リビオシティ西葛西親水公園

2019年9月24日 (火) 16:27時点における版

物件概要

リビオシティ西葛西 親水公園　外観完成予想CG

• 所在地：東京都江戸川区西葛西8丁目4-1（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩11分
• 総戸数：282戸、他に保育所1区画（予定）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年02月下旬予定
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

価格・コスト・販売時状況

• ここはST西葛西ビルの跡地でしょうか。 以前働いていましたがまだ20数年しか経っていなかったはず。 敷地が広くてとてもきれいなビルでした。 どうして壊してマンションになったのでしょう。
• 清新地区で比較的駅近の民間大型物件はここが最後かも。駅遠いジオやバウスよりここを検討したい。価格気になりますね。
  • ST西葛西ビルを取り壊してのマンション建設ですし、第1種住居地域ですから土地の仕入れが相当高額なものになると思われますね。当然、各戸の価格も高額になるのは間違いないでしょう。
• 販売開始は１１月とまだ先なので価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。周辺は緑が多くて自然を日々感じながら過ごしていけそうです。こういう環境であれば、のびのびと子育ても出来そうかなと思いました。大規模マンションではあるので、外観デザインがどんな感じなのか気になるかも。
• 立地条件は決して悪くないと思います。あとは価格帯がアロハと同価格帯なら言う事ありませんが…
  • 全体的に1500～2000万くらいこちらのほうが高いです
    • そうなんですね。もうなにかどこかに定かな情報上がっているんですか？
      • 予定価格帯の発表ありましたね！アロハと対して大差なかったですね。
        • アロハに比べたら２割近く高いような感じがしますけど．．．
          • 西葛西駅の方が都心に近いですし、こちらは駅距離も近いですから当然です。
            • アロハは、バス利用がメインと考えると、徒歩圏のこちらの価格は妥当ですかね。。
• 買い物するにも遠い、駅からも微妙な距離、鉄塔に囲まれ団地ビュー。大規模物件、公園に隣接しているのだけが売りなのに高めな価格設定ですよね。
• 事前説明会行かれた方、どうでした？
  • 一言で言うと良かったです！駅からそんなに遠くないですし！ディスポーザーも付いていて、モアトリエが使い勝手良さそうです！
    • 行ってきました！中身はとてもよかったです！本当にあとは価格次第だなと、、低層階だと4000前後でくるのかな?、、
• 二階の3LDK69平米で５０００万円でしたよ。
  • 五階の2LDK＋Sで4900万円でした。
    • え！！高すぎて驚愕、、、
      • 2階で5000万もするのですか？それには驚きです。。4200万円代は何階なのでしょうか？
        • 本日見学してきました。4200万円台?となっていたので期待しましたが、実際は5000万円以上が殆どなんですね。ちょっと期待していただけに少しがっかりです。。でも西葛西は住みやすいので、、悩みます
• アロハと同系列って聞いたから低い価格設定かと思ったらとんでもないですね、、バウスと何ら変わらない。
• 3900万の部屋なんてほんとうにあるのでしょうか？
• 冷静に考えれば、売主が同じってだけでアロハは工業地域のバス便ですから流石に同じ価格にはなかったですね。それに駅から距離がありますからね。アロハのキャンセルが南向き10階で5200万くらいで出てますね。500万くらいリビオ、バウスの方が高そうですね。この差くらいなら住環境が良い西葛西の方が魅力にも感じます。子育てならバウス、少しでも駅に近い方がってことならリビオ、大規模に拘らなければ価格でジオってところでしょうか。西葛西で探してるので同じタイミングで新築マンションが3つも出てるって嬉しい限りです。
  • マンションの駅徒歩分数は価格に特に影響与えますもんねー。まだ見に行けていないのですが、価格はバウスと同じくらいなのでしょうか？もしそうだとすると駅から近いこちらの方が私にはいいのかなー、、迷います。
• サイトで5,100万円が最多価格帯なってましたからね?。立地設備踏まえて妥当なところですかね。売れ行きは早いのでしょうか楽しみですね。
• まあでもあんなに大々的に4200万円代?！！とかうたっておきながら、蓋を開けてみれば2階で5000万はおいおい、、って気持ちも分かります。
• おそらく東側の低層階あたりで4,000万円前半が出てくるのでは？
• 廊下側の部屋はルーバー面格子でしたか？共用部は何がありましたか？
  • 面格子ではなかったです。共用部は来客用の部屋、集会室、キッズルーム、パン屋とトレーニングルームがありました。
• この連休説明会参加した方います？どんな感じでしたか？
  • 良いですよ。1/50立体パース模型での説明受け、モアトリエの活用例見て、一部設備仕様の体験などできました。価格はとりあえず目安のみでした。
    • 安くて良かったよ

交通

• 通勤は7:30から8:30頃の東西線の上りはかなりキツイです。ホーム到着してから2,3本は見送ってます。(満員の状態で来るので…)台風の時もタクシーは長蛇の列…駅ホームに行くまでに2時間、そこから電車乗るのに1時間…2つ先の東陽町からなら動いていたので、そこまで歩く人も沢山いましたね。トラブル時はどこでも大変ですが、橋を越えられないのが東西線…。

構造・建物

共用施設

• 駐車場：94台（内、身障者用1台、シェアカー用2台含む）
  • 駐車場って平置き？、2階建て？まさか多段型機械式駐車場じゃないよなあ？
    • 資料見る限り全平置きではなさそうですよね…。月いくらかすごく気になりますね。
• 自転車置場：572台 （内、保育施設用8台含む）
• バイク置場：15台

設備・仕様

• ここの外観完成予想CGを見ましたが、バルコニーの隔て板がトールタイプではないようですし設備・仕様には期待できなそうです。
• かなり期待して待っていたのですが、分かっているだけでも、ディスポーザーなし、トイレ袖リモコン、廊下側居室鉄格子、バルコニーのパーテーションが低い団地仕様のようで。アロハと同様にコストカットが多くみられますね。邸宅の品質と謳っていますが？？バウスの方が設備に関してはずっと良いです。
  • アロハと同系列ですから設備仕様が低レベルなのは初めから分かってたことだと思いますが。
    • それでこの価格帯は高すぎですね。アロハでいい思いしちゃいましたかな。
• ４階から上はベランダの手すりが透明ガラスのようで、好みが分かれそうですね。開放感はあるけれど洗濯物は丸見えになりますし。ベランダで過ごすにしても、周囲の視線が気になって落ち着けないかもしれません。公式では西側４階？を推しているようです。
  • 100メートル先の都営アパートが見えていますが、ベランダがお見合いになるんですね。団地ビューが気になる人は４階でもギリギリ、３階以下の低層階を狙った方が良さそう。それなら手摺もコンクリートですし。隔て板、どうして天井までにしなかったんですかね。せっかく公園に隣接していて開放感があるのに、、見る度にげんなりしそうです。でも、避難ハッチがなさそうなのでベランダ面積を有効に使えそうでそこは良いです。
• ここってディスポーザーつかないんですか？
  • 同社の他の事例を見るとなさそうですね。設備仕様が未公開なので、それでてからですかね。
    • 設備仕様については未公開なので分かりませんね。とりあえず来場させる為に、自信のない部分は後出しにする作戦なのでしょうか。間取り図を見るとディスポーザーはついてなさそうです。他の物件ではディスポーザーが付いている場合、間取り図にしるしがあるので。
      • 食洗機オプションらしいのですが、その代わりディスポーザーつくんですね。食洗機って実際必要ですかね？

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：66.36平米～81.59平米
• 価格は良いほうに考えると駅からの距離が近くないことや広さがさほどではないことから考えるとお手頃価格になるのではと思いたいところ。モアトリエというのがユニークだなと思いました。
• 2LDK+S と 3LDKって、間取り的には同じですよね？サービスルームを個室として使うことは不可能なのでしょうか？表記がかわるだけで何百万もの違いなので、特に変わりなく個室として使えるなら2LDK+Sでもいいかなと思っているのですが。。
  • 法律上、採光が基準より不足している部屋は「居室」として扱えないので、サービスルームという表記になっているだけです。購入後にどの部屋をどう使うかは居住者の自由ですし、もちろん間取りにもよりますが、サービスルームを居室の一つとして使われてる方も大勢おられると思いますよ。
    • 2LDK+Sっていっても、どうせまた1部屋じゃないの？低価格で謳いたいがためのパンダ部屋でしょう。
      • サービスルームは、日本語に直すと納戸なので、物置として使用するのが本来想定されている使い方です。
        • サービスルームって納戸の事なんですね。けど実際には一つの部屋として十分に使えますから、2LDK+Sは3LDKより価格が安いという見方もできるといえばできますね。
• モアトリエ、書斎にちょうどいいね。ここはすぐ売れそう。
  • モデルルームは2.4帖ですが、部屋タイプによっては、少し狭いとこもありますよね。あんまり変わらないですかね？

買い物・食事

• 買い物に関しては、やはり自転車や車があると便利です。歩きでは、まいばすけっとやパトリアは問題ありませんが、OKストア、イオン、ベルク、アリオ葛西等は歩きだと少し辛いかなと思います。(行きは良くても帰りは荷物ありますしね)

育児・教育

• ここの通学学区が新田小学校と葛西第三中学校らしいです。この2校レベルはどうでしょうか。ご存知の方、ご教授ください。
• 保育園、幼稚園も激戦区と言われています。江戸川区に流入してくる方が多いらしく、園を作っても追いつかないそうです。ただ、リビオシティには保育園もあるそうなので、入れたらラッキーですね！学校に関しては、この辺りでは清新第一中学校が人気があります。なので、そこの学区内に入れる清新町エリアが進学を希望する親御さんたちに人気です。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 目の前にはインド人学校があり、公園はさんだ先の葛西中学校はこの春から青森大学の東京キャンパス（学生の半分は留学生）になった。反対側には東洋言語学院もあって、このあたりは外国人の若者で活気がある。いわゆる不良外国人がいないのも特徴。
• 周りが公園に囲まれてるのは眺望・日当り的にもいいですね。気になるのは価格だけですね。
  • 公園があるのはたしかに魅力的だなと思います。 ただ、女性や子供にとっては夜になるとどうなのかなというのが気になります。 それ以外だと並木道や公園の緑はとてもすてきだと思うのですが。 眺望や日当たりのよさも惹かれる点だと思います。
• 駅から清砂大橋通りを渡って、球場の脇を通って行くとマンションがあるようです。 このあたり住宅街なんで 夜も親水公園は歩いている人そこそこいるんじゃないかと予想。 実際に自分の帰宅の時間帯に寄ってみて どれくらいの人がいるのかは見てみるのもいいと思います。
• 駅からマンションの道のりって坂道などはありますか？あまりイメージとしてはこのあたりってアップダウンはなさそう。そうであるならば、徒歩11分で大通りも渡らないと行けないけれど、そこまで体に負担がかかるほどの距離ではないんじゃないかと思いました。割りと平坦だと、10分ちょっとの道のりならば、気にならない程度じゃないかと感じました。
  • あまりこの辺りって大きな坂があるイメージはないかも。でも一応自分で歩いたほうがいいですよ。天気の良い日に歩くのも大切だし、悪い日にも歩いてみるとすごくよく分かることも出てくるかも。傘をさしながらでも特に不満もなく歩いていけるかとかって細かいかもしれないけど大切なことですから。
• 大きな公園があるので、子供と一緒に遊びに行けそうだと思いました。気になったのは、西葛西駅からの環境ですが、子供が1人で通学するようになっても暗い道はないですか？公園が多い＝緑が多くていいイメージではあるものの、緑がうっそうと茂っている感じだと死角になってしまうのかもしれないと感じています。一部、レクリエーション公園の中を入るあたりがどうなのかなと思っています。親水公園も近くにあって子供たちが遊べるのはいいですよね。子育て環境もいいと感じています。
  • Google mapが示す道、ちょっと夜は暗いかな。。遠回りの側道を通ると安全だと思うけど、駅から+4分くらいかかるかも。駅徒歩約20分は見ておかないとつらいとなると、駅から建物は、BRTのない晴海フラッグと同じ？
• 周りに緑が多く、特に敷地西側の南北に続く新長島川親水公園がとても素敵なのですが実はこの周辺は築30年以上とかの古い団地群とマンションがとてもとても多くしかも14階建てと高さも恐らくほぼ同じな建物が多くあるため高層階であっても眺望がどうなのか……そこがとても気になります。
  • 眺望を気にするなら、23区はやめた方がいいと思う。
• 西葛西駅の治安ってどうですか？ご存知の方いたら教えてください。先日西葛西駅で下車することがあったのですが、駅のロータリーには昼間っから酒盛りするホームレス？らしき人たちが多数いました。
  • 治安が悪いとは思いませんけれど、駅前広場で酒盛りしている年配の集団はもう長いこと常態化しています。以前は北口エスカレーターを降りた辺りで、通行人を全く意に介さずに飲んだくれながら騒いでいましたがさすがに苦情が多かったのか、囲いが作られて「迷惑な飲酒はご遠慮下さい」と貼り紙されました。そのお陰でようやくいなくなって良かったなぁと思ってたのですが……単に南口に移動していだけでした。最近はあまり駅を利用していないので状況を知らなかったのですが、やっぱりまだいるんですね。
• 駅自体はそこまで近い訳ではありませんが、葛西臨海公園とか自然が多いエリアで子育てに良さそう。立地条件が整っている良いマンションですね。
• ここ、駅前と違って徒歩圏なのに静かで自然豊かで住みやすそうだと思いますが、南風悪天候時に早朝から夜中まで真上を飛行機が飛ぶことが気になります。年間の日数にしたら大したことないかもしれませんが、近隣にお住いの方、騒音は実際どんな感じですか？窓を閉めていれば大丈夫な程度なら良いのですが。
  • 駅から11分は徒歩圏じゃないし、羽田新ルートも決まったから今より年中飛行機の騒音がすごくなる。静かとは程遠いよ。自転車がないと買い物も不便。駅からの道も暗くて子供を一人で歩かせるのも怖い。それにしては高く感じるな、正直言って。自然豊かなのは認めるけど、立地条件が整ってるってどこら辺が？
    • 新ルート、恥ずかしながら知らなかったです。来年の3月から運用開始なんですね。実際に現地で騒音を聞いてから検討したいけど、その頃だと販売が進んでしまってるかな…
      • 今西葛西駅前に住んでますけど、飛行機の音は全く気にならないです。賃貸ですらそうなので、分譲マンションだと全然平気じゃないでしょうか？
        • 北風運用の新ルートは午前中も夕方も飛ぶようになるとかで、騒音もそうだが子供の学習環境も悪くなりすぎる。小中学校は防音対策されてる？コンビニもスーパーも近くにないし、ちょっとどこに行くにも公園の周りの道を通らないといけないから夕方以降は怖いね。近くの公衆便所の辺りは人気がないし。駅からの道も暗い。自転車は必須。鉄塔が百数十メートル先に２つある。液状化の可能性がかなり高い。水害の可能性。デメリットはこの程度？ほとんどないよね。アロハと同様にすぐ完売するだろうね。
          • 個人的には騒音問題などよりも、すぐお隣こそ公園ですが、周囲を築30～40年の古い団地群（それも大量）に囲まれているのが気になります。しかも14階といったほぼ同じ高さの団地が多いので、眺望的にもどうなのか……？
            • 騒音問題は軽く考えたら駄目だと思います。離陸時の騒音は段違いらしいですよ。エンジン全開で上昇していきますから。現在の江戸川区上空を通る飛行機と同様に考えていては痛い目みます。高層団地群に囲まれているのも確かに気になりますね。南向きと西向きのどちらも眺望は期待できない上に、カーテンは締め切りの生活になりそうです。とは言え距離は少しあるので日当たりは問題ないと思いますけどね。
• エントランスがどうやら敷地内東側っぽいので、公園内をショートカットしないと徒歩12分かかりますね。でも深夜までやっているバスを利用すれば5分で着くのは良いです。どちらにしても夜道は怖いですが。
• 西葛西の賃貸に住んでいる者です。現地周辺の住環境は都内とは思えないほど緑や水辺に溢れ、子育て世帯?高齢夫婦まで年齢層に偏りがなく住まれている印象です。スーパー(パトリア)までも自転車なら3分ほどで着きます。また参考までに、羽田新ルート北風離陸運用時の高度は約1,000mです。現在は南風着陸悪天時に約700mで現地上空を飛んでいますので、通常運用と悪天で頻度、離陸と着陸でエンジンパワーが違いますが、体感の騒音レベルは現状とさして変わらないと思います。
  • 現状の最大騒音レベルは65から72dB程度、新ルートによる騒音は72から75dB程度になるようで、さして変わらないとはいかないと思います。南風運用の新ルートばかり問題になっていますが、こちらの方が午前も午後も飛ぶのでよっぽど被害を受けると思います。ただでさえ北風運用の日数は多いのに。
• 間取りもですが、周辺環境がファミリー向けで良いですね。公園が近いですし、小さいお子さんがいる家庭は特に楽しく暮らせそうですが、周辺の治安や、夜の時間帯の人通りとか詳しい方がいればぜひ教えて頂きたいです。
  • 数十年住んでますが、治安は悪いと感じたことは無いですね。
    • それは少し麻痺してるからじゃないですかね。先週、平日に西葛西駅に行きましたが、江東区よりは街並みがちょっとなぁと感じました。また、少し前に記載ある酒盛り集団も良く言えば陽気ですが、厳しく言えば品がなく汚い。決して番人が治安が悪いと感じないかというとそうではないなというのが私の印象です。便利そうですけどね、西葛西は。
      • 江東区でも南砂町辺りの最底辺と比べると街並みはましだし、利便性も勝っていると思います。
• 土壌汚染関係で形質変更時要届出区域として、届出されているみたいですが、今時の大規模な開発では、よくあることなのでしょうか。
  • 良い物件だなと思いながらも、すこし気になったので東京都のHPで台帳を検索しました。確かに葛西周辺では、この物件とアロハだけ土壌汚染関係の届出がでてました。西葛西駅北側の大型物件レジデントやザガーデンズは出ていませんでした。埋立関係が影響しているのかも知れませんね。
• 西葛西は駅の北と南で印象が変わります。南は言い方が悪いですが、駅前に世捨て人が屯してます。それこそバス停前とか。交番があっても彼らは言い合いを始めますからね。北は特になにもないです。
  • 一日、10万人近く乗降者数ありますからあんまり気にしなくても良さそうですけどね。長年、西葛西、葛西エリアにいるっていうのもありますが私は正直あまり気にならないです。
• 個人的に部屋の中が充実していれば都だと思っているので、土壌汚染やら騒音より立地と設備、周辺にコンビニ等があるか？が判断基準になってしまいます。なのでここは悪くない選択肢かと。
• 西葛西に10年以上住んでいて、現在はリビオシティ近くに住んでる者です。西葛西の南口で酒盛りしてる方々はもう何年もおり、仲間うちの喧嘩等で警察官がよく出動しているのを見ます。バス停付近にいますので、確かに不安かもしれません。(たまに通行人に声かけてますし…皆さん無視してますが。)北口はそういう方はいませんが、エリアとしては小さな子への声掛け等の不審者が出没してます。葛西に比べたら治安は良いほうではないでしょうか…。
• マンションと駅間の道のりに関しては、徒歩で10分くらいです。緑道は夜の21:00過ぎは怖いかなと。自転車の通りはそこそこありますが、歩くのでしたらバス通りのほうが車も人も往来があるので安心です。
• 飛行機の騒音ですが、実際低空飛行時はけっこう気になります。窓を閉めて、テレビ等をつけていない時でも、子供が飛行機の音がすると窓側に飛行機を見ようとしに行きますし、赤ちゃんの寝かしつけ中とかだと、ウトウトしていたのに起きたりもします…。
• 私は西葛西は住みやすくて良いところだと思います。都会すぎず田舎すぎず、公園もたくさんあって、休みの日には散歩したり、テント張ってのびのびと過ごしたり。

周辺施設

• 新長島川親水公園はボートを楽しめたりする公園なんですね。 緑が多くて広い公園ですから、小さなお子さんから、小学生くらいまで家族で楽しめそう。 ワンちゃんを飼っているという方にとっても散歩コースとして活用できそう 最近では夫婦二人暮らし+ペットという世帯の方も増えていますし、大きな公園があるのって人気が高いですね。 このあたりは公園や球場などの運動施設があるので、スポーツに力をいれたいという方にもメリットが高そう

その他

掲示板

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