プレミスト札幌ステーション URBAN SEED

2019年11月7日 (木) 15:23時点における版

物件概要

プレミスト札幌ステーション URBAN SEED　外観完成予想CG

• 所在地：北海道札幌市中央区北6条西10丁目3-1（地番）
• 交通：

1. 函館本線 「札幌」駅 徒歩10分 （パセオ西口）
2. 札沼線 「札幌」駅 徒歩10分 （パセオ西口）
3. 千歳線 「札幌」駅 徒歩10分 （パセオ西口）
4. 札幌市営地下鉄南北線 「さっぽろ」駅 徒歩13分 （3番出入口）
5. 札幌市営地下鉄東豊線 「さっぽろ」駅 徒歩13分 （3番出入口）
6. 札幌市営地下鉄東西線 「西１１丁目」駅 徒歩11分 （4番出入口）

• 総戸数：126戸（別途管理事務室1戸、GUESTROOM2戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年3月中旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 果たしてどの層が買うのでしょうか。価格的に坪160万……せめて170万なら買える層もかなり広がると思いますが、そんな安いワケないですよねえ。訴求力のあるのは、北大や北大植物園がほど近く、都心近接にしては緑が豊かなところですから、小金持ちのリタイア層でしょうか。それなら駅までの遠さを重視しないでしょうし。
  • そう考える人もいるかとは思いますが、高齢層ほど利便性重視です。 特に地下鉄駅、総合医療機関徒歩至近圏内が重要な選択基準です。 合わせてショッピングモールも近ければ申し分無いですが、そこはネットスーパーでも良しです。最低限デパ地下には簡単に行けるし。
    • 以前にややハイクラスな物件の来場者アンケート結果を見る機会がありましたが、60代以上の駅アクセスのプライオリティは高くありませんでした。病院は高かったですね。ただし、物件の立地や対象層によって大きく異なるのも確かでしょう。
• 割とハイクラス訴求してますし、甘く見て坪190万ってとこでしょうか？だとすると3LDKで4千万を切る住戸があるかないか、あっても低層に数戸というレベル。まあ値段だけでなく学校への距離からしても、ライフステージが「子育て」にある30代～40代前半向けの物件じゃないですね。でも約130戸の大型ですから、その層をある程度考えずして売切るのは難しいような……安くしてくるのかなあ。
• おそらくファミリーはまったく来ないでしょうね。お金を持っている単身かDINKS向け、老夫婦あたりがターゲットでしょうか。
• それにしても坪１９０万円？　３LDKで４０００万円ですか。すごいなあ。お金持ちでないと買えませんね。
  • 坪１９０万円は無理でしょう。高層階だと大幅に200万を超えてくるでしょうね。
    • 近隣の物件で言うと、植物園の南側のブランズタワーアイム札幌大通公園が210～220万円、ニトリホール（旧厚生年金会館）隣のレーベン大通公園THE CENTRALはなんと250万円です。でも昨月の第1期40戸は既に完売したようです。 となると、ここもレーベン並みの価格で来るのでしょうか。だとすれば22坪程度の3LDKでも一番低い階が5,000万円あたりという価格になるでしょう。それじゃとても手が出ませんねえ。
• 札幌駅まで徒歩１０分程度という距離でもあることから ３ＬＤＫで４０００万円台であれば 高すぎるというイメージはあまりありません。 もちろん、間取りや設備を見てからではありますが。。。 詳しい情報公開楽しみです。
  • 何平米かが問題よね。77平米位で4000万なら安いんじゃない？
• ３月に販売開始ということもあって、 まだホームページに記載されている情報は少ないのですが 最寄り駅が複数あり、交通アクセスも良いのでかなり気になる物件です。 階によって価格は違うと思いますが、 このあたりの坪単価はどれくらいでしょう。
  • 『JR「札幌」駅から徒歩10分』『地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」駅から徒歩13分』『地下鉄東西線「西11丁目」駅から徒歩11分』個人の尺度もあるとは思いますが、この立地で「交通アクセスが良い」とはちょっと言い難いような…… これで坪150万円台とかならアクセス環境も相対的に良いと言えるかもしれませんけど、坪200万円超えは固いのでは？
    • 首都圏のお客さんをある程度は睨んでるでしょうが、東京とかの在住者だと「札幌のターミナルステーションから徒歩10分？近いじゃん」とか思うんでしょうかね。まあ、ご検討中の方は今の時期に駅から現地まで歩いてみた方がいいかと思います。大和は、北区のステーションアクシスが坪190万強で売れましたから、中央区のここはそれ以上にしてくるでしょう。
      • 札幌駅をよく利用する人は、この立地でも便利と感じると思います。 また駅に近ければ近いほど価格も跳ね上がるわけですから。 ただ、なにぶん詳しい情報がまだ出ていないので どんな間取りなのか、どんな設備なのかがわからない状況。 検討したいけど価格が・・という人も多いはずです。
• 共用設備の豪華さ（または無駄な多さ）を見ると、近年まれに見る高級志向だから、レーベンどころじゃない強気価格かもね。住友の東1丁目タワーに近い値段とか。

交通

構造・建物

プレミスト札幌ステーション URBAN SEED　エントランスホール完成予想CG

• 敷地面積：2,087.54m2
• 用途地域：商業地域

共用施設

プレミスト札幌ステーション URBAN SEED　ラウンジ ブックカフェ完成予想CG

プレミスト札幌ステーション URBAN SEED　ゲストルーム完成予想CG

• 駐車場空台数：43台（機械式30台、平置式13台）
• 駐輪場空台数：126台（屋内110台、屋外16台）
• バイク置き場空台数：7台（サイクルポート7台）
• ゲストルームだのカフェスペースだの応接室だの複数自販機だのカーシェア施設だのって要りますかね？というか、要ると思う層がここ買いますかね？まあダイワさんには勝算があるんでしょうけど、個人的にこの物件キャラ立ては不思議です。
  • ゲストルームがあるようなマンションに住んだことはないのですが、あれ、お金取るんですよね？一泊いくらくらいなんでしょう。
    • ￥２０００－です。（シーツ等の洗濯代金）

設備・仕様

間取り

買い物・食事

• 買い物はすぐ近くにあるまいばすけっと頼み。次に近いのはコープの植物園店（5分）。いずれも小型で、品揃えという点ではかなり厳しいかと思います。10分歩くならイオン、もう数分歩くなら大丸を筆頭とする駅周辺。まあここまで行くなら何の不満もないでしょう。
• 買い物は、まいばすけっとが目の前にありますからいいですけどね。

育児・教育

• 学校もなかなかで、小学校は桑園小で1km強あり13分。中学校は中央中で2km弱あり24分です。中央中は札幌駅構内を突っ切っていく駅前横断コースで、信号もたくさんあり、距離表記以上に時間がかかるのは間違いありません。
• 小学校は、桑園小学校でめちゃ遠いです。信号機だらけで待ちますし。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 植物園も近く良い場所ですね。
• なかなか難しい立地だと思います。まずアクセスがすごい、というかヒドい。最寄駅は実はＪＲ桑園です。イオンの駐輪場横を抜けるルートで徒歩10分。ただし、桑園まで行ってから電車で札幌駅に行く人はいないでしょう。桑園は西方向へ向かう場合限定です。ＪＲ札幌駅はサイトではGate Luxという出口？から790ｍ10分となっていますが、どういうルートだとそうなるのかよく分かりません。お地蔵さんの横から抜ける道を作るんでしょうか？石山通からだと、線路沿いの遊歩道をてくてく歩いて西口まで850ｍ11分はあります。ただしこの道は除雪が入りません。積雪期には北5条通まで南下してから東へ向かうルートしかないでしょう。この道で最も早く地下に潜れるのはセンチュリーローヤルホテルからで、この入口まで12分。ただしここから地下鉄札幌駅の改札までは3分以上かかります。東西線利用なら石山通をひたすら南下して西11丁目駅までこれまた12分。つまり徒歩10分圏内に地下鉄もＪＲも電停もないという、中央区にあるまじき場所です。夏はともかく冬に吹雪いたら帰るだけでも大変です。
• 立地はかなり厳しそうですね。
• どこへ行くにも「その途中」って感じの場所。誰が買うのかって言ったらラーメン次郎のファンだろう。
• 駅まで遠いし、JR高架横の遊歩道は除雪されないから積雪期間は悲惨です。
• 眺望については、東にクリーンリバー、シティタワー、南にシャンボール、グリーンテラス、サツエキも見えなければ植物園も見えません。でも西は山が見えるかもで西向きの部屋がいいでしょうか。
• 線路を挟んでアパのマンションがありますが、そちらの口コミを見るとＪＲの騒音が気になるというのがいくつかあるようです。線路からの距離は同じくらいですから、こちらも検討時に気にされた方が良いかもしれません。
• 場所は悪くないんじゃない？北大に近いし
  • 北大が近くにあって嬉しいのはまず北大生のいる世帯ですが、それは流石に多くないでしょう。また北大を「でかい公園」的に捉えればシニア層を中心に割と訴求するかもしれません。実際、中央ローンなどでお年寄りを見ることも多いですし。ランニングしてる人もいますね。あとは……北大生協を買い物先に考えるとか？でもあそこ閉まるの早いしなあ。
    • 北大病院も近いし、散歩とか良いんじゃない？北大の先生も昔はみんな桑園に住んでたのよ
      • いやあ、北大病院までは構内をショートカットしても1.5km以上ありますよ。外側を周っていけば2kmです。市立札幌病院の方がよっぽど近いです。それでも10分はかかるでしょうけど。 散歩の場というのは、上に書いたように北大を大きな公園として考えるということですが、それはそれで魅力にはなるでしょう。でもそれがさほど強力なマグネットであるとは思いません。 北大の先生が桑園に住んでいたというのは（私の知る限り必ずしも「みんな」じゃありませんが）、当然ながら北大が職場だからで、そうではない、散歩の場としてくらいしか北大の用途が無い者にとっては魅力は高くないのではないかと思います。
• 知人が近くに住んでいますが、固定資産税が年間35万くらいかかっていると聞いたような。札駅の東側と西側と迷いますが、これからの発展と今の価格を考えると東側いいのかなあ。。
  • やはり　東側ですね。
    • 新幹線駅も東です。
      • 駅からの距離と価格が同水準なら、東側の方が利便性、将来性共に有利です。
• 桑園と札駅の中間という位置づけ。便利なのか不便なのか考え方だと思うが、どういう価格になるか興味津々。
• 札幌駅まで徒歩１０分ですが、今の時期のような寒い時期は 足取りも重く、もう少し時間がかかるのではないかと思います。 マンション周辺は住宅街ということで静かな街並みですが 駅に近い物件を求めるとしたら、ここは選べないかもしれないです。
  • タクシー使うのは？寒い時だけ
• 石山通沿いですよね？ここから徒歩もしくは自家用車でダイレクト通勤するのが便利な方以外は住まいとしてトータルで厳し過ぎかと。 最寄り駅まで7分以上かつ植物園に面してるいるわけでもない。 ラトゥール札幌伊藤ガーデンのイメージに乗っかってるとしか思えない。 もしや、十数年以内に新駅ができるとか？？

周辺施設

その他

掲示板

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