カサーレ城東ガーデンプレイス

2020年4月9日 (木) 13:05時点における版

物件概要

カサーレ城東ガーデンプレイス　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市城東区今福東一丁目29番1（地番）
• 交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅徒歩5分
• 総戸数：167戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年5月
• 売主：アートプランニング株式会社
• 施工：不二建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 近所のシティテラスは販売当時4000万は超えていなかったと思います。カサーレの販売価格はどうなるんでしょうか。
• 鶴見通りは交通量多いから騒音が気になるけど駅徒歩５分は魅力。結構強気の価格で売り出すんじゃないかな。今福鶴見エリアは値段上がってるし。
• 今わかっていることは、物件概要に書いてあることぐらい、ですね。8月だと、詳細がわかるのはもっともっと先になるのかも。戸数と、場所とわかるのはこれくらいですものね。
• ﾌﾟﾗﾝ数は12パターンもあるようで、生活スタイルに合わせていろいろ選べそうだなと思うのですが、まだ全タイプが公表されていません。せっかく公式ページがあるのでもう少し公表されていても良いのかも。駅に近いだけでなく、買い物も便利で生活環境はよさそう。価格がきになるところですね。
• プレミスト横堤と同じ位の単価になるのでは？地価が上がっているのに加えて、イトーキ本社ビル解体だけでも○億は必要だしね。
• 価格の予想をしてみたいです。３ＬＤＫ、70平米で4000万からスタートではないでしょうか？上層階でも4800ぐらいになりそう。
  • 坪単価200万くらいでしょうか。プレミスト横堤はあの値段でも完売したみたいです。このエリアで高価格での成約実績が積みあがっているので当然高くなると思います。
    • プレミストと同レベルの坪単価めしょう。坪単価200万は余裕で超えるかと。小学校も中学校も近く駅も近く、共働き世帯にはもってこいの立地。金取れる層がターゲットです。
• 坪単価は220～230位、70m2平均で4600万円～、但し条件の悪い住戸があるはずだから、そういうところの価格は”広告用”に使う意味で、4000万円初めか、もしくは3980万円など、人目の付きやすい価格をつけてくるのではないでしょうか。ただ、そういう住戸は、”広告用”使うため、抽選対象とることが多く抽選日もかなり先に設定することが多いので、他住戸をすすめられると思います。
• 事前案内会の追加申込みが始まっていますね。間取りと価格帯が気になります。
  • 事前案内行って来ました。やはり高めで70平米で5000万近くでした。でも立地はとてもよく、そこが売りみたいです。
    • 昨日、事前案内会に参加しました。地元なので期待値大で望みましたが、価格見て期待値かなり下がりました。場所は賑やかで良いのですが、、、
      • やっぱ高かったですか？
        • 5000万超えですよ！人を馬鹿にしてますよね。
• 今福鶴見で5千万ですか。。。徒歩4分のシティテラスが新築時3500万だったから異常な値上がりですね。
  • 4年ぶりに建設されることで値段も高いのでしょうか。駅から近いだけあり、生活利便施設も揃っていますね。特に買物施設が多いのは魅力。
• 今度、事前案内会参加します。アートプランニングさんの物件は全く知らないのですが仕様とか管理会社はいいのでしょうか。営業さんはアートプランニングさんですか。それとも全て販売代理の方ですか。
  • 物件概要によれば販売提携（代理）は伊藤忠ハウジングとワールド・エステート、管理会社は長谷工コミュニティ、施工は不二建設となっています。仕様についてはアートプランニングの公式サイトから、カサーレシリーズのページで竣工済の物件を確認されてみるといいと思います。
• 営業マンは高圧的やしこの立地にしては高すぎる
• プレミストがそこまで苦労せず完売してましたからね…。シティテラスの中古がめちゃお得に思えます。
• どんどん部屋決まって行ってるみたいですね。すごいなー
  • 営業担当者は人気の高さをすごくアピールしてくるけど、実際どうなんだろう。購入するつもりだったが、やはりこの立地でこの値段は高すぎるような気がしてきた。
• 高いとは、どのくらいの価格ですか？最安値5000万円以上？
  • 南向き角は5000万してたような。
    • この立地で今はかなりの価格上昇なのですね？
      • 久々マンション見学に行きました。5000万円台が今は当たり前と説明されていましたが、苦しく感じました。
        • 城東区の幹線道路沿いって大したことないところで5000万が当たり前とか言われたら何様って思うな。間違いなく売れ残る物件だね。中古で売るときには2000万でも売れないよ
• ７０００万円ほどでしょうか？
• 今は低金利と増税の優遇あるから市内郊外でも市場維持できているけど、より景気悪化していく中、価格高騰について来れない購買層は脱落するか、同じ価格帯なら市内中心部に流れるでしょう。増税後も関西の建設業の有効求人倍率は業種トップ。建設費下がる要因ないので、新築マンション価格はコスカでも当面高いままだろう。大規模マンションの資産価値維持の優位性も売れているからこそであって、売れ残るようであれば価値は下落するしかない。この立地価格で果たして167戸売れるのか、興味はあります。
• 幹線道路沿いという事で少し騒がしさもありますが、西向きは前に小学校、川があり将来何か建つ心配がないという事、駅やスーパーも近く都心へのアクセスも便利、そしてかなりの価格高騰の原因はイトーキビル解体に掛かった費用だったり東京オリンピックによって人手不足、などが挙げられるでしょうか。シティテラスの営業さんも計算してみると妥当な金額だと言っていました。5000千万代というのに目が行きがちですが、それは角部屋の74m2の部屋です。他は中部屋にはなりますが65～67m2で4300～4500ぐらいかと。階数にもよりますが。
  • 65、67平米 で　4300万円～は高くないでしょうか？
    • もう少し下げてくるかもしれませんね。今、モデルルームに来場する客の反応をみているのかもしれません。
      • おっしゃる通り、高いと思います。シティテラス今福鶴見が建った当初、70m2で3500万高いわ！と言われてた時代からは考えられません。
        • プレミストはそれでも完売したので、下がることは無いと思います。高いという反応が多いからといって正式価格が下がった経験はないですね。今の時代すべての新築マンションが到底妥当とは思えない価格で出ています。
          • 今だと、70平米　3500万円は買いですね。大阪市内中心部近郊では、西区中央区天王寺区域では65平米クラスでも5000万円以下では皆無です。55平米で5400万円します。6000万円以上が相場のようです。数年間で随分高くなりました。
            • 67平米で4300万なら確かにプレミストと同価格ですねー。ということはそこからの下げはあまりないかも…あっちは鶴見区、こっちは城東区ですし。
• ここは、ある大手本社跡地だから土地仕入れ値と解体費が高くついたんだね。ここに今は、手を出すのはどうかな？しばらく様子見かな？
• 高い高い、こんなマンション買う人いるのか？という意見が多いですが、最終的には完売御礼！となるんでしょうね。プレミストも、あんな高いの売れるか？と思っていましたが完売しました。利便性などに重視し、価格も手が出せそうなのであれば買いかと思います。そして、買おうと思うなら早めに行動すべきかとも。第一期販売の方が何かと得だろうなと思います。
• 設備などはわりと満足。管理会社が悪い噂しか聞かないのでちょっと不安。価格が高いのは高い。高い…。代理販売で大手が入ってるのもあるのかな（VTRやらテレビCMやらチラシやら広告費が凄そう）
• ホームページに一部金額出てますが比較的安い部屋もありそうじゃないですか？
  • ほんとですね！65平米3800万からってことですね。客寄せ部屋価格ですかね？
    • 3,600万円台～5,600万円台だそうです。
      • 3600万円代の部屋は　２，３階の一部のみだったかと思います。抽選必須になるだろうと聞きました。
        • 確か3600万代は西向きの低層階で、2LDKだったと思います。西向き低層階だと、ベランダ越しに小学生の授業風景が見えるかもしれませんね。
• 下層階に人気が集中しているとすると、逆に最上階なんかは売れ残るんでしょうかね
• 3Lの最安は3880万で二階で西向きだそうです。学校の校庭の砂塵が洗濯物にふりかかりますかね？
  • 65平米3LDK　4000万円ならば、中層階だと4500万円ですね
• 坪単価　225万円。この立地とこのクオリティで、この値段は高すぎる。皆さん冷静に比較しないとヤバいですよ。
  • この辺りの適正価格っていかほどですか。そう解離してなければ前にも進めるのですが。立地は良いかと思ってますが。
    • この辺りの新築は5年前のブライトプレイス、シティテラスで坪173万、坪160万ですね。その前となると15年前のサンマンションで坪137万です。5年で30%のアップ。かなりの上昇率です。でもたぶん売れるでしょうね。プレミストも売れたし。売れたら次もその価格以上で新築が立ちます。新築価格なんてチキンレースみたいなものです。オリンピック後に下落する説なんてもう誰も言わないようになってきました。このまま上昇していくと思います。東京に比べてまだまだ大阪はお買い得ですので。
      • ここまで仕様が酷くなければ、この価格でも時代として納得しますが。建設会社も聞いたことないし。
• 各所においてコストカット優先の低クオリティ仕様。金額だけ高級マンション。無名建設会社。駅近とギリギリ言えるかどうかの徒歩5分。買うかどうかは、あなた次第です。
  • ここを最優先で検討しましたが、問題点が多過ぎて我が家は、様子を見て考えたいと思います。

【販売概要】

• 予定販売価格帯（税込）：3,600万円台～5,600万円台
• 予定最多販売価格帯（税込）：4,500万円台（23戸）
• 間取り：2LDK・3LDK
• 住居専有面積：60.30m2～74.00m2
• バルコニー面積：9.51m2～12.16m2
• サービスバルコニー面積：1.53m2～3.88m2

交通

• 一番気になってるのは通勤手段の地下鉄。蒲生四丁目から京橋って御堂筋並みに混むって聞いたけどみんなその辺は気にしないんでしょうか

構造・建物

カサーレ城東ガーデンプレイス　ウェルカムガーデン完成予想CG

共用施設

カサーレ城東ガーデンプレイス　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：92台（タワーパーキング）
• 自転車置場：335台（平面103台、2段（上段）ラック式32台、スライドラック式164台、傾斜ラック式36台）
  • 駐輪場は1世帯あたり2台は用意されているのかな？
• バイク置場：39台（バイク置場5台、ミニバイク置場34台）
• タワーパーキングは管理コストはかかるのですかね。車の出し入れに時間がかかりそう。

設備・仕様

• 設備公開されていますね。15F建、直床、空気層だけの複層ガラス、等、良くも悪くも一般的なコスカ仕様の印象です。戸数確保で設計して設備普通なのに割高ということは、建物価格よりも価格に占める、土地買収、解体、建設人件費、販促費の割合が大きいのでしょうね。
• こちらのマンションはJCOMが入っているようですが、ネット、電話、テレビはJCOMを契約しなければいけませんか？必要に応じて加入のスタイルでも構いませんか？高圧一括受電サービスをお得に利用するには関電ガスプランやJCOMのネット加入が必要なようでややこしいです。
  • こちらの場合もそうですが、JCOM引き込まれてますがメインは管理費で別のギガ回線があり管理費に千円なにがしが含まれJCOM回線引き込まれていても、JCOMは普通、別契約のような。
• こちらのマンションは、ベランダに水道ないんですよね。砂と排気ガスで汚れるのに掃除しにくいんですね。雨降ったらドロドロですね。
• インターネット費は管理費と別に取りますね。
• 図面で見てすぐ分かるレベルで言うと、床暖房がリビングだけしかない。どっちかって言うと、ダイニングの方が、テーブル下にカーペットも敷かないから床暖房欲しいけど、ないんですよね。こんなとこまでコストダウンするの、今まで見たことない。
• モデルルーム見学ですぐ判るのは、玄関ドアがめちゃ小さい。低い。頭ぶつけそう。リビングのサッシももちろん小さい。低い。梁デカい。
  • そのレベルの仕様なら、いくら相場が昔より上がってても、坪180万円以下ですかね。65m2なら、中層階で3780万円ってかんじかな。平均なので、低層じゃなく中層で。いかがでしょうか？
• 床暖房の位置を確認しようと間取りを見ましたが、位置どころか床暖房がついているかどうかわからない図面でした。床暖房の設置範囲を広げたいと思っても後づけはできないんでしたっけ？
  • 床暖房は広げられるって言ってましたよ。私は駅近で南側の公園が気に入りました。だいぶ悩みましたが、やっとこないだ決めました。今は床の色をモデルルームと同じ色にするか、明るめの色にするか悩み中です。まずは、抽選になりませんように…。

間取り

• 間取：2LDK・3LDK
• 面積：65.04m2～74.00m2
• 間取り見ました。 スライスドアーは採用されていないのですね。 収納スペースが広いプランがいいと思いました。 最近は60m2台でも4LDKの物件も見かけますが、やはり70m2で3LDKが使いやすいですよね。
• 公開されているのは、鶴見通り平行の南向きバルコニー棟のGタイプと、西向きバルコニー棟のFタイプでしょうか。Fは開き戸でデッドスペース多く、Gは洋室の形が歪で使いづらそうです。全12タイプある様なので、他の間取りもみてみたいです。
• ファミリー向けのマンションになってくるのか。間取り、いま出ている２パターンを見ていると、広い方の３LDKだったら、４人家族いけそうです。
• 専有面積が～74m2というとファミリーでも小規模の、子供が1人いるようなケースが多いように思います。
• 代表間取りは西向きと南向きですね。他の向きってありますか？地図と見比べると眺望的には小学校ビューと公園ビューの部屋が出てくる感じですね。条件の良い・悪いでいうと良い方となるのはやはり公園ビューの南向きでしょうか。この向きで上階となると結構良い価格帯で出てきそうな気がしました。
  • 公園ビューなら将来的にも何か建物が立つ問うことも回避できますから、日陰にならず過ごせるのが良いと思います。公園が目の前のデメリットとしては、蚊や虫が発生しやすくなる。バルコニーにも入ってくるでしょう。あとは砂埃が結構たまるので、掃除が大変になってしまうこと、日中の子供の声の騒音はしてくることは当たり前。マイナス面もありますから、そこを考えて購入かな
    • 公園が目の前だからといって、すなわち虫が来るみたいな感じではないように思いますが、可能性は高くなってくるのでしょうか。ムシコナーズみたいなものとか、網戸用の虫除けスプレーなどを使ってなるべく家の中に入れないようにしていく工夫も必要となってくるでしょう。
• どのプランも面積が狭いことが気になりました。一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思います。４ＬＤＫで７０平米はないでしょう。部屋数を重視して考えている人にはおすすめだと思いますが部屋の広さを求めている人には厳しい内容かなと感じました。

買い物・食事

• 買い物はとにかく便利なエリアだと思います。
• スーパーは歩いてすぐのところにイズミヤがありますよ。ダイソーやドラッグストアも近いのでお買い物は困らないと思います。
  • みなさんも書かれていますが、周辺はスーパーが多くて買い物がとても便利だと思います。駅に近い、学校が近いなどはもちろんの条件ですが食糧が買いやすいってとても重要です。これだけ便利な立地だとマイカーは不要かもしれませんが自転車はやっぱり必要なので、駐輪場がもう少し確保されていたら良かったかも。
• 駅から遠く、買い物に行くにも自転車必須の環境であれば家族分の自転車が駐輪可能なサイクルポートタイプが良かったと思いますが、そこまでは必要ないようですか？
• 買い物は、イズミヤ、関西スーパー、イオンモールの3つ。最初、関西スーパーが近くにあると思って地図を見たら、いくつか店舗もあって充実していました。足りないものは、セブンイレブンやファミリーマートもありますし、スマホ決済などで手軽にお買い物してもいいと思っています。気になったのは、少し行けば、ライフやスーパーサンコーもあること。関西スーパー隣には業務スーパーもありますよね。業務スーパー、タピオカミルクティーが安いと聞いているものの、まだ買えていません。ずっと品切れ中・・・。スイーツなど、業務スーパーで安い商品もあるので見に行きたいです。

育児・教育

• 小児科や小学校・公園などが近くに有ることから、子育てもし易いエリアであると言ってもいいと考えています。
• 子供がいないので教育施設には関心ありませんが、学校も多くてビックリしています。治安も良さそうですね。
• この物件を検討しております。買い物が便利なのはよく分かりますが、校区を心配しております。鯰江東小学校、鯰江中学校になるかと思いますが、評判はいかがですか？
  • わたしも気になり聞きますと、いいところのようですよ。登校時には地区の方の見守りもあるそうです。
    • 近隣のものですが、小学校は良くも悪くも普通です。中学は学力テストの結果でみると、安定して全国平均を超えているので良い学区と言えますね。小学校の学力テストの結果からみるに、中学から統合する鯰江小学校のほうが牽引してくれているようですが(^_^;)

周辺環境・治安

• 地域地区：第1種住居地域、商業地域、防火地域、準防火地域、最低限第2種高度地区、みどりの風促進区域、公共下水道処理区域
• イトーキ跡地ですね。イズミヤもイオンも近くて便利ですけど、鶴見通沿いの車と工場うるさくないかな。
• 場所は、駅まで近いところはいいと思います。思いの外、大きなマンション。共用施設って駅に近いからそこまで派手なものは作らず、という感じになってくるのかな。
• まだ情報が出揃っていませんが、現地の地図を見ると小学校と公園がお隣で、コンビニ、ファミレス、各種クリニックありで便利そうな立地だと思いました。唯一スーパーマーケットを見つけられませんでしたが、買い物環境はいかがですか？駅までは徒歩5分と通勤環境も良好そうですね。
• 現場付近は、立地に対するブランド力（堀江など･･･）もありませんが、肩ひじ張らず、普通に生活するには、便利な立地だと思います。
• 道路に面して建つから、騒音や排気ガスは気になりますね。
• 近くに住む者です。公園側はあまりオススメじゃないですね…低層なら木が多いため虫が入ってきます。近くにコンビニがあるため夏は真夜中に若者が大声で騒いだりして五月蝿くて眠れない。たまに、夜中なのに親同伴で子ども達が騒いでいることもあります。騒音は夏に多いので冬は落ち着いています。西側の方が安価で騒音もマシかと。でも南側は日当たり良くてポイント高いですよね。最新のマンションなので防音ガラスとかあると思いますが、念のため。
  • 虫はどこのマンションでも季節になればいそうですよね。今は本当にどこも高いので、優先するものにより選べばいいと思いますね。
    • あの草生え放題でまともな遊具もないただの空き地を本当に『公園』と認識している人がいることに驚きを隠せません。。現地見ましたか？？公園なんて呼べる場所じゃないですよ。
      • 一応、鯰江東公園(だったかな？)て名前があるので公園ですね。遊具は無いですが、平日は学校終った子ども達が球技したりして遊んでいますよ。休日は親子でキャッチボールとか。公園というよりグラウンドですね。
        • どんな公園かと気になったのでストリートビューで見てみました。柵があって広さはなさそうですが結構しっかりしたグラウンドじゃないですか。自分が使うことはそうそう無いスペースではありますが、球技をしたい子供たちは楽しく使ってるんでしょうね、こういう所。ただまあ音を遮るものがないので、確かに部屋の位置は色々考えないといけませんね。
• 現地案内図がマンションギャラリーへのルートだったので、現地がいまいちよくわかりませんでした。Google Mapを見ても「このあたり」くらいしかわからずで。現地わかりますか？
  • 近くにあるヤマダ電機の南向かいですよ。
• 通勤シミュレーションを見たのですが、大阪駅にも新大阪駅にも近くていいですね。なんば、心斎橋などへの駅へのルートと所要時間が書いてあったので、思ったよりも通勤時間が短くていいと思いました。大阪駅までのバスもあるみたいです。バスは渋滞しないですか？

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