ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

2020年2月28日 (金) 15:31時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
• 交通：

1. 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分
2. 都営大江戸線「牛込神楽坂」(A1出口)より徒歩8分
3. 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅(6番出口)より徒歩11分
4. JR総武中央線「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩12分
5. 都営新宿線「市ケ谷」駅(4番出口)より徒歩12分
6. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩12分
7. 都営新宿線「曙橋」駅(A3出口)より徒歩14分

• 総戸数：228戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建、地下1階建
• 敷地の権利形態：定期借地権の準共有
• 完成時期：2021年8月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• タワーだったら買いたい感じですよね。低層だったら100平米くらいのお部屋が欲しい。
• この市谷加賀町物件は牛込柳町のプラウドと比較して高くなりますか？
  • プラウドは割高なので、同じくらいか、もう少し高いかじゃないですかね。
    • 少し高い程度なら、市谷加賀町の方が良い気がしてきました。
• 定期借地権になりそうですね。
  • 定期借地権だと安くなりますね。ちなみに何十年位でしょうか？
    • この立地だったら、高くなっても所有権が良かったな〜。このエリアでこれだけ広い土地はもうでないよね〜
      • お隣の日銀社宅も敷地は大きいですが、まだまだ新しいですもんね。NTTも手放したくないくらいの好立地ということですかね。
        • 定借70年ですね。お値段が楽しみです。
• 埋蔵文化財の調査が入りました。少し遅れそうですね。
  • この辺りは掘れば大体出て来ますからね。二丁目のザ・パークハウスでも縄文時代の遺跡が見つかって、数年前に話題になりましたね。
• 値段は3LDKで最低1億円はするでしょう。定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね
  • その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん
• プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いのでそんなに高くならないと思います。市況も悪いし。
• 定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか
  • 所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。6000万なんてあり得ない。そんな価格なら即完ですよ。
• 物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。そんな年まで、生きてはいないのですが・・・
  • 50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う。取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか
    • 定借も結局、立地と値付け。ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。坪500代なら長期スパン。そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。
      • このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

交通

構造・建物

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図

• 敷地面積：転賃借権対象敷地面積(6797.42m2)となり、建築確認対象面積(5895.66m2)とは異なります。
• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 防火地域：準防火地域
• 建ぺい率：70%
• 容積率：300%
• 低層になるのでしょうか。
• ちょっとしたタワマンなら楽勝で建てられるくらい広い土地。隣に大日本印刷の高層ビルがあるけど、ここは低層限定なのかな？逆のとなりは峰竜太の家。
  • 「市谷本村町・加賀町地区計画」の区域内で大変複雑な高さ制限のある土地です。どんな建物になるのか注目です。
• デザインにもうひと工夫欲しい気がします
• ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
  • たしかにおしゃれな団地という感じ。

共用施設

• 駐車場：(総戸数に対して)59台
  • 駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
    • 見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう。

設備・仕様

• 80m2あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：49.23m2～110.08m2（トランクルーム2.51ｍ2含む）
• バルコニー面積：5.11m2～16.80m2
• ルーフバルコニー面積：11.15m2～34.16m2

買い物・食事

• 商業施設

1. よしや 柳町店　　約510m／徒歩7分
2. キッチンコート 神楽坂店　　約620m／徒歩8分
3. まいばすけっと 牛込柳町駅東店　　約320m／徒歩4分
4. Santoku 牛込神楽坂店　　約340m／徒歩5分
5. セブン‐イレブン 牛込北町店　　約450m／徒歩6分
6. ファミリーマート 市谷柳町店　　約520m／徒歩7分
7. くすりの福太郎 市谷柳町店　　約540m／徒歩7分
8. ローソン 市谷薬王寺町店　　約590m／徒歩8分
9. まいばすけっと 市谷薬王寺町店　　約620m／徒歩8分
10. マルエツ 市ヶ谷見附店　　約840m／徒歩11分
11. Santoku 河田店　　約990m／徒歩13分
12. 神楽坂通り商店会　　約1000m／徒歩13分
13. 神楽坂商店街振興組合　　約1040m／徒歩13分
14. ライフ若松河田駅前店　　約1130m／徒歩15分
15. 飯田橋ラムラ　　約1330m／徒歩17分
16. 飯田橋サクラテラス　　約1590m／徒歩20分

• 市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。
• 市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。

育児・教育

• 保育園・幼稚園

1. フロンティアキッズ加賀町　　約240m／徒歩3分
2. 区立市谷幼稚園　　約320m／徒歩4分
3. ほっぺるランド牛込　　約390m／徒歩5分
4. 区立あいじつ子ども園　　約450m／徒歩6分
5. アスク新宿南町保育園　　約460m／徒歩6分
6. ポピンズナーサリースクール市ヶ谷　　約500m／徒歩7分
7. 牛込保育園ラパン　　約510m／徒歩7分
8. 長延保育園　　約640m／徒歩8分
9. 原町みゆき保育園　　約680m／徒歩9分
10. アスク薬王寺保育園　　約690m／徒歩9分
11. 牛込成城幼稚園　　約750m／徒歩10分
12. アスク神楽坂保育園　　約800m／徒歩10分
13. 区立牛込仲之幼稚園　　約830m／徒歩11分
14. 雙葉小学校附属幼稚園　　約1640m／徒歩21分
15. 白百合学園幼稚園　　約1690m／徒歩22分
16. 暁星幼稚園　　約2060m／徒歩26分

• 教育施設

1. 区立市谷小学校　　約320m／徒歩4分
2. 区立牛込第三中学校　　約70m／徒歩1分
3. 成城中学校・高等学校　　約750m／徒歩10分
4. 東京理科大学神楽坂キャンパス　　約1140m／徒歩15分
5. 東京女子医科大学　　約1180m／徒歩15分
6. 法政大学市ケ谷キャンパス　　約1230m／徒歩16分
7. 早稲田中学校・高等学校　　約1510m／徒歩19分
8. 早稲田大学戸山キャンパス　　約1610m／徒歩21分
9. 雙葉小学校・中学校・高等学校　　約1610m／徒歩21分
10. 女子学院中学校・高等学校　　約1620m／徒歩21分
11. 白百合学園小・中学高等学校　　約1680ｍ／徒歩21分
12. 大妻中学高等学校　　約1750m／徒歩22分
13. 上智大学四谷キャンパス　　約1860m／徒歩24分
14. 暁星中学校・高等学校　　約2050m／徒歩26分
15. 学習院女子中・高等科　　約2200m／徒歩28分
16. 学習院初等科　　約2230m／徒歩28分

• 市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。

周辺環境・治安

• ちょっと接道が良くないね、近隣には富裕な人の住むお屋敷も多いし、工事車両の進入などがきっかけで反対運動が巻き起こると厄介な感じだな。
• 市ヶ谷からも近いので、利便性の良い場所です。そろそろ解体も終わりでしょうか。『牛込柳町7分』『市ヶ谷駅 南北線、有楽町線10分』『牛込神楽坂 10分』『JR市ヶ谷12分』てところですかね。
• 坂が多いです。自衛隊があります。高級な邸宅が多く、静かです。
• このエリアでは珍しい大型物件。期待大です。
• 市谷加賀町一丁目計画？場所は具体的にどこになりますか？
  • 大日本印刷の25階建て本社ビルがある西隣のブロックです。グーグルマップではスポーツクラブが記載されています。ストビューでは取り壊して仮囲いされてますよ。
    • DNPの北、NTTの社宅だった場所では？中学校の隣。
      • 元ＮＴＴ社宅の跡ですね。今売りにでてる、江戸川橋、牛込柳町、若松河田より、良い立地だと思います。
• 良い立地ですし、お屋敷もあるような素敵なエリアなので、ものすごーい価格になりそうですね。
• ここは市谷エリアの中でも高台になりますよね。最近頻繁に降る豪雨の被害を考えると、高台が良いなと思いました。
• こちらの立地地図で見ると横に寮と賃貸物件、南側に大日本印刷が建設されているのですね。住宅街の中に建設されるマンションになるのでしょうか。周辺環境が便利なのか気になりました。ぱっと見た感じで買物施設などがないように感じました。
  • 大日本印刷も再開発されていい感じです。住宅街の中ですが、大通りに出ればコンビニ、スーパー、ドラッグストアがありますよ。
    • 市ヶ谷駅、曙橋駅、牛込神楽坂駅、牛込柳町駅と、最寄駅の周辺にはそれなりの食品スーパーやドラッグストアがありますね。物件周辺は用途地域的に難しそうですが。
• 加賀町は地歴はいいですが、最近の駅近トレンドとは完全に相反します。かつて運転手付きで大邸宅というエリアですからね。
• 暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。
• DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。
• 今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。今後が凄く楽しみです。
• 道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
• 牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。

周辺施設

• 医療施設

1. 国立国際医療研究センター病院　　約1550m／徒歩20分
2. 東京逓信病院　　約1610m／徒歩21分
3. 牛込台さこむら内科　　約320m／徒歩4分
4. 本多内科クリニック　　約380m／徒歩5分
5. 柳町病院　　約380m／徒歩5分
6. 神楽坂D.S.マイクリニック　　約390m／徒歩5分
7. やまだ内科クリニック　　約420m／徒歩6分
8. 西崎歯科クリニック　　約510m／徒歩7分
9. はらまちクリニック　　約680m／徒歩9分
10. 石井外科　　約1030m／徒歩13分
11. 東京女子医科大学病院　　約1180m／徒歩15分
12. JCHO東京新宿メディカルセンター　　約1290m／徒歩17分

• 金融機関

1. みずほ銀行 牛込柳町出張所(ATM)　　約420m／徒歩6分
2. 東京シティ信用金庫 牛込柳町支店　　約420m／徒歩6分
3. 牛込郵便局　　約460m／徒歩6分
4. 新宿保険会館内郵便局　　約710m／徒歩9分
5. 三井住友銀行 ATM 東京メトロ市ヶ谷駅出張所　　約860m／徒歩11分
6. 牛込若松町郵便局　　約900m／徒歩12分
7. 東京シティ信用金庫 神楽坂支店　　約930m／徒歩12分
8. 三菱UFJ銀行 神楽坂支店　　約970m／徒歩13分
9. みずほ銀行 市ケ谷支店　　約1010m／徒歩13分
10. りそな銀行 神楽坂支店　　約1030m／徒歩13分
11. 三菱UFJ銀行 市ケ谷支店　　約1070m／徒歩14分
12. 三井住友銀行 飯田橋支店　　約1380m／徒歩18分

• 公共施設

1. 牛込警察署　　約270m／徒歩4分
2. 区立中町図書館　　約380m／徒歩5分
3. 柳町交番　　約510m／徒歩7分
4. 新宿区役所箪笥町特別出張所　　約580m／徒歩8分
5. 牛込箪笥区民ホール　　約580m／徒歩8分
6. 牛込箪笥地域センター　　約580m／徒歩8分
7. 牛込消防署早稲田出張所　　約1370m／徒歩18分

• 公園・文化・スポーツ施設

1. 納戸町公園　　約180m／徒歩3分
2. DIS市谷スポーツクラブ　　約190m／徒歩3分
3. なんど児童遊園　　約210m／徒歩3分
4. 加賀公園　　約370m／徒歩5分
5. JICA地球ひろば　　約390m／徒歩5分
6. 山伏公園　　約480m／徒歩6分
7. 宮城道雄記念館　　約570m／徒歩8分
8. 南榎公園　　約620m／徒歩8分
9. 牛込弁天公園　　約710m／徒歩9分
10. 矢来能楽堂　　約770m／徒歩10分
11. 市ケ谷記念館　　約840m／徒歩11分
12. JOYFIT24 神楽坂駅前　　約1020m／徒歩13分
13. エスフォルタ市ヶ谷　　約1130m／徒歩15分
14. 外濠公園　　約1330m／徒歩17分
15. 外濠公園総合グラウンド　　約1330m／徒歩17分
16. ジェクサー・フィットネスクラブ四谷　　約1510m／徒歩19分

その他

掲示板

23ku/634549/96