パークホームズ日本橋橘町

2019年12月2日 (月) 16:38時点における版

物件概要

パークホームズ日本橋橘町　外観完成予想CG

• 所在地：東京都中央区東日本橋３丁目２番１他（地番）
• 交通：

1. 都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅　徒歩3分
2. 東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩7分
3. 東京メトロ半蔵門線「三越前」駅　徒歩13分
4. 都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅　徒歩3分
5. 総武本線「馬喰町」駅　徒歩5分

• 総戸数：80戸（他に店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年8月下旬竣工予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社室町クリエイト
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 3LDKは一番高い部屋で約1億1900万、一番安い部屋で約7500万、結構差がありますね。東日本橋で1億2千万かぁ…
  • 東日本橋なのに、高過ぎ。
  • 隣のグランスイートも当時相当高いと叩かれてたけどあの時買っておけば半額だったのか。川埋めた地盤なのに三井ブランド凄いな。
  • 坪単価360万は安いですよね？プラウド日本橋富沢町のキャンセル部屋より坪100万も安い。こんなに差がつくもんですか？
    • 地位が違うからです。ここは北向きメインだからね。そんなこと気にしなければ、ここはお買い得物件だと思いま
• Aタイプ【13階11900万円台】【8階11200万円台】【5階10900万円台】いくらなんでも、価格をつり上げすぎ。相場より2割高い。1階のテナントには飲食が入る可能性アリとのことなので気になる人はいるかもね。
• 確かに高いけど、一番いい角部屋の値段だからそんなもんだと思う。他の3LDKは7500万からあるし。
  • 高い部屋は、日本橋ではかなり希少な半永久眺望だから。浜町公園前のクレヴィアやプレミストも、軽く坪500万超えてたけどすぐ売れた。

交通

• 15分くらいで東京駅まで歩けますか？
  • 東京駅までは30分以上歩きますよ。
    • 近くに住んでるけどコレド室町まで10分、東京駅まで25分ぐらいかな。コレドまでは早いんだけどそこから東京まで信号多めだから。
      • 馬喰町から電車で東京駅も改札からホームまでどっちもかなり歩くから、徒歩と大して変わらないよ。タクシーなら900円くらいです。
• 水天宮駅まで10分近く、雨の中を歩きたくないなあ。
• 馬喰町は普通に使えますよ。ドアドアで東京駅まで10分です。
  • 馬喰町に止まる総武線は本数が少ないから不便だよ。
    • 通勤時間帯にこれだけ停まれば十分でしょう馬喰町駅。昼間に頻繁に東京駅に行く用事はないでしょうから。
• 東京駅行くなら都営バスもありますよー。バスといえばここはメトロリンクのバス停が目の前ですね！

構造・建物

パークホームズ日本橋橘町　エントランスアプローチ完成予想CG

パークホームズ日本橋橘町　エントランス完成予想CG

【構造】

• 外観はさすがという感じの高級感がありますね！！
• 元々川だったところに建つマンションって聞いたことないけど、杭どのくらい深くまで打つんだろう？
  • 20メートル位かな？

【日当たり・眺望】

• この辺りで、日当たり確保できる物件は本当に貴重！交番前で交差点前だから、日当たりは半永久的だと思う。 中古見てても、日当たり眺望悪い3LDKは売れ残ってる。 ファミリー向けだと、日当たりは譲れない条件の一つだし、中古内覧行ってお見合いだと一気に買う気失せるしね。

共用施設

パークホームズ日本橋橘町　内廊下完成予想CG

• 駐車場：総戸数 80戸 に対して 敷地内機械式 16台 敷地内平面 1台（総戸数80戸の他店舗1区画も対象に含まれます）
• 駐輪場：総戸数 80戸 に対して87台
• 日本橋も外廊下がデフォなんのかな。
  • 三井が日本橋エリアで外廊下って残念だね。
    • 外からあまり見えない作りの外廊下だったらまだしも、壁ではなくアルミ系フェンスの丸見え外廊下ですからね。。

設備・仕様

• カップボード無し、ディスポーザー無し、ミストサウナ無し、駐輪場が２階…

間取り

• 間取： 1LDK～3LDK
• 面積：40.05m2～76.02m2
• 間取り、言われてみると２LDKの分譲がないのですね。需要がありそうだなと思うのですが。 １LDKもありますが、 ３LDKの方が多そうなイメージ。 しかも３LDKもコンパクトなタイプじゃないみたいです。
• どんな間取りがあるのかなと代表プランを見ましたが、A-76タイプなら縦型の間取りではなく、広々として使いやすそうです。
  • 76平米は狭い
• リビングin洗面が残念すぎる。。
• 1億超えの1番いい部屋の日照シュミレーションみせてもらったけど、リビングは2時間くらいの日照で、その後は寝室に西日が差す感じでした。寝室が明るくてもなんだかなぁ?って感じでした。
• やはり田の字型の間取りは高級マンションにはあまりありません。建設コストを抑えるためには外廊下、田の字型しかなかったのでしょうね。カップボードもつきません。坪単価を抑えるためのに仕方ないかもしれません。私は候補から除外しました。
• 全邸北東向きなので外廊下です。 南面条件が悪いので、南向きをつくれないのです。 ちなみに、全邸南東向きみたいな日当たり眺望に優れた物件も外廊下です。 内廊下の方がいいマンションというのは謎です。 日当たり眺望が良ければ、あえて北向きを作る必要がありませんし、廊下の種類はあくまでも個々のマンションの立地によるところが大きいかと。
• 行灯部屋でも、リビングに面して戸を開放して採光ってことで部屋としてカウントできるみたい。それって独立した部屋じゃないと思うんだけど。
• このマンションのプランだと、リビングインじゃないから外廊下にするしかなかったんだろうね。流石に2LDK+Sじゃ売れないでしょ。

買い物・食事

育児・教育

• 並びに久松小学校があるので、久松に子供を入れたい、という需要を見越してなのでしょうか？
  • ここは学区が久松小学校で、同小学校や警察署、休日対応病院、サピックス、じゃぶじゃぶ公園もすぐ近くなのでファミリー需要が意外と強いエリアです。
• 道路渡ってすぐに久松小学校があり、同じ通り沿い徒歩1、2分のところに新設保育園が建つので、共働きの子育て世代にはなにかと便利かと。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• アドレスは東日本橋三丁目なんですね。馬喰町界隈の供給状況もあるので、控えめなお値段に期待。
• 3方向道路に囲まれているので、圧迫感がなくて良いのではないでしょうか。
• 目の前の道路が街路整備をしていて街路樹も植えられる予定なので、景観も少しずつ良くなっていくと思います。
• 道路と道路に挟まれた狭い土地、って江戸時代などの昔は何だった土地なのでしょう？
  • 確か、昔は浜町川でしたよね？
    • おっしゃるとおり川でした。この並びだけ街の区割りが違っているのがその名残です。
• 日本橋アドレスにしたいんでしょう。でも実際は東日本橋。なんだかなあ?
  • 日本橋のことをご存じないようですね。現在の東日本橋も旧町名では日本橋○○町で、日本橋の範囲内ですよ。日本橋の人間で東がどうのと言う人はいません。
• 東日本橋と人形町とだと東京駅まで直行で行ける行けないの違いもありますかね。いずれにしてもここは人形町駅までも無理ない徒歩圏なので、どちらの良さも享受できるメリットはあるのではないでしょうか。
  • 東京駅まで歩いてもわけないし。20分あれば余裕で歩けるのが魅力。
• 中央区のなかでは一番暮らしやすくておススメ！！
• 囲われてる土地が多いから、こういう少し大通りに面してて採光が取れる場所はこのエリアでは貴重。奥まってる方の部屋は採光厳しいから一部の部屋だけとはいえね。久松狙ってる子育て層には日当たり大事。
  • しかも東京駅まで歩いてすぐ。希少なマンション。
    • 三越前駅まで徒歩13分なのに、更に先の東京駅まで歩いてすぐといわれても、、、
      • 25分位歩くならすぐ。
        • 25分くらいをすぐというかは人それぞれかもしれませんが、歩いて行ける距離という事であればすぐだとも思います。自転車とか乗ってしまえばあっという間でしょうし。
          • 東京駅まで歩くかどうかはともかく、一応、頑張れば歩けるぞ、みたいな感じの近い場所にあるというのはわかりました。東京駅に行くまでに、そもそもこのあたりですごく駅が多くあるので、そちらを使っていくのみ、ですが。ここだと、勤務先まで普通に歩いていけますよみたいな人もそれなりにいらっしゃいそうですね。
• 常盤橋に金融センターできたらこの辺が一等地になるのでしょう。大手の不動産会社の主導で？この地域は賃料の値上がりもすごいがもうシロウトが投資用に買える地域でないですね。虎ノ門一帯のようにリートなどのプロの投資家の出番ですね。
• この辺りの地位的には、人形町→浜町→東日本橋や馬喰町 の順番かなぁと言う感じかなぁ。問屋街だから、街並みが古い感じなのです。けど、こういう高級なマンションがたくさん建つと、街並みもかなり洗練されていくでしょうね。外観メチャかっこいいですね。好みです。
  • 交通の便的には、馬喰町→大手町直通の水天宮→人形町→浜町の順番でしょう。
• ここは交番の前、久松小近いし最高だ。

周辺施設

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