ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス

2019年10月23日 (水) 16:22時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス　外観

• 所在地：福岡県福岡市中央区長浜2丁目7番（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「赤坂」駅 徒歩6分 （1番出口より）
• 総戸数：159戸（他に店舗1区画）
• 構造、建物階数：地上21階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年07月
• 入居時期：2019年09月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/株式会社ウェルホールディングス
• 施工：株式会社フジタ九州支店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 公式サイトに3400万台からでててますね。 坪150弱からですね 予想よりかなり安いかも。
• 予定価格出てますね！ 75平米くらいの間取りが3400万からなら、もう少し狭めのプランもあるようなので、さらに安い予定価格になりそうですよね。 思っていたより安いかも！
• 西向き75米が３４００だと南向き71米はいくらぐらいになりますか？3650万くらいでしょうか？
  • ２階がってこと？ 南向きな3800くらいするんじゃない？
• 204（Dタイプ）が3,498万、2108（Hタイプ）が7,228万。

【先着順】

• 価格：5,723.4万円
• 最多価格帯：5,700万円台（1戸）
• 間取り：3LDK
• 専有面積：80.61m2
• 販売戸数：1戸（19階）
• 管理費（月額）：10,560円
• 修繕積立金（月額）：6,450円
• 修繕積立基金（一括）：685,190円
• 管理準備金 : 10,560円（一括）
• インターネット利用料 : 1,485円（月額）

【販売時状況】

• 一方、全体としての分譲は一期二次まででおよそ2/3を売り切ったようで概ね好調みたいですね。タイプによっては全フロア売れたと聞いてます。
• 完成一年前の今年夏で、モデルルームは、閉めてしまうとのこと、夏までに完売予定らしいです。

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  近隣他物件比較マップ

交通

• 西鉄バス「長浜二丁目」バス停（約70m・徒歩1分）
• 現地から赤坂駅まで歩いてみたが信号待ちで結構時間かかった。10分はみといた方がいいな。
  • 夜に地上出入口から信号待ちして徒歩6分半でした。私も前に10分くらいかかった気がするので時間帯で違うのかもしれません。

構造・建物

• 敷地面積：2156.46m2
• プロムナード完成予想CG

【構造】

• 免震構造（免震装置には、鉛プラグ入り積層ゴムを採用。）
  • 場所柄、警固断層対策として免振としたところは良い点です。
• 地盤改良（サンドコンパクションパイル工法）による液状化対策
• ボーリング調査により地中32m以深に安定した支持地盤があることを確認しています。この支持地盤に達する25本の場所打ちコンクリート拡底杭により、建物を支えています。
• ダンバー数に収まった戸数かつ棟内格差の小さい価格構成も将来価値の維持にはプラス要素ですね。
• 物件概要では2018年の12月に竣工予定となっていますが、それが延期になったということでしょうか？
  • 遺跡ですね。多分かなり古いもんだろうけど、博多から天神くらいの明治通りや昭和通りや那の津通までは地下を掘ると奈良から江戸時代までの遺跡が３重くらい出てくるらしい。その調査と保存のために工事が中断される。
• 南棟、北棟からなっていて、北棟の北に立体駐車場がある、どこにでもあるような作りのマンションですが、２１階建ては、この作りでは少ないのかな。

【日当たり・眺望】

• 目の前が比較的新しい学校のグランドで抜けが保証されてるのはいいよね。
• 南は、那の津通りに面しておりますし、西は大正通りに面しております。南側は、公的施設がありますが、あいれふ（保健センター）以外は舞浜小中学校の第二グランドに転用されるので、日照は大変良さそうです。中層階以上は眺望は望めます。大変良い立地だと思います。
• 東側15or16階までは隣のURが接近、西側も同様に某重電メーカーのビルが近く、タワマンと言うものの開放的な眺望とは言えないかな、と感じました。臭いは北側の窓を開けなければ問題ないように思いますが、風向き次第ですかね。
  • 東側は確かにＵＲとオリエントタワーがあるのは確かですが、影響を受ける部屋はＥタイプの部屋のみですね。西側の某重電メーカーのビルて東芝ビルの事でしょうか？数百メートルは離れていると思います。眺望に関しては、上層階ならば、ＭＪＲにもプレミストにも負けていないと思います。強いて上げるとタワマン独特の壁一面ガラス張りでは無いところでしょうか？これも良し悪しのように思います。カーテン閉めっきりになるとか、外が見えすぎて落ち着かないということもあり得ますし、家具が、窓を潰してしまいそうで置きづらいとか贅沢な悩みもありそうです。外壁のほとんどをガラス張りにすると強度の関係で、躯体内側の強度を上げないといけないのでしょう。

タワマンではガラス張りの壁が、流行りであることには違いありませんが。

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  建設現場（2018.5.2）

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  建設現場2（2018.5.2）

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  建設現場3（2018.5.2）

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  建設現場（2018.5.20）

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  建設現場2（2018.5.20）

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  建設現場3（2018.5.20）

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  建設現場4（2018.5.20）

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  建設現場（2018.6.10）

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  建設現場2（2018.6.10）

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  建設現場（2018.12.10）

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  建設現場（20192.2）

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  建設現場（2019.5.15）

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  建設現場（2019.6.14）

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  建設現場（2019.6.23）

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  建設現場2（2019.6.23）

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  建設現場3（2019.6.23）

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して96台（身障者用1台含む）
• 駐車場(総戸数に対して)：96台(身障者用1台含む)/使用料：18,000円～22,000円(月額)
• 自転車置場(総戸数に対して)：167台/使用料：100円・300円(月額)　(他に事務所用3台)
• ミニバイク置場(総戸数に対して)：5台/使用料：500円
• エントランスホール完成予想CG
• 24時間セキュリティシステム「LIFE EYE’S」
• オートロックシステム
• 内廊下でないのが残念。
  • タワマンとしては、外廊下で部屋中ガラス張りで無いとこを気にしている方、マイナスと捉えている方も多いかもしれませんが、コンシェルジュも居ないし、無駄な共有スペースが無いので、管理費、修繕積立金の上昇が無さそうで良いと思います。

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  ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス　エントランスホール完成予想CG

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  エントランス

設備・仕様

• キッチン・・・ガラストップコンロ（無水両面焼きグリル）、ディスポーザ、スライド収納、ホーローキッチンパネル、静音シンク、浄水器一体型シャワー水栓
• 洗面室・・・引出式シングルレバー混合水栓、ボウル一体型洗面化粧台、三面鏡裏収納
• バスルーム・・・節湯型シャワー水栓、浴室換気乾燥機
• トイレ・・・ローシルエット式トイレ、トイレ手洗いカウンター
• アメニティ・・・ガス温水式床暖房
• バルコニー・・・スロップシンク
• モデルルーム見てきました。仕様はそこそこで、グレードを微妙に下げてきている他の財閥系物件と比較すると現時点では相対的にマシに思えました。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：72.57m2～98.15m2
• バルコニー面積：11.40m2～14.60m2

買い物・食事

• マミーズ舞鶴店（約380m・徒歩5分）
• レガネットキュート赤坂門店（約470m・徒歩6分）
• 福岡パルコ（約1,060m・徒歩14分）
• ソラリアプラザ（約1,260m・徒歩16分）
• 天神イムズ（約1,360m・徒歩17分）
• 福岡三越（約1,370m・徒歩18分）
• 利便性は高い立地だけど、充実したスーパーが無いですよね、この辺りは。
  • マミーやハザマと小さな商店では足りないですか？ 八百屋、精肉店など意外に使いやすい個人商店が多いですよ。
  • ちょっと遠いけどオススメはハザマです。 同じようなローカルスーパーだけど、質が良くて品揃えがチェーン店とは違ってて面白い。 個人的にはクレジットカードが使えるのもポイント高い。
• 徒歩圏に大型店が欲しければ、このエリアでは難しいかなぁ...
• マンションから歩いて行ける距離に、4階建てのショッピングセンターが出来るのは、かなりのプラス材料です！
  • 港のショッピングセンター、別スレでサニーとの情報あり、赤坂まで行かなくて済むのは嬉しい後出しですね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 舞鶴保育園（約490m）
• 赤坂幼稚園（約990m）

【小学校・中学校】

• 舞鶴小・中学校（約120m）
• 長浜アドレスとはいえ、学区もいいし駅にも遠くない。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

【周辺環境】

• 南は、那の津通り。西は、大正通り。北は、狭い駐車場の先にセブンイレブン。３方向に大きく空間が確保された立地は都心付近では数少ない好立地。特に、南は、１００ｍ程離れた　あいれふ　まで余裕がある。北は、狭い駐車場とセブンイレブンだけど、もしもこの場所にマンションが出来たとしても、１０００㎡以下の土地しか確保できず大きなマンションは作られないと思われる。かなり解放感を感じられるような余裕を感じる。
• 屋台と鮮魚市場、天神寄りでも北側ということで、ファミリー層が分譲で住むというイメージがなかった長浜地区ですが、それだけにコスパ的に穴場な感じがありますね。周辺建物などを考えると都心ではありますが、ファミリーで優雅にゆったり暮らすイメージは正直ないですけど、利便性が高いのは確かですね。天神が徒歩圏内で、空港線が利用できて、都市高もすぐ、歩いてすぐにバス停があり、天神まで100円、キャナル経由の博多駅行きバスが走っています。大濠公園も近いですし。上層階は海が見えて眺望も良さそう。福岡市で一番都心にある公立小中学校の校舎も綺麗でカッコいいですね。那の津通りは車が多いですが、歩道がゆったりしていて広いのが良いですね、電線もなく見晴らしを良いのも。
• 那の津通りは朝夕のトラックが多いんだよね。昔、通勤路だったから良くわかる。 それと大正通りから魚市場に入る道も右折して都市高速に乗るトラックとか結構いる。 つまりマンションの南も西もトラックが通る。 高層階で窓を開けっ放しにしなければ問題ないとは思う。
  • 那の津通り沿いって、ほんとうるさいですよ。 明治通りのMJRタワーのほうが、交通騒音まだましでは？
  • 結論、どっちもどっち。大差なし。
• 長浜はもともと埋め立て地の倉庫街+魚市場、大型トラックが行きかい、東側には那の津の倉庫街とボートレース場もあり、地元民はあまりファミリーが住むところじゃないと人気がない地区。那の津通より北は埋め立てと、トラックとパチンコ屋と予備校のイメージしかない。これが港より西になると西公園となりイメージが良くなる。電線も地中化されて自転車専用道路も整備された。しかし、長浜は赤坂駅から近いのは事実であり、外から来た人には関係ない。今後化ける可能性あり。同じような感じで、昔姪浜は、川向うで、炭鉱と漁業の町で気性が荒く、地元の人が

あまり住みたがらない街であったが、地下鉄のターミナルとなって再開発がすすんでからは、ファミリー向けの住宅地に変貌した。そう考えると案外色眼鏡で見ている地元民よりも、それを気にしない移住者のほうが 冷静に利便性とコストパフォーマンスだけで評価できるので良いかもしれない。那の津通よりも海側にもう1本道路がつながると那の津道路がいまの昭和通りの感じとなり、トラックの数も減るだろう。

【市場】

• 先日付近を訪れた際、夕方頃でしたが、市場からの匂いが結構はっきり感じられた点が気になっています。 夏期以外は気にならないかもしれませんが。
• 魚市場至近の独特の臭いって知ってますか？
  • 築地のタワマンに賃貸で住んでますが匂いはあまり気にならない。
  • 魚市場近隣の臭いは夏場に確めた方がいいですよ。
  • 長浜の魚市場近く住みです。 生臭さは年に数回しか感じませんでした。 夏は意外と全然臭わなくて何故か冬とかにちょっと臭い日がありました。雨の続いた日とか。 上層階ならほぼ気にならないと思いますけど、感じ方は人それぞれですから参考までに。
• 魚臭さですが、市場は一般の人も見学が出来るようになっているので、実際に見学に行った知人に聞いたところによると、セリが終わった後に割としっかり清掃されているみたいですよ。 なので、あまり臭いはしないのではないでしようか。 少し臭いがあったとしても、空気清浄機を使用すれば気にならない程度だと思われます。

【ウォーターフロント計画】

• 高島市長の話によると、福岡市は海に開かれた街としてウォーターフロント計画を進めていく予定で、博多埠頭近辺が大きく変わりそう。 それに伴って海側が発展、変化して行きそうな予感。 鮮魚市場はそのままでしょうが、カモメ広場辺りがもっと整備されて、素敵な雰囲気のある街になることを期待しています。
  • 青果市場も食肉市場も東区アイランドに行っちゃったことだし、鮮魚市場が地下鉄赤坂徒歩１０分のところにある必要はなし。鮮魚市場の移転は十分あり得る。
• これから長浜、舞鶴、港は面白いかもですね。

【地盤】

• 断層に近い
• 地震は断層の真上のこの辺よりより天神方面の方が危険と聞きました。 まぁ真上もそれなりの被害は出るでしょうけどどこ住みでも絶対安全な所なんて無いですよね。

周辺施設

【公園】

• 大濠公園（約1,390m・徒歩18分）
• 西公園（約1,460m・徒歩19分）

【金融機関】

• 福岡銀行赤坂門支店（約270m・徒歩4分）
• 西日本シティ銀行赤坂門支店（約330m・徒歩5分）
• 福岡大手門郵便局（約440m・徒歩6分）

【病院】

• 井口歯科医院（約180m・徒歩3分）
• 後藤クリニック（約210m・徒歩3分）
• 赤坂サージクリニック耳鼻咽喉科（約350m・徒歩5分）
• 浜の町病院（約590m・徒歩8分）

【公共施設】

• 中央区役所（約610m・徒歩8分）
• 福岡中央図書館（約790m）

【その他施設】

• 目の前のプラネタリウムが何に建て替わるのか知ってる方はいませんか？
  • 検察庁含めて舞鶴小中の第2グラウンドになるらしいっす
  • それでは高い建物ではなさそうなので、眺望は期待ですそうですね。 安心しました。

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