プレミスト相生通りリバーサイド

2020年2月12日 (水) 22:26時点における版

物件概要

プレミスト相生通りリバーサイド　外観

• 所在地：広島県広島市西区上天満町1番7(地番)
• 交通：

1. 広島電鉄本線「十日市町」電停から徒歩6分
2. 広島電鉄本線「天満町」電停から徒歩6分

• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年3月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社淺沼組（杭工事まで）、株式会社増岡組
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 低層階中部屋、一番安い価格でも70平米もないの4,000超えの強気設定。
• 初期販売で5割以上は売れそうとの噂です。 ここより8倍の戸数で初期販売の契約が26%の即死物件とは大きな違いです。 西区の天満なのにね。びっくり！
• 85平米の東南の角部屋が5800万。何階かはわかりませんが。 場所からしたらもう少し安くてもいいかと思うが。 天井が高いぶん値段もたかくなってるのかも。
• わたし的にはライオンズを見た後のせいか立地等考えると安いと思いました
  • ライオンズの東南角部屋を見た後でしたんで、広さはライオンズの方が広かったんですがその他比べてもプレミストが安いと思いました。
• さすが人気物件ですね！ 83戸のうち第一期で50戸、要するに総戸数の60％を販売ですか。
  • 西区なのにそんなに売れているんですか 学区の問題や駐車場の件もありますが天井の高さや内装が優れているということなんですね
• リバーサイドと間取りは好評ですが やはり強気な価格と土地柄がマイナスになって苦戦中ですかね…
  • リバーサイドと言われても川側以外はリバーサイドの部屋じゃないし 中区のすぐそばと言われても西区だし そこであの価格設定と広さを考えると二の足踏むね
• パークハウスとシティ以外のリバーフロント物件と比べるとここがピカイチだと思います
  • と言っても西区だし、残念です。
    • 中区でもスーパー遠くて不便な立地に住むくらいならここの方がおすすめ
• ここの長所はどんなところだと思いますか。
  • 天井が高くて開放感があり、デベに倒産の心配がないところ
• 85㎡で5700万かー。仮に最上階の角部屋でここの最高値としても、えらい強気ですよね。 いくら天井高があっても、幟町ほどのクオリティはないでしょうし。 ルサンクとの価格差があまりにありすぎて、結構残りそうですね。
• 公式サイトに価格載ってました だいぶ売れてる様
  • 販売戸数 27戸

1. 一戸当たりの専有面積 66.96m2～85.58m2
2. バルコニー面積 12.40m2～30.22m2
3. ポーチ面積 3.63m2
4. メーターボックス面積 0.63m2･0.70m2･0.88m2
5. 販売価格（税込） 4,120万円～5,760万円
6. 最多販売価格帯 4,400万円台(6戸)
7. 間取り 3LDK(19戸)･4LDK(8戸)

• 西区にしてはお高いですが、周辺マンションと比べるとお安く手頃ですね。
• 66.96m2～85.58m2 4,120万円～5,760万円
• 66.96m2･73.44m2 4,340万円･4,650万円
• 先日モデルルームを見学に行きました リバーフロント側とタイプＢ Cは残り少なかったです ちなみに中層階が人気らしいです（2018/7/15）

交通

• 広電バス52・53号線・ボン・バス11・14号線「上天満町」バス停徒歩2分
• 中心部から徒歩圏内でスーパーバス停ドラッグストアが近く、利便性はいいと思います。コンビニはなくなりましたが。 バスはバスセンター行きの広電バスと東急ハンズ前まで行くボンバスがあります。 広島駅まで出ようとおもったら十日市まで歩くのでやや面倒です（乗り換えればいいですがそれだと料金が倍になるので）。 紙屋町八丁堀は上天満町のバス停でカバーできてるはずですが、朝は広瀬橋をゾロゾロと十日市方面に歩く人を よく見かけます。路面電車を使う人達でしょうか。 広瀬橋は歩道がやや狭いので使い勝手はよくはないです。
• ここはどうかとうと、中区西区関係なしに考えて 十日市に行くのに毎回狭い橋をわたって間にこれといった商業施設もないところ（モスバーガーはあるが） を通らなければいけないので便利がいいとは言えない。

構造・建物

プレミスト相生通りリバーサイド　エントランス

プレミスト相生通りリバーサイド　エントランスホール

• 相生通り、リバーサイドに全邸南向き
• モデルルーム行ったけど、他物件に比べて天井が高く(2700)開放感があった。 大和ハウスは天高アピールなのかな。
• 15階だてで2重床にしちゃうどうしようもない物件がある一方でこちらのつくりは良心的だと思います
• ここはまわりに高い建物がない、全部屋南向きなのがいいと思います
• 南向きで階高確保してるところが好感持てる。
• 15階建ての2400は100m2あっても体感的に狭いと感じます
  • そりゃ直床じゃないからね。二重床二重天井だから。フニャフニャの床じゃないからね。
  • 二重床は上がうるさいと響いて最悪
• 金額は似ててもライオンズよりこちらの方が随分と高級感がある
  • 角部屋以外はチャッチイ！
• 階高あるから広く感じる。間取り図ではわからない高級感。
• 地震にはライオンズより大和の方が強いしね
• ここ耐震？免震？
  • どちらも無し。
  • 免震もなく耐震もなく直床の天井が高いだけのタクンクアリトイレで角部屋にお金をかけ中部屋がチープなマンションは残念。土地購入にお金をかけすぎたのかな。
  • 制震、免震はともかく、耐震構造じゃなければ役所の検査も落ちるんじゃないですか？
    • 最低ラインの構造にはなっている。
• ここの天井高はいくつなんですか？
  • リビングダイニング

1. 2階から12階2600
2. 13階2700

• • 洋室

1. 2階から12階ま2500
2. 13階2600

• 15階建てリバーフロントと比べたら20〜30センチも天井が高いね それは開放感が全く違うわ
  • それだけの天井高、さすがダイワといったところでしょうか。 しかしそういったこだわりがありながら設備でケチってしまったのは残念でならないです。
• リバーフロントで南向き しかもタンクや病院が目の前ではない 価値ある物件
• 目の前の駐車場に将来マンション建設の予定はないのですかね。
  • 可能性はありますよね。営業マンも否定しませんでした
  • リバーサイドとはいえ目の前に建物建つと台無し 営業マンが否定されないようでしたら可能性ありそうです
    • そりゃ海川公園神社仏閣以外は将来的に何か高い建物が建つ可能性を否定しようがないでしょ… ましてや今駐車場なのだから
• 小学校の北側なので日当たりはよさそうですが、角がへこんだ物件になるんですかね。微妙です。
• 無理やりつくった東向きは冬極寒です

共用施設

プレミスト相生通りリバーサイド　ラウンジ

• 決して治安の良い場所ではないのに、駐車場駐輪場のゲートがないのがネック。

設備・仕様

• 設備等の詳細の情報に期待します。 少なくとも目の前のル・サンクに劣る設備は避けて頂きたいですね。 例えば車輌出入り口のシャッターなど、ル・サンクは高速シャッターを採用しているようですが、 検討者としてこちらも最低限そのくらいは欲しいですね。
• 1タイプのみバスルームタイル張り、キッチンフィオレストーン、洗面台引き出し式など。他のタイプはバスルームパネル、キッチンフィオレストーンじゃない、洗面扉だったかな？安っぽい感じでした。
  • タイプによって仕様が違うのですか？
    • とあるタイプの3部屋だけ、他の部屋ではオプションになってる設備のいくつかが標準で付いてますよ。
• どういうところが別格と言われているのでしょうか。
  • 目の前が平和公園、全キッチン洗面台フィオレストーンが別格と言いたいのだと思いました
• 残念ながらモデルルームの角部屋はフルオプションでよく見えるが、タンクありトイレとか直床とか中部屋の仕様が角部屋と違ってチープ。土地のは仕入れで予算オーバー気味との説明でした。
• このマンションの天井高は魅力的ですね〜 タンク付きトイレ、直床は残念ですが 24時間ゴミ出しとかはできるんですかね 何か他と比べて優れた設備があると知りたいです
  • モデルルーム見に行きました。 かなりオプションが付いていて高級感がありましたが天井が高くバルコニーの幅も広めで魅力的でしたよ
• 天井高をリフォームであげるのは難しいですが、トイレリフォームは簡単にできるから設備リフォームもプラスで考えればよさそうですね
• 設備でがっかりしたのはタンク有トイレ。トイレが狭いのかタンクがあるからなのかわかりませんが、トイレが窮屈に感じたのと見栄えが悪かったです。 浴室も狭く感じました。 Hタイプ以外は、キッチンシンク下と洗面所の下が開き戸、天板が安物でした。 キッチンの引出しがソフトクローズ仕様でないのにも驚きました。 オプションで変更できるものもありましたが、トイレをタンク無しにすることはできなさそうでした。 もちろんよいところもありましたが、がっかりした点を具体的にあげてみました。
• 今時ディスポーザーがないのは珍しいですね 天井高をあげて戸数を減らした分、設備でケチるしかなかったのでしょうか
• プレミストの天井が高い以外のハイクラスな設備の説明を早くしてください。
  • 割高な住宅のキーワードのベルス・低炭素・エネパス
• ここは購入者にメリットがある設備に力を入れて 太陽光蓄電池低炭素電動自転車みたいな金だけかかる無駄設備を入れていない良物件
  • 南向きの普通の物件だよねー メリットある設備？？

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：66.96m2～85.58m2
• バルコニー面積 : 12.40m2～30.22m2
• どうやらいままでのプレミストをイメージしててはダメみたい。 トイレの手洗いもタンクの上だし、東南の4LDKなのにお風呂は1418のようです。 風呂窓もキッチン勝手口もありません。特に収納が充実ということもありません。 洋室4を無くしてリビングを広くとらないと窓ばかりでテレビを置く場所もありません。 ちょっと辛口過ぎましたが、あくまでもプレミストを欲目で見てのことですから、 余所の一般的なマンションの間取りとの比較では十分まともです。
• この立地ならシニアの方が需要に合ってると思うんだけどな なんでこの間取りにしたのか疑問

• 

  プレミスト相生通りリバーサイド_東南4LDK

買い物・食事

• ファミリーマート上天満町店（約20m・徒歩1分）
• フレスタ　上天満店（約310m・徒歩4分）
• 中心部から徒歩圏内でスーパーバス停ドラッグストアが近く、利便性はいいと思います。コンビニはなくなりましたが。
• 銀行、郵便局も近くにありフレスタはこの辺りのスーパーでは品揃えも良く買い物しやすく感じます。
• 案外十日市から橋を一本渡ると静かです。 近くに住んでいますがスーパー、薬局が揃っているので生活しやすいですよ。 住み替え検討中
• 近くのスーパーは品揃えも良く惣菜 やパンも充実していました。隣に銀行ATM徒歩圏内に薬局や郵便局があり便利そうな場所でした 市内までも近く良い場所だと思います

育児・教育

• ひかり保育園（約370m・徒歩5分）
• 広島市立天満小学校（約140m・徒歩2分）
• 子育て世帯にとっては、学区が良くないと思います。
  • そうなんですね。小学校も近くにあるという事だったので検討しておりましたが残念です
• 広島市で中区西区の違いは全く関係ないので学区で考えればよいと思います。 学区は正直微妙です。
• 小学校が治安の悪い地域と学区一緒だと流石に二の足踏むよね 中学からなら受験も選択肢に入るけど
• 学区の話 治安 色々地元の人なら気になりますけど気にしない方にはいいでしょうー
  • 平野町2-1のことですか？
    • 違うよ！相生通りのことです。
    • その辺りは地元の詳しい方にきいてみてください 知らない地方の方です気にならないかと
    • そんなに悪い学区なんですか？
    • 今は他県からの方も増えているので気にしない方も多いとは思いますよ ただ治安を考えると気にするかも
• 新しいマンションも建ち、 小学校もクラスが増えたりしています。 これからもっと、賃貸より持ち家(マンション)の方が増えれば、学区ももっとかわると思いますよ。
  • それに、お隣の観音も学区は似たり寄ったりです。中学校になれば同じですし… 広島の学区は飛び抜けていいところ以外、どこも同じ様なレベルです。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 近隣商業地域、工業地域
• 都心「紙屋町」が1.5km圏。
• 「相生通り」って言うから何処かなっ思ったら思いっきり西端。
• 近いけど案外この辺りは落ち着いてるよ 傍目にはなので住むと違うのかもしれないけど この場所でこの値段？というのには同意 広島市の場合、学区はともかくあまり行政区画で考える必要はない
• 周辺をそれなりに知っているつもりですが、 ここは100メートル道路沿いに移転した中電工の跡地です。やっかいな利権者はいないでしょう。
• 地域性についてはこのあたりは裏通りに古い家も多く残っている地域で、近隣地区を考えると 敬遠する人もいるでしょうが、特に物騒な話は聞きません。 ルサンク相生通りと地区は同じですから、そちらの掲示板をみて判断されてもいいと思います。
• よさそうなので検討していましたが、生まれも育ちも広島市育ちの義両親に学区が悪いからと止められたのでやめました。理由は詳しくはききませんでしたが、土地柄がよくないのかな？私は県外出身なのでよくわかりませんが、古くから住む人は気になるようです。
• 治安については、一番近くのセブンのトイレを利用したらわかります。 モデルルーム見学前に立ち寄って衝撃でした。
  • 一番近くといってもセブンの西十日市店と上天満店は、ほぼ距離が一緒。どちらでしょうか。
    • 気になる書き方をしてしまい、すみません。 隣のファミマが閉店したので、フレスタ、ウォンツが時間外の時はあそこのセブンを使うだろうな、と自分は思いました。上天満店ですかね？ 西十日市も使えますが、子供の行動範囲、同学区ということで参考にしていただけたらと思います。 誤解があってはいけないので書いておきますが、トイレはちゃんと使えました。 ただ、その状態を保つのが大変なんだなと感じるような対策がしてありました。 マンションの部屋は天井も高く内装の質もいいと感じましたが、そういうエリアで駐車場、駐輪場にはゲートがなく、部外者が自由に出入りできる設計なのを聞いて候補から外れました。 個人的感想です。 気にならない方もいらっしゃるかと思いますので。
• このあたり、最近は特に事件もありません。 イメージだと思います。
  • 最近は事件らしきものはないですよ。危険とは思いません。 あくまでイメージ。それをどう考えるかだけ。 ただ物件は車や服と違って自分が好きなだけではダメ。なぜなら捨てられないから。 将来売ることを考えなければならないので、将来の資産価値は切り離せない。 一般的なイメージというのは資産価値にもろに直結すると思う。 そこを含めてありと思えば買えばよいと思う。
  • 100m道路辺りは未だあまりよろしくない
    • 平野町2-1みたいな具体的な形ではないから気にしなくて良いのでは
    • それですよね。 牛田とか最近も殺人事件起きてるのにね。
• 現地に行けばわかるけど騒音と排気ガス道路の南側に将来建物が建つ可能が高いし、管理が上がらなくてもこのエリアの治安とか考えるとやっぱり辞退します
  • 近くに住んでいますが特に騒音などは気にならないです。
• 川沿いの道も綺麗になってるよ

【浸水・氾濫】

• 広島市内の太田川水系の護岸は殆ど整備が完了しており、この度の豪雨でその安全性が証明されました。 地震が起きて初めて耐震性能の信頼性が確認できるように、護岸もこうした豪雨により安全性が確認できました。 これうした裏付けにより、さらに今後広島のリバーサイドの人気は高まるものと思われます。
  • 近くに住んでいますが,災害の影響なさすぎて、不謹慎ですが拍子抜けするくらいです。中区中心街や舟入の方など一部浸水したらしいですが、この辺りは全く平常通りです。
• 国土交通省太田川水系の氾濫想定を確認しました。 ここは浸水想定、5mから10m未満の想定、家屋倒壊等氾濫想定での河岸侵食、氾濫流ともに危険想定されている場所です。 「地形上の土手崩壊リスクもそこまで高くない」と言うのは無責任かなと感じました。
  • 市内中心部はみんな浸水想定だからどこだろうと同じ。
    • エビデンスとかそう言う問題ではなく、国土交通省の去年作成された想定図をみて書いただけですよ。
• 京橋川だけでなく、太田川、元安川、天満川など川沿いはほとんど河岸侵食家屋倒壊エリア
• 家屋倒壊等氾濫想定は国土交通省作成の太田川水系洪水浸水想定図をよく見てみてください。ここのマンションの川沿いも指定されています。 確かにリスクはありますが、戸建てと違い。マンションなので流される心配はないかと思うのですが。
• 災害を想定したシミュレーションはいろいろ参考にしていざという時に備えないといけませんね。 国土交通省のものでは、天満川の家屋倒壊等氾濫想定は2日間の総雨量763ミリで考えられています。 備えは大事です。危険だと想定されたエリアに住まないのも一つの備えです。
• 広島県が一番危険と想定しているのは京橋川沿いの河岸侵食家屋倒壊エリアですね
  • 家屋倒壊等氾濫想定図を確認しましたが、天満川沿いも京橋川沿いと同じぐらいの危険想定でした。誤った情報ですよ。
  • これですか？http://www.cgr.mlit.go.jp/ootagawa/bousai/flood2/flood2.html
• 災害リスクが高く？？あそこは市内の中で別にリスク高くはなかったはずです。もっと高い場所はいくらでもありますよ。誤解を与える書きかたはよくないですよ。
  • 河岸侵食家屋倒壊エリアにマンション建ってますよ
  • そうですね、そのとおりです。確かにここが建つ上天満は河岸侵食家屋倒壊エリア、かつ浸水予想が5mから10m未満です。中区中心部より想定が深いです。土手すぐそばのリバーサイドですしね。
    • このマンションは河岸侵食家屋倒壊エリアから外れてるよ 河岸侵食家屋倒壊エリアに建っているのは加古町と平野町だけ
• 土手すぐのリバーサイドでしょ。おもいっきり河岸侵食家屋倒壊エリア（参考資料1）
  • マップの添付ありがとうございます！ 見ての通り河川の護岸内しか該当エリアがありませんので河岸侵食家屋倒壊エリアには該当してません。 市内中心部には殆ど河岸侵食家屋倒壊エリアはありません。 因みに南原川の同じような河岸侵食のマップを参考までにご覧ください。 エリアに該当するところは赤く表示されています。（参考資料2）
• 伊勢湾台風規模の高潮浸水想定区域図です。（参考資料3）
• こちらの現地は50cm未満ですね。（参考資料4）
  • 高潮の場合ですよね。海から離れているのだから低いのは当たり前。皆さんが知りたいのは太田川水系が氾濫した場合の想定では？ ここは5mから10m未満の想定でしたよ。確か。
• 太田川水系洪水浸水想定区域図では、5～10m未満の区域に入っていますね（参考資料5）
• 太田川水系洪水浸水想定区域図 http://www.cgr.mlit.go.jp/ootagawa/bousai/flood2/flood2.html より、『太田川水系旧太田川』の『想定最大規模』の『洪水浸水想定区域図』 の現地周辺部をトリミングしたものです。 こちらは 『太田川水系旧太田川』ではなく、 『太田川水系太田川』の同想定地域図です。 http://www.cgr.mlit.go.jp/ootagawa/bousai/flood2/01/0101.pdf
• 【太田川水系太田川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）】市内中心部（参考資料6）
  • 一番やばいのは決壊する堤防が目の前の場合 逃げる時間が確保できないから 堤防から離れていれば堤防沿いの家屋ビル群が盾となって逃げる時間を確保できる
  • 河岸侵食家屋倒壊エリアはマンション自体が倒壊するリスクがある

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  河岸侵食家屋倒壊エリア参考資料1

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  河岸侵食家屋倒壊エリア参考資料2

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  河岸侵食家屋倒壊エリア参考資料3

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  河岸侵食家屋倒壊エリア参考資料4

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  河岸侵食家屋倒壊エリア参考資料5

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  河岸侵食家屋倒壊エリア参考資料6

周辺施設

【公園】

• 西十日市公園（約230m・徒歩3分）

【病院】

• ちゃたに胃腸科・外科（約180m・徒歩3分）
• あいおい通り歯科クリニック（約190m・徒歩3分）

【公共施設】

• 西十日市公園（約230m・徒歩3分

【金融機関】

• 広島銀行　本川支店（約520m・徒歩7分）

掲示板

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