パークコート文京小石川 ザ タワー

2019年9月16日 (月) 23:03時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「春日」駅 徒歩1分
2. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩1分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩2分
4. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分
5. 総武線 「水道橋」駅 徒歩12分

• 総戸数：577戸（販売総戸数390戸、事業協力者用住戸187戸含む、他に店舗28区画・事務所19区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上40階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：清水建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• もしここで坪500万以下の部屋があったなら高倍率過ぎて買えないでしょうね。本当に買う気のある人向けに、坪600万以上で出して欲しいわ。それでも絶対に完売できるので安心して。
  • 西側の低層階を坪500で買う人は多くないのでは？
• 坪400とか450は流石にワンルーム物件でしょう。賃貸というより、地方都市の富裕層の都会の別荘みたいな使い方が想定されますね。眺望も期待できるまとまった広さの物件が坪400とか450で出たら外国人が黙ってないですよ
  • 物件概要からするとワンルームはなさそうです、43平米の1LDKからですね。 間取り図が西向きになってますし、恐らくスミフビルとお見合いの西向きでタワーパーキングにならなかった部分が割り当てられるのでしょうから、パンダ部屋も低層階にはありそうです。 個人的には13坪なので5780万(坪450万弱)からと予想します。 地方の富裕層は新幹線の駅や空港から近いとは言い難いこの物件には惹かれないでしょうね、そういう層が求めるのは港区や渋谷区です。
    • 価格設定はそのくらいでしょうね。ただ新幹線の駅(東京)からそんな遠くないと思いますけど、ダメですかね。
• 外国人とか地方の富裕層が買わなくても完売すると思います。今時、即日完売とか大手でやると失敗例になりかねないので、それなりの値段で出して時間かけて売っていくと思いますけどね。
• 皆様が仰っているようなステータス性が下町のこの地域にあるかは甚だ疑問ですけどね。お手頃なら買っても良いかなレベル。坪400前後が適正価格だろうね。
• 3LDKが坪600程度なら、煽り抜きで瞬間蒸発でしょうね
• 大規模開発、雨風や熱暑を避けて地下から二駅四路線利用の駅近、地域一番の高さと眺望を誇る高層マンション、これが売れないわけがない。 濃淡はあるだろうけれど、中層以上で眺望の期待できそうな物件は坪600はつけてくるのではないかと思う。最上階やその付近の物件は地権者でほとんどが占められている可能性も現時点では否定できず、少数の物件が驚くべき価格で売り出されるという可能性もある。それこそ坪800とかついてもおかしくないのではなかろうか。 おそらくここが売り出される頃には、周辺の新築マンションもその値付けを根拠に高値で売り出されるはず。
• 坪620きらないかなぁ。無理かなぁ。
• 気になる点は。
  • 練馬ナンバーになる。
  • 4路線利用といっても知名度がある駅名ではない。
  • 不人気路線。
  • お見合い部屋の割合が高そう。
  • 南側もシビックセンター、北・東側は下町の雑多な街並み、西はオフィスビルで景観が良さそうな部屋が限られていそう。(縦に長いのは欠点ですね)
• 家買うときに車のナンバー気にする人っているんだね。まあ品川ナンバーの方が優越感っていうのはわかるが、そんなにアピールしたいもんかね。そもそも日本のナンバープレート自体が格好悪いからそこに品川って書いてあっても格好良くはないと思うけどな。
• 安く出してくるはずだから、坪650〜700と予想
  • この立地で考えると坪700は硬いでしょう
    • 低階層は坪650で高階層は坪800くらいになるかな？
• ５０m2前後のタイプ無いのか。需要ないのかね。４３はさすがに狭いというか収納がＮＧ　
• 地盤の悪さ、春日駅の平均坪単価を考慮して低層階坪450スタートが妥当でしょう
• 坪600だと80平米で1.5億弱。そんなもんでしょ、いまどき。買えないなら無理にここに来る必要はないかと。
• ここの最上階が坪530なら抽選何倍になるかな...
  • 流石に最上階は800以上でしょう
    • プレミアの部屋は値段がいくらでも買う人はいると思うけど最上階全部屋ぶち抜きで買ったのが中国人でした、とか可能性ありますよ。高すぎると日本人買わないですからね。
      • 最上階ならずとも中層階で坪600ならかなりの勢いで売れるでしょうね。
• 高いとは言っても利益率は１０％を切るんじゃないかな...
• この立地は最高というなら、坪600は下限。3LDKは坪700〜です。この立地はくそというなら、坪500はあり得る。
• 結局このマンションの売りはなんなのか？港区、千代田区並みの坪単価になるくらい素晴らしいってこと？
• 駅前とはいえ、こんな場所が坪500とかになるなんて凄いことだよ。タワマンって錬金術ですね。景観もよくなるし、素晴らしい。
• ここまでの話を纏めます。低層階お見合い部屋は坪400からあり、高層階非プレミアム住戸が坪600です。プレミアム住戸は坪650となります。
  • パンダ450、中層550、高層650、プレミアムは時価
• スタートは坪700だろうね。消息筋の話では。
• ワンルームのお部屋が1〜2部屋、坪400で用意される 可能性 があるとのこと。2LDKが坪600〜、3LDKが坪650〜という情報は皆さん概ね一致はしているようですが。
  • 坪400の部屋が1〜2部屋？各階ならまだしも。パンダで用意するだけですね。ものすごい倍率でしょう。
• そもそもここの再開発を高く評価し過ぎてる感がある。仮に投機的に価格がつり上がったとしても、ただでさえ増税、金利の上昇、2020年問題などの懸念点が多々あるのに、再開発が大したことなければ資産性を保てなくなるのではないだろうか。加えて入居時期もかなり微妙なところも心配だ。
  • まだ価格がはっきりしていない時点で投機的と断じることはできないと思う。どうやら坪600から650ぐらいが平均だとするとあまり異論は出ないようなのでそのレンジなら投機と考える人は少ないようだ。実際青山PCタワーとかPC渋谷ザ・タワーあたりと比べればかなりお得感があるかというか地に足のついた値付けだと思う。ただ算術平均だけを問題とするならばプレミアムフロアの値段に引っ張られればそれなりの価格になるかもしれないし、一方で400台のパンダ部屋は社会的批判を避けるためにいくつかは用意されるかもしれない。
    • 妥当な評価ですね。しかしここ1〜2年で随分高くなりましたね。下がると思って待っていた方は、本当に気の毒。
• 文京区価格とやらで安く販売されるなら、資産価値は保たれやすいと思います。 また、賃貸で貸せないことは100％ないです。 どんなに古くなっても借り手はいます。 交通の便がいいのが取り柄ですからね。

交通

• 東京駅までは丸ノ内線で10分くらい。上野駅だとタクシーで10分くらいでしょうか。
• 空港や新幹線、かなりアクセスイイよ。 羽田が近いとか東京駅に近いとか一極集中ではないけど全てに便利。 東京駅も丸ノ内線で１０分。 羽田も三田線浅草線京急で４５分。 成田は大江戸線で上野御徒町から京成上野で６５分。
• 地下鉄４線２駅がほぼ直結、JR１駅徒歩１２分。こんなところ他にある？
• 丸ノ内線は地下からほぼ直結のはずです。ただ通路を通るのでバリアフリー動線では現状ないです
  • 丸ノ内線は地下から回るのがお勧めですよ。北街区は南北線横の地下通路と直結するので一旦北街区に出て地下から丸の内線後楽園駅に入るといいでしょう。この近所に住んでますが横断歩道の信号待ちが面倒臭いのでいつも東横イン向かい側の南北線の入り口から地下に入るようにしています。
• なるほどJR駅まで徒歩12分では地下鉄万歳にしたい気持ちはわかる。
• 直通エレベーターの入口が三田線の端っこなのが非常に惜しい…片側路線であのホームの狭さだと通勤時間もの凄く混みそう…
• 結構歩かされる後楽園の駅までこちらの直結駅に含めているのは、なんかモニョモニョしますね。
  • 実際このマンションに住む人で丸の内線、南北線を利用する人は、雨が酷い日を除けば地上を歩くことを選ぶはず。
    • 連絡通路を歩いて南街区の地下にエスカレーターで降りていくと連絡通路があるようだが...。信号のある交差点の対角線上だから地下の方が早いかも。秋や春先の気持ちのいい日は外でいいとは思うけどね
      • 丸ノ内線は地下でつながっていない。外を歩かないといけないがめちゃくちゃ近い。隣のブロックが駅だからね
        • 改札の中でつながっているけど、外からはつながっていないでしょ
          • 改札外でもつながっています。8番出口の階段を降りると左前方に改札がありますが、左後方に通路があって、区役所や丸ノ内線方面までつながっています。この通路を歩いている人は非常に少ないので、知る人ぞ知る、といった感じではありますが。

構造・建物

パークコート文京小石川 ザ タワー グランドエントランス完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー コーチエントランス・ウェスト完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー グランドロビー完成予想CG 1

パークコート文京小石川 ザ タワー グランドロビー完成予想CG 2

パークコート文京小石川 ザ タワー グランドロビー完成予想CG 2

パークコート文京小石川 ザ タワー エレベーターホール完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー 風除室完成予想CG

• スーパーならいいんだけど、飲食店が入居するパークコートというのはなんだかなあ。他のパークコートタワーがどうなのか知らんけどさ。
  • 本当に下階の商業施設を支えるだけの需要が発生するのかな？
• 随分、深くまで掘ってるようなんですけど、いつになったら上に伸びるんでしょうか？21年間に合うのかな？
  • 高層建築物は基礎工事に凄く時間がかかりますよね。でも一度上に伸び始めると早いですよ，高さだけで言えば40階程度なら1年程度で達すると思われます。
• どうやら南街区オフィス棟に本社を構える予定の三菱食品の傘下にある明治屋が入るのではないかという憶測が流れていますね。他は全然聞こえてきませんね...まああと何年かありますからこれからなんでしょうが。
• このマンションの高さって、シビックセンターよりちょっと高いだけなんですね。 近くの東京ドームホテルや住友不動産飯田橋ファーストタワーの方が高いのが残念です。 なんで文京区ナンバーワンの高さにしてくれなかったかなー。 これじゃ全然シンボルになりませんね。 東京ドームホテルやすみふタワーから見下されるなんて悔しいです。
• 本物件は地上40階、高さ148.45mとなります。 東京ドームホテルは地上43階、高さ155mです。 本物件より高台に位置する住友不動産飯田橋ファーストタワーは、地上34階、高さ149.6mです。 従って、本物件は周辺の建物と比較しても、特別高いわけではありません。
• ここは制振です。
• ホームページのフロア概念図をみているますがよくわかりません。2階のデッキから出入りできるのでしょうか？1階エントランス、地下2階駅へはエントランスらしきところがわかりましたが、2階部分にマンション出入り口らしいところがありません。また、シャトルエレベーターを6階で乗り継ぐなら、低層用エレベーターのほうが便利そうで、自転車用エレベーターは高層用エレベーターの方が便利そうですね。地下鉄や自家用車は低層階向け、自転車は高層階向けということなのでしょうか？

共用施設

パークコート文京小石川 ザ タワー コリドーラウンジ完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー スカイアクアラウンジ完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー パーティーラウンジ完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー プライベートラウンジ完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー ライブラリーラウンジ完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー キッズフィールド完成予想CG

パークコート文京小石川 ザ タワー アクアガーデン完成予想CG

• 駐車場：総戸数 577戸 に対して 敷地内機械式 180台
• 駐輪場：総戸数 577戸 に対して584台
  • 住人しか乗れない駐輪場用エレベーターで6階に収納できるなら100万オーバーの高級自転車も安心して置けるからいいんじゃない？高級自転車の盗難って多いからな〜
• バイク置場：総戸数 577戸 に対して58台
• トランクルーム：総戸数 577戸 に対して399区画
• レンタサイクルあるらしいよ。自転車の需要を見込んでるのだろう。
  • レンタサイクルいいですね、カーシェアリングもあるとなお良しですが。
• ４０Fのアクアラウンジってプールでは無いんですよね。
  • どうやらジャグジーらしい
    • ジャグジーって・・・スカイデッキにジャグジーですか。う～ん。どうなんですか？発想が貧困すぎてイメージ出来ません。
      • 屋内なのか屋外なのかもわからないからなんとも言えないけれど、共用スペースだから酒類持ち込み禁止になる可能性があるしね。それより展望ラウンジのようなものができるそうだからそっちの方が嬉しいかな。
• ここってジムとかプールがないけれど、下の商業棟にプール付きフィットネスジムが入るって事ないよね？
• エントランスまでのエレベーターの数とかどっかの出てませんか？もう少し情報開示するHPの更新して欲しいんですけど、分からない事が多い方がエントリー数が伸びるからですかね。

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～4LDK

面積：43.14平米～127.34平米

買い物・食事

• 安いスーパーも高いスーパーもあって便利。
• 近くに美味しいお店ありますか？
  • アトラスタワーの下の鰻屋さんはどうですか？
    • いろいろありますが、味を求めるなら神楽坂あたりに行くのがよいと思います。ご存知と思いますが、神楽坂の最寄り駅は飯田橋なので、地下鉄で一駅です。歩いても行けます。

育児・教育

• 保育所の定員って60名なの？少なくない？大丈夫？
• 文京区が教育がいいというのは、もう昔のイメージの名残です。 学区の良さ、と言われると正直疑問符がつきますね。 そもそも最近では都心部に住むご家庭は、どこも教育熱心です。 特に公立学区になると、地域年収が如実に反映されてきます。 文京区自体は悪くないですが、今のご時世 中の上といったところでしょう。
• こちらを買うファミリーの皆様、小学校はどうされますか？

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• この辺、ウーバーのチャリが逆走したり、信号無視して来たりで、スーパーカー乗りとしては危なっかしい。
• いやはや、凄い立地のタワーやね。ホテルでも良いぐらい。
• 目と鼻の先の東大をはじめ綺羅星のごとく名門中高あり。文豪をはじめ代々東京に住んでいる粋な街に、大量のおのぼりさんが住める大チャンスやな
• そもそもこのあたりって、マジで地盤悪かったような気がしますが大丈夫なんでしょうかねえ。。。
  • ハザードマップでもこのあたりは真っ青ですね。購入される方は地盤などは気にされないんでしょうか？
    • 液状化をいちいち気にしてたらマンションなんか買えませんよ。文京区一のタワマン、圧倒的希少性、坪単価が幾らだろうが買いでしょう
      • 東日本大震災でも液状化はなかったわけですが...明治初期の測地図によると文京区役所のあるあたりは草地で、アトラスタワーのあるあたりは田んぼの様ですが、ここがあるところは屋敷が建っていただけあって、低湿地の表示はないですね。
        • 小石川の辺りは昔から低地で液状化の危険があると言われていましたが、地形よりボーリング調査の結果をご覧になってご判断いただけませんでしょうか。ここはローム層が薄く地盤は、すこぶる良いとは言えませんが、みなさんが思っているほど悪い土地ではありません。言うなれば穴場、そこがちゃんと評価される様になったということにヒステリックな反応がある事は想定内。
• ここが谷底低地なのが本当に惜しい。「立地も建物も良い。でも地盤がね〜」と影で言われ続けることになる。
  • 残念ながら、地盤がね〜とはならない。高層建築は岩盤層に建っているので制震構造を持つ建物の被害は地盤とはあまり関係ない。被害が出るのは表層にある外構や1階、デッキに隣接する2階等だろうが、殆どが商業施設の所有になるだろね。マンションは地盤と関係ない一般的な地震の被害になるだろうから。商施設は企業所有だろうから復旧作業も早いだろうし、良く考えられてると思うげどね。地盤が良くても耐震設計の場合、建物の中は壊滅的被害になるよ。区内に免震、制震構造のマンションは数える程度しかないと思うよ。
    • 陰鬱かどうかは知らんけど、ここが元沼地だったのは事実。関東大震災のときに皇居や高台で震度5だったのに、麻布十番やこの辺の元沼地は震度6から7で特に被害が大きかった。内陸だけど北海道の清田地区と同じで液状化リスクもある。

建物が免震でもないから、地震が起きたら修繕コストもかさみやすい。

• 現地を見て来ました。千川通り沿いはラーメン屋・松屋・サイゼリア・東横イン。1億以上出してマンション買う環境なんでしょうか？建物は素晴らしいんでしょうけど正直ちょっと微妙な感じがしました。
  • 坪６００万だと４３m2でも８０００万近いですよ。そんなん買ったら毎日、松屋とかサイゼリアで食事しないと。パンダ部屋でそんな値段って笑うしかない。
• 一部、南北線のトンネル上にたつんですね。ふーん。
• タワマンなのに眺望が悪いのがなぁ。住友不動産ビルが邪魔すぎる…
  • 確かに西側住友不動産ビルのお見合い部屋はパンダ部屋になる可能性がかなり高いですね。ただタワーパーキングが西側に設置されるそうなので、どれぐらいの戸数がパンダになるのかは不明です。それでも高層階は住友不動産ビルの上に突き抜けて富士山ビューとなりますので、やっぱりお高いでしょうね。
• 後楽園は住みやすいです。平日の日中は、サラリーマンが沢山いますが、夜は人が居なくなり静かでいいですよ。不満は、スーパーが帰宅途中に無いことぐらいですかね。
• 小石川は下町ですね。高級住宅がある地域ではないです。あることはありますが、昔から住まわれているだろう方の戸建住宅が多いですね。

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その他

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