ガーデンクロス東京王子

2020年3月7日 (土) 16:37時点における版

物件概要

• 所在地：東京都北区堀船2丁目20番17、18（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「王子」駅 徒歩9分 （南口）
2. 東京メトロ南北線 「王子」駅 徒歩10分 （出入口1）
3. 都電荒川線 「王子駅前」駅 徒歩11分 （三ノ輪橋方面のりば）

• 総戸数：300戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上14階（ガーデンコート）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年11月下旬予定
• 売主：西日本鉄道株式会社・三菱地所レジデンス株式会社・関電不動産開発株式会社・株式会社ジェイアール東日本都市開発
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• ザ･ガーデンズほどのインパクトはありませんが京浜東北線徒歩10分以内の大規模は魅力です。志茂などより便利でしょう。
• 総住戸数が不明みたいですね。敷地面積から計算して300戸と書いてありました。そうなると大規模マンションですね。坪単価270万円と予想されていました。公式HPはいつ公開されるのでしょうね。マンション周辺の道路がどうなるのか気になりました。
• オイコスとこちら、暮らしやすいのはどちらでしょうかね
  • 西鉄が筆頭ということはサンリヤンブランドか？
• 工事始まってますか？
  • 始まってますよ
• HP公開されましたね。地元でも有名な浸水エリアですよ。でも隣の倉庫や高速の音がきになるレベルでは無いと個人的には思います。JVですし坪単価200後半は硬そう。
• 王子駅9分なんですね。南向きだし人気出そう。ここを待ってオイコスを見送ってよかった。
  • 全部南向きなのはいいですね。駐車場が機械式じゃなく平置きなのも。やっぱり駅徒歩圏、やっぱりJR。ザ・ガーデンには及びませんが、王子エリア久々の大型マンションなので期待します。
• ガーデンズ東京王子の上位互換のような大規模マンションですね。これは期待できそうです。
• 王子は便利な街だから人気出そう。でも、アルコーブはないし洗面室はリビングイン、、、。少なくとも二次元で見る限り間取りは微妙ですねぇ。長谷工主導だから仕方ないのかなぁ。ガーデンズ東京王子のように三次元空間では魅力あるものになっているといいな。維持管理にお金がかかりそうな変な施設がなくて、共用部分は良い感じっすね。
• 志茂物件は残っちゃってますがこっちは価格次第では売れ行き良さそうですね。でも、今の市況だと200後半から３００前半といった所でしょうか
• ガーデンズ東京王子初期と同価格帯だったら購入したいですね。土地の仕入れが安ければ可能性はある気も。ただ水害が近年で2回くらい起こってますよね？あと首都高が玄関側だと思うのですが少し気になります。棟によって値段大きく違いそうですね。
  • ここの土地の仕入れはかなり高いですよ。6000～7500が販売価格だと思います。
    • 王子駅はガーデンズ東京王子の東十条駅より都心寄りで、しかも駅周辺の利便性も格段に高いです。ガーデンズですら後期は坪300ほどでしたが、そこより安くする理由が見つからないし、3LDKオンリーだとグロス価格がかさみます。最多価格帯は7000万前後でしょう。
• ガーデンコートはブライトコートより高い14階建なのにEVは大型が1基だけですか？アルコーブなし、バルコニー隔壁が低いタイプというのは一昔前は低価格路線でしたが、最近は高価格帯でも見られるようになったので分かりませんね。
• リスクがある立地ですが、正直言うと安値放出のワンチャンを狙っている人が多いのでは？パンダ住戸(目玉セール住戸)はブライトの低層か、ガーデンコートの西側ゴミ置き場に隣接する住戸で設定されると予想します、ゴミ置き場の隣接住戸は匂いの懸念があるため。コスパ重視の方、いかがでしょうか。
  • ここは安値放出にはならないのでは？もちろんお値段次第ですが、王子駅徒歩10分以内の大規模だと人気が出ると思います。6000万円台だったら瞬間蒸発でしょう。コロナショックで経済が停滞したら、その時は半値八掛け二割引でしょうけど。
• 王子駅から8分、大規模、買い物だって全く不便無し。すぐ完売しそう。王子神谷だって売れるんだから。
  • 明治通り渡らにゃならんし、絶対８分なんかで王子駅着かん
    • 地元民ですけど。トヨタ横の信号渡って川沿い歩いて南口行くには8分もかからない。仮に明治通りでも健康体の歩行速度なら8分以内でいけますよ
• 王子も値段だいぶ上がりましたね。交通利便性が良いですから。
• 坪320くらいでしょうか。パークシティ豊洲が坪180で買える部屋があったことを知ってる身としては、ただ驚くばかりです。
  • 坪300超えますかね？
    • みなさん、70平米を6000万くらいと予想してるみたいだから、坪300くらいでしょうか。300は超えてはこないかなぁ。不動産は難しいね。
• マンションは立地が重要です。今後考えると駅まで徒歩9分。これでも微妙な距離なのかもしれません。坪320、高いかな。

交通

構造・建物

• 敷地面積：11,013.09m2 (売買対象面積)
• 建築延床面積：3,663.03m2
• 公式サイトのリビング画像を見るとカーテンを天井から吊るしていて、下がり天井がなく大きな窓のハイサッシ仕様になっています。置かれている家具やカーテンの裾を見ると二重床のようにも見えますし。。これで二重床なら坪350オーバー間違い無しではないでしょうか。
• 南側の宿舎は4階建てなので、ブライトコートはその高さまでパンダ住戸になるかも知れませんね。あと建築表示見ました。高さ43mなので14階だと1フロアあたりの階高は約3メートル、これだと三次元的にも長谷工の標準クラスの仕様で確定です。スラブ20cmで直床ならリビングの天井高2550でしょう。(もし二重床にすると天井高を2500確保できない悲しい仕様に。。)

共用施設

ガーデンクロス東京王子　コモンハウス完成予想図

ガーデンクロス東京王子　セントラルガーデン完成予想図

• 駐車場：平置106台(内、身障者用1台)　他に来客用2台(平置)、サービス車用2台(平置)カーシェア用2台(平置)
• バイク置場：16台（月額使用料：未定）
• 駐輪場：600台

設備・仕様

• 仕様も長谷工って感じだし狭いね。90m2で4ldkの部屋とかないのかな、残念。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：66.94m2～73.24m2
• バルコニー面積：10.19m2～36.51m2
• 専用庭面積：20.73m2～35.18m2 （一部区画用）
• テラス面積：10.44m2～26.40m2（一部区画用）
• バルコニー、長方形ではないんですね。そういえば晴海フラッグでも変形バルコニーが取り入れられてました。価格は下げないというデベの気合を感じます。1階の庭付き住戸はスロップシンクが無いのがよく分かりませんが。。

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  間取り図（2020年2月23日撮影）

買い物・食事

• 商業施設

1. イトーヨーカドー 食品館王子店　　約450m／徒歩6分
2. ホームセンターコーナン 王子堀船店　　約480m／徒歩6分
3. オーケー 王子堀船店　　約480m／徒歩6分
4. まいばすけっと 王子店　　約530m／徒歩7分
5. 東武ストア 王子店　　約660m／徒歩9分

• ヨーカドー食品館、オーケーが近いですが車ならプレミスト東京王子近くの文化堂も選択肢に入ります。買い物自体はそこまで不便ではないかと。

育児・教育

• 子育て・教育施設

1. 堀船南保育園　　約30m
2. あい保育園王子　　約370m
3. 桜輪幼稚園　　約570m
4. 東京都北区立 堀船小学校　　約210m
5. 東京都北区立 堀船中学校　　約320m／徒歩4分

周辺環境・治安

• 白山神社がある土地ね
  • それは3丁目。王子駅に行くより遠い場所。
• 日曜日に現地見に行ってみた、感想。隣に都営住宅目の前に首都高。周辺環境微妙しかも絶対１０分で王子駅につかん
  • 周囲の環境がイマイチなのに建物もタワーでなく長谷工の量産マンションとなると、全然期待できないかも。。
• 王子駅徒歩8分と書いてあるけどホント？？南西側に接道があるの？
  • 現地行けばわかるけど少なくとも歩行者用出入口はできそうだよ。倉庫の敷地を削るように通路が確保されてるから。南西側に出られなかったら駅徒歩20分になるんじゃ？ｗ
    • 南西角にサブエントランスを作ったら王子駅徒歩9分になるな。京浜東北沿線では貴重な大規模。
• 更地で見ると広大な感じがしますね。周辺にマンションが建設されているみたいですが、買物施設などは近くにあるのでしょうか。地図を見る限り近くには、なさそうです。首都高速が近いと、走行音が気になりますかね。
  • 買い物はヨーカドー食品館かオーケーです。オーケーへは南側の印刷局社宅を通り抜ければ5分くらいです。このマンション住民の通り抜け、認めてもらえたらいいですね。
• 周辺の倉庫と、都営と、高速道路の生活への影響が気になります。
  • どういう配棟になるか不明ですが、南向きと東向きなら首都高の影響は少ないんじゃないでしょうか。明治通りを渡るとはいえ王子駅10分なので期待してます。
• 現地へ行ってみました。まず王子駅南口にびっくり。コンビニとタワマンがあるだけ。すっきり清潔ではありますがお茶も飲む場所がないのですね。現地へは一本道。わりと広い歩道が整備されて歩きやすいです。明治通りを渡って現地。信号は1カ所だけなのでストレスは少なそう。駅へも買い物も南側のゲートエントランスがメインになると思うので、こちらにメールコーナーがあればよかったと感じました。
  • 南口には何もないが、中央口や北口にはドトールもスタバあるがな
• ゲートエントランス前のガーデンパスは公開空地になるのでしょうか。都営住宅の方たちも通れるようにするのかなという感じを受けたのですが。
  • やっぱり南側のガーデンパスは住民以外も通り抜けそうだな
• ブライトコートの向かいの印刷局宿舎の用地は第一種低層住居地域でしょうか？そうであれば、中層階から上は希少性の高い眺望保証で高くなりそうですね。
  • 第一種住居地域で高さ制限はありません。（高度制限はあります）印刷局社宅はかなり古いので近々建替えがあるかも知れません。印刷局と社宅は国の事情で絶対に移転や廃止はないので、民間のマンションになることはありません。
    • 宿舎の用地は高さ制限のない容積率200-建ぺい率60ですね。敷地の大きさは当物件と比べて7割くらいなので、これをフルに使って建替えるとガーデンクロスと同様に10階を超える建物になる可能性もありそうですが、如何でしょうか。その新宿舎がブライトコートの目の前に配置されたら怖いですね。(今の宿舎敷地の南寄りに配置されたらラッキーですけれども)
• そういえば今の印刷局の土地に区役所が移転する計画がありますが、役所だけ来ても街の利便性はあまり変わらないですよね。やっぱりショッピングモール系じゃないと。
  • 区役所移転を控えた職員から見たら、このマンションはどうなんでしょう。
• 隣が保育園なので、園児をお迎えに来た親子が公園みたいに遊びそうですね。通り抜けならいいですが、子供を遊ばせて親がおしゃべりという事も目に浮かびます・・・というか、保護者ならやってしまいそう・・・自動車でのお迎えだと短時間ですが、自転車や歩きでの通園なら、エネルギーの余った子供同士がガーデンパスで遊ぶのは可能性大ですよね。1階だとガーデンパスの境部分、フェンスや木々でカバーできるといいかなと思いました。2階以上なら気にならないのかもしれませんが、すぐ横で騒がれる可能性もあります。マンション側から保育園にひとこと言っておいた方がいいのかも。
• 南口への道は歩道が広くて街路樹もあって（まだ若いからあと5年も経てば立派な木陰を作ってくれそう）歩きやすいと思います。起伏の多い王子周辺では珍しくフラットなのもいいですね。これで明治通り沿いにコンビニがあれば最高なのですが。
  • むかしは予定地横の整骨院はずっとコンビニだったんですけどね。明治通り沿いにはセブンとファミマがありますね
• 夏場の南口近くの川からの悪臭がなくなればいいんだけどね。水質改善の工事やってるけど全然変わらない
  • 予定地も川の匂い上がってきますかね？気になります
• 現地見て来ました。駅距離はほぼ真っ直ぐで気になりません。今の相場考えればありだと。やはり東十条や王子神谷より王子駅は駅力が上だと思う。南北線は大きい。正直、王子駅のタワマン が1番便利で羨ましかった。南口、中央口、北口は大した距離無し。
• 区役所移転もあり王子駅は良くなりますね。あとは坪300万以内で検討します。

【水害対策について】

• この辺りは石神井川の氾濫で浸水したことがありますが、その後改善されているのでしょうか。
  • 上流の板橋区内では地下貯水槽の整備計画がありますが、現時点で具体的な改善はないと思います。ちょうど10年前の夏にあふれた時は、まさにこの場所にあったJTの倉庫が水に浸かって数十億円分のタバコがゴミになったと記憶しています。今回のマンションはそういう地歴を考慮した構造（1階に部屋を作らない、配電設備を地下や1階に作らないなど）になっているか、確認する必要があると思います。
    • 長谷工はこれまでリスクがある所は盛り土で地盤のかさ上げをしていたそうです。今後の案件では電気室に止水ドアを導入する提案を進めるとか。
      • このマンションの土地は隣の会社の倉庫があった場所で以前、台風の影響で隣の川が氾濫し商品が全て水浸しになりそのため建物自体を建て替えて高さを増した為に不要となり手放した場所です。その為、今も雨が降ると水が溜まり易く水害の備えはどのようにするのか気になります。
• プレミスト東京王子より首都高に近いですね。そして、この地域は有名な浸水エリア。一部は暗渠になっているみたいですね。長谷工さんはちゃんと地盤改良してくれると思いますが。
• この地域は昔から水害に何度も襲われているようです。石神井川が地下を這うように流れており、何ヶ所か暗渠があるようです。溝田橋は上に蓋がしてあるだけのように感じました。どうしよう、悩ましいです。
• 私なら水害対策の情報がないままだと相場の半額でも見送りですね。すぐに逃げられる賃貸で住むならいざ知らず、自己所有だと水災後のマンション修繕も負担しないといけません。特にファミリーだと子供の生活も関わってくるので浸水の間はホテルで暮せばオッケー、という簡単な話では済まないです。
  • 水害が分かっていながらそういうマンションを買って、後で予想通り被災したときに地域に助けを求めに来たら呆れますね。最終的に何も考えていない購入者にモラルハザードやリスクを渡して逃げ切るデベロッパーのビジネスモデルが一番の罪だと思います。
• 公式を見る限り水害対策について何も書かれていないけど、まさか何の対策もせずにそのまま建設するつもりじゃないよね？
  • 石神井川自体は対策されてるようですが、万全ではない感じですよね。リセール目的ならこちらのマンションは向かないかもですね。ある程度永住するつもりなら、上層階ならありかなと思ってますが。実際に浸水したら上層階でも匂いなど気になるのでしょうか。
• 地元民ですが、皆さん仰るように地盤…水害が心配です。また、この辺りは、最近コーナン内にOKストアができましたが、特に何もないです。比較されるザ・ガーデンズは王子というより王子神谷ですが、周辺環境、生活の利便性、立地もろもろ、ガーデンズの方が遥かにいいです。というか、ガーデンズが本当に都内の中でも恵まれてる。願わくば、このガーデンクロス近辺が開発されることに期待です。
  • 駅自体の駅力としては王子が上、でもガーデンクロス自身は複合開発でなくマンション周辺は既存の商店が少ないし、高速道路や水害などの環境デメリットも無視できないということですね。学生がいる街でもあるのでこれから発展するといいですね～。
• みなさん、音無川と暗渠は気にならないのですか？噂通りだと、大事ですぞ！
• 石神井川については隅田川との合流部の堀船3丁目に「王子第二ポンプ所」の整備が進んでます。これによって浸水リスクは大幅に小さくなります。天災ですから絶対安心とは言い切れませんが、これまでより安心度は増します。
  • 王子第二ポンプ所はどのような仕組みで石神井川の氾濫を防ぐのでしょうか？
    • ポンプ所は降雨時の排水対策であって、河川氾濫の対策ではなさそうな文書を見ました。ですので、そうなのかなと。
      • 内水氾濫対策になってるじゃん
        • ポンプ所は町内の水を川に排水する仕組みだから、川の水位が上がって氾濫している時にポンプを動かしても無意味では？
          • 内水氾濫の対策であって、何年か前に起きた河川氾濫の対策じゃないですよね

周辺施設

• 公園・スポーツ施設・官公署

1. 堀船公園　　約210m／徒歩3分
2. 飛鳥山公園　　約710m／徒歩9分
3. サンスクエア　　約660m／徒歩9分
4. 北区立豊島図書館　　約740m／徒歩10分
5. 北とぴあ　　約780m／徒歩10分
6. 滝野川体育館テニスコート　　約1,540m／徒歩20分
7. 滝野川体育館　　約1,660m／徒歩21分
8. 北区区役所　　約1,120m／徒歩14分

• 医療施設

1. 渡辺医院　　約320m／徒歩4分
2. 村岡医院　　約330m／徒歩5分
3. 王子生協病院　　約650m／徒歩9分
4. 白報会王子病院　　約780m／徒歩10分

その他

掲示板

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