ディアナコート大森山王

2020年1月21日 (火) 16:00時点における版

物件概要

ディアナコート大森山王　　外観完成予想CG

• 所在地：東京都大田区山王1丁目2801番1、2859番2（地名地番）
• 交通：

1. JR京浜東北線「大森」駅徒歩9分

• 総戸数：33戸（他に管理員室１戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上4階建（建築基準法上は地上3階、地下1階建）
• 敷地の権利形態：敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2021年6月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社大京穴吹建設
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 徒歩距離があるが坪単価は380前後と予想。70平米で8000万円代でしょう。
  • いまどき高級住宅エリアが坪380で買えたら瞬間蒸発ですね。。。坪500以上ではないですか？？
    • 二丁目で西口徒歩３分の三井の一般住戸がその辺りだったので、距離を考えると少なくとも3LDKはもう少し控え目な水準になるのではないかと予想します。
      • パークホームズ山王二丁目ザレジデンスでしょうか？2018年6月時点で平均坪単価410万円くらいでしたね。ディアナコートはパークホームズよりグレードが高いのと2020年にかけて建築コストが爆増してるので500万くらいかなと踏んでます。もちろん控えめな水準になって欲しいですが。。。

交通

• 「品川」駅直通6分 「東京」駅直通16分
• HP等の表示では徒歩９分となっていますが、実際は１２、１３分でしょう。
• 大森駅の時刻表には、隣の蒲田駅始発の電車には〇がついています。大船や磯子からくる通勤時の上り電車は混んでいますが（品川まででしょうが）、蒲田駅始発の電車を選んで乗れば、都心への通勤も辛くないのでは。
  • 大井町からの乗車が多く、品川と田町でだいぶ減るのでそこまで苦ではないですよ。高輪ゲートウェイができたらどうなるかわかりませんが。
• 駅から少々遠いのが気になりました。坂を下がって上がってまた下がって駅ですからよけい遠く感じます。
  • 駅までの道のりを考えると高齢者には厳しいですね。永住はとても無理です。

構造・建物

ディアナコート大森山王　　エントランス完成予想CG

• 建ぺい率：60％（法53条3項2号により70％）
• 容積率：150％
• 敷地面積：［実測面積］1,108.23m²（道路後退部分59.51m²含む）［建築確認面積］1,048.72m²、［公簿面積］1,096.32m²
• 建築面積：701.01m²
• 建築延べ床面積：2,498.81m²（容積対象外面積960.42m²含む）
• 三面接道の開放感（総戸数33戸中、南向き住戸19戸）

共用施設

• 駐車場：5台（機械式地下2段地上1段4台、平置1台）
  • この物件、駐車場は必須だと思うんだけど、5台分しか無い。
• 駐輪場：48台（2段ラック式）（屋外）
• バイク置場：4台

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：34.12m²～71.96m²
• バルコニー面積：4.62m²～6.10m²
• ルーフバルコニーA面積：6.24m²
• ルーフバルコニーB面積：10.59m²・12.09m²
• テラス1・2・3面積：3.80m²～28.68m²
• 専用庭面積：6.47m²～25.15m²
• アルコーブ面 積：0.48m²～1.76m²
• 間取りも素晴らしい。
• 四畳の部屋が二つある間取りが惜しい…

買い物・食事

• 近くにコンビニはありましたが、スーパーが駅前にしかないのもすこし不便そうでした。
• ジャーマン通り沿いですが、美味しいパン屋さんが二軒(Bakeman, ガリュウエム)、あと中華のくろさわ東京菜も美味しい。

育児・教育

• 大田区立山王小学校は、多くの児童が中学受験をするお受験小学校。この小学校に入学させるために引っ越してくる家族もいる。当然住人の世帯年収も高い。区立なのに中学受験をしない家族は肩身が狭い。
• 学区も良いですし静かな環境で子育てには良い場所だと思いました。

周辺環境・治安

• 大森駅西側、武蔵野台地東端の高台。駅前には階段や急な坂があり、すぐに高台になる。
  • 山王は人気があるけど、駅から遠いと坂が多いのでネック。西側は駐輪場も少ない。
• 元々は財界人の別荘地。その後住宅地になった。昔は広い敷地のお屋敷が建ち並んだいたが近年はその広い敷地がマンションになったり切り売りされている状態。
  • 確かこのマンションが建築される場所はとある会社の寮跡地ですよね。閑静な住宅地で、戸建ての家1軒1軒が豪華だったのを覚えています。
• 池上通りから環七に抜ける道は戦後できた新しい道で、かつてドイツ人学校があった事からジャーマン通りと呼ばれている。
• 山王２丁目は豪邸が多く有名ですが、1丁目はどうなんですかね。
  • 昔このマンション周辺に住んでいましたが、会社経営者や士業の方が多かったですね。
• 当物件の周辺を散歩してみましたが、静かでとても良い所ですね。街並みが気に入りました。
  • 現地に行ってきました。住居表示は山王1丁目39番。建築計画のお知らせをみると、当初20戸の予定だったようで、二重線で33戸に訂正してありました。駅からは遠いです。閑静な住宅街で、まわりは戸建てばかりです。電線が気になりました。

周辺施設

• 大森には電動チャリ専門店があるくらい、電チャリ乗るママが多い街です。

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