと湯島天神の正面なので家を出た時のながめがなかなかいいのではと思いました。地元の人は見慣れていて何とも思っていないでしょうが。
• 主に立地が良いと思っています。近くにスーパーなど買い物できるお店が多いので食料や日用品の買い出しに困りませんし、何気に郵便局や銀行が近いというのも便利だと思いました。公園も近く、自然がそれなりにあるエリアなので、子育てにも適していそうですね。
• 秋葉原や上野へのアクセスが便利ですね。駅もそれなりに近いですし、暮らしとしてはまずまず問題なさそうですが、このへんの住みごこちとか実際のところいかがでしょうか？
• 駅までの道は一度歩かれることをお勧めします。スーパーは近所にできるようですが、どうなんでしょ
• 東京の街のあちこちがいろいろと再開発がありますがこのあたりは特に話は出ていないのかな。この静かな環境はずっとあってほしいなぁ。
  • 湯島近辺では大きな再開発計画はないようですが、東京メトロが湯島駅の5番・6番出口周辺の再開発計画の提案を募集しています。つい近頃に五軒長屋の一部が解体された神田白山線の道路沿いです。再開発ではありませんが、湯島ハイタウンと湯島天神の間を通る切通坂から本郷方面に向かう春日通りは都市計画道路の対象となっており、将来的に道路幅が広がる予定です。湯島ハイタウン前のバス停のある道路の際が、将来の春日通りの道路幅のラインです。ちなみに、この春日通り沿いにある湯島のすき焼きの老舗店「江知勝」は今月末に閉店、3月に解体されるそうです。跡地にマンションが建設されるとのことです。
    • 大きな再開発と言うよりは、計画道路が動き出すかもしれないみたいなそういうこともあるということですか。環境は変わる可能性もあるということで。詳しく本当にありがとうございます。
      • 計画道路は、いつ実施に動くか分からないんだよね。
• 文京区といっても果てしなく台東区に近いのですね　
  • 湯島は文京区っぽくないエリアといえばそうだからね。交通利便性は文京区の中でもピカイチだと思うけど。
    • 確かに、千代田線湯島駅はもとより、丸ノ内線本郷三丁目駅・大江戸線本郷三丁目駅、場所によっては銀座線上野広小路駅やJR御徒町駅も徒歩圏内で、湯島の交通利便性は非常に高い
      • 別エリアの複数駅が利用できると、エリアごとに異なる商業施設が使えて思った以上に利便性高いんですよね。ただ、湯島ってのがやはりファミリー層にはネックになりそうです。もう少し文京区らしさを求めるなら春日後楽園あたりかな。
• 湯島は駅周辺がホテル街、風俗街で露骨にあります。マンション付近にはないと思いますが、子供が大きくなれば湯島周辺は生活圏になるので、そこは考慮した方が良いと思います。動物園や美術館が近いのは魅力なんですけどね。春日後楽園も交通利便性が良く、繁華街もありますが、東京ドームシティがあるので子持ちには無難だと思います。湯島と相場は誤差程度だと思います。
  • 街中を歩けばだいたい雰囲気はわかりますよ。ただ、道一本はさんでガラッと雰囲気が変わりますので少しだけ歩いて判断するのはオススメしません。丸の内線の御茶ノ水駅から不忍池まで散歩すると湯島の全体像が掴めるかと思います。いかがわしい空気が露骨に出ているのは湯島駅の北側と東側のエリアですね。湯島全体の1/10くらいです。そこ以外は閑静な住宅街的な雰囲気。面白いのは閑静に見えるエリアもよく見るとホテルが結構あるんですが、エリアの特性に合わせた落ち着いたデザインになっているんですよね。
• 周辺環境は個人的に文句なしです。スーパーやコンビニ、ドンキホーテまでありますし、郵便局や銀行、病院まで徒歩圏内は便利だと思います。地域のイメージと実際の立地の利便性がすれ違っている一面もありますが、総合的に見て住みやすいところだとは思いますね。
  • おっしゃるとおりで、湯島は意外と暮らしやすいかもしれません。
    • このマンション周囲（坂を下らない場所）はホテルもそれほどけばけばしい雰囲気ではなく、のんびりしたものです。私は城東などの、本当の下町は苦手ですが（暮らしやすい、とはいうけれどなんだか疲れる）このあたりは落ち着いていて好きです。
• 近隣住民ですが、当マンションの土地は５個くらいの建物を壊して１つにしていました。駐車場もありました。デイリーヤマザキや個人商店があったので、おそらく地権者さんは複数いらっしゃるのだと思います。昨年建築前の近隣住民説明会がありましたが、町会の方が工事中の騒音や窓の配置について意見されていて、実際窓の形状などが変更されたり、屋上の設置物について周辺環境に配慮された形に変更されたようです。また車１台分くらい道路からセットバックされるようです。
• 地方出身で「文京・湯島」は聖堂と結びつき「いいとこイメージ」あったのに、文京区に約10年住んで「湯島＝ラブホ」の感覚がよく分った。これって長い歴史？高度成長期？もっと後？いずれにしても、部屋からはもちろん日常生活のなかで見たくない。オーナー層も良くないのかなぁ。
  • 元々芸者の置き屋があったというから昔からでしょ
    • 湯島聖堂あたりは「御茶ノ水」というのが一般的な認識かね。
• アクセス面がそれなりに良いエリアですし、買い物にもそれほど困らず、素直に住みやすいところかと個人的には思っています。上野や秋葉原に歩いていける地域というのも良いところです。
• このマンションのあるところ、なんで三組坂って言うんだろう？って思って現地で看板見てみたんですが、「家康付きの中間･小人･駕籠方の「三組の者」に，この地一帯を与え」ということで三組坂になったとありました。ということは、土地としては良い土地という意味合いが強いんですか？昔は武士は良い場所に住んでいた…ってブラタモリでみたことがあります。
• 現地を歩いてみるとわかるけど、落ち着いた一角だよね

病院も近いし悪い場所ではないね。スーパーも近所にできることだし今後に期待できる一角だね。

• 駅はそこそこ近いのでアクセス面に関しては文句ないエリアですし、商業施設も遠くないので、暮らしやすいところだと個人的には思っています。ごちゃごちゃせず落ち着いたところなので、こういうところで老後まで住みたいですね。
  • 湯島駅は利用しないので、御徒町まで10分っていう所が微妙に感じられます。山手線まで10分って恵まれた環境なのかな。積水下のスーパーどこが入るか早く発表して欲しいです。
• 湯島近辺はまだオフィス街の色合いが強いから違和感を感じる人もまだいるんだろうね。その辺のビルのオーナーはもうかなりの老人ばかりだとおもうので、これからはだんだんマンション街に変わって来ると思いますよ。
• 街並みが前と比べて変わることってありますよね。月島駅は、小さい頃にもんじゃ焼きを食べに行ったきりで久しぶりに行ったらマンションが多くてびっくりしました。イメージフォトだと小さいお店や天満宮も残っているみたいですが、ビルも多そうです。

周辺施設

*公共施設・金融機関

1. 湯島二郵便局　約90m（徒歩2分）
2. アカデミー湯島　約200m（徒歩3分）
3. 三井住友銀行 秋葉原出張所　約480m（徒歩6分）
4. 湯島児童館　約490m（徒歩7分）
5. 湯島図書館　約490m（徒歩7分）
6. 三菱UFJ銀行 秋葉原支店　約550m（徒歩7分）
7. みずほ銀行 上野支店　約550m（徒歩7分）
8. 湯島地域活動センター　約630m（徒歩8分）

• 公園

1. 新花公園　約280m（徒歩4分）
2. 宮本公園　約310m（徒歩4分）
3. 切通公園　約390m（徒歩5分）
4. 練成公園　約410m（徒歩6分）
5. 春木町公園　約420m（徒歩6分）
6. 芳林公園　約530m（徒歩7分）
7. 上野恩賜公園　約700m（徒歩9分）
8. 旧岩崎邸庭園　約710m（徒歩9分）

• 医療施設

1. 東都文京病院　約110m（徒歩2分）
2. 湯島佐藤歯科　約160m（徒歩2分）
3. 湯島三和クリニック　約260m（徒歩4分）
4. 御茶ノ水ファミリークリニック　約360m（徒歩5分）
5. 御茶ノ水聖橋クリニック　約380m（徒歩5分）
6. 本郷三丁目眼科　約380m（徒歩5分）
7. 東京医科歯科大学医学部附属病院　約700m（徒歩9分）
8. 順天堂大学医学部附属順天堂医院　約720m（徒歩9分）

その他

掲示板

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