クリオ武蔵小杉ガーデンマークス

2019年12月23日 (月) 10:44時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区市ノ坪字広町363番17、他（地番）
• 交通：

1. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
2. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
3. 東急東横線 「元住吉」駅 徒歩13分
4. 東急目黒線 「元住吉」駅 徒歩13分
5. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
6. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分

• 総戸数：64戸（住戸57戸、事業協力者住戸6戸、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年03月下旬予定
• 売主：明和地所株式会社
• 管理会社：明和管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 超タイミングが悪いね。
  • 買って応援というのも一理ある。武蔵小杉に貢献したい
    • 値引き交渉出来るなら有利
      • 買って応援って笑える。儲けるのはデベ。リスク考えずに開発に手を出しっちゃったんだもの自己責任。
• 武蔵小杉のマンション色々と問題になっているようですが、タワーマンションではないという所は台風や地震の時に割と被害が抑えられるのかしら。5階建てという所が個人的には良い。あまり高い階数ではないのでエレベーターが混雑したり、待つ時間も比較的少ないと思う。低層階の方はエレベーターを利用することもあまりないでしょうから。総戸数もちょうど住みやすそうな戸数でいいですね
• タワマンが冠水して停電したってことでインパクトあって報道されているけど、冠水エリアだと１階は水が入る可能性がある。溝の口では冠水して死者も出てる。それに１階に水が入ったらエレベータにも冠水して使えなくなることもあり得る。まあ、エレベーター止まっても階段使って登れるっのがメリットかな。あと、この規模だと低圧線で受電だろうけど、低層でも大規模物件だと高圧線で受電して受電設備で低圧ってのもよくある。これも１階が浸水したらアウトになるリスクはある。あと風評で小杉のマンション全体の資産価値が毀損するリスクは十分ある。
• 浸水リスクのある武蔵小杉でマンションを購入すると怖いですね。安ければ検討しますが
• 販売予定額伺った方いますか？見学したいけど世帯年収的に場違いだと恥ずかしくて悩んでます…
• 台風の風評被害で武蔵小杉のマンション価格が一時的にでも安くなるんでしょうか。某住宅評論家さんによれば、東日本大震災で液状化した地域では、直後の不動産価格に変動はなかったものの、2～3年かけて価格が下がってしまったそうです。安ければ嬉しい反面資産価値は下がっていると考えると微妙ですね。
• 1ldk～3ldk で3千万から6600千万と記載されてますね。いくら台風の影響あっても安くはならないですかね
  • 売れなくなったら下げてくるかもしれないけど、売る側がいきなり下げてはこないでしょ。お互い我慢比べ。
    • 売れば価値があるが売れなければ価値ないもん
• 武蔵小杉という名前は今となってはマイナスイメージかな？もうその名前をいれるメリットはなくなった
• まだ値段でてないんですか？
• 台風被害の風評被害が気になりますが問い合わせ状況など前評判はどうなっているんでしょう？一応間取りに応じた予定価格は出ていますが、場合によってはこちらの価格より安くなるなど反応によって変わってくるものですか？
• 見学もあまりいなそうで人気ないのかな？見に行かれた方値段ききましたか？
• 高過ぎ！ローン返済以外に毎月管理費と修繕費合わせて2万以上追加して払うことを考えると汗が出ました
  • 管理費などで2万超だったんですね。価格も強気ですね

【第一期販売予定住戸販売概要】

• 販売住戸数：9戸
• 入居時期：2021年3月下旬
• 販売価格：（予定販売価格）3,000万円台～6,600万円台　※100万円単位
• 間取り：1LDK～3LDK
• 住居専有面積：33.48m2～73.41m2
• バルコニー面積：6.00m2～17.72m2
• テラス面積：30.59m2
• ポーチ面積：4.38m2・5.42m2
• 値段でたね　見学の予約すかすかだけど人集まってないのかな
• 駅徒歩10分以上で、70平米台の３LDKで6000万円オーバーからってのはぼったくりかな
  • 70m2で6000万円だと、7000万円の一戸建ての購入場合と同じ月額返済料です。ちなみに6000万円だけでも武蔵小杉周辺(15分以内)新築戸建てがあり90平米以上住めるよ。
    • この関係がわからない。説明して。
      • 1000万円を借りて35年フルローンだと月額返済額は2万6千です。この2万6千はマンションの維持費と同じくらいの意味です
        • それ間違い。戸建ても維持費はかかる。月々の積立がないだけ。
          • 長期優良の戸建て見に行けば、メンテナンスが義務付けられているので費用見積もりがされている。
          • 維持費をいつ使うか何に使うか自分で決められる。大規模な修繕はない。
  • 中古の時にはこれが大きいんだよね。戸建ては少なくとも土地代は維持できる。
    • そうです。築年数60年以上のマンションは基本的に0円です。理由は、土地持ち分は少なくて解体費と同じくらい。
      • 土地0円の価値で土地の固定資産税がかかるのはどうしてでしょう。
        • 武蔵小杉の将来土地は0円ですか？
          • 小杉に人が住む限り0ではない
            • マイナスの場合があるってこと？
• マンションは駅徒歩10分を超えると資産価値の維持が難しい。そういうことも考えないとね。永住のつもりだから大丈夫というのは間違い。何かあって住み替えが必要になった時売れないと身動き取れなくなっちゃう。
• 戸建だと武蔵小杉徒歩13分でモリモト系のディアナハウス小杉陣屋町というのが売り出してたが。2年前分譲のクリオ小杉陣屋町の隣接地。建て売りで7580~8580万には驚いた。。売れるのかと思ったが初夏ごろまでには5棟全部売れていた。よくある建て売りよりは広めで土地18坪、3階建、延床110平米くらい。こっち側より北側は高い。https://www.morimoto-home.co.jp/data.html
• 戸建ての維持費なんて15年に一度の外壁シール打ち替えと塗装で数十万円。マンション感覚で修繕積み立てしてれば工事中に海外旅行行けちゃういくらい余裕があるね。本来マンションとは、駅近の限られた大きさの土地により多くの人を住まわせるためのもの。徒歩10分以上の立地にマンションを買うとか意味がわからん。賃貸に出そうにも需要がガクンと減るよ。当然賃料も下がる。
  • そういうものですか。マンションだとなんとなく管理されてて安心感があるような気がしてました。戸建ては何かとお金がかかるのだろうという思い込みもあったりしました。戸建てとマンションの比較をしてみるのも勉強になりますね。同じ場所で戸建てとなると相場はいくらくらいなのか全く知らないですが、マンションで3千万円台～6千万円台という価格はどうなのでしょうか。土地代を考えるとやはり安いような気はするのですけど。将来的に手放す場合も戸建てよりはマンションのほうが売れそうな気もします。
  • 11分で6500万円です。それに新幹線線路から近い。買うメリットを教えて欲しいですね
• 小杉の将来に未来はないだがこのマンションには未来があるそう考えられる人だけが購入できる人だね
• 突出した特徴がない限り、中古の相場はエリアの状況に左右される。小杉は終わってる。
  • そうですね。小杉の中古マンションを台風19号から見たが、ほとんど売れない感じです。
• ハッキリ言っちゃうとなぜ今、「小杉」なの？なんで小杉がいいの？こういう現状になった今、他の場所よりいい理由なんてはたしてあるの？
• 武蔵小杉のメリットは、おしゃれな街並みだからなのでは？東急スクエアやララテラス、グランツリーがあるので大抵はここでまかなえます。図書館もあるので生活に便利。あとは商店街もあって、ほっと落ち着ける・・・都内に行くにもアクセスがいいです。でも人が多すぎてブランドとして「武蔵小杉素敵！！」と持ち上げられていると、そこまでじゃないかなと思うようになってきました。武蔵小杉マンションにあるマンションも仕様が充実していないのに高い？なんて感じるようにもなってきています。最終的には購入する側が判断する目を持たないといけないような気がしています。
• 武蔵小杉は子育てに適してるようだけど、子連れベビーカーが多すぎて疲れます　みんなベビーカーが一番偉いと思ってるのか狭い店でもそのままくるし
• ここの営業しつこくない？うちの担当だけか？
  • 明和はしつこい営業で有名。明和に限らず、大京をルーツに持ったデベの共通の特徴だけど。マンコミュ見てるのならモデルルーム行く前にそういったところはチェックしておくべきだった。
  • しつこいというより熱心ではないですか。信念を持って良いマンションを勧めたいという気持ちが感じられます。
    • それは古い話しです。クリオはブランド力つけてからむしろお客の方から来るマンションです。しつこいのは自分の担当するクリオマンションにとことん惚れお客様の幸せなマンションライフをしつこいほど考えるという意味だと思います。
    • 営業の方ですか？質問にはまともに答えないのにどうですかどうですかって押し売りですよ
      • 売れば良いです。購入者の立場ではないからですよ。
      • 多分質問された内容が施工に関する専門的な質問だったのではないですか。専門的なことへの即答は無責任ですから建築部門に確認して答えるのだと思います。お客様には口先だけで答える他のデベによくいるお調子者営業とは違ってクリオ営業さんは誠心誠意対応すると評判です。
• 営業マンに新幹線線路から近いため振動と騒音を聞いて下さいね。どのような回答になるでしょうか
  • やはり高速鉄道関係の振動波数のことは専門的ですからいったん引き取り後日回答するやり方は正しいと思います。
  • 事前準備ないってこと？
    • 新幹線の振動波数についてはそこらのデベでしたら大丈夫大丈夫ですよ、振動は道越えれば普通の自動車と同じですから、とかいい加減な答えでしょう。でも振動には土中振動だけではなく空気圧振動があり両方のチエックが必要です。そのような技術な内容での回答になるためきちんとしたところに確認が必要です。JR東海の新幹線小牧研究所などです。クリオの営業さんのお客様への対応は半端ないです。
      • 騒音も問題です。窓を開けない生活になります。
        • うちはほとんど窓開けませんよ
  • 誰の評判ですか？営業だろ
    • 疑いだしたらキリがありません。ごもっともな意見と理解しました。
      • 検討者にとっては真剣勝負ですから疑うことは悪いことではありません。クリオの営業も気合い入れてますが熱心なあまり空回りしないようにしないといけないとおもいます。
• バイトで稼いてる家庭に向けて値段を設定して欲しいよ。僕らみたい世帯年収400万円だけど無理ですね。団地住宅は古過ぎて新しいところへ引っ越したいのに！
  • 中古マンションにしたらどうですか？
    • 管理費と修繕積立金は3万5千以上で厳しいです。
  • 買えない人は同じところに住んでればいいじゃん
• 期修繕計画の確認は必須だけど、販売時に作成する修繕計画の３０年以降に竪配水管、エレベーター、機械式駐車場の交換といったそれまでにはない大物が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。
• 固定資産税の見込み額は営業に聞けば教えてくれる。確認するポイントは1年目、２年目と７年目。固定資産税は１月１日の登記状態で課税されるので最初の年は土地だけで、引き渡し日からの日割り。７年目は建物の減免が切れる。
• 興味があるものの、営業さんとの相性もきっとあるんだろうなと思っています。
• 営業さんが押せ押せじゃなければ行きたいんですが……連絡先を書いたら、かなりプッシュされるものですか？？
  • 気にされすぎ。営業さんまったく押せ押せではなくおっとりしたものです。プッシュどころか、まだ連絡来ないのかよ、ってな感じでしょう。
  • まず、電話攻撃がすごい。それからモデルルームに行ったら長時間拘束と大勢の営業に取り囲まれる。根負けして契約させようって感じ。マンション検討は初めてかな。モデルルーム見る練習に行くなら大手財閥系がおすすめ。無理に勧めないどころか、買えないと見るや一通り説明してはいさようならしてくれる。
• 明和は掲示板のステマも多いからご用心。まあ連絡してこないってのも問題でしょ。実際は一度断っても、別の担当者が次々に連絡してくる。しかも断られたってことをすっとぼけて。ちなみに一度明確に断ったあとの再連絡は迷惑勧誘ってことで宅地建物取引業法違反。対策としては録音して、国土交通省に連絡。録音できなかった場合は、日時と内容をメモしておけばいい。
• 駅から離れていることは少しネックではありますがマンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容です。

交通

構造・建物

クリオ武蔵小杉ガーデンマークス　エントランス完成予想図

• 敷地面積：1804.91m2（登記簿）、1805.35m2（実測・建築確認対象敷地面積）
• 確かに5階建であれば万が一エレベーターが止まっても階段を使えるのはメリットでしょうけどこのエリアのマンション全体の契約率が落ちていないか心配です。もしかして価格が少し安くなるかもしれませんが、それだけ資産価値が落ちているという事ですものねぇ。

共用施設

クリオ武蔵小杉ガーデンマークス　エントランスホール ラウンジ 完成予想図

• 駐車場：敷地内に19台設置（平置駐車場4台、機械式駐車場11台、事業協力者優先契約駐車場2台、車いす使用者優先契約駐車場1台、カーシェアリング用駐車場（平置式）1台）＜月額使用料 18,000円～21,000円＞
• バイク置場：敷地内に3台設置＜月額使用料 3,500円・4,000円＞
• 自転車置場：建物内に63台設置＜月額使用料 400円＞
• 管理費と修繕積立で２万だと、修繕積立は段階的値上げの計画のはず。長期修繕計画も確認しないと。ちなみに管理費と修繕積立で２万は新築分譲だと一般的。
  • みんなは一般的だと思ってるからデベはマンション購入者の負担軽減に何も考えてないです。マンションは安全だから高いと一般的と思うようになっていますね。僕の考え方は違うんです。都会だから土地がないから地価が高くて土地付き家を所有することは難しい。解決策はマンションで、土地持ち分が安くなるからです。
• 月々の支払い額の例を見ると賃貸と変わらないというか、賃貸より安い感じもするのだけど、それにプラスして管理費と修繕積立金がありますから、安易には安いと言えないのかもしれません。でもここの場合、管理費も修繕積立金も驚くほどの高額ではないので、ローンに1万円ちょっと～2万円ちょっとプラスして検討すると良いのかなと思います。部屋によって差があるので、随時問合せが必要ではあるでしょうけど。修繕積立金は段階的にアップしていくことも多いと聞くので、その計画も要チェックですね。
  • それにプラスして固定資産税とリフォームや設備の更新費用も考えないと。修繕積立があるからと見落としがちなんだけど、修繕積立って共用部分だけの分。専有部分の修繕費用は別に用意が必要。ピンキリだけど、キッチンや浴室の交換はそれぞれ１００万単位のお金がかかる。
• 修繕積立があるから勘違いしがちだけど、修繕積立は共用部分だけの補修費用。専有部分の維持費も考えておかないとね。設備は10年過ぎたら交換が必要になる。
• 駐車場が少ないのは仕方ないとしても駐輪場がもう少し確保されていたら良かったですね。

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：33.45平米～73.41平米
• 間取りの設計面からいうと、ウォークスルークローゼットがあるプランがいくつかありました。クローゼットって、暖房器具などどの部屋のどのクローゼットに入れたか忘れてしまうことがあります。その点、ウォークスルークローゼットならわかりやすい。ストックを買い置きしておく場所にしてもどこなのかわかるのがいいと思いました。洋室と洋室の間のウォークスルークローゼットだけでなく、洋室と洗面室をつなぐクローゼットもあって、使い勝手がいいと思います。
• ウォークインやウォークスルーのクローゼットって、ウォークインする部分は収納としてデッドスペースになる。広い部屋ならともかく70平米くらいの住戸で設置するから、洋室が狭くなっちゃう。主寝室が6畳なんてダブルベッド置いたらスペースなくなっちゃうし、4.5畳の部屋なんて納戸でしょ。収納スペースだけ不必要に十分。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：準工業地域、準防火地域、第3種高度地区
• だいぶ駅から遠いな。
• ここはあの下水に直接汚染されていないんですよね？もしあの下水で浸水していたら大変な事態になる所でしたね。あのものすごく臭い下水にどっぷりつかっていたら　まともに売れませんもんね
  • 今回は逆流です。でも、多摩川の水位は結構ギリギリでしたよ。(twitterで「多摩川 氾濫」を検索」)将来に多摩川氾濫を考慮して検討が必要です。
• これからは、マンションを検討するなら3階より上の階かな。武蔵小杉駅が変わって、再開発されて注目されるようになったけど、立地は慎重に選ぶ必要がありますね。営業マンは悪いことは言いませんし、勉強しておかないと高い買い物ですから。
  • 自室が冠水せずに被害がなくても、マンションが冠水したら風評で価値は下がる。あと一階の共用部分が冠水して被害が出たとき保険で賄えなかったら管理組合で負担することになる。
• 新幹線の線路から近いので騒音にも注意が必要です。生活の中で窓を開けないようにしないと行けない。また、震度2の揺れなのか新幹線からの振動なのか分からない！

周辺施設

その他

掲示板

yokohama/652575/3-94