プレシス練馬ステーションフロント

2019年11月22日 (金) 17:55時点における最新版

物件概要[ ]

プレシス練馬ステーションフロント　外観完成予想CG

• 所在地：東京都練馬区練馬1丁目6082番1他（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線 「練馬」駅 徒歩1分 （北口）
2. 西武有楽町線 「練馬」駅 徒歩1分 （北口）
3. 都営大江戸線 「練馬」駅 徒歩2分 （A1出口）

• 総戸数：66戸（他管理人室1戸・物販店舗1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年11月上旬（予定）
• 売主：一建設株式会社
• 施工：菊池建設株式会社
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 戸数が少なくて間取りも小さめなことを考慮すると坪400くらいいくんでしょうか。
  • 建物外観の絵を見ると北向きメインのようです。そうなると400は厳しいかも知れません。
• 買いたいマンションですが問題はお値段。手が届かない、腰が抜けるような価格設定になりそうな予感がします。
• 坪370～400くらい？
  • 小さい部屋が多いから、坪単価だと400超えるんじゃないかと予想。
• 結局いくらくらいになるんでしょうね…
  • 36m2の1LDKで5000万弱かな。
    • 36m2、プレシス物件、練馬区だと賃料どの位で貸せそう？
      • 練馬駅近の1LDKは一般的に15万円が上限。16万出せば山手線沿線（高田馬場～駒込あたり）でも借りられる。ここは新築プレミアを乗っけてもせいぜい16万円だろう。
        • 賃貸価格…30m2は新築でも13万円台がやっとでしょう
• 坪450前後になりそうだね。練馬や板橋は過小評価されすぎていて交通、都心距離、商業施設、病院、環境など考えればもっと評価されてもいいが、さすがに駅前とはいえ坪400越えは高すぎると思う
• 皆の想像よりも低価格。一建設＆パチンコやに挟まれているだけある。
• 入居時期が遅れて、2021年1月になるみたいです。この2ヶ月の遅れは正直言って痛すぎですね！住宅ローン減税受けられない！年間40万の10年間で400万の所得税控除と更に3年の特例措置も受けられなきゃ大問題です。税制の優遇が受けられる約500万分の値段を下げてくれないと割高感があります。工事遅延の理由が近隣からのクレームみたいです。理由もまた気になりますね！
• 価格出ましたね。3LDK希望ですが北向きが残念です。
• プレシスは立地の割に安いのがウリのはずだが、40平米5000万レベルでは高すぎるよ。白金ザスカイが35平米5000万レベルからして、立地、土地価格、資産価値から見れば逸脱した価格だと思う。必ず値下げすることになると思う
• Hタイプの63m2はいくらでしたか？
  • 駅から近いとはいえ高いですね。63.44平米で7200万円？この広さだとファミリーで暮らすのは無理。安くても北向きは避けたい。駅近の物件ってモデルルームに行くと騒音を確認できるコーナーがあります。窓を締めたときと開けたときの差が確認できる。
    • 坪340overですか、単価としても、グロスとしても割高な印象ですね。。
• 値下げ期待の声が多いですけど、たぶん望み薄ですよ。ここに4千万5千万出すシングルもいますし、北向きを気にしないファミリーもいます。66人が納得すればいいだけですから。
  • 坪350以上出すなら練馬ではなく、もっと都心を選択できるのでは？杉並、中野、豊島あたりは坪330から380くらいだから
• 練馬、中村橋、豊島園、石神井あたりは確かに便利だけど坪350以上出して住むようなところじゃ決してない。赤羽、板橋あたりも同様。生活に便利だが都心から微妙に離れている分価格が割安だから価値があるところだということを忘れてはならないと思う。坪350越えは杉並、中野、豊島あたりの相場の部類だよ。練馬は今の相場なら駅近や大手物件だとしても坪320くらいが限界値と定めた方がいいと思うがね。
• 徒歩1分をどう捉えるかですね。まだまだ駅近至上の需要は高いので、多少高くても売れる気がしますけどね。この立地が欲しい66世帯を集めればよいだけなので。転売組や投資組、手が届かない所得層には少し厳しい価格かもしれませんが・・・逆に永住予定者には高所得層で形成された住民の入れ替わりが少なくて良いかもしれませんね
  • 中野や杉並っていっても広いですからね。こちらの物件は1分だからこその価値ではないでしょうか。おそらくもう出ないでしょうし。
• 練馬区に住んでいる者にとって、練馬駅から徒歩1分は憧れの地。一建でなくてメジャー５以内だったら、もっと高くても検討したと思う。プレシスだったのが残念でならない。
• 仕様やデベはどこも大差ないかな。色々物件見てるけど、普通に良い物件だと思いましたよ！人それぞれですが、予算内であればあの立地は魅力的に思います。
• 63.44m（約19.2坪）で7200万円だと坪単価375万円。ディスポーザーや内廊下がないのなら妥当かも知れませんが、それでもやはり安いと思いました。
• 出るマンションみんな高いですね。練馬は知らぬ間に高級住宅街になっちゃったんでしょうか
  • 今のマンション購入者は高級住宅地とかブランドよりも利便性が第一ですからね。とにかく通勤に便利で暮らしやすければどこでもいい。城東地区や日暮里エリアなどに人気が集まるのもそれが理由でしょう。練馬は西武線以外に有楽町線・副都心線・大江戸線が利用可能で買い物も便利です。共働き世帯なら多少高くても欲しいでしょう。
    • 練馬は築浅中古の流通量が少ないですよね。共働きの2～4人家族であれば、利便性を考えるとここを買う以外の選択肢があまり見つからないですね。
• 今の市況って、2011～12年の民主党政権&震災後で一番不動産価格が安かった頃と比較して、4割程度値上がりしてるようです。そうすると今坪380万、70平米8050万のものは安かった当時は坪270万、70平米5720万程度って事ですね。多分この位をいわゆる練馬の適正と考えてる方が多いんじゃないでしょうか。ただ、これは練馬に限った事ではなく、別の23区も同様なので文句言っても仕方ないですよね。今後安くなると考えるならそれまで待つしかない。
• 練馬に50年住んでいます。老後は現在の戸建てを売ってもう少し郊外にマンションをと思って検討した物件が所沢で坪400以上したので、だったら住み慣れた練馬に住みたいです。ここはシニア層にとっても人気の物件だと思います。
  • シニアには垂涎の立地ですね。駅とスーパーが目の前で横断歩道もない。中に入ればバリアフリー。夫婦2人で2LDKに住めたら理想ですが、お値段が許してくれないです我が家の場合・・。
• 何部屋が抽選になったの？
  • 3LDKの部屋は抽選になったと聞きましたよ！(何部屋かまでわからず申し訳ないです)
• 今現在、何部屋が契約されたのだろう？
• どのくらい売れてるのか気になります。もう上階は売れてしまったのでしょうか？ホームページに1次3期として販売9戸となっています。
  • やはり駅近魅了的ですよね！先日契約に行った際は、商談中の部屋が多かったので早めに直接問い合わせた方が良いかもしれないです。
• 駅前物件なので、交通アクセスを優先に考えるのであれば最高の物件。ただ、肝心な間取りは狭いプランばかり。3LDKでも面積は60平米台なので、ファミリー向けではない感じ。ここは単身者か夫婦で住む人向けなのかなと思いました。
  • マンション全体でみると1LDKや2LDKのお部屋が多いので、単身やDINKSがメインだと思いますが、2LDKや3LDKは小さいお子さんがいるご家庭の検討も多いみたいですよ。広いにこしたことはないですが、間取りはわりと綺麗ですよね。
• 練馬駅周辺って資産価値としてはどうなんでしょう？これから上がっていくのでしょうか？
  • 都心中心に価格の高騰は続いてますが、この場所なら下がる事はないでしょう。下手に価格上がりきってる都心で購入するよりは良いのではと思います。

交通[ ]

構造・建物[ ]

プレシス練馬ステーションフロント　エントランス完成予想CG

• ここは内廊下ですか？
  • アウト廊下です

共用施設[ ]

プレシス練馬ステーションフロント　エントランスホール完成予想CG

• 駐輪場：敷地内に59台（2段式 上段22台、下段32台、平置5台）
• 駐車場：敷地内に4台（小型専用3台、福祉車両用平置1台）、建物敷地外3台　※敷地外駐車場については、建物竣工後に結成される管理組合が地主様と賃貸借契約を締結します。なお、当該賃貸借契約は、当該駐車場が将来にわたって確保されることを保証するものではありません。
• バイク置場：敷地内に7台

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取りが出てますね。これを見るかぎり内廊下で南北両側に住戸がある感じです。柱の食い込みは残念ですが無駄のないプランではあると思います。
• 55m2の3LDK(正確には2LDK+S)って凄いね
• typeAの３LDKを検討中でしたが、窓を開けるとパチンコの音が聞こえる近さですね。南向きといっても低層階は西武線の高架下、さらにサイクルツリー型駐輪場ができたら日当たりが悪いのかなと思いました。
  • 日当たりが気になる方は、時間や季節に合わせたシュミレーターを見せてもらうとイメージが湧きやすいかもしれません。線路と少し距離があるので現状では2階まで日が当たってましたが、個人的には5階以上がよさそうだと思いました。
    • 現地見たらわかるけど、日当たりも良いから心配しなくて大丈夫だよ。

買い物・食事[ ]

• ドラゴーネのパンをすぐ買いに行けるのは嬉しいですね。アルカションも。
  • パン屋で言えば今月出来た「うん間違いない」も至近ですね。いつもすごい並んでますが美味しいのかな。

育児・教育[ ]

• 駅前で便利だけど治安がどうかなと心配点はありますが、 以外にも保育園や小学校や公園が近く、子育てしていく上での環境が整っている感じ。 交通アクセスの良さと子育て環境のどちらも望んでいる人にはおすすめかも。 設備内容とか、、もう少し詳しい情報は知りたいです。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：商業地域、防火地域、下水道処理区域（合流）、練馬駅周辺再開発促進地区、練馬駅北口地区地区計画
• 駅に近すぎという感もあり。
• この一角は過去10年くらい様々な計画が持ち上がっては頓挫を繰り返してたね。今度のマンションも敷地はだいぶ不整形っぽい。
• エキナカみたいな立地ｗ
• やや歪な土地形状ですが、この一帯にあった寂れた飲食店や店舗が一掃されたので環境は悪く無さそうです。赤提灯のあった狭い路地もこのマンション敷地に取り込まれ消滅しました。駅横のパチンコ屋だけは如何ともしがたいですが・・・
• 傘不要の立地、かなりいいですよね。 駅に近い、スーパーに近い、これが最大のメリットなので 開口部の向きはもうどちらかというと優先順位としては次点になってくるかも。 こういう場所だと、実需でもいいですし、 将来的に賃貸にというのもありなのではないでしょうか。
• 現地確認した。確かに酷い地形だが建ぺい率・容積率が上がるのなら関係無い。西武線、有楽町線、副都心線、大江戸線に傘無しで乗車出来るし、コンビニ目の前なのは練馬区内で最高の立地。自分は無理だが、周辺環境(パチンコ)とデペを気にしない駅近物件を求める人には魅力的！
• 陽当たりや線路騒音などネックもありますが、この駅距離なら老後まで安心して暮らせそうです。賃貸でも絶対に有利でしょうし。今年の夏のように長雨や酷暑だと有り難みが増しますね。駅と西友の入口が目の前ですから。（西友の食料品売場や地下鉄でも大江戸線駅は構内をけっこう歩きますけど）
• 練馬駅は駅前といってもそれほどがやがやはしていないと思います。 ただ、反対側だったと思いますが、飲食店や夜のお店（キャバクラなどの）は結構あった記憶があります。夜遅くまで開いているお店があるとすると、人の声などはしてくるでしょうね。ここまで駅前となると資産価値も大変高くなるのでは？利便性としては抜群ですね
• 建設地の南側、線路との間の空地は何になるの？営業さんに聞いたが『分からない…』と言われた。本当に知らないのかor惚けたのか？
  • 営業さんへ確認しましたら区の方で自転車等の駐車場にする予定とのことでしたよ。現在検討中ではありますが気になるのが電車の音ですね。特に二重サッシでもなく、まだ建設されておらず確認のしようがないですね。
    • あの狭い土地に駐輪場だとサイクルツリー型かも知れませんね。平置きや2段置きだと収容数が少ないので。
      • サイクルツリー型駐輪場なんて、出来ないよ。
        • 区に確認したら、どんな駐輪場を作るか未定と言ってましたよ。断言しない方が良いと思います。
          • 区に確認したら、屋根なしの駐輪場と聞きましたが…
            • 駐輪場は、地面にタイヤを固定させるタイプのスタンド式？と聞きましたよ！
• 窓を開けると目の前が西武池袋線になるんですかね？電車の騒音とか気になりませんか？
  • 周辺環境、騒音、仕様レベル、デペ等を気にする人は止めた方が無難。練馬駅1分だけが魅力の物件。価格と見合うか否かは個人の判断だけど、価値を感じる人はいると思う。
    • 練馬駅徒歩1分、大江戸線や西武池袋線などもあり交通の便も最高ですが、やはり電車の騒音が気になりますね。
• こちらの徒歩1分、目の前が駅入口で驚きました。猛暑の夏、ゲリラ豪雨などの際を考えるとここまでの駅近、魅力はとても高いと思います。そして、マンション南側の駐輪場予定地も11月から平面駐輪場としてスタートしましたね。サイクルツリーではなく、眺望にも影響はないかと思います。

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  周辺環境（2019年5月22日撮影）

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  現地状況（2019年6月12日撮影）

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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