ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス

2019年9月12日 (木) 16:59時点における版

物件概要

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス　外観完成予想CG

• 所在地：千葉県市川市市川1丁目1018－1他7筆（地番）
• 交通：

1. JR総武本線「市川」駅徒歩4分
2. 京成本線「市川真間」駅徒歩5分

• 総戸数：109戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上18階・地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月下旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：髙松建設株式会社
• 管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 低層は70平米4000万〜、間取りを含め条件の揃った部屋は7000万〜。内装、設備は高級感のある印象です。駅近ですし、高層階なら陽もあたります。
• 2LDK・55m2台/4,000万円台～、3LDK・67m2台/4,800万円台～
• ルフォンはあくまで高級ブランドですし、条件のよい部屋はプラウドともさほど価格は変わりません。プラウドもすでに8割は成約済みとのことで、やはり市川は多少値が張っても上質なものを求める方が多い印象です。こちらのマンションもそうしたニーズにマッチしているんではないでしょうか。
• ルフォンはサンケイビルの単一マンションブランドだから高級から普及タイプまで千差万別、プラウドやパークハウスと同じ。 ただこれらの大手と同等のクオリティというイメージは自分にはある。確かサンケイビルは自前の営業を持ってなくて、基本財閥系など大手が販売代理になってるはず（ここも三井でしょ）。 高級ってのはあんまり好きではないが、上質というのは大事だよね。住み心地というか。

【先着順】　

• 価格：4,854万円～7,285万円
• 最多価格帯：5,500万円台（2戸）
• 間取り：3LDK
• 専有面積：67.45m2～74.00m2
• 販売戸数：9戸
• 管理費（月額）：14,800円～16,300円
• 修繕積立金（月額）：7,090円～7,770円
• 修繕積立基金（一括）：540,000円～592,000円
• 管理準備金 : 23,700円～25,900円（一括）
• 前受管理費等 : 46,420円～50,780円（一括）
• インターネット利用料 : 1,320円（月額）

【第二期5次】

• 価格：4,000万円台予定～7,400万円台予定
• 最多価格帯：5,800万円台（3戸） 予定
• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：55.14m2～74.00m2
• 販売戸数：未定
• 管理費（月額）：12,100円～16,300円
• 修繕積立金（月額）：5,790円～7,770円
• 修繕積立基金（一括）：442,000円～592,000円
• 管理準備金 : 19,300円～25,900円（一括）
• 専用庭使用料 : 330円～660円（月額）
• 前受管理費等 : 38,420円～50,780円（一括）
• インターネット利用料 : 1,320円（月額）

交通

【電車】

• 徒歩4分のJR総武線・総武線快速「市川」駅より「東京」駅へ18分、「秋葉原」駅へ19分。
• アクセス面は2駅2路線で徒歩4～5分は良いですね。
  • • 現地に行って来ました。市川駅から14号まで徒歩1分、信号待ち1分、さらに徒歩1分で到着。
• 「東京」駅へ18分、「秋葉原」駅へ19分と都心へのアクセスもスムーズ

構造・建物

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG

【構造】

• 杭基礎：ザ・タワー約28.0m～39.0m、ザ・レジデンス約22m
• 外壁約150～200mm
• 排水竪菅
• 全ての窓に複層ガラス
• 全戸角住戸で開放的な仕様と多彩な間取り
• 床スラブ厚200-250mmというのも、200は普通だが250mmならかなりいい。
• 10階建てのタワーと7階建てのレジデンスの２棟になるようです。 通りに面したところがタワー。奥側がレジデンス。 つまり14階、13階、11階の３つのマンションに囲まれているのが7階建てのレジデンス。 １年通して１度も太陽の光が全く入らない構造になってるよう。 ただしタワーの高層階は眺望も良いし、太陽の光も十分あるかな。
• 上の階の生活音（足音など）については、デベロッパーではなく施工会社で決まります。せっかく大金を叩いて買った念願の新居で、毎日足音に悩まされてノイローゼになったりしたら台無しなので、施工会社の過去の実績（口コミ）は要チェックです。
• 天井高2300の賃貸住んでましたが、別に何とも思わなかったですね。 その後の分譲ではLED埋込でしたが、天井高が高いとどうしても暗くなるために他のライトが必要になります。

【眺望・日照】

• 大方の予想どおり、眺望と日当たりの恩恵を充分に受けられるのはタワーの上の方だけなんですね。
  • 中層、下層の日当たりは全く期待できませんね。
• エクセレントとプラウドと比較する予定です。価格としては一番安くなりそうですが南側の日当たりが気になる所です
  • マンション群のど真ん中なので、高層階でないと日当たり(眺望)はかなり厳しいですね。価格次第ではありますが、まだ市川ステーシアの方が期待できる気がします。
• 工事現場の状況から推測すると、レジデンス棟10階以下の陽当たりが極めて悪いように思われるのだが。
  • レジデンス棟は四方を建物に囲まれてるんで、陽当たりは絶望的ですよ。

共用施設

ルフォン市川一丁目 ザ・タワー＆レジデンス　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：34台（月額使用料:19,500円～24,000円）
  • 地下駐車場は全て機械式でした。平置き無しです。 これだけの台数全て機械式機になると10年で維持費、メンテナンス費用だけで相当な費用負担になると思いますので、購入の際の確認は必須かと思います。
  • 立体駐車場の重量制限は全て1800㌔以下みたいですね。中型ミニバンならギリギリ止められるようです、高級車の類いは100%使用不可と考えた方が良いでしょう。 また、近くに月極駐車場はほとんど有りません。
• 駐輪場：218台（月額使用料:100円～250円）
  • 駐輪場がアホかって言うぐらい遠い… 南側の敷地スルーして、タワーとレジデンス繋いでる中庭から通ってスロープぐるっと周って駐輪場だもんなぁ。これ、メインのエントランスから入ってポストとか宅配ボックスが無かったら面倒すぎるぞ。 地下駐車場ってのが心配だけどハザードマップ上は何もないから大丈夫か… 駐車場の横から入る道(スロープかな？)の方にポストだったら面倒くさいの極み。
• ミニバイク置場：2台（月額使用料：2,000円）
• 内廊下仕様（ザ・タワー）
• セコム最新鋭のマンションセキュリティシステム（MS-4S）
• 防犯カメラ
• フルタイムロッカー
• 24時間ゴミ出し可能

設備・仕様

• キッチン・・・天板・側板に天然御影石、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、ハイグレード多機能コンロ、浄水器一体型混合水栓
  • キッチン天板側板に天然御影石はけっこうがんばってる。側板まではこの価格帯ではあまりない。
• バスルーム・・・保温浴槽、4モード搭載ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機、フラッグストーンフロア、3Wayシャワーヘッド、ヘアキャッチャー付排水口
• 洗面室・・・シングルレバー混合水栓
• トイレ・・・手洗い器付キャビネット
• 収納スペースやキッチンなど女性の意見を取り入れた水回りの設備が とても魅力的なマンションです。 洗面所も収納しやすく、モノトーンな仕上がりはかなり高ポイント。
• 設備内容を見るとキッチンにはディスポーザーがついていて、収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそう。 バスルームの保温浴槽は時間差で帰宅しても温かいお湯がキープできそうです。 ミストサウナもついていて女性にはうれしい設備が整っています。 上階に住めば眺望も望めていいなと思いました。
• ほんと、設備仕様が充実してるなと思います。 なにげにトイレの手洗い器付キャビネットがいいなと思いました。今は当たり前となってる食洗機も、付いてないとこもあるそうなので。 ミストサウナはどうかなあ、使う人と使わない人がいそうに思います。 手入れとかしなくていいのかな。 湿気は浴室暖房乾燥機で除去しないといけないと思うんで、付いてますよね？ ワイドスパンていうのか、開放的なプランが多いなと思います。
• 設備内容を見るとキッチンにはディスポーザーがついていて 収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそう。 バスルームのミストシャワーはお肌にすごく良さそうです。 これだけの設備だとかなりの価格帯になるかも。
• ディスポーザー有りの友人は築10年後の修繕計画でディスポーザーによる改修費用が高く、追加費用負担を求められたとのこと。
• ラシックプリュスって何だろうと思って調べてみました。 サンケイビルが女性のために始めた商品企画プロジェクトだそうです。 簡単にまとめると女性目線で女性のために 家事や育児をしやすいマンションを考えるってことらしいです。 他にも似たような企画がありますね。
  • 女性目線なら、もっと入りやすい保育園とか幼稚園が近くにある所に建てればいいのに。
• 「ザ・タワー」には、床近くから天井近くまでの窓をほぼ壁一面に設け、空に開けた大きな眺望が広がる「ダイレクトウィンドー」を採用。開放感の高い、眺望とのダイナミックな一体感がお楽しみいただけます。※B・Bp・C・Ip・Jpタイプ。
• 室内設備はマンションの場合、どこもそれほど大差ないかと感じています。ディスポーザ―は壊れた場合、排水はどうなってしまうのでしょう。結構、流してはダメなものが多いので神経遣いそう。
• 仕様のページを見ました。食器洗い乾燥機やガラストップコンロは他のマンションでもあるかなと思います。ミストサウナ、ディスポーザ、手洗い器付キャビネットは他にはなくて差別化できそうでした。
• ペットと同居可

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：55.14 m2 ～87.02 ｍ2
• 間取りのDタイプは素敵だなと思います。南側の眺望次第かもしれないけれど、どの部屋の窓も南側ですごく明るそうです。
  • 西側以外は建物に囲まれているのと、南側の建物に近接するので、高層階しか眺望は利かないと思いますよ。
• Ⅾタイプはバルコニーに囲まれるようになっていて開放感たっぷりな感じがします。
• Fタイプのリビングインの浴室も廊下になるはずのスペースをリビングにカウントしているってことでBタイプ（旗竿レイアウト）と同じくリビングの畳数を広く見せかける手法。気が付かないほうが間抜けってことなんだろうね。売る側としては。
  • Fタイプの3LDKもLDKが洗面室の方までになっていて廊下が短いですが、これも悪質なうちに入りますか？他のマンションでも同じような間取りを見かけましたが、私は個人的に洗面室から廊下より、洗面室からLDKにつながっている間取りが好きなので（暖房や冷房の関係で）これはいいのかなと思っています。
• 下モデルルーム見学したけど一番上のJタイプを紹介したり、さがり天井を鏡でごまかしたり、他の部屋タイプも下がり天井けっこう範囲広いのにそれを説明しないのは誠実さがないという印象。
  • タワー棟はどの間取りにも各部屋強烈な下がり天井がありますね。下がり天井が無い部屋は一つ無かったと思う。
• プレミアム住戸も最高が26なだけであって下がり天井はあるんでしたっけ？
  • 下がり天井はプレミアム住居も全ての部屋にあります。下がり天井部分は高さ2Mですから、洋室の天井高2..5Mとして50cmの下がりになります。天井高2mですと二段ベッド置くのも厳しいですよ。
• リビングの面積表示は悪質、と書いてあり間取りを見てみました。Aプランはそこまで気にならなかったものの、Bプランだと、廊下のような縦長の部分も込みでリビングダイニングと書かれているなら畳数よりも狭く感じてしまうでしょうね。柱もアウトフレームではないので家具を置くのも大変そうですし。CやDプランではそこまで気になりませんでした。Bのような間取りが最後まで残りそうな気はしています。
• 玄関入って、すぐリビングやトイレも嫌ですね。
• AとBプランは確か隣のマンションのバルコニーとの距離は5mくらいだった気がする。Bプランが未だ一戸も成約されてないのは当然の結果か。
  • Bタイプ、いい面もたくさんあるのではと思います。どの部屋にも西南に窓があって明るさが確保できますから、日中は照明無しで過ごせるでしょうし、リビングは三面採光でとにかく明るそうですし、各部屋のドアは廊下に面していてプライバシーが守られていて、大人の家族には良いのではと思います。トイレも洗面室も玄関から見えないのもいいんじゃないでしょうか。バルコニーがこれだけ広いのにスロップシンクが無いのはちょっと残念。それでもキッチンから水を汲んで行けばどこからでも出入りできるのは便利かなと思います。
  • Bタイプ、北側ですが景観は開けていて1番良いんですよね、千葉らしいのどかな景観。タワーの東側の上層階も、落ち着いた景観。東側と北側は今後も景観があまり変わらなそうで、気になっています。
    • とりかくBタイプ以外も下がり天井がひどい。

買い物・食事

• ダイエー市川店・イオンフードスタイル（約220m・徒歩3分）
• Shapo市川（約260m・徒歩4分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 市川一丁目は保育園事情が厳しいようですが（市の公式HPでも厳しさが伝わってきます）、お子様がいて引っ越してくる方はどのような計画なのでしょうか？やはり来年度以降に新設される保育園への申し込みが現実的な路線ですかね。。。
  • 幼稚園へ通わせるつもりの方、小学校入学直前の方、などではないでしょうか。保育園は厳しいと思います。
• 保育園も厳しく、幼稚園は近くないけど三愛と共立の二園しかないですよ。
  • 自然幼稚園が徒歩数分です。
• 近隣の幼稚園の評判や定員はどうなのでしょうか？倍率が高すぎて入るのが大変、評判が悪くて閑散としている、どちらも嫌です。同じエリアにほぼ同時に3つ4つマンションが出来るわけですから、今は定員に余裕があっても数年後には保育園のように「待機児童」が出てくる可能性もあるでしょうか。
  • 待機児童は一気に増えるでしょうね。 市川市の場合、0歳4月入園が大チャンスで、その後は1歳4月入園がチャンスですが、まずは引渡し(住民登録)が早い市川ステーシアの方々が有利です。 残った枠をプラウドとルフォンで奪い合いという形でしょうね。 市川市の公式ホームページに待機人数が載っていますので参照してみてください。
• 小学校は大丈夫なんでしょうか？徒歩5分で近くて良いなと思いますけど。中学校はちょっと遠い。自転車通学OKですか？けっこう街なかのようですけど、子育て環境としてはどうなんでしょう？
  • 市川市は基本、子育て世帯に冷たいですよね。保育園の待機児童問題への取り組み姿勢しかり。子連れ家族は冷遇するぞというメッセージが伝わってきます。 他方、認可外保育園や延長保育のある私立幼稚園、民間学童など、民間企業の努力によって何とか子どもと暮らせる街になっている印象です。 行政側は、例えば「総面積○平米以上の新築マンションは必ず建物内に保育園スペースを設置しなければならない」などの条例をいくらでも作れるはずなのですが…。子どもを大切にしない自治体は何かと住みごこちが悪いですね。 ちなみに我が家はそんな市川市に失望して他所へ引っ越しました。結果的とても満足しています。
  • 大規模マンションに設置する動きは少し出てきているものの、結局は点数で優先度の高い人から入れるのでマンション住民優先にならないんですよね。市の税金で補助金を出しているだけに、マンション住民優先は難しいのでしょう。ガチで保育園運営費用とか保育料(補助無し)とかを管理組合持ちにしたらマンション住民専用保育園になるのでしょうけど、そしたら管理費バカ高くなるし、子無しのマンション住民からは不満が出るでしょうね。

【小学校・中学校】

• 市立市川小学校［通学校］（約400m・徒歩5分）
• 市立第一中学校［通学校］（約1,980m・徒歩25分）
• マンションから小学校は徒歩圏内ですが、中学校は徒歩25分と非常に遠い。 ファミリー向けのマンションだと思いますが、 子育て世帯にとっては購入に迷う材料の一つになるかもしれません。

【その他教育施設】

• 市川学園 市川中学校・高等学校（約4km）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

【周辺環境】

• 最寄り駅まではとても近いため、交通アクセスを優先に考えている人にはおすすめ物件だと思いました。
• 市川駅近く(というかどこの駅近マンションも同様)であればどこのマンションも大差ないでしょう。窓を開ければ電車や道路の音を拾うし、締めておけば最近のマンションなら特に気にならないレベル。夏冬はエアコン必須ですから結局9ヶ月以上は窓締めてますし、音以上に立地のメリットはあるかと。
• 現地見て来ました。西側以外はマンションに囲まれ眺望、日当たりは最悪、これでは風も抜けません。市川駅まで千街道を渡るのに信号待ち最長3分。正直なところ微妙ですね。検討されている方は早めの現地確認をお勧めします。
• 地元民の感覚としては、立地はステーシア＞プラウド＞＞＞＞＞ルフォンかな。正確な価格はわからないので3つの比較はしづらいのですが、どこも数年前の20％アップくらいの印象です。
  • 立地もそうですが、眺望もその順番で間違いないかと…
• 駅近で、整備された歩道に面しているのがいいと思った。千葉街道沿いではないので騒音もあまり気にならない。
  • 千葉街道渡らなかったらもっと良かったのかなー。でも周りが塾や個人病院で落ち着いてる雰囲気なのは、千葉街道渡ったからこそだと思うなー。駅前はどうしても賑やかだから。ギリギリ落ち着いてるのが絶妙な気が。

周辺施設

• 市川八幡神社（約50m・徒歩1分）

掲示板

• []

chiba/636425/190-