ピアース渋谷WEST

2019年9月27日 (金) 16:41時点における版

物件概要

ピアース渋谷WEST 外観完成予想CG

• 所在地：東京都渋谷区神泉町24-3、24-19（地名地番）
• 交通：

1. JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東急東横線・田園都市線、東京メトロ銀座線・副都心線・半蔵門線、京王井の頭線「渋谷」駅徒歩10分
2. 京王井の頭線「神泉」駅徒歩5分

• 総戸数：87戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階・地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年11月上旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 立地柄投資用として購入される方が結構いらっしゃるような気がしますし、渋谷に住むという方は大体夜の仕事をしている方が多いのかしら？駅から徒歩１０分という好立地は利便性としてはかなり魅力的な分、日中も夜間も騒がしさがありそうですし、永住というよりはテンポラリーで住むのが向いているんでしょうね
  • はっきりと投資用…というよりは見ている限りでは普通に暮らしやすそうな間取りだなぁと思いました。居室に、窓が来るように考えられています。そのお部屋も光と風は入りやすいように考えら得ているのは、純粋にいいんじゃないですか？
    • よくわからないですけどいろいろな方がいらっしゃるのではないでしょうか、渋谷に住もうと思う人たちって。 渋谷というととても賑やかな雰囲気をイメージしてしまうので、そういう環境が好きな方なら長く住むことも考えられると思います。 とはいっても、このマンションのあるところは、高級邸宅地が連なるエリアの一画だそうなので、静かな環境のようです。 再開発も進んでいるとのことで、いろんな意味で賑やかな街ではありそうですが。 価格がどれほどなのかに興味があります。
  • ここ自体は大通り沿いにあるので静かでは無いと思いますが…
• 年に一度のこととはいえ、自宅から花火を見ることができるって なかなか贅沢なことだと思います。 自宅の眺望が望めるのは、マンションならではのことです。 毎日の仕事の疲れもとれそうですね。 駅にも近く、買い物も便利なので、 一人暮らしを満喫したい人、日々を忙しく暮らしているdinksにもおすすめですね。
  • 花火は、うれしいおまけ的な感じですね。多くの人が、花火が見えるからってマンションを買う決断を下すわけではないでしょうけれど、でも見えるのは嬉しいみたいな。
• 予定価格、パット見、かなりお安い？と思ったんですが、これがボリュームゾーンというわけではなくてスタート価格になっているのですよね。ボリュームゾーンも見ていかなければなりません。
• ここだとイニシャルコスト（新築分譲価格）がかかってきてしまうので、どちらかというと最初は少なくとも投資目的の方の割合はそこまで高くはないのではないでしょうか。
  • 公式サイトのコーナーで、専門家も投資として良いということを書いているようです。確かにそういう面もあるのかもしれないですが、マンションとして純粋に住みやすいかどうか、設備や間取りなども結局は大切になってくると思います。ここの場合は、ワイドスパンになっていてなるべく日が家の中に入るよに考慮されている点はとてもいいのではないでしょうか。
    • 専門家の見解ですよね。私も読みました。投資目的で購入してしまうと、維持手数料や固定資産税もあるので、果たして利益はそこまで出るのかなんて思います。中古物件は思うように売れないとも聞きますし・・・。それよりも投資信託でリートを月々購入していった方が分散投資になるからいいのかもなども考えます。勤務地に近い＝通勤時間が短いので、趣味に時間を費やせたり、資格試験対策ができたりしていいですよね。仕事をしていて忙しい人にもいいのかもしれないと感じます。価格、最低価格は安いものの、最高価格を見ていなかったので確認してみます。
• 販売の進捗はかなり鈍いみたいですね。価格が強気すぎじゃないでしょうか。
  • 高すぎですかね？1番高いところの価格も確認したいですが、市況を考えるとそこまででも無いかなとは思いますが。眺望の見込める住戸はそれなりにしそうですけど。
    • 決して安い金額ではないと思いますけどね…それぞれの、部屋の間取りごとに、正直に価格を分かりやすくかいて、売るとか、今後マンション業界も変革が必要ですね。小出し小出しで、なかなか価格もわからず、最低の価格しかかかない、公正取引委員会も真面目に検討して、しっかりと住戸ごとの価格を明記するように改革してもらいたいものですね…
• 値づけミス。同じ渋谷区ならプラウド渋谷本町の方がお買い得で買いだと思う。利便性高いし
  • 渋谷区と言っても、そちらは基本、新宿ですよね…。エリアがまったく異なり比較になりませんね…(笑)
• 上層階は１億超ですかー。63平米で１億超と考えると、やはりソコソコのお値段はしますね。
• Jタイプで検討していますが、もう空きが1部屋しかないと言われてしまいました。埋まってきているのですね
• 物件の説明会って、いつからやってるんですか？もう、今から行っても、無理ですかね？今週末いく予定してるんですけど、もう無理なら諦めようかと…(涙)
  • モリモトってずっと事前だけど。ここもフライング販売しちゃってるかな。
    • また会員優先案内ですか？
      • 想像ですが、会員優先なので今買わないとすぐ売れちゃうし、価格も上がる可能性が高いです、みたいな感じで売り込む戦法なのでしょうかね。
• モリモトって人気ですよね。モリモトが手掛けているだけで注目する人もいます。グッドデザイン賞を受賞した人がデザインしているのですね。
• ここはいつから販売はじまるのでしょうか？
• パークハウスアーバンス渋谷と坪単価同じくらいでしょうか。渋谷駅からの近さという点ならそっちのほうがいいカモ
• 検討しましたが、別の物件に決めました。内装はいいものを使われていて、とても綺麗なかと思います。ただ大きな幹線道路沿いにあり、住むには周辺環境が良くないのと、メトロやJR渋谷駅へ歩くには実質15分くらいかかるので便利なようで不便な気がしました。また周辺に単身向けマンションも多く、向かいにモリモトの賃貸も立つ予定とのことなので、資産価値としてはその分下がってしまうのではないかと思います。初期費用が他の新築物件と比べて高いので、管理費が安いとはいえ考慮した方がよいと感じます。
  • 初期費用高いとはどういう意味ですか？具体的に知りたいです。
    • 初期費用は物件価格に比例するから普通に物件価格が高いってことでしょ。他と言ってるのがどこの場所のどんな物件のことを言ってるのか知りませんが、普通は新築なら物件価格の3%-5%くらいと言われています。
      • だったら高いんじゃない？余裕で5%超えてるけど。
        • こちらのマンション購入させていただきました。初期費用は他の物件とさほど変わらない印象でした。契約時に払うお金も融通利かせてくれたので助かりましたよ。
• 「ピアース渋谷 WEST」のホームページに販売予告物件概要。予告広告：販売を開始するまでは、契約・予約受付・申込順位の保全に関わる行為は一切できません。と記載してますが、もう販売しているんですね。もう１期は終わってるんですか、随分前から事前案内会やってましたしね。
• このような分譲マンションの1Rって、どのような方が購入されるのが一般的なのでしょうか？ここは駅近で立地が良いから単身者で、将来的には賃貸に出す事を視野に入れている方とかでしょうか。
  • この価格帯だと高くて投資用にはならない。基本実需で、１Ｒなんかだとありがちなのは資産家のご子息が親に買ってもらって住むパターン。結果的には将来売却を視野に入れてるけど投資用と考えてないから売却時は売れればいくらでも構わないという認識。
    • そういう事なんですね。投資用で将来的に元を取って利益を出すのかと考えていたのですが、確かに価格帯を考えると投資用として運用していくのは難しいですか。。１Ｒですと親に買ってもらうという事があるんですね。羨ましい限りです。
• 2LDKの50平米以上はいくらから？
  • 9000万円台ですね。１LDK+Sなら8000万円台くらいかな。個人的にはこの額出すんなら多少立地は妥協して３LDK70平米台狙っちゃいます。
    • 部屋が狭くても立地の良さを取るか、立地を諦めて広さを取るか、目的によっても選択肢は違って来るのでしょう。仕事が生活のメインとなる単身者であれば、交通の便と買い物環境の良いマンションを選択するんでしょうね。
• 売れ行きはどうなんでしょうか？？ご存知のかたいらっしゃいますか？
• 先週も予約いっぱいの中でモデルルーム行ってきました。53平米の南西向きはあと2戸。20-40平米代も残りわずかでしたね。
• そうなんですか。あっという間に完売になりそうですね。残念ながら動き出すタイミングが遅かったようで残念です。

• 

  価格表（2019年8月1日撮影）

交通

構造・建物

ピアース渋谷WEST エントランスアプローチ完成予想CG

ピアース渋谷WEST エントランスホール完成予想CG

• コンクリ打ちっぱなしの外観、すごくカッコいいですけど、いかんせん高すぎですね。残念ながら見送りです。渋谷に映えるかっこいいマンションとは思います。
• ディスポーザーなし、地下住戸あり、自転車置き場狭し、部屋前インターホンカメラなし、上層階乾式壁でかつ側面はコンクーリートうちぱっなし、ギリギリに仕様を詰めてきてるのに、坪単価500超え、、、エントランスと外観デザインは素敵ですね。渋谷駅も徒歩圏内も便利ですが、小学校がセンター街抜けての通いが難点、またスーパーがまともなのがない。

共用施設

• 駐車場：11台（平置、身障者用駐車場1台含む）
• 駐輪場：114台（平置ラック13台、2段式ラック上段45台、下段56台）
• バイク置場：9台（平置5台、ラック式4台）
• エレベーター1機か…。90世帯近くもあるのに…。
  • 確かに総戸数８７戸もあって、エレベーター1基は少なすぎますね。せめて2基は必要でしょう。間取り的に単身者やdinksの方が多いと思うので朝の通勤時間帯は困るでしょうね。

設備・仕様

間取り

• 間取：1R～2LDK+S
• 面積：20.52m2～63.67m2
• Iタイプのプランをみて思ったのですが、サービスルームが洋室より広いことってあるんですね？そもそも窓もあるし、クローゼットもあるからサービスルームとは？と考えてしまいましたが。
• このマンションの1LDKを検討しています。ワイドスパンのAタイプかきれいにまとまっているEタイプどちらがオススメでしょうか。東向きと西向きの違いもあリますが、それぞれいいところがあって、迷っています。
• ネット掲載はありませんが、1ＬＤＫでしたらＡタイプと同じ向きのＣタイプも良いと思いました。モデルルームと近い間取りでしたので、比較しやすいです。リビング⇔ベッドルームの間仕切りが完全に収納できる点やキッチンがオープンでガラスカウンターになっていました。
• Cタイプはオープンキッチンなんですね。間仕切りがなくなって広く使えるのも良さそうですね。ただベランダ側の窓は少し狭そうな気がします。Aタイプはワイドスパンなので、ベランダも広く東側でもかなり明るい部屋になりそうな気がします。浴室、洗面台が玄関前ではなく寝室から近いところにあるのが良さそうでした。
  • Cタイプの形ってオープンキッチンなのですか？個人的にオープンキッチンといったらどちらかというとカウンター型みたいな形で、完全に開けている形をイメージしていました。
• 2LDK以上はファミリー層ですかね？投資には面積大きすぎる？

買い物・食事

• 不便はスーパーがマルエツプチがかなりイマイチで値段も他のマルエツプチより高い。
  • スーパーが不便そうかな。食事は外食ばかりで生活が渋谷で完結するなら快適だけど、そうじゃないなら旨味はあまりないかな。
    • 松濤よりの近くに住むものです。スーパーは以前はマルエツプチや神泉駅前のまいばすけっと、そこに無いものは東急本店の地下で買っていましたが、メガドンキホーテが出来てから生鮮食品に力を入れており、安いのでよく行くようになりました。

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域、50m高度地区
• 山手通りと旧山手通りの分岐してる場所で立地は良くないと思う
• 山手線徒歩圏じゃ道路云々言えないよ。防音がしっかりしてればそれでよし。
• 神泉からの道路が細い坂道で夜道が心配です。
  • 神泉駅が近いですが、でも渋谷も歩いていけちゃう距離なんで、渋谷で乗り換えがある人は最初から渋谷に歩いていってしまってもいいんだなと地図を見ていて思いました。渋谷の乗り換え自体路線同士によってはかなり歩かなければならない場合があります、、、大きなターミナル駅に徒歩圏内なのは条件としては大きいです
• 普通にこの辺りは静かな、良い街です。駅に近いですが、駅自体がそこまで派手な駅ではないですから、近くだとしても穏やかなんだと思います。
• 渋谷って遊びに行くにはいいですが、天災のことを考えると躊躇してしまう場所かも。住んでみたいですけどね。
  • 災害に弱いような環境ですか？むしろ高台のロケーションなので水害とかには強そうなので、そこまで躊躇するようなとこもないような気がしました。
• 神泉駅徒歩6分、乗り換えを考えると渋谷駅徒歩10分を歩いても変わりませんね。路線によっては渋谷駅まで歩いた方が早いでしょう
  • 渋谷駅徒歩10分とありますが 井の頭線の端の出口までの距離で、JRやメトロまではどんなに早歩きでも15分以上はかかりますね。井の頭線なら神泉使えるから便利。
• このマンションの立つ場所のすぐ近くに住んでました。神泉駅から坂道を上がって旧山手通りを超えてすぐの目黒区青葉台四丁目でした。この辺りは住んでいてとっても楽しいところでしたよ。このマンションのアドレスは渋谷区なんで、目黒区よりも格上感があります。この辺りから渋谷駅までのアクセスはマークシティーの中を通るので実際の距離よりも短く感じます。災害リスクですが、この付近はかなり高台なので、災害はほとんど無縁かと思います。私は昨年麻布にマンションを買ったばかりなので、いまこのタイミングでここを買えませんが、こちらのマンションのことを先に知っていればこちらにしたと思います。
• 青葉台方面に住んでいますが、渋谷の東急本店に行く時に建設現場をよく通ります。旧山手、山手通り沿い両方に向いてるので便利なところだと思います。また山手通り沿いに246方面に行くと松見坂、そこをさらに行くと目黒川まで歩いてもすぐです。近くにはドンキ本社、タワマンにあるライフ、池尻大橋には成城石井もあってとても便利です。自転車があると360度範囲に面白いところにどこでも行けます。桜の時期には目黒川沿い、西郷山公園、代官山を散歩するとここに住んでよかったなと思います。
• 渋谷繁華街は自転車で行くのは楽そうだけど帰りは坂登るのめちゃきつそう。
• 正直、ここの立地は微妙な感じがしました。旧山手通り沿いでそれなりに交通量が多いこと、JR渋谷駅まで、裏渋谷通りを歩いて約15分と決して近くはないこと、夜の帰宅時は酔客も多くまたラブホ街も比較的近く、女性の1人歩きに治安の点から若干不安を感じました。マンションの周辺環境にしても、特に高級感もなく、ごくありふれた普通の幹線道路沿いの土地で、職場の仲間や友人・知人を招いてお披露目会を開催するほどの魅力は、個人的には感じられませんでした。ここのコメントを読んでいると、皆さん立地を褒めているので、きっと男性には良いところなのでしょうね。

周辺施設

• 渋谷駅って定期の駐輪場空いてるんですかね？
  • 放置自転車対策だと思いますが、渋谷駅周辺の駐輪場はどこも定期ないはずです。
    • そうなんですね！自転車とめれるなら自転車使いたいなと。。やっぱり渋谷駅利用だと、井の頭線で渋谷行った方が楽だし早そうですよね。

その他

掲示板

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