シティハウス大塚

2019年9月27日 (金) 17:19時点における版

物件概要

• 所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「大塚」駅 徒歩3分
2. 都電荒川線 「大塚駅前」駅 徒歩3分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
4. 都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩11分
5. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩13分
6. 山手線 「池袋」駅 徒歩23分
7. 埼京線 「池袋」駅 徒歩23分
8. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩23分

• 総戸数：75戸（※非分譲住戸3戸含む）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年05月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここって駅まで徒歩３分でしょう？３分という立地がここの場合は全てだと思います。 賃貸に出すみたいな感じになってきてもいいだろうし 自分で暮らしていくというのもいいだろうし、 フレキシブルに使うことができるのだなという感想を持ちました。
• 大塚駅はJRも利用できるので通勤・通学は楽そう。外観からすると外廊下は意外だったのでコストカットしたなと感じました。管理費が抑えめになるからいいものの、内廊下希望だった人は残念に感じそうです。
• 3LDKで7000万円台中盤とは強気の価格すぎない？そんなにニーズがあるとは思えないんだけど
• 駅に近いって、やっぱり便利で良いなと思います。セキュリティについてもしっかり考えて設計されているので安心。間取り的に見ても十分満足いく内容なので、少し高めの価格帯ではありますが、トータルで見て申し分ないなと思いました。
• このマンションは無理やりコスト抑えてる感じがあまり印象よくない。南口のシティハウス等、山手線内側物件だったらもっと仕様も価格も上げて販売してたんでしょうけど
• 金額面でも無駄を省いてコストを抑えてるのが好印象です。ランニングコストもコンシェルジュやゲストルームなどの維持費が高く利用率の低い無駄な施設を省いていて、ここ10年くらいのマンションの反省を生かしたコンセプトではないでしょうか。今後マンション建設が減るなかで山手線徒歩3分のこの価格帯は貴重かも知れませんね。
• 北口の再整備もあり、山手線3分は割安と思います。池袋の再開発も可能性を秘めている
• コンセプトルームという名前がモデルルームなんですね。違いがよくわからないんですが……完成から引き渡しまで期間が長いのはなぜなんでしょう？2020年4月下旬に入居。完成は秋なので、それ以降に入居してもいいはずなのに。9月完成で、長期休みに入居と考えても12月や1月ならお正月休みに引越しができます。3月や4月でも新年度を新居で迎えられるので、小学生や中学生にもよさそうなのに。少し不思議に思いました。理由があるんでしょうか。
  • スミフの完成物件は軒並みこれからの契約について引き渡しを来年の４月以降にしている。代金決済は引き渡し時なので、決算調整なんだろうね。この会社売る側の都合が目立つ。
    • ありがとうございます。無知なので、なぜこんなに入居時期が遅れるんだろうと思いました。かなり先ですよね。しかもゴールデンウィーク。個人的には子供がいるので、3月末の引越しだと学区が変わっても勉強がついていけそうだと思いました。ゴールデンウィークだと1ヶ月は授業がありますよね・・・
• 11階～13階の真ん中の間取りってどれくらいで売られますかね？だいたい予想つく方は知りたいです。
• 売れ行きはどうですか？
• 72戸で第4期ということは小出し販売なのでしょうか。都内で平置き駐車場は凄いですね。やはり機械式だと出し入れに時間がかかるから可能なら自走式がいいけど。ここは収納スペースが多いし駅からも近くていいと思うけれど、少しコンパクトだからなぁ。
  • 住不さんは青田売りは半分～3分の2程度に抑えて、竣工してモデルルームができたら値段を調整して売るという流れが一般的です。9月末竣工で引渡しが4月なので、今は営業はほどほどにしてある程度購入希望者が集まったら売り出すという状態みたいですね。販売開始日がよく変更になっているのもそのためだと思います。10月以降モデルルームができたら大々的に売り出すのではないでしょうか。

交通

• 池袋からタクシー、深夜で1200円～1500円程度

【バス】

【電車】

• ものすごい駅まで近い。かなり便利だと思います。 ここだと静けさとかよりは、断然利便性重視の人向けになります。
• このへんに慣れてない人は都電に気をつけてね。 踏切も信号もなく突然現れるから。
• 山手線駅徒歩3分(駅まで信号は2つ)
• 池袋駅まで徒歩23分と書かれている。実際は毎日歩けないでしょ、と思うけれど 電車がどうしても嫌な場合とか、あとは電車が止まってしまっているとかだったら、 頑張って歩いて帰ってこられる範囲っていうのは ある意味安心なのかもしれない。

構造・建物

• ここって内廊下かどうか、ご存じの方いらっしゃいます？
  • ここは外廊下ですよ。間取り図を見ると共用廊下側に窓があるので、お分り頂けると思います。この価格で外廊下…とはなりますけどね。
    • 山手線駅至近という推し要素はあるものの、外廊下だったりディスポーザーなしだったり価格に見合わないコストカットも目立つので撤退も賢明かもしれません。うちもかなり意欲減退気味です。。
      • 住友の物件、最近こんなのばかりですね。ケチな作りで価格だけはご立派。間取りもキツキツや超変形で使いづらい、平米数に比して柱のスペース多すぎます。
        • ここ外廊下かぁ。坪400払って外廊下はつらいなぁ
          • なんでそんなに内廊下がいいのかわからんが、ここは裏から覗かれるポジションなんだっけ？内廊下の絨毯とか、時間経つと思いのほかみすぼらしくなるよ
            • 同感。内廊下の絨毯って住人や配達員が毎日土足で歩き回り、傘から落ちる滴とかも染み込んだりしてるのに、靴脱いで生活してる居室より掃除の頻度は少ないし風通しも悪いから、意外にいい感じなのは新築時だけなんだよね。売る側はホテルライクって言うけど、ホテル並みに掃除しないとホテルライクにはならんもんな。
              • 内廊下マンションは掃除の頻度は週1回くらいでしょうか？確かに、土足で歩き回り・・・と聞くと掃除を頻繁にしなくてはいけないと感じます。掃除も掃除機や、時にはスチームモップで汚れをしっかり落とさないといけないので手間は大変そう。

共用施設

シティハウス大塚　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：17台[平置16台、身障者用平置1台] ※非分譲住戸用2台含む　使用料（月額）30,000円～33,000円　
• 自転車置場：56台[2段式(下段スライド式)上段22台、下段34台]　利用料（月額）200円～800円　
• バイク置場：3台　使用料（月額）6,000円　
• ミニバイク置場：19台　使用料（月額）2,000円　
• 駐車場自体は平置きタイプ、ということで、パレットタイプの機械式駐車場よりは諸々のコストはかかりにくいと思います。
• 自転車置き場に比べてミニバイク置き場が多いような気がしました。 ミニバイク利用者が多いんでしょうか。 ファミリーが多いと子供用自転車も増えるので兼用できると良さそうですけど。 共用空間は動線も良く、スムーズに移動できそうな感じですね。
• ミニバイク置き場はどうやら、自転車兼用らしい。電動のチャイルドシート付き自転車が多いみたいだから平置きとしてみたい。
• 共用部分は狭いながらもすっきりとまとめられていますね。駐車場は平置きタイプとなっていますが、 非分譲住戸分2台、障害者用1台ということで分譲分は１５戸になるのかな。
• この規模、場所で平置き駐車場というのは貴重だね。しかも17台もっていうのもこの駅近では珍しいと思う。ただ駐輪場が圧倒的に少ないのは気になるな。75世帯に56台はさすがに話しにならない。皆駅の駐輪場借りることになるのかね。
  • ここで駐車場平置き１７台分っていうのは、かなり珍しい。山手線の近くのマンションだと、２～３台あれば御の字、ということなんじゃないかなと思う人も多いのでは。逆に、駐車場埋まるのかなぁというのはあります。敷地内の駐車場の料金次第かもしれませんね。

設備・仕様

• ディスポーザーはランニングコストとか修繕コストもあるし、賃貸用にするようならば、無い方が良いと考える人も多いと思います。故障する可能性が高いものは、ないに越したことがないでしょう。だから、敢えて付けていないというのがあるのではないかなぁと思いました。
• 字が小さいので読めなかったのですが、バルコニーには避難用のハッチみたいなのがありますよね。そこが避難経路になるとするならば、やはりバルコニーに物を置くと怒られてしまうんですかね？
  • 何を置くのかによる。エアコン室外機を除いてすぐどかせられるものならバルコニーに置くのは特に問題にならないと思う。ただ小さなお子さんでもいたら我が子がよじ登って落下の危険があるからバルコニーに足場になるものを置く人はいないね。避難ハッチの導線に何か置くのは問題外。そうなると他人の命はどうでもいいって話だから、怒られるかどうか以前にマンションのような共同住宅は買わないでくださいって思う。
    • モデルルームではよくジョイントタイルなどを置いていますがハッチ部分はどうなるんでしょうか？外部足場の解体始まってましたね。実物はどんな外観になるか気になります。
      • たぶんハッチ部分が10cm位高くなる感じだと思う。つまずきたくないならオプションでタイル置けば段差は緩和されるが、ハッチは強度的に上に乗ってはいけないので、段差がある方が誤って乗る可能性は低くなるね。
        • タイル設置すると、大規模修繕の時に撤去と再設置は自腹。外した時におく場所も確保しなきゃならない。
• 洗面所がシングルレバー水栓になっているようですが、これってシャンプードレッサーとは違うんですか？参考写真だとシャンプーできそうな感じでありませんが。
  • そう言えばシャンプードレッサーという言葉を聞かなくなりましたが、今の洗面台はシャワーヘッドが伸縮するタイプが標準になったので、あえてそのような用語は使わなくなったのでしょうか？

こちらの洗面台は掃除に便利なヘッド引き出し式の水栓との事ですが、普通に洗髪にも便利だと思いますよ。

間取り

• 間取：２LDK～３LDK
• 専有面積：55.86～65.22m2
• 間取りを見ると、特段変わったこともなく…シティハウスシリーズって言う感じです。柱は、リビングでは完全に外に出ていて、共用通路側だと多少は部屋に入ってきている。でもかなり影響は最小限にしようと努力しているのは伝わってきました。家具の配置もそんなに悩まなくて済みそうです。
• リビングイン化粧室でインフレームこの65平米じゃとても子供いる家族に対応してるとは思えんが…。
• 立地からして、どちらかと言うとDINKSがまあまあゆとりを持って暮らしていくような感じ担ってくるんじゃないかと思います。だったら、収納もチェストなどを足すだけで大丈夫だったりするのかもしれません。
• 確かに間取りだけ見るとDINKS用かな？と感じるサイズだと思います。みなさんが仰るような周辺環境を考慮し、他エリアのシティハウスに比べて販売価格は抑えられているのですか？価格が安いのであれば、昔からこの辺りをよく知っている方にとってはメリットのあるマンションなのだろうと思いました。
• 全体的に少し面積が狭いなという印象ですがプランはシンプルで数字ほど狭さを感じないと思います。

最近の都心部のマンションはデザイン優先や無理に部屋を詰め込んだものが多いので、70m2クラスだと無理のある間取りが多いです。

買い物・食事

• 星野リゾート開業と同時に目の前に飲み屋街が新しくオープンするみたい
• 山口不動産のba02には、居酒屋街のような施設ができるようです。 今の上木やさんも入るようです。 「日本のサン・セバスチャン」というキャッチフレーズです。 近くに便利な飲食店が多くなりそうです。
• のれん街、気になったんで週末夜に偵察してきました。 かなりにぎわっていて、各店とも盛り上がっていましたよ。 でも、このマンション脇道路（スクールゾーン）まで来ると。騒音が聞こえません。 以前指摘されていた、カラオケも気になりません。 酔客の足取りも、マンション方面にはありません。 マンションでの生活にはあまり影響がないのではないでしょうか
• アトレヴィ大塚という店舗が近くにあるようですが、入っている店舗が良いですね。このあたりは本当に買い物面に関して困る事がなさそう。

育児・教育

周辺環境・治安

• お隣が100円ローソンで、反対側のお隣が東京都指定上下水道工事店になっているみたいです。外観だけみるとカーテンが閉まっていて営業しているかどうかわからない状態で、もしかすると倉庫代わりに使われている建物なのかもしれません。
• 物件概要で池袋まで徒歩23分とありました。大塚駅、巣鴨駅の2駅が利用できると思いますが、それ以外に池袋駅も利用できる計算です。23分かけて歩く人は少ないとは思いますけどね。自転車で行けば近いのかもしれません。
  • ここから池袋は休日にちょっと自転車で買い物って感じならいいだろうけど、毎日の通勤となると池袋駅からちょっと離れた駐輪場に停めて、広い駅構内を歩いてってなるからあまり現実的ではないよ。池袋から電車乗るなら素直に大塚駅から行く方がいい。
• 駅近のアクセス面は抜群に好立地なところがここの強みでしょうか。
• 駅近でアクセスに困る事はまずまずなさそうなマンションですね。ただこれだけ複数の駅が使えるのはとても便利だとは思いますが、お店とかマンションまでのコースとかもろもろ考慮して一番利用頻度が高そうな駅はどこですか？
• 半径400m以内のロケーションがとても良いですね。買い物や病院、郵便局とか全体的に揃っていますし、公園もあるので子供も気軽に遊びにいけますので、周辺環境に関しては全く文句のないエリアだと思いました。
  • そりゃ駅前だから何でも一通り揃ってるし便利っていうのは否定しないけど、大塚北口で周辺環境に文句なしってのは漢だねぇと思う。まあこれでも20年前から比べたら相当良くなったけどね。
• 子供を気楽に立ち入らせたくないエリアが広がってるからね
  • 最近は池袋も新宿も店舗型風俗店が少なくなってるけど大塚は昔ながらのピンサロ街が残ってるからなぁ。ピンサロの聖地なんて言われてるし。安い風俗目当てのくたびれたおっさんやエロいことしか考えてなさそうな男子大学生の集団が北口をうろついてるのはあんまり感心しない。煙草臭いし。
    • 大人が便利に通勤するのに良い街、というイメージが強いですかね。駅までものすごく近いのは、かなり気持ち的にも楽になってくるのです。もっとわかりやすくDINKS向けのマンションになるかと思ったら意外にも３LDKがあって、こどもがいる人に対応していました。
• 大塚は、なんとなく小さい子供がいるというよりは、大人の街です。
  • 大塚駅は南口と北口で街の雰囲気が大きく異なり、また交通や買い物の利便性にも差のある街です
    • 近所に住んでますが、引っ越した当初は風俗やホテル街の雰囲気気になりましたが一年も住めばすっかり慣れました。キャッチもよその繁華街と比較して全然強く押してこないので子供でもそんなに心配することないと思います。日中は近くの高校生もよく歩いていますし。普段は電車乗って池袋行くか、歩いてサンシャイン方面から池袋行くか、巣鴨方面行っちゃうんで、特別ご飯行くときくらいしか風俗街通ることは無いと思います。
• グーグルのストリートビューで観たけど、横に建てている９階建てのマンションとの距離が近いですね。中、低層階の日照は難しいんでしょうかね。お値段次第でもありますが、、。
• 大塚の駅前って電車の中から見るだけでも賑わっているのが伝わってきますからね。見ればわかる、的な感じです。でもやっぱり駅に近いこと、山手線であることっていうのはここの場合は大きなモチベーションになるんじゃないかなぁ。通勤が山手線一本で済ませられて、かつ駅までも近いって相当楽ですもの。
  • 駒込巣鴨大塚あたりは駅前・大通りさえ外せば利便性と静けさを両立できるけどな。とこの辺で生まれ育った身としては思う。だから山手線の駅に近いから煩いのは妥協するって聞くとちょっと勿体ないと感じる。

【再開発】

• 目の前のたこ焼やとかがある区画が商業エリアとして再開発されるみたいね。 星野のホテルや隣の9階建て賃貸と同じ山口不動産の計画。 http://ba-dev.jp/

周辺施設

その他

掲示板

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