プラウド文京千駄木ヒルトップ

2020年1月22日 (水) 18:50時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩9分
3. 都営地下鉄都営三田線 「白山」駅 徒歩11分

• 総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート (一部　鉄骨造) 地上4階 地下1階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年1月上旬 (予定)
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：東洋建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 数年前のプラウド文京千駄木より単価が高くなるのは間違いないでしょう。少し前に分譲していた近隣のオープンレジデンシア千駄木ヒルズ等も坪400万円以上。ここはさらに高くなるでしょうね。
• 広さがあるね。これは高そうだな
• 気になる値段。坪５００万くらいでしょうか。。。？
• 真剣に購入を考えています。80平米以上ですとどのくらいの価格からになると思われますか？
  • 半地下の400からペントの600ぐらいでしょう。
• 千代田線の文京区物件では図抜けて魅力的だなあ。でも高そう。
• いいなぁ、ここめっちゃ住みたいけど、全て億越えなんだろうな…。富裕層の集まりか…。千駄木という駅は微妙だなと思ってたけど、ここは住みたい。プラウドの中でもかなり力入れてるの伝わってくるわ。
• 坪450万だと90平米で1億2200万。そんなにするかなぁ。坪400でも90平米で1億1000万くらいか。まぁこの立地ならその間くらいまでなら妥当な感じだが。しかし高いなぁ。
  • 約3000m2の敷地に50戸の低層マンション。全戸70m2以上。野村は高く売る気満々だよね。坪450で収まるかどうか。450～550ぐらいな気がする。
    • 坪450で1億2250万これが最低ラインとして、坪500もありうると考えると1億3600万。これを買える人がいるんだから、東京すごいわ。
• 同じ文京区内の事例でいくとライオンズ文京茗荷谷も吹き抜けで通風採光を改善させるテクニックを使っていて、高価にもかかわらず好評のうちにサクッと売れたのでここも足が早いんじゃないかな。
  • 戸数も少ないし、適正な価格ならサクッと売れるでしょうね。
    • 上層階で500くらいなら買いたいなぁ。
• 価格はいつ公表ですか？
• 人気のようでモデルルーム開始が遅れてるようですね。すごいなぁ
• 文京区の外れでほぼ荒川区。400～450じゃないと売れないよ。しかも旗竿地だから土地は安いはず。
  • 400なら激安、450なら割安、500なら普通。こんな感じか。
    • 1階は400切るでしょうね。500はペントハウスくらい。
      • デベの夢想か？ガードレールもろくにない狭い歩道、寂れた昭和レトロな店舗が点在、老人だらけで荒川臭漂う陰鬱な立地に500て。
• この物件は、千駄木のピン立地であることは間違いないし、タワーと違って販売戸数も少ないので野村さんも強気になっちゃうのかなと。
• 400切る部屋なんてないでしょ。
• いい物件とは思うが平均500はいくらなんでもやりすぎだよな
  • いい物件だと思っていたんですが，冷静に考えると坂上は寂れてて，坂下は賑やかだが往復きついし，所詮　商店街もどきがあるだけだし，まあ言うほどの立地ではないと思う。
• 本気で買いたい人結構いるのかなー。抽選必至ですかねー
  • せっかく確保できた広い敷地なので、専有面積を広くして高い坪単価でゆっくりと売る作戦だと思います。なので、抽選にはならないようにするはずです。
    • 都心駅近低層100m2越え、というだけで、物件は稀少になりますからね。
• 事前案内会始まった？
• マンションギャラリー訪問しました。モデルルーム公開は年初ですが、漸く全体像が見え出した感じです。仕様面では、床快fullは快適さや時代理念の点からも良いなと思いました。立地に関しては、土地勘があるので、長所（公共交通機関利便性・高台・閑静・個人的見解ですが品の良い下町感）や短所（団子坂<!>・商店の量的質的乏しさ・道路整備不完全）など大体理解しているつもりです。因みに、著名な病院が身近に多くあるのは利点だと思っています。当方にとっての懸案は小学校+中学校隣接という立地。45/50分毎に鳴るチャイム、校庭からの子供たちの声など（現地下見したとある平日午後聞こえたのはほぼ奇声に近かった）。この地域で子育て世代が増えている傾向からして、この問題は避け難く、学校向きの南東住戸(E-J)でも戸建て向きの南住戸(A-D)でも状況は同様かと想像しますが、もしこの地に隣接してお住いの方があれば、実際の日常的状況を教えて頂けるとありがたいです。
• ここのように広い間取りでゆったりと暮らしたいニーズは結構あると思うんだよね。
• いよいよ来月からモデルルームですね。楽しみです。
• 近所の者ですがMR始まっているようですね。ここ数日高級外車がずらりと並んでいるのをよく見かけます。さすがというか…
• 外観デザインもおしゃれですし、どのプランも面積が広くていいですね。来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。駅にも近い立地なので、やっぱり高いかな。
• MR招待というか、連絡が来て見に行ってきました。かなり強気ですね。完全に億ション。周りの雰囲気は、やっぱり下町。全体的に一千万ほど安ければ、即決だったなぁ。一応検討中で、契約日は決めてきたけど、どうしようかな。
  • やはり強気なお値段ですか。昨今、億ションも珍しくないですが、設備仕様や内装のレベルも気になります。MRで確認したいと思います。
• 大体の坪単価はいくらぐらいですか？
  • まだ値段は調整中でしたけど。普通に上の階ですと540は超えてます。下の階だと450超えるくらい。眺望は全く望まない北向きの部屋で400強。高過ぎると思いますけどね。
• 380万台からあるのか。悪くないね。まあ広さはあるからグロスは嵩むが。
  • 安過ぎないかこれ・・・
    • 坪単価でみると単価差あって坪単価400切りのかなり安いんだけど、グロスだと高くて買えない。1億前後の部屋は瞬間蒸発しそう。
      • 一部の部屋をのぞいて高いでしょ。瞬間蒸発するわけがない。
        • 400切りの部屋はかなり条件悪い。日光入ってこないと思われ
          • 3階以下ということですか？南東は問題ない気がしますが…どうでしょう。南も全く入らないわけではないかと考えています。
            • 400切りは南の三階以下です。お隣住宅の後ろ側が目の前です。日が全く入らない事はないと思いますが。
              • Googleアースで確認したけど、確かに南向きの部屋の低層階は日当たり厳しそうな感じはするね。ただ自分もそうだけど、日当たりほとんど気にしないタイプもいるし、この坪単価なら買いかと。少しエリア異なるけど、普通借地権のリビオとさほど単価変わらないし、近くのオプレジの千駄木ヒルズよりも安い。
• 販売戸数49戸しかないから、要望書入れる部屋と本登録する部屋をどこにするか見極めるのが重要。抽選は避けたいねー
• しかし吹き抜けまで作って通風採光に配慮した作りに余裕の広い部屋、風呂もでかいのがついていて、経験的にはこれぐらいの風呂がついていた物件で仕様が悪かったことはない。高台の住宅地の低層マンション、坂は急だが駅近には間違いない。それでこの値段でしょ、ありえないわ。まさか敷地内に幽霊がでたりしないよね、と勘ぐりたくなるレベル。
  • 抽選、即完の予感しかしない。このご時世にこの広さは希少だから、潜在ニーズはかなり溜まっているのではないだろうか。上手く値付けして、本登録が散らばるといいですね。
    • 野村としては低層高級マンションとして仕様も上げ高値で売ろうとしたが、現市況と千駄木という立地での顧客層をリサーチした結果、この価格になったのでは。まあ、山手線内側で９０m2が１億って、奇跡のようなもんだな。しかも高仕様となると。
• 思ったよりは安かったですが、管理費と修繕積立は思った以上にお高いです。あと南向きの隣のマンションまで5m程度でしたので、かなり接してます。
  • 管理費と修繕積立高かったですね。担当者が5年ごとに最大1万とか言ってましたが、それってきつすぎです。
• 日照や眺望で条件が悪いところで思いっきり単価差あるような物件は、分譲時ほどリセールの時差がつかないよね。ここでいうとAタイプ低層階とGタイプ高層階でリセール3000万も差が出るとは思えない。
• ここから先の面談等に進めて行くか迷ってます。正直、思ったより価格は安かったです。とくに１階であれば半地下ながら90平米でも1.1億円とかなので、一般的にプラウドよりも低グレードな他社物件(千駄木近辺)が70平米で8000万円台半ば～であることを踏まえると、予想外に安いな、というのが思ったところです。ただ、管理費とかがまだもらえてないので、高い(らしい)のと、やっぱり坂上なのを気にしています。団子坂にエスカレーター出来たら、各段に違ってくると思いますが…。スケジュール的にあと1～2週間くらいで決断のしどころが来そうです。
  • 2階以上、90m2以上、1.1億以下、角部屋だったら買いたい。1階は嫌だけど…
    • 南で2階であればかなり金額は近いと思いますよ！少しは超えるかもしれませんが。

交通

構造・建物

プラウド文京千駄木ヒルトップ　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：2,952.40m2 (確認対象敷地面積：2875.31㎡)
• 旗竿地の地形を活かしたエントランスアプローチはとても雰囲気が良さそうです。ただ、道路にバス停があったはずで、車の出入りは大丈夫なのでしょうか？
• デザインも隣接の文京区立森鴎外記念館との親和性を意識しているかも？
  • そういう細かい気遣いというか、スペックの高さも含めて、久々に野村不動産の本気を見た気がします。
• 外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。モダンな感じがして、女性には特に好まそう。
• 公開された間取りだけで判断ですが、久々に綺麗なプラウドだなと。変形地でも歩車分離で車寄せ風にもなっており配置が良さそうですし、自転車置き場が屋外だと少し残念ですが設備グレードも高めなので億超えも納得ですね。
  • たしかにスペック面からも野村の矜恃を感じます。やはり立地の良さからくるものなのでしょうか。駅近、商店街近くでありながら閑静な高台低層住宅地で、歴史ある山の手でありながら下町の雰囲気も身近に感じられる魅力的な立地だと思います。
• 一階は半地下ですかね
  • 物件概要に「地上4階 地下1階建て」とありますし、気になりますね。半地下と言っても、その影響の程度は物件によって大小様々なので、きちんと確認したいポイントですね。
• デザインの完成予想図を見ると、確かにゲートから敷地内に向かって結構下る感じで描かれてますよね。接道している南東側がどのくらい道路面より下がるのか、確認したいところてす。
• 敷地は現地見た人ならわかると思うけど、形状が旗竿地みたいになってて無駄なスペースが大きいのよね。公式サイトではゲートに守られるような書き方だけど、実際はそうしないとマンション建てられなかったので苦肉の策というべきか。

共用施設

プラウド文京千駄木ヒルトップ　エントランスホール完成予想CG

プラウド文京千駄木ヒルトップ　内廊下完成予想CG

• 駐車場は雨ざらしかな？出来れば屋内が良かったけど

設備・仕様

• Jタイプはダブルボウルの洗面台に1822の風呂となかなかいい感じ。こういう物件は文京区では珍しいと思う。
  • ダブルボウルって必要ですか？
    • ダブルボウルには同じく？です。せめてプレミア住戸のみでそれ以下には余計かな。むしろ、ボウル洗面台一体型でなくがっかり…
      • ボウル洗面台一体のほうがいい？よくわからんが、それって安い郊外専用の仕様かと思ってたけどこういう高額物件でもあり得るの？
        • 間取りを見る限りはダブルボウルの洗面台、1822の風呂がついているところを見るとそれなりの高級仕様になるようですね、値段だけの事はあるかもしれませんよ
• ホームページが更新され、床快full が採用されることが出ています。いわゆる全館空調ですかね。かなりの高級仕様！高くなりそうで、手が出ないこと確実です・・・
  • これって管理費が高くなるのでしょうか？
    • そりゃ高くなるでしょ。光熱費浮いた分とトントンくらいじゃない？エアコンや床暖房個別につけるより、このシステムの方が快適だろうけど。
      • 戸建住宅ではよく見る全熱交換型換気システムですが、マンションにも導入されるんですね！

順次導入という事は、これから建築されるプラウドは全て床快fullが標準装備となるのか、価格帯によりつかないマンションも出てくるのかが気になるところです。

間取り

• 間取り：3LDK ～ 4LDK
• 専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2
• バルコニー：4.50m2 ～ 22.75m2
• ルーフバルコニー：11.67m2 ～ 22.05m2
• 非公開の間取りをお持ちの方いらっしゃいますか？
  • 見れるのは75Fと121Oですけど、Oは面積広い分、廊下めちゃ長なのであまりハードル上げない方がいいかもしれません。Fは106Jを一回り小さくして居室配置は同じ感じでしたよ。
    • Oタイプなどにある吹き抜けってなんでしょうね。ルーフバルコニーに見えるのですがそう書いてないのはどういうことでしょうか。
      • 吹き抜けは文字通り採光を取るための吹き抜けだと思いますよ。多分1階まで突き抜けてると思います。Oだとこの右端の吹き抜けがないと、洋室3と4が恐らく居室認定されずサービスルーム扱いになるから設けてると思います。
        • Oに限っては最上階にしかない一部屋フランなので、最大限プレミアム乗せるでしょうね。坪500万で1.8億円…プラウドブランド考えたらもうちょい乗せても買い手いそうですね。他の一般的なプランなら坪420万スタートで9,000万円から。こんなもんでしょうかね。
• 物件サイトに掲載されている間取り図面や建物の外観パースを見た感じだと、バルコニーが狭そうですね。形状も縦長であまり使い易くないような。
• 吹き抜けがあって採光や通風に配慮されていたりしているのは好感度高いね。お風呂の大きさも合格
• 新しい間取りも出ていて、収納の多さがすごい。
• 外観デザインがとてもおしゃれで良いなと思うのですがプランを見ると、なぜかいびつな形をしています。ありがちな縦型の間取りも嫌ですが、これってどうなのでしょうね。
• 一階南側は光全く入らないと思う。二階南東側は実質1.5階だから歩行者の目が気になる。北側は意外に穴場かも。私は普通に南東側四階より上を買う予定だけど、そういう階を買うのってどうしてなの？

買い物・食事

育児・教育

• 文京区は文学面も力をいれていて教育環境も良いということから、子育てするには価値が高いですし、将来性もあるという事はメリットかな

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
• かなり前にSHIPSの本社があった場所ですよね
• 坂のトップに立っているという事は行は下り坂、帰りは登り坂で徒歩4分と近いですが、上り坂を上るのは案外きついです。便利なのは千代田線、南北線、三田線も利用圏内でどこへ通勤するにも便利な立地は魅力的
  • 少し前に近くに住んでましたが、ここなかなかの坂ですよ。これから、子育てされる方や年配の方には厳しいかと。
    • たしかにそこそこ傾斜はありますが、普通にベビーカーや自転車は行き交ってますし、私個人的には毎日でも問題ないかなと思いました(もちろん人によるとは思います)。古くから知られた団子坂ですし、お店もあるので一長一短あるかと。だからこその駅近でありながら高台という好立地なわけですしね。
      • 坂のことのコメントも多いようですが眺望を望めるというプラス面もあるので、何を優先に選ぶかでしょうね。
• 白山寄りはごちゃごちゃしてるけどこの辺りなら落ち着いた住宅街の雰囲気ありますし…坂下も商店街なので少し距離があるのはメリットかもしれません。
• 通勤に電車を使うか分かりませんが、千駄木駅から大手町駅なんて10分切ってますし。バス1本で茗荷谷辺りの国立小学校に通わせている方もいますね。
• 根津千駄木あたりの千代田線下流駅は朝のラッシュ時の混雑を覚悟する必要がある。松戸金町北千住あたりから鬼のようにリーマンや学生が詰め込まれてくるから。あと、団子坂におしゃれさや閑静さを求めてはいけないよ。よくも悪くもザ・下町、歩道も大部分はガードレールなく登下校時は結構危ない。
  • 新御茶ノ水駅で中央線に乗り換える人が多いので10両目は確かに混んでるけど、それ以外の車両は西日暮里駅でかなり山手線に乗り換えるから、西日暮里～大手町は実際はスマホも余裕で見られるくらいのゆるい混雑ですよ。団子坂をはじめ坂下は下町だけど、店もいろいろあって楽しいと思いますよ。ちなみにホームページにも出てるCIBIはおしゃれだけど値段がモロに観光地価格wガードレールは団子坂にはありますね。ただ、このマンションの前には無いです。この通りはなぜガードレールが白山まで無いのか前から不思議ではありますね。ただ、森鴎外記念館や隣のセブンイレブンのマンションもセットバックしてますし、小学校への通学路も車多い所は通らないし、そこまで気にする必要はないのではと思います。
    • 西日暮里では確かに降りる人もいるけど、それ以上に乗り込んでくる人も多い。平日7:30-8:30くらいは大手町までまあまあ混雑してる。根津もそうだけど、千駄木は駅のホームが上り下りで2階建て方式になっており、縦方向への移動が地味に面倒くさい。団子坂近辺の店舗のラインナップで満足できるか否かは個人差だろうけど、基本的には若干スベってる系の個人経営の飲み屋とか谷根千観光客目当てのインスタ最重要視カフェみたいなのがほとんど。日暮里方面はさらにひどい。一般の人がイメージする文京区(本郷周辺)というよりは台東区荒川区のノリ。ガードレールが設置されないのがこの辺の地域の気質をよく表しており、それはそれでいいと思っている。ただし自分の子供を近隣の学校に通わせたり、駅まで歩かせたりするのは好ましくないと感じる。ウワモノは良さげだね。上記が許容できてどうしても千駄木駅最寄りに住みたい人には悪くない。
• 千駄木駅方面・・・道中は全区間でガードレールが設置されている一方、歩道は歩行者のすれ違いがやっとというレベルの狭さ。坂上にある駒込高校や郁文館に通う学生も多く、双方向で通行量が多いのも特徴。ゆえに自転車で谷中方面へ下る時は、千駄木駅とは反対側の歩道(ちょっとだけ広い)を使うのが普通。迂回路として森鴎外記念館の前に階段があるが、エントランスからはかなり遠回りな上、段差も急な為、坂よりキツイ。
• 本駒込駅方面・・・ガードレールは無いが歩道は標準的な幅。かつセットバックしている建物も多いので、千駄木方面とは体感的に全く違う。が、トラックの路駐がしばしば見られ、やや危険か。千駄木と比較すると遠い。
• 白山駅方面・・・本駒込+αの距離でとにかく遠い。待ち時間長めの信号を2つ挟む上、坂もあり、ほぼ使えない。JRの西日暮里駅の方がまだ近い。
  • 道路事情はこんなところかな
• ここのデメリットははっきりしてて坂がキツい。雪が降ると日陰で溶けないので地獄。まともなスーパーがない。白山まで行くか坂を降りるか。まともな飲食店がない。白山まで行くか坂を降りるか。車も人も交通量が多い。ぐらいですね。とにかく商業施設が少なくしかも分散されてるので共働き子育て家族はあんまりおすすめできない。
• ここのメリットは南向きが低層住宅街で東南側の道路の先の中学校が崖下になっているので思いのほか日当たりがよく眺望も期待できそうなところ
• 団子坂は朝の登校ラッシュのため人通りが非常に多くなるけれど７時台は部活の生徒がちらほら通るぐらいで、始業時間の8時25分を過ぎれば閑散としています。坂の斜度が大きいので大雪が降ると通行止め、その気になればスキーもできそうです。
• 坂のある高台という立地はメリットにもデメリットにもなりますね。個人的には東洋大側の石垣やお店を眺めながら団子坂を上り下りするのは好きだったんですけどね。大した距離ではないですし。ただ、高台の方に住んでる人は車を使っている印象はありました。このマンションの駐車場附帯率が何％か分かりませんが。。
• 千駄木に住んでて、ちょうど広い部屋を探していました。おそらく買うかなと思ってます。駅近だと講談社社宅の裏に、一つ建ててますね。そちらの方が規模が小さく部屋も狭そうではありますが、もしかしたら予算感や駅からの近さなどで希望に合う方もいるかも。難点はみなさんの言うように、団子坂ですね。あれを毎日上り下りするのは結構辛いなと思ってしまいます。買い物はまぁ大変と言えば大変ですが、車で行けばわりと大きなスーパーなどもすぐにあるので、そんなに問題にならないと思います。いざとなったらすぐ近くにセブンイレブンもありますし。少し歩きますし、小さなスーパーですが、坂を下っていけばマルエツプチなんかもありますよね。数年千駄木駅近に住んでいる感想としては、とても住みやすい、だと思っています。都心に通勤する方には便利でしょうし、帰ってくると喧騒から離れた落ち着きがあって、休まります。
• 急な坂と小中学校が目の前で五月蠅いことを除けば、すごく良い立地ですよね！駅近でこの広さの敷地はすごいと思います。
  • 下の学校はうるさい印象ないな。正門が逆側だし、マンション側が崖になっていて校舎の3～4階の高さと同じなので校庭の音が届きにくいんだろうね。上から校庭を覗く位置関係になってる。
• 鬱蒼としていた大きな木は全部切ってしまったのですね。少し残念かも。。。でも野村さんならまた新しい樹も植えてくれるかな。
• 体調悪いときに、あの坂はきついですよね。あと夏に帰宅前にあの坂あがるのはつらいかな。いいとこですけどね。
  • 雪の日もきついけど夏もキツいですよね…。まぁこの物件はほんとにあの坂を許容できるかどうかだけで、他は特に言うこと無いです。夏目漱石の作品にも登場する風情のある坂とみるか、ただただキツい急坂とみるか。ちなみに、坂の上に仕事場があるのですが、あの坂を通ってきて話題に出さなかったお客さんは今までひとりもいないです笑。
    • 団子坂下から、上のセブンイレブンまで行ったけど、雨が川のようになってて、大変だった。台風で本格的に降る前(といっても、ザーザー降りではあったが)。暑さ、雪、に加えて、雨もやや大変かもしれない。とはいえ、やっぱ立地はよかったなぁ。ほしい。
      • 風情ある坂などと言ってみても、それが毎日のこととなると果たしてどう感じるのか？坂のある土地に住む以上、坂のデメリットを受け入れる覚悟のない方は、ここは買わない方がいい。そこに尽きると思います。もっとも、移動は専ら自家用車かハイヤー・タクシーで、日常の買い物は自家用車での買い出しや宅配などで済ませるか、メイドさんにお使いに走って貰う、といった条件の人なら話は別かもしれませんが。ここに限らず、起伏の多い文京区で坂上に住むとなると、住環境と交通・買物の利便性との両立が難しいといった問題がつきまといがちなのが難点ですね。（もちろん、その物件の立地によりけりですが）
• 文京区は、なんか物足りないって感じるのは私だけでしょうか。なんだろ、子育てにいい場所でしょ、環境がいいでしょって、訴えてくる感じ。あと、そういうの好きそうな家族が多くて、私は窮屈に感じてしまう。ある意味、つまんない毎日で狂いそう。そこからはみ出したらダメみたいな雰囲気。文京区に住むってこと解ってますよね？みたいな。
  • 文京区っても色々ありますからね。でも本人がそういうイメージ先行があって、無理に疲弊して精神擦り減らすよりは住まない方が幸せかもね。もっと自分に合う街を選べば良いだけなのでは
• 坂上で駅までフラットみたいな場所って無いのですかね？あの辺りだと南北線くらい？！
  • そうですね、坂上でフラットなのは南北線の駒込、本駒込、東大前辺りですね。本駒込オススメです！
• 昔ここの物件の並びの賃貸マンションに住んでましたが、団子坂を負担に思ったことはないですね。急坂ですけど短いので、バリアフリーでは断じてありませんが、健康な人なら問題ないような気がします。買い物は千駄木駅の方に降りないで白山上商店街で済ましていましたね。三徳もできて良い物が手に入るようになったのでありがたいです。
  • 団子坂を上り下りするのはキツイ。白山まで行くのは遠くて面倒。でも、通勤時の移動手段は電車。
• 以前はお寺か何かですか？
  • でかい戸建ての御屋敷
• マンションの敷地を出てから駅まで徒歩4分。そんなにかかるかな?と思います。それくらい近い。ただ、坂なので疲れているときには帰り道少しテンション下がるかもしれません…。ただ、高台なので、土地としてはいいのではないかと期待です。買い物は少し離れればまあまあある印象で、ふつうに暮らしていけそう。
• 近隣に10年住んでますが、ここは高台で見晴らしもよく、静か。周りはお屋敷街です。欲しいけど、どうせ1.3億くらいだから庶民には無理ぽよ。
  • 静かすぎて何もないし、坂降りないとつまんないって思うのは庶民だからですかね。坂降りると、登らないと行けないし、って思うのは、おかかえ運転手がいない庶民の愚痴になっちゃうかもですが。
• 現地を見てきました。坂の傾斜自体は気になりませんでしたが、歩道が狭く、対向歩行者をよけながら歩くのが大変でした。
  • 歩道が狭いのが気になりますね。車道もそれほど余裕があるわけじゃないからなのか、自転車も歩道を走ってきたりしてそこは歩行者も気をつけながら歩かないとならないようです。
• ここに住む以上、運転手さんやお手伝いさんを常時頼める人でもない限り、下記のような立地のマイナス面をある程度受け入れざるを得ないはずですし、どうしても受け入れ難いなら、ここは見送って他を探すしかありません。住環境の良い高台で、交通や買い物も便利な場所となると、坂の多い文京区では大和郷など選択肢がかなり限られてしまうのは自明のことです。それをステマとか思ってしまう人は、ちょっと想像力が逞し過ぎじゃないでしょうかね？
  • 千駄木駅…駅までは遠くないものの、団子坂の登りがキツイ。特に暑い時期や降雪時、豪雨時は苦痛に感じられそう。駅周辺に小規模スーパーが何軒かあるが、品揃えの充実した大きなスーパーがない。
  • 本駒込駅…駅まではほぼフラットだが、徒歩9分とあまり近くない。ガードレールが整備されていない人も車もそこそこ通行の多い道を歩くのは危険。南北線はあまり使い勝手が良くないサブ的路線。駅周辺や駅との間にまともなスーパーがない。
  • 白山駅…駅まではほぼフラットだが、徒歩10分超と遠い。本郷通りに出るまでに人・車とも通行量が多くガードレールのない道を延々歩かされる上に、大きな通りを２回渡るから余計時間がかかる。駅近くにこの周辺では比較的大きめなスーパー・三徳があるが、重い買い物袋を持って10分以上歩かされるのはつらい。
• 地味なイメージしかない
  • 地味と取るか、落ち着いていると取るかは人それぞれですね
    • 街の雰囲気をどう取るかは人それぞれでも、地価という客観的な指標では千駄木に勝ち目がないことは確か。
• 隣接する住宅街はいわゆる木密ですね。NHKスペシャル見ましたが、消防車も入れないような狭い道路で消火できないから、燃えつくすまで待つしかない。
• 文京区はその他5区に比べ再開発や都市化に縁遠い分、閑静で町並みは伝統的。だけど大手町、日比谷、銀座、有楽町、霞が関、赤坂へのアクセスがいい。職場や繁華街と住居にコントラストが欲しい人に向いている。代官山とかと比較しないし思いも付かない。他人との勝ち負けはどうでもいい、負けで結構、お好きにどうぞと思う人が住むところ。
  • でも、豊島区、北区、台東区、荒川区などの隣接区やその他の外周区などに対しては、文京区の方が格上だと思ってるでしょ？千代田、中央、港などの都心区には勝てないから、勝ち負けはどうでもいいって言ってるだけで。
• 千駄木から毎日あの団子坂を登るのは無理だ。雨や台風の日なんて絶対無理。土地悪すぎ
• 近くに広い公園ないしこの辺りは息が詰まる。とても生活できない
  • 須藤公園や千駄木ふれあいの杜が近くにあるよ。この辺は屋敷町なので一歩路地裏に入れば庭園の緑が美しい。窓から見える風景も根津神社や東大の緑が美しいはず。息が詰まるなんてとんでもない。現地踏査は基本のキですよ
    • 東大は遠いだろ。根津神社は緑としては規模が小さい。
• やっぱり文京区ってわかりにくいよね。昼間人口が非常に多くて周辺地域から人が押し寄せてくるような場所は他所の人でも土地勘があるけれど、文京区は集客施設とか繁華街がないから他所の人で土地勘のある人は少ない。そこが狙い目っちゃあ狙い目だったんだけどね。
• 須藤公園自体がもともと隣に住んでいる実業家一族の家の庭で、そちら側から入れるってことを知らない人の方が普通だろうね。ここから都立駒込病院あたりの一帯はかなりの高級住宅街なのに、そんなことすら誰も知らない。白山通りとか不忍通りを車で移動する連中は道と道の間にこんなに緑豊かな邸宅街があるなんてわからないからね。
• 正直、火災が発生したら厳しいな。
  • 木密地域で車幅のある車は通れない場所。
• ここのほぼ隣の賃貸マンションに大昔住んでいたことがあるが（地主のお嬢さんが大家をやっていた頃）、小学校の子供の声がうるさかったという記憶はない。小学校も中学校も６～７メートルの擁壁の下にあって、さらに校舎がここと校庭の間に挟まっているのでさほど響かないと思う。ただ音の感じ方はかなり個人差があるので懸念する人は昼間に見に行ってみるといいだろうね、昼間外出が多い人は多分全く気にしない部分ではあろうけれども。
  • 3時ごろ現地下見行った感じでは、南東側の通り沿いにあるちょっとした遊具で遊んでる子供たちが結構いて、その子たちの遊び声が響き渡っていました。その点私も気になりました。
    • 子供の声を気にする書き込みが続くところをみると、文京区は他の地域よりも小さなお子さんが多いのかもしれませんね。地元に住んでいると子供の声が聞こえることは当たり前の事のようで全くストレスを感じることはないですが、慣れてしまっているのかもしれません。こればっかりは実際に現地に行ってみるしかわからないですね。
      • 確かに学校は授業終了後も、放課後という問題がありますね。現在現役ですが、リタイア後の生活を想定すると、やはり学校問題は不可避で深刻。予想されている価格から終の住処と考えると、この点は要熟慮だと思っています。
        • 特に小学校では、共働き世帯の増加に伴い学童保育を充実させている。夜７時頃まで小学校で子供を預かってくれるシステムだ。もちろん校庭で遊んだりもするので、朝から夜までうるさいだろう。
          • 行ったけどそんなに子供の声はしていなかった。寒いから教室の中にいるのかな
            • 子供の声は窓閉めればいいし、それでも気にするなら他当たろう
              • 老後を静かに穏やかに過ごしたいという方には向いてないかもしれないですね。昼間、不在なのであれば、学校の騒音も気にならないかもしれませんが。
• 現地踏査は重要ですね。昼間会社に行っている人は問題なくても、一日中家にいる人にとっては耐えがたいこともあるかもしれません。そういう方は平日の昼間から現地を見に行くことも簡単でしょうから一度現地を訪れられるといいでしょうね。
• 森鴎外記念館の隣ってだけで豊かな気分になっちゃうよなあ...土地の形はあまりよくないけれど、災い転じてなんとやら、玄関までかっこいいアプローチもできたしね。人に自慢できる物件だと思うよ。スレッド
• 最近、天災が多いことや水害が続いたこともあり高台のマンションに目が行きます。日照面と水害面を考えるといいですよね。回避できますから。暮らす場所によっては眺望も期待できるでしょうし。駅から近いし坂は慣れているので。
• なんか変な土地の形だなと思ったけど、よく見ると夫婦円満子宝にめぐまれる北張り、金運の西張りと考えるととんでもない吉相の土地と言えるかも...しかも東側が道路に面しているので旗竿地でもないと。
• 南側は三階建の住宅が建っているが、この高さまでが限界だとすると眺望は難しいかな。プランのところにある平面図をみるとドライエリアがあって少し離れているものの一階の日当たりはだいぶ悪そう。ただ午前中は東南から日が入ると思うので真っ暗は言い過ぎかと。東南は藪下通りを挟んで家や中学校が崖下に建っているおかげで日当たりはあまり問題にならないだろうね。通行量の少ない一方通行道路で駐停車も困難な狭さなので排ガスや騒音の問題も限定的だろう。
• 隣の小学校、中学校は海抜が低くなっていますが、この物件の脇から崖みたくなってるのでしょうか？大雨が降り洪水が起きたときに23区内でも地盤が崩れる危険性があるとのことなので、心配です。白山駅辺りまで行けば平気なのでしょうか？
  • 近隣に住んでいますが、数分で荒川区なのは間違いないと思います。ここは、文京区でも端の下町区域ではないでしょうか？仕方ないですけどね。

周辺施設

• 隣の鴎外記念館は新しくて立派ですね。
  • 森鴎外記念館入ってみました。かなり見応えありましたよ。中にあるカフェも素敵でした。
• ここの並びに文京区医師会の休日診療所がありますね。徒歩圏内の日本医大も夜間休日には一般の急病人も飛び込みでかかれるのでありがたい
  • 並びに医師会休日診療所があるのは、、、微妙ですな。休日のたびに病人が家の近くにアツマッテくるのは、、、。
• 団子坂の中腹に小児科もあったな。近隣にはそれぞれ専門の違う内科の医院も複数あるし便利だな。往診もしてくれるかもしれない。

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