プラウド杉並方南町

2019年11月30日 (土) 21:40時点における版

物件概要

• 所在地：東京都杉並区方南一丁目172‐1番、他計7筆（地番）
• 交通：東京メトロ丸ノ内方南支線「方南町」駅 徒歩7分
• 総戸数：87戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年02月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 今日の新聞広告で見ました。４階建てってことだけど、１階は半地下ですかね。
• 駅徒歩2分、S社300戸近く規模があり、中古物件が絶えずに市場に出回ってくるでしょう。ここの物件、リセールでも期待できなさそうです。

交通

• 朝の始発について・・・並べば座って通勤できますが直通始発の本数は多くないです。私が使う時間帯（7時半から8時過ぎくらい）の直通始発は0729、0739、0759、0809の4本ですが、0759と0809は10分前位には列に並ばないと座れません。0729、0739は数分前に並べば座れます。タイミングによっては中野富士見町で降りて富士見町始発で座る選択肢もあります。ほとんど遅れることはありませんが、ダイヤが乱れると新宿まで20分以上かかることもあります。

構造・建物

• 低層って嫌いじゃないけれど、ワンフロアあたりの住戸数が多くなるから、エレベーターどうなのかなと思ってしまう。邸の位置によっては、住人の足音が気にならないのかなって。
• 住友ではないから地下部屋半地下部屋はないのでは、坂上の三井は1.5階地下ですが、ここは高そう！
  • ホームページの外観パース見る限り、5、60cm下がってるように見えます。

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：59.23平米～85.60平米

買い物・食事

• 商店街について・・・栄えているとは言えませんが使える店もあります。子供に優しい商店街という印象です。日常使いするのは八百屋さんくらいでしょうか。リーズナブルでおいしい個人経営の飲食店もいくつかあります。二ヶ月に一度くらいのペースで土日に地元の人が出店を出すプチお祭りがあり、子連れファミリーで賑わっています。夏には坂を利用して子供用のウォータースライダーや流しそうめんをやっていて微笑ましいです。

育児・教育

• 小学校について・・・朝の8時前くらいから通学者が増えていきます。校庭は土日もサッカー等クラブの練習に使われていることが多く、暗くなっても夜7時くらいまで練習しています。子供の声やホイッスルなどの音が気になる方は避けた方が良いと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 方南町駅始発も始まり、商店街やスーパーもあって住みやすそうではあります。気になるのは神田川の近くってところかな。
• 小学校が隣なので、敷地の歩道が賑やかかもね。神田川は環七貯水池出来てからは溢れていない。この間の台風19号でも大丈夫だった（ギリギリだったらしいけど）。
• 全体プランは、いい感じです。第一種低層住居専用地域なので、将来も変わらない住環境。なのに、南側が隣接地に建つ11階建てのマンションに塞がれているのが、残念です。
• 近所に去年こしてきたものです。楽しみなマンションですねー。図書館と小学校がとても近くにあるので、子育て世代にも好まれそうですね
• 川沿いで半地下となると、このタイミングではちょっと敬遠されるかもね。。。
  • 近くの住友の駅近物件は苦戦、南台III計画も中止になってる。川沿いってのも気にはなるけど、周辺に売れ残りが多いのも気になる
• ハザードで危険ゾーンに入っているのでしょうか？最近、台風被害が続きましたからね。
• 方南町の巨大な宗教施設周辺は治安というか雰囲気どうなんでしょうか。特殊なんですかね。勧誘とかないのかな。
• 今日近くまで行く用事があったのでついでに見てきた。
  • 南西の公園作る辺りがちょうど小学校と児童館の出入り口。近いは近いが近過ぎの感も。平日休日どちらも子供の行き来が多いと思われるので、その賑やかさが公園でどこまで緩和されるか。
  • なので東と西に作る通路も、通学路になって時間帯によって賑やかになる可能性は高い。（東側の方は今でも暗渠っぽい細い路地があって子供が通ってた）
  • 土地が南北で高度差があるので、南側は多少掘り下げる形になると思われる。完成CGで半地下っぽく見えるのは多分そう。つっても1mもないくらい。
    • とにかく小学校とかが近いので、後から「子供の声がうるさい」とかクレームつけそうな人は難しいかも。
• 敷地内の提供公園、公園といえるほどのスペースもないですし小学生が普通に歩道として使いそうです。その分更に賑やかさは増すでしょうね。地図からすると子供さんが多く往来するんだろうなと予想は付きましたけど、気になるなら平日下校時間帯に確かめておくのがベストかもしれませんね。リセールが厳しいという環境なら特にね。
• 駅まで徒歩7分でアクス面も買い物などの利便性も良さそうなのですが、資産価値というかリセールの場合の価値はそれほどでもないということなのでしょうか？第一種低層住居専用地域ということでもあり、環境面でも良さそうなのですが。外観や植栽のデザインも好感の持てる雰囲気になりそうですし、下がり天井が出ない工法とか天井付レールウォールドアで床にレールなどが無くフラットなこととか、室内もなかなか良さそうな感じに思えます。
• 一つは「この駅案外人気ないかも」というところ。根拠は駅2分と3分の住友の物件。2分の方は300戸という規模もあるが竣工後2年でようやく完売が見えてくるくらいの売れ行き。そのせいか3分の方の物件は分譲中止になってしまった。もう一つは川沿いという立地。環七地下の貯水池できるまではこの辺りは大雨の度に冠水していた土地柄。逆に言うと貯水池出来てからは冠水していないとも言えるがそれをどう取るか。ちなみ古地図を見るとこの辺は湿地帯だったところ。ついでに言うと先述の住友の物件はそこから少し丘になった畑だったところで、僅かの距離だが結構違ったりする。この辺は現地で歩くと坂になっているのですぐわかる。あと周辺の家を見ると、冠水しても良いように少し床を高くしている家が目立つ。
• 宗教について・・・感じ方はそれぞれですが、勧誘は全くなく、普段の生活で宗教を感じたことは今のところありません。某日には商店街に旗が掲出されることはネットで見て知っていましたが、意識してなかったせいか全く気づきませんでした。
• 神田川について・・・大雨の際は結構水位があがってて怖く感じることがあります。19号の時は心配で東京都建設局河川部の水位情報を結構見ていましたが、取水場があるせいか危険度低めの表示であることが多かったです。
• 地味ですが、新宿が近く、日用品は一通り揃い、治安は良いため住みやすいと感じてます。とはいえ、知名度がなく支線沿線、川沿いで周りに坂多い、駅前でないなど万人受けする立地でもないのでリセールは弱くも強くもない普通の場所だと思います。

周辺施設

その他

掲示板

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