プラウド住吉

2020年2月10日 (月) 12:46時点における版

物件概要

プラウド住吉　外観完成予想CG

• 所在地：東京都江東区大島一丁目6番1他3筆（地番）
• 交通：

1. 都営新宿線 「西大島」駅 徒歩9分
2. 東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩11分
3. 都営新宿線 「住吉」駅 徒歩11分

• 総戸数：96戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2020年2月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 今度はプラウドですか。また住吉の相場があがりますね。
• 江東区で5階建低層レジデンスってなかなか無いよね。贅沢だけど、その分高くなる感じ？
• 低層は個人的には魅力なんですけど、いかんせん駅がちょっとなぁ。HPも駅より公園と東京駅からの距離のほうをおしてるし。値段は駅近オーベルにどう対抗していくんでしょうね
• 住吉駅までプラウド11分、メイツ9分か。どちらも最寄はB1出口なんだろうけど、ここは改札までかなり距離があるんだよね。特に新宿線だと遠い。メイツだと改札まで追加で2?3分歩くから、割り切ってプラウドにして西大島まで定期買った方が徒歩時間は短いかな。 あと、住吉よりは西大島の方が飲食店多いし。 あと、ブランド力は比べるまでもないし。
• メイツのモデルルーム横の駐車場にPROUDモデルルームですかね？何か建設中です。
  • そうだと思います。そう聞きました。隣同士でかつ竣工時期もほぼ同じ…なんとなく商売上手な野村が先に撤収する気がします。
• ブランドが違うのと、100戸前後の江東区プラウドはすぐに売れてしまいますよね。
  • 野村のラストはサクッと値引きしますしね。
• 流石に坪300以上は確定ですかね？？
  • 300以下なら即完じゃないですかね。
• メイツだって割高の南側はからきし売れていないし、駅からの距離やブランド力考慮してメイツの東同程度以上、南側未満くらいでくるんじゃないの。
  • 水を差すようで申し訳ないですが、直近メイツのMRに行って進捗を見たら南側も中〜高階層を中心に4割ほどは埋まってました。駅距離は確かにネックですが、メイツにないような高グレード仕様となれば、坪300はくだらない(即ちメイツ南側と同等以上)と予想します。私もそれぐらいなら前向きに検討する予定です。
• 野村はなんでこんな土地買ってしまったの？という感想しかない。 名鉄の低スペックマンションはそもそも論外にしても、いくら野村でも設備のグレード上げたところで、駅遠、周りは囲まれ放題ではよほど安くしないと売れないでしょ。 よほど安く仕入れたの？
  • 私もこの連休で現地見てこようと思いますが、写真を見る限りはあまり期待できないのかなあと諦め半分です。
    • 江東区に限らず下町でキレイな街並みなんてある？逆に教えてほしい。住吉もそうだけど下町の魅力は第一に縦横に走るメトロと大丸有へのアクセス。次に物価の安さと生活利便施設の充実だと思ってるけどね。昔から住んでる人には悪いけど古い木造の狭小住宅が並ぶ街並みはお世辞にもキレイとは言えないでしょう。
• 久々ですね江東区プラウド！ 去年まで、清澄、木場、門仲、東陽町と相次いでましたが、ここにきて住吉！ プラウドはなんだかんだで周りと差別化する物件作ってくるし期待できますね。特に立地に魅力がないなら尚更よいものに仕上げてくるはず。 木場公園前の木場公園タワー、清澄白河タワー 隅田川テラス近接の門仲ディアージュ、清澄白河リバーサイド 駅近の東陽町サウス みんな立地に恵まれてたから建物は多少手抜きしても余裕の竣工前完売でしたが、ここは立地に特徴はないから、建物にも力いれてくるはず。
• 駅距離ありでメリットが出てくるのは、複数路線が使えること。ここは住吉と大島しかないから、住吉徒歩11分と見るしかない。そうすると平均坪単300切って欲しいなぁ。。
  • ここは、東陽町の三菱の物件みたいに、駅距離あるけど、仕様は高いですってして、地域の坪単価レコードを更新してきそう。。
• プラウドブランドですし、坪310とかでも契約すると思います。
• 安くなって欲しいですが、西葛西プラウドが駅徒歩8分であの価格。こちらは、西大島9分かつ住吉11分で半蔵門線も使える。東・西向きは安くするかもしれないけど、南向きはビックリ価格になる予感。
  • 3LDK(61平米)が5000万円～って感じでしょう。
    • 低層だから意外と安い可能性あるんじゃないの？坪300以下でオーベルとは棲み分けして、メイツよりも先に完売したりしてね。野村は上手くやる気がしますよ。
      • 低層だから安いってことはないですね。小規模だから、完売も早いでしょう。1年売れ残るだけで値引きもありますし。
• 近所住みでポストにビラが入ってて、こんなとこにプラウド建てるんかと正直驚いた。南向きの間取りは平凡だけど、東向きはエントランス含めて工夫してる感じでてるね
• 住戸表見たら西向きは50～60m2台中心なのね。オーベルやメイツよりも先に売れてしまうかもしれませんね。
  • 予算がない人は西で、ポーチや日当たりのメリットをお金かけて買いたいって人が東と南でしょうね。坪280万円～とかで南は300万円～ですね。
• 坪単価310万円とのことでした。メイツを値段で諦めた人は待っていてもしかないですね。
  • メイツを諦めた人より、待ってましたプラウド！的な人が多いんじゃないですか。住吉駅周辺にはメジャーデベ物件が無いので。三井・地所・野村を待ち望んでる人は多いと思いますがね。
    • まじか。住吉徒歩11分に坪310出せるって中古マンションも安泰ですね。
      • しかも地価が最も低い南東方向に川を越えて11分　ですね。
        • やっぱり予想通りの水準ですなぁ
          • そもそも住吉ではなく西大島駅の方が近く、場所も生活エリアも西大島だから、物件名に違和感がある。
• 野村の曰く、今回は狭めの3ldkのほか2ldkも用意したとのこと。立地的にファミリー層が好むような眺望があまり期待できないので、割り切って家探ししている層を狙うということかな。 (dinksは眺望捨てても5分以内とか駅近を好みそうだけど) 競合物件は設備ショボいのばっかりだから、そこはしっかり抑えてきそうな感じだった。
• 先行案内会は始まってるのに具体的な情報は上がってきませんね。モデルルームあとに現地行きましたが、南向き以外の部屋を買うひといるのでしょうか。
  • 東向きのポーチ付き、4～5階は瞬殺かなと思いますが、その他が厳しい。。設備仕様は良いが天井高もう少し欲しかった
• 見学してきました。 モデルルームは一つなんですね。違う間取りも見てみたかったです。 マンションが建つところもバスツアーで見に行きましたが、ネットで見てたよりも開放感あってよかったです。 私達は東向きの2階か3階で検討中です。 安くならないかな、、

交通

• 住吉駅は朝に座る事は出来ますか？個人的に立地条件は決して悪くないと思っているのですが、朝の混雑とか、夕方の時間帯とかどうかが気になってしまいますね。
  • 時間帯とどこまで乗るか次第のところもあるが、個人的な感覚として。 (8時半?9時着始業が多いのか、そこら辺の時間帯がピークかな) 朝の新宿線はかなり混んでる。 半蔵門線はそこそこ混んでる。朝はどちらも座るのは無理。 帰りは意外にも新宿線がかなり混んでる。朝と同じくらい。駅と時間帯によっては体を押し込まないと乗れない。遅い時間に帰るならそれほどではないが。 半蔵門線はそれほどではない。特に押上止まりの電車ならガラガラ。
    • 森下在住で住吉から半蔵門線で三越前まで通ってますが、朝8時台に乗る電車だと普通に座れますよ。最近大規模マンションが林立してるので、それで環境が変わってしまわないかは懸念ですけど…
      • サンストリート跡地にも、西大島駅近くにもタワマンが建つ予定です。サンストリート跡地からは、亀戸駅と西大島駅の両方を利用できますし、今後都営新宿線が激混みになるのは間違いないと思います。
• 朝7時台になるとどうですか？大手町勤務の金融マンあたりだと、その時間帯もボリュームゾーンになってきそうですけど、現状だと半蔵門線の住吉から乗った場合座れるんですかね？
• ここに限った話ではないんだけど、住吉のB1出口って改札、半蔵門線の場合はさらにホームまで遠いんだよなあ。実質の通勤時間はもうちょっとかかる。
  • あの距離を遠いと感じる人がB1まで徒歩11分を検討するか？

構造・建物

プラウド住吉　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：3,177.23m2
• メイツやジオと違い、南面が小名木川というのが魅力的ですね。建物自体は囲まれ感はあるものの、南向きの場合、部屋から見える景色は周りの建物で圧迫感を感じる事は無いでしょう。何よりも、前に建物が建つ事も無いので、永久眺望ですし。ただ、公式に載ってる建物のイラストを見る限り、南向きのお部屋は20数戸しかなさそうなので、お高くなってきそうですね。
• ここ最近のハセコープラウドはデザインが単調で(凝ってない)酷いよねえ。 ただ、ハセコーじゃなくても、江東プラウドは目立つ位置にある非常階段が団地のような鉄階段だったり、外壁がツルツル吹き付けで竣工間際に契約者が嘆くパターンが多いから、 外観の仕様は穴が空くほど確認した方が良いね。
  • 外観より専有部の仕様の方が大事。プラウドはよくリサーチしてるから、あまり必要のない外観をを少しコストカットし、その分中身を充実させてる。

共用施設

• 駐車場：14台（機械式13台、身障者優先平置1台）
  • 月額使用料：26,250円 ～ 32,000円
• 駐輪場：192台　(2段式72台、複合ラック式7台、複合ラック式大型5台、ラック式108台)、他レンタサイクル2台あり
  • 月額使用料：300円 ～ 1,000円
• バイク置場：10台
  • 月額使用料：3,000円
• 物件概要に駐車場の数が書いていないのですが、一個もない訳ではありませんよね？ 駅も10分前後の距離になりますし、どちらかといえばファミリー向けのマンションですので、 駐車場があるかどうかは気になるところですね。

設備・仕様

間取り

• 間取：2LDK ～4LDK
• 面積：55.93m2～ 88.42m2
• Hタイプはあんまりみない形ですね。
• ワイドスパン設計が特徴的と書いてあり、廊下が短くてLDKが広い設計になっていることがわかります。 よく、この間取りってLDKを広くみせる裏技的な”セコい”方法として紹介されることが多いんですが、洗面からLDKに来れることで、冬は暖房が効いていていいような気もするんですよね。 我が家、今は洗面が寒いので、わざわざ暖房を入れています。お風呂、洗面とつながっているので親子でお風呂に入るにも便利なのかな。 洋室にある可動棚や収納の広さ、洋室の形も使いやすそうでメリットも多い気がしてきました。

買い物・食事

• 商業施設

1. アリオ北砂［約540m/徒歩7分］
   1. イトーヨーカドー 北砂店
   2. アリオ北砂（100を超える専門店）
2. ライフ 深川猿江店［約640m/徒歩8分］
3. ダイエー 大島店［約830m/徒歩11分］
4. オーケー 南砂尾高橋店［約850m/徒歩11分］
5. オリナス錦糸町［約1,970m］
6. イオンスタイル 南砂［約2,450m］
7. イースト21東京［約1,720m］

• 崎陽軒の工場は直売所があるので、シュウマイ弁当好きにはいいかもね。東京駅まで行かなくても帰る。遅くまではやっていないけど。
• ここの場所、生活はしやすいですけどね。西大島まで行けば飲食店豊富。数分歩けばデニーズ、セブン。スーパーはライフ、アリオ、ダイエーと３店舗とも自転車で５〜10分。
• 普段の買い物は北砂のアリオがあるし、アリオじゃ広すぎっていうときには、ライフもある。かなり便利に暮らせると感じています。

育児・教育

• 教育施設

1. 北砂小学校［約640m/徒歩8分］
2. 大島西中学校［約530m/徒歩7分］
3. 小名木川保育園［約500m/徒歩7分］
4. スマイルクラブナーサリー住吉［約770m/徒歩10分］
5. 小名木川幼稚園［約1,140m/徒歩15分］
6. 江東区児童会館［約1,130m/徒歩15分］

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 住所は大島で、駅も住吉よりも西大島の方が近いようではありますが。
  • ネームバリュー的にですかね。地下鉄8号線もあるし。この地味なエリアで野村がどういうプロモーションをかけるか期待です。
• この周辺もマンション増えますね。
  • サイゼリア跡地もきっとマンションですよね
    • ジオの向こうもマンションになるに違いない。後は以前の福太郎のところも店舗併用のマンションが建ちますね。しばらくは住吉周辺でマンション熱がやばい。人増えすぎのも良くないだけど。ちなみに、サイゼリアはアリオに行きました。
• 北側は大島神田ビル・アビタシオン大島の自走式駐車場2階建。 北東側は崎陽軒東京工場。焼売売っています。 東側は戸建、賃貸住宅。 西側は西大島スカイハイツ5階建。 南側は道路、川のため離隔あり。 西側はお見合いだから、配棟次第だけど南向きか東向きが無難。 住吉駅から本物件までにライフがあるから、日常生活は不便しないと思います。 割と静かな場所でした。
• 近く住みです。 まあ、 抜け感のある土地ではないね。 東側は戸建なので、上の階を選べば視線は抜けるけど、そもそもこのマンションも低層だから、そんなに選択肢なさそう。 戸建でごちゃごちゃした東側よりもやはり南側がいいけど、幾らになるやら。あとスパンがどれくらいになるのかも気になる。
• 近所の通りすがりです。こんなところにプラウドが、と気になったもので。ここ住吉じゃないだろ、と突っ込みたくなりますが、最近、このあたりでも住吉と名乗るマンションをみます。 西側マンション（東向き）とかなり近くなる気がするのですが、反対はなかったのか気になります。どちらも南北に長い土地だと思います。 川沿いは、最近、整備されたのできれいですが、 接道は、狭いのに一通ではなく、あるきにくいかな。 並びに工場があり、大型トラックも通ります。
• 現地見てきました。製紙関係の本社工場の跡地ですね。上に書かれているようにかなり囲まれ感がありますね。個人的にはちょっと辛いかなという印象。
  • 西側。築40年弱のマンションです。同じ5階建てで完全にお見合いですね。長谷工物件らしいので、竣工した暁には長谷工兄弟かな。
  • 東側。狭小の戸建てが歯のように並んでいます。お見合いよりかはマシだけど、この殺風景な背中みたいかというと微妙。どれも3階建てなので、4か5階で抜けはしますが…。
  • 東側2つめ。戸建ての先は駐車場です。その向こうには5階建てのマンション（レンガ色）。 仮にプラウドの4か5階買っても見えるのはこのマンションになるので、あまり面白い風景ではないかも。距離は離れているので、お見合い感はないでしょうけど。
  • 北側。黄色のラインのはいった駐車場の先がプラウドです。駐車場のさらに北側（大通り側）には5階建て相当の工場が建っているので、こちらもお見合いにはならないにしろ、あまり楽しい風景ではない気がしますね。
  • 南側。こちらは川に面しているだけあって、抜けはグッドですね。川向こうに団地が2棟ありますが気になりません。マンションに面している道路のさらに川側に遊歩道が綺麗に整備されています。
    • 敷地は狭くはないんでしょうけど、とにかく周りの建物もギチギチに建っていて圧迫感のある立地だと感じました。大通りに抜ける道路も狭いです。 準工業で建ぺい率60%、容積率300%は付近のマンションも一緒で、並びのマンションは11階建てなのに、プラウドやお隣が5階建てなのは敷地ギリギリに建てていて日照権とかの関係で高層にできないのかな。 ギリギリに建てられちゃうとお見合いがますます辛い感じですかね。 あとは、2軒先の工場がちょっと気になりますね。 青いタンクがたくさん置かれていて、化学系の工場なのかな。
• なんで野村はここを住吉って名付けたの？大島と住吉でそんなブランド力の差とかないんじゃ？
  • 住吉は旧深川区で大島は旧城東区。行政サービスや地価にはそれなりに差がありますが確かにどちらもノーブランド扱いかなと思います。
    • 大島と住吉でブランド力の差はなくても、城東と深川では大きな差があります。住吉だと深川なので、深川のイメージを出したかったのでは？
      • 深川、城東もありますが住吉が駅力が高いからですね。ただ、現地を知っている人間からすれば、ここはかなり寂れている場所なんで夜道は不安ですね。
        • 駅前はむしろ西大島の方が賑わってるけど住吉は2路線あわよくば8号線延伸で3路線ですからね。交通の利便性をアピールする狙いですかね。なるほどです。
• 販売開始時期に8号線延伸の計画が国交省から発表予定。もしそこで延伸決定したら、ここ5年で駅遠プラウドがいちばん高いマンションになるね。
• 立地が本当に微妙。川越えたこちら側はハザードマップ真っ赤地域。付け加えるなら、
  • 南側道路は大型トラックの行き来も多く、数年前に死亡事故もあり
  • 隣は事故物件
  • ２軒横の工場の煙突はプラウド側にあり、水蒸気大放出時に風向き次第で大量に流れてくる
  • 川の対岸へは直線距離にすると近いが、遠回りしないと渡れない
  • 住吉、西大島の双方の駅から遠い
• どこの駅も微妙な距離…というのが感じられます。 でも歩いていくことができる距離なので、その点は悪くないじゃないかなと思いました 毎日の通勤通学で往復する分には、 特に影響はないでしょうけれど。
  • 確かに駅距離微妙ですよねー。周りの建物もそうだし、本当クオリティで勝負しないと大変なことになりそう。
• 川沿いなのですが、氾濫するみたいなタイプのものではなくて、ここの場合は用水みたいなかんじなのかな。
• まずは、現地をきっちり確認した方が良いよ。住吉でもないし西大島のはずれで人通りの少ない地域だから
  • がっつりリバービューなのは良いですけど、やはり両隣の建物が気になりますね。
    • リバービューじゃない、運河ビュー。
      • そのリバービューだって南側のスパンが短いせいで殆ど戸数ないし。多くはとなりの長谷工か、戸建の背中ビューでしょ。
• 住吉と西大島比べると住吉がいいのわかりますけど、西大島も悪くないと思うんですよね。再開発も予定ありますし。運河側にあるからですかね、これが亀戸側だと反応も違うのでしょうか。
• 西大島の駅までの方がこちらは近いのですね。
• 天気が良い時、ご近所のクローバー橋のところを渡るのがとても気持ちいいですよね！

• 

  運河側から現地状況（2018年12月29日撮影）

周辺施設

• 公園

1. 猿江恩賜公園［約510m/徒歩7分］
2. 北砂緑道公園［約270m/徒歩4分］
3. 木場公園［約1,900m/徒歩24分］
4. 横十間川親水公園［約290m/徒歩4分］

• 医療施設

1. 住吉メディカルモール（内科・整形外科・歯科・眼科・耳鼻咽喉科など）［約770m/徒歩10分］
2. メディカルポートクローバー橋（内科・消化器科、歯科、皮膚科）［約200m/徒歩3分］
3. 江東病院（内科、神経内科、呼吸器内科、循環器内科、小児科、外科、整形外科、皮膚科、泌尿器科、婦人科、眼科、耳鼻咽喉科、放射線科、麻酔科、消化器内科、リウマチ科、精神科、リハビリテーション科、腎臓内科、美容皮膚科、脳神経外科）［約1,380m/徒歩18分］

• スポーツ・文化 施設

1. 江東区スポーツ会館［約240m/徒歩3分］
2. スポーツクラブ ルネサンス 北砂［約480m/徒歩6分］
3. 城東図書館［約730m/徒歩10分］
4. ティアラこうとう［約550m/徒歩7分］

その他

掲示板

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