ガーデンハウス浦和常盤

2019年9月10日 (火) 14:51時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤1丁目114-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩10分
2. 東北本線 「浦和」駅 徒歩10分
3. 高崎線 「浦和」駅 徒歩10分

• 総戸数：48戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有　
• 完成時期：平成32年7月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 坪300くらいが浦和駅近新築の市場実勢だとして、墓地隣接&ドミノを勘案したら坪250くらいが妥当でしょうか。駅徒歩10分も浦和駅エリアの相対的ポジション考えたらうーんといった感じ。
• 都心から物理的な距離が近ければ駅徒歩10分でも資産価値は残ると思いますが、浦和は交通アクセスが良いとは言え物理的には都心からは離れるため、せめて駅徒歩7分以内が許容ではないでしょうか。駅距離を補う環境の良さがあれば良いのですが、当物件にはそれが見当たらず、単に建築コストの高騰が販売価格にスライドした割高な物件と感じてしまいます。今は浦和駅周辺で新築の供給が少ないですから一定のニーズはあるのかもしれませんが。

【先着順】

• 価格：6,480万円・6,580万円
• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.40m2・71.50m2
• 販売戸数：2戸
• 管理費（月額）：12,465円・15,655円
• 修繕積立金（月額）：5,070円・6,480円
• 修繕積立基金（一括）：304,000円・388,600円

【販売時状況】

• 第１期で販売たった4戸は弱気の証左？それとも住友はいつもこんなスロースターターだっけ？苦戦はするだろうなぁ。唯一需要があるとすれば新築&常盤アドレス必須みたいな人がいれば良いのかもしれないけど（前者はいても後者は稀有）。ディベは常盤だとか高砂だとかやたら推してくるけど結局今の時代は駅距離が正義で資産価値の大半を決定するよね。

交通

【電車】

• 4路線利用可能。JR「浦和」駅から、JR湘南新宿ラインで「池袋」駅、「新宿」駅へ。さらにJR東北本線［宇都宮線］・高崎線（上野東京ライン）で「東京」駅、「品川」駅へ直結。JR山手線の東へ西へスムーズにアクセスできます。

【徒歩】

• マンションから駅まで徒歩9分。近すぎず、遠すぎないくらいのちょうど良い距離。
  • 電車利用で通勤するには家からの最寄り駅まで徒歩10分って遠いな。たまに電車使うならともかく週5日で使うにはしんどすぎる。それに不動産基準の10分って実際歩くとプラス数分くらい時間かかったりする場合が多いし。

構造・建物

ガーデンハウス浦和常盤　エントランス完成予想CG

【構造】

• 全戸南向き、3方向接道によりゆとりのある敷地
• 1フロア4邸・角住戸率50％
• アウトフレーム設計
• 戸境壁：厚さ約180mm～約200mmを基本としています。これは、日本工業規格が定める遮音等級Rr-50以上を確保した仕様で、隣戸との遮音性に配慮しています。
• 床スラブ厚：重量床衝撃音対策として、住戸間のコンクリートスラブ厚は約200mm～約220mmを確保し性能を高めています。
• 複層ガラス
• 溶接閉鎖型帯筋
• ダブル配筋
• 対震ドア枠
• 西側に駐車場のようですね。バルコニーは全面不透明ガラスのようです。
• ここは普通でいい外観ですね。
• 二重床構造
  • 二重床って太鼓現象が起きる可能性がある。床の遮音性ってスラブ構造、スラブ厚、スラブ面積も影響するんで、遮音性を配慮して二重床なんて説明しているデベは要注意。
  • 子供の走る音は「重量床衝撃音」といって、二重床は若干不利なので気を付けましょう。もちろんスラブ厚やスラブ面積にもよるけど。ちなみにスプーンか落ちる音など「軽量床衝撃音」の遮音性は二重床のほうが優れている。

【日当たり・眺望】

• 全邸南向き
• ここは真っ正直に南向きドミノで建てるのかな。それとも東西振り分けで南を避けるか？階数と戸数からすると２階～13階の各階4戸だろうから東西向きがいいんだろうね。そうなると西向きはもろに墓地ビューだが。
  • 隣のマンションとがっつりドミノなら日当たり望めないし、墓地ビューも厳しいし、浦和ではマンションに適したよい土地がなくなってきてるのか？
• 南側正面に建つコスモ浦和常盤公園の外廊下から室内が丸見えになると思うのだが。コスモの外廊下に目隠しの衝立を設置してもらうなり、交渉してるのかな？これは、パークスクエアのケースでも言えることだが。
  • 必要ないから交渉も何もないと思うよ。パークスクエアと同じでバルコニーは不透明ガラスを使うだろうね。
    • ガーデンハウスのバルコニーに不透明ガラスを使っても、窓を通して室内が丸見えだよね。 ドミノって、普通は後から南側にマンションが建つから、後から建つマンションの外廊下に衝立して配慮するけど、ここは既存のマンションの北に建つから逆だよね。 コスモの外廊下の衝立設置を交渉するのは難しいだろう、実際。 てことは、やはり丸見えになるのか？
      • 外廊下からじろじろ見る人はほぼいないから問題ないですよ。気になる人はここかわないでしょうし。

共用施設

ガーデンハウス浦和常盤　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場 : 17,000円～25,000円（月額）
• 駐輪場 : 800円～2,000円（月額）
• バルコニー面積 : 9.00m2・10.35m2
• ダブルオートロックシステム：エントランスホール前にいる来訪者を住戸内のカラーモニター付インターホンで音声と映像で確認した後にオートロックを解錠。さらに1階エレベーター前でも同様にチェック。住戸前のセキュリティを加え3段階のチェックで、不審者の侵入対策を強化しています。またお留守の時の来訪者も確認できる録音機能もついています。
• ダブルオートドア：風除室・エントランスホールの入口には、それぞれオートドアを採用しました。ハンズフリーキーと合わせることで車椅子での行き来や、荷物を抱えての通行もスムーズに行うことができます。
• エレベーター安全装置
• エレベーター安全装置
• 24時間オンラインセキュリティシステムS-GUARD（エスガード）
• 宅配ボックス（着荷表示機能付）
• ネットスーパー受取サービス

設備・仕様

• キッチン・・・ステップつき一体型ボウル、シングルレバー水栓、人工大理石カウンタートップ、スライド式収納
• セキュリティ・・・プログレッシブシリンダーキー、見守りハピネス（オプション・有料）
• 二重床、ルーバー、トイレカウンターなど標準的な住友仕様ですね。
• 北側の柱の食い込みきついし、アルコープすらないですよ。ディスポーザーもないし。仕様もかなり厳しいものになっています。
  • たしかに玄関側のインフレームは残念だけど、1フロア4戸なのでアルコーブはなくても、ディズポーザーも総戸数を考えればなくてもいいかなと。他にかなり厳しい仕様のものって具体的になんですか？
    • サッシ高の低さ、リビング開口部の狭さ、廊下ドアからリビングまでの距離（リビングの畳数嵩上げ）などもマイナス点でしょうね。バスルームがリビングインなのも抵抗感のある人が多いでしょう。唯一バルコニーのスロップシンクは最近の物件では珍しいですから、これにこだわる人にはプラスかもしれませんね。

間取り

• オーソドックスな間取りなので、万人受けしそう。
• 仕切りの幅を見ると2LDKの方が多めと感じましたがどうなるでしょうか。1フロア4邸で部屋の並びは良いと思います。
  • 全48邸中12邸が2LD・K、36邸が3LD・Kのプランです。
  • 「エレベーターが食い込む部屋」が各階1戸ずつ2LDKで、それ以外の3戸が3LDKでしょうね。
• 洋室1、2と洗面室が引き戸。2WIC+納戸で収納OK。ベランダにミニシンク有は良いかと思います。

買い物・食事

【買い物】

• うらもん商店街（約390m・徒歩5分）
• なかまち商店街（約400m・徒歩5分）
• イトーヨーカドー浦和店（約530m・徒歩7分）
• さくら草通り商店街（約600m・徒歩8分）
• 伊勢丹 浦和店（約650m・徒歩9分）
• アトレ浦和 North Area（約680m・徒歩9分）
• 浦和コルソ（約710m・徒歩9分）
• うらわテラス（約750m・徒歩10分）
• アトレ浦和 South Area（約840m・徒歩11分）
• 浦和パルコ（約1,000m・徒歩13分）

【食事】

• ミケーラ（約250m・徒歩4分）
• ラ・モーラ（約250m・徒歩4分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 埼玉大学教育学部附属幼稚園（約1,130m・徒歩15分）

【小学校・中学校】

• 市立仲町小学校〔通学区〕（約1,120m・徒歩14分）
• 市立常盤中学校〔通学区〕（約2,180m・徒歩28分）
  • ここから常盤中学校は自転車通学が可能です。
• 埼玉大学教育学部附属小学校（約940m・徒歩12分）
• 学区は良いよね。仲町小と常盤中なので。

【高校・その他】

• 県立浦和第一女子高等学校（約1,410m・徒歩18分）
• 県立浦和高等学校（約1,870m・徒歩24分）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 湘南新宿ライン停車で拍車がかかりましたね。都心まで20分弱、県庁所在地、住みたい街ランキングに乗ったのも影響があると思います。中山道沿いは特に拡幅工事を2020年までに行う影響で、いい機会だからマンションにしようという地権者が多いみたいですね。
• 「街全体がまるでマルシェ」がキャッチコピー。浦和西口、商店街もあって、お買いものするにもいい地域です。通勤の駅で浦和駅を利用するなら帰宅途中に買い物して帰ってくることもできるわけで。説明には西口には約550店舗ある商店街がと書かれてあって、想像以上に店舗数が多かったです。
  • 辛口かもしれませんが、いわゆる「商店街」ですよね。海外のマルシェとは言い切れないのかと思いますお買い物は便利だと思いますが、マルシェのイメージではないです。伊勢丹やアトレがあり、イトーヨーカドーもあり、商店街もあるから便利といった感じ。

救われるのは、商店街がシャッター街ではないこと。 こじんまりとしてかわいいカフェなどあるので、その点はいいと思っています。

• 駅から10分は毎日歩くのはつらく感じるかもしれないと思うのですが、運動にもなりそうな適度な距離とも思います。
• 墓地が近いと、かなり資産価値に影響するみたいですね。終の棲家にするつもりがない人や、霊感が強い人は避け方がいいのかな。
  • 確かに駅近徒歩2、3分のパークハウスが全然売れなかったみたいですからね。思っているよりも気にする人は多いってことでしょうか。
    • 南側目の前に墓地があったパークハウス南浦和ガーデンは、完売しないまま分譲が終了しましたね。線路脇とはいえ、駅徒歩2.3分でも圧倒的に不人気だったのは、墓地の影響といえます。墓地隣接マンションの資産価値を読み間違えた三菱地所の失敗です。
• 南に慈恵稲荷神社、西に墓地、北に成就院を見下ろす立地。
• もともとは何が建っていた土地なのでしょう？自宅から遠く現地に行けないので、わかる方いらっしゃれば教えていただきたいです！
  • ストリートビューで見ると、第一生命の支店みたいですね。
  • 隣接する墓地は、古い墓石を見る限り、昔からある墓地みたいですね。
    • 全戸南向きだから墓地が見えるのは西側の角部屋だけ。こういう位置関係で気にする人は少ない。そもそも墓地や寺を気にしてたら都内港区や文京区じゃマンション買えなくなるよ。墓地よか南側の日当たりについて語って欲しいね。
    • 敷地自体は西面の北半分が成就院の墓地に接しているようです。ランドプランが未公開なので想像ですが、その部分は駐車場になるのではないでしょうか。
• このエリアは窓からのプライバシーは無い事を前提に棲むことができれば、駅や常盤の学校に通える良い地域です。デメリットを我慢できれば…
  • プライバシー無いことを前提に住めるファミリーはいないだろう。コスモの規模と距離を考えたら、コスモの外廊下から室内が確実に丸見えになる。日差しと眺望の他にプライバシーも確保できない。
  • 上下2階程度の住民に限られるし、外廊下に留まる人もいないから、そこまでやる必要はないだろ。ミラーレースカーテンなら中まで見えないしね。
• 他人のマンションに目隠しを後付けさせるとか無理ですよ。最初から設計されてない構造物はアンカー打ち込みとか厄介な工事になるし、そこまで求めることはスミフもここの購入者もできないのでは？逆に言えばコスモの住民だって外廊下の出入りを監視されてる気分になるだろうからお互い様だと思うよ。
  • お互い、プライバシーが無いというこですね。 バルコニーに出て、向こうの外廊下の人と目が合ったら気まずいですね。 それに、コスモに住んでいない第三者が、コスモの外廊下から見て、在宅の有無を確認できそうですよね。 プライバシー以前に、安全管理面で危うさを抱えているような気がしてなりません。
• ドミノ確定で墓地隣接だから注目を集めているのは確か。あとは価格で勝負だね。
  • 常盤一丁目はどこもドミノだけど、道や駐車場など挟んで少し距離があるから、いい方だと思います。価格は…期待しないほうが良いですね（笑）
  • ドミノ確定とはいえ参道と道路の幅は半永久的に保証だから、今より酷くなる可能性がない。これ、常盤の中山道沿いではけっこう希少なこと。
    • 今が既に結構ひどいのではないかと。コスモのマンションは、結構大きく東西に広がって建ってますよ。バルコニーの外に巨大なカーテンが着いてる感じになりそうです。
• 結局、墓地が隣接というのは良いも悪いもイメージの問題なので、その人次第。浦和駅徒歩圏なのに将来的にもある程度眺望を確保できる条件と捉えるか、遺骨等が埋まっていて少し不気味な条件と捉えるか。後者の場合はその時点で検討外でしょうし、前者の場合はその他の条件も含めての検討となるでしょう。
• 目の前にコスモがあるから、眺望はないでしょう。現地を見たら分かることですよ。
  • 目の前っていうほど近くはないと思いますけどね。階数が同じだから抜け感はないけど。
• 先日、現地を見てきたけど、パークスクエアよりは良い条件かなと思った。ここもドミノだけど、前のマンションと距離が取られているから、まだ良いかと...。
  • ドミノの他に、稲荷神社と墓地隣接をどう評価するか。スピリチュアルな事に無頓着な人は気にしないかな。

周辺施設

【公園】

• 常盤公園（約160m・徒歩2分）
• 仲町公園（約210m・徒歩3分）
• 浦和中央公園（約590m・徒歩8分）

【公共施設】

• さいたま市役所・浦和区役所（約830m・徒歩11分）

【その他施設】

• うらわ美術館（約250m・徒歩4分）
• 埼玉県庁（約900m・徒歩12分）
• 玉蔵院（約540m・徒歩7分）

掲示板

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