プレシス大井町パークフロント

2019年9月3日 (火) 16:38時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区大井一丁目45番1 他（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩5分

• 総戸数：42戸（非分譲住戸1戸を含む・他に管理人室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月中旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：今井産業株式会社　東京支店
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【第2期】

• 価格：7,018.2万円
• 間取り：3LDK
• 専有面積：53.61m2
• 販売戸数：1戸（13階）
• 管理費（月額）：15,747円
• 修繕積立金（月額）：5,360円
• 修繕積立基金（一括）：289,440円
• 管理準備金 : 15,747円（一括）

交通

【電車】

• 品川から1駅3分、JR京浜東北線、りんかい線、東急大井町線の3路線利用可。
  • 3線使えるのは便利ですね、どの駅も徒歩4～5分で。
• 東海道新幹線「品川」駅に2027年に開業予定のリニア中央新幹線が併設されることが決定。「品川」駅に1駅の「大井町」駅は、品川-大阪間67分のアクセスとなります。

【バス】

• 路線バスも一大ターミナルみたいになっていて、とても便利だったりします。どこか、このあたりでマニアックな場所に行くときには、なんだかんだでバスが便利なことが多いです。
• 大井町」駅からはリムジンバスも利用できます。一日28便が運行しています。

【空港】

• 「品川」駅からは、京急空港線を利用して羽田空港へアクセスでき、急な出張や旅行などでの利用に便利です。

構造・建物

【構造】

• 開放感とプライバシー性の高い全邸角住戸
• 複層ガラス
• このマンションは、羽田空港の新ルートに対する防音対策は大丈夫なのでしょうか？
  • T2サッシを使用するそうなので、一般的には十分ではないでしょうか。T2はカラオケ店などに使われる水準です。T3を使用するマンションもあるそうですが、コンサートホールに使用するレベルのものなのでオーバースペックかと思いました。ところでこの物件は、そもそも飛行ルートから直線距離で420m、高さ330m離れているので、音源から530m離れています(最上階でも510m)。電車の音は60?70dBで飛行機と同等ですが、100m離れたら屋内では耳を澄ましても電車の音なんて聞こえませんよね？飛行機の音はまず間違いなく聞こえないと思いますよ。
    • 530mですと飛行機の騒音は65dBなので、T2サッシはこれを25dB程度まで抑制します。25dBは冷蔵庫の稼働音程度ですから、まあ私は特段の問題は無いなと感じました。

【日当たり・眺望】

• 大井中央公園を目の前のパークフロント。
  • 公園側の角は低層でも開けた眺めになりますね。

共用施設

• 駐車場 : 敷地内に4台（平置式2台、福祉対応平置式1台、軽自動車専用1台）　35,000円（月額）
• 駐輪場 : 敷地内に51台　300円～500円（月額）
• バイク置場 : 敷地内に6台　1,000円（月額）
• 駐車場の台数がかなり少ないので、車を所持している方は外部で借りるか、車を手放すかになってくるでしょうね。
• 内廊下
• メールボックスー体型宅配ボックス
• 監視カメラ（リース）設置
• 非分譲住戸が1戸

設備・仕様

• キッチン・・・天然石カウンター天板、ハイパーガラスコートトップ3口コンロ、食器洗い乾燥機、ホーロー整流板付レンジフード、浄水器機能付き（ビルトイン）シャワー水栓、静音ワイドシンク、ホーローキッチンパネル、小引き出し収納
• バスルーム・・・コンフォート浴槽「リーリエ」、高断熱浴槽（断熱クミフタ付）
  • バスルームの設備を見ると、保温性の高いバスタブのようですが、少しバスタブが狭いように感じました。節水できる仕様だからでしょうか。これではほっこりできないのかなと感じたのと、ミストまでは必要ないですが、浴室乾燥などの設備は欲しかったかなと思いました。
• 洗面室・・・フロントポケット収納
• ここは防火地域に指定されています。防火地域だと、窓ガラスとか、もしものときに飛散しないような加工がされているかと思いますが、鉄線とかが入る可能性もあるのですかね？

間取り

• 間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：42.76平米～55.68平米
• バルコニー面積 : 4.41m2
• 室外機置場面積 : 1.36m2
• 3部屋は、5.5畳、4畳、3.7畳になりそう。
  • ３LDKでも55m2ちょっとということは、コンパクトで洋室は狭くなっているタイプになるでしょうから、どちらかというと単身者向きになってくるのかなと予想しています。
  • プレシスシリーズはコンパクトブランドなので、60平米以下の3LDKは珍しくないです。
• 間取りがイマイチになりそうなのは懸念点かな。55.68平米なら2LDKと割り切った方が使いやすさの点では良かったと思いました。 部屋数を確保するというのが重要なのでしょうか。 とりあえず間取りの発表を待ちたいところですね。
• すごいコンパクトな部屋になりそうですね。実質2LDKのような42.76m2から55.68m2の3LDK、かなり狭そうです。

一室4畳以下などもあるのかな。いっそのこと1LDKの方が需要もあったのではと思うけれど、どうでしょう。

• Cタイプの部屋は2LDKに間取り変更することはできますか？いっそこの面積なら2LDKのほうが使いやすいかなあと思いました。

買い物・食事

• 阪急大井町ガーデン（約240m・徒歩3分）
• アトレ大井町（約300m・徒歩4分）
• イトーヨーカドー大井町店（約320m・徒歩4分）
• 大井銀座商店街（約460m・徒歩6分）
• 大井すずらん通り商店会（約510m・徒歩7分）
• アトレがあって、イトーヨーカドーも商店街もありますので、まずまず食料品や日用品の買い出しに困ることはなさそうですね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、最低限度高度地区（7m）、近隣商業地域、防火地域
• 駅から近いにも関わらず公園前の閑静なロケーションで、申し分ない立地ですね。
  • 大井町のマンションってどこも最近はすごく駅から遠いところが多かったですが、こちらの場合はとにかく駅までは負担感が少ないっていうのがありますよね。公園隣接も好感度ですね。
  • 駅にはものすごく近い場所にありますが、ここだと少し内側に入っているところにあたるので、 そこまでうるさいとかそういう雰囲気ではないのかな？と思います。 建物がそこそこ密集している地域ですが、 斜向いに公園があるのは良いのではないかと感じられます。 緑が近所にあると、かなり違いますよね。
• 駅から繁華街を通らずに済むのがよいですね。以前ゼームス坂のほうの賃貸に住んでいましたが、週末は家までにたくさん酔っ払いがいて喧しくて嫌でした。大井町で徒歩4分圏内の新築マンションの供給は当面なさそうな状況です。シティとクレヴィアは高すぎるので、比較的手頃な値段となるとここが最後のチャンスでしょうかね。住友のステーションコートがまだ全容明らかになっていませんが、あちらは立地が厳しそうですね。飛行機電車幹線道路のトリプル騒音…。でも住友だしそれなりの価格になるんでしょう。
• 長年大井町に住んでいますが、ターミナル駅なので繁華街のある東大井5丁目には様々な人がいます。駅西側は延々と続く住宅街で、この物件もその東端入口に位置します。特段治安に問題があるようには思いません。
• 駅近くはそこまで治安いいとは言えないですね。ゴールデン街の方にはパブもありますし(良い店だけど)、ガールズバー(良い店だけど)もパチンコ屋(負けたけど)もあります。良くも悪くも賑わっている。あと道が狭いのに人通りが多いので、駅周辺はちょっと怖いなーという印象ですね。大人にとっては飲み屋も多いし阪急もお風呂の王様もあって良い街なんですけど。

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  公園側からの周辺環境（2018年8月13日撮影）

周辺施設

【公園】

• 大井中央公園（約20m・徒歩1分）
  • 新設している公園は、こどもが遊ぶことができるアスレチックもあるので、とてもいいでしょうね。
• しながわ中央公園・庭球場（約640m・徒歩8分）

【病院】

• 東京品川病院（約500m・徒歩7分）

【その他施設】

• 四季劇場「夏」（約510m・徒歩7分）
• 総合区民会館きゅりあん（約390m・徒歩5分）

掲示板

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