シェフルール文京茗荷谷

2019年8月29日 (木) 18:08時点における版

物件概要

シェフルール文京茗荷谷　外観CG

シェフルール文京茗荷谷　外観

• 所在地：東京都文京区大塚三丁目3番3(地番)
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩3分
2. 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅徒歩10分

• 総戸数：65戸（うち、事業協力者住戸19戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリ―ト造、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月
• 売主：株式会社松尾工務店
• 施工：株式会社松尾工務店
• 管理会社：和興通商株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 教育の森公園　VIEW
  • 1LDK　Aタイプ　35.17㎡　３,８００万円台～
  • 2LDK　Bタイプ　55.15㎡　６,０００万円台～
• 新宿・池袋方面　VIEW
  • 3LDK　Eタイプ　68.25㎡　８,４００万円台～
• 第1期の値段が公式ホームページに掲載されています。1LDKは3660万円～、2LDKは5950万円～、3LDKは8590万円～。2LDKの6000万円は出せるかなと思うものの、3LDKになると8500万円。高いものだと1億くらいになるんでしょうか。部屋の広さも2LDKだと55.15㎡なので、ファミリーだと3LDK欲しいと思う人も多そうです。予算があるなら3LDKでしょうか。値段によっては最終期くらいに値引きがあるといいなと思うのですが、どうでしょうか。
  • 最高価格は物件概要にある通り9,470万円で3LDKの最上階だと思います。3LDKは1期で完売と聞きました。

【販売時状況】

• 65戸中19戸が事業協力者さんでした。もともと住宅があったりした場所なのでしょうか。
• 価格下がりましたね！丸ノ内線の駅3分では安い物件ではないかと。第一期で34戸/46戸とは抽選覚悟ですね。
  • それでも高すぎ。。。本来の資産価値を冷静に考えよう。
• 第１期は完売みたいですね。追加販売もしたみたいですので、40戸位は売れてしまったのでしょうか。第1期で残り10戸未満？某大手不動産会社の知人談では、かなりの人気物件とのこと。
• 公式HPも最終期の表記になりましたね（2018年9月中旬）。今週末が申し込み＆抽選のようです。竣工より半年前に完売って、すごい。第一期で買っておけばよかったと後悔してるひとは多いと思います。駅近で、さらに都内でも屈指の教育環境ですから、資産価値は非常に落ちにくいか、逆にあがりそうです。
• 2018年9月18日　完売

交通

• 通勤通学の際に、公共交通機関が学生であふれかえることはないでしょうか。
  • 朝は、池袋から乗車した学生さんたちが降車してくれるので茗荷谷からだと乗れます。因みに同じ時間帯に池袋に向かう場合、座れる位ガラガラですが、池袋から丸ノ内線に乗る人の波が凄く改札口までたどり着くのも大変です。

構造・建物

シェフルール文京茗荷谷　エントランス

• 敷地面積 656.17㎡
• 建築面積 376.84㎡

【構造】

• 杭が37メートルなのに驚きました。埋立地より少し短いくらいですね。アトラスとか、この付近の杭は何メートルなんでしょうか？千川通り沿いのマンションの方が杭は短い（10~20メートル）のは何故なのか不思議です。
  • 支持層が同じであれば、高台のほうが杭は長くなります。
• 耐震等級は、マンションでは珍しい耐震等級２です！大抵のマンションがコストアップを嫌って最低限の耐震等級１にしている中（もちろん大手も含めて）、すごいことだと思います。地盤も強い地域ですし、今後起きるとされる南海トラフへの対策はバッチリですね。
  • 勝手な予想ですが、建築基準法は将来的にさらに厳しくなり、現在の耐震等級2のレベルが最低ラインになると思います。そうなると、今の建築基準法ギリギリで建てられた耐震等級1のマンションは旧耐震基準マンションになって資産価値が低下するでしょう。それを考えても耐震等級2は貴重な存在だと重います。

【日当たり・眺望】

• マンションとマンションの間ですが隣との並びを見ると上階の方は開放感ありそうです。駅近、日当り良しのなかなか好印象のマンションだと思いました。
• 南西向きなので西日が強いかもしれない。
• パークビュー側は将来裏の運送屋さんのところにマンションが建ってお見合いになるリスクないかな。
  • 裏の書店（倉庫？）と運送屋さんの敷地は一体みたいですし、マンション建設に十分な広さがあるようです。となるとパークビュウも暫しの間かもしれませんね。

共用施設

• 駐車場：10台機械式9台、平置1台(身障者用)※月額使用料：未定
• 自転車置場：92台2段式※月額使用料：未定
• バイク置場 ：7台(平置き式)月額使用料：未定

設備・仕様

• デベといい、チープな外観といい、
• この戸数でディスポーザーあるのがいいですよね。内装といい、ふと我に返ると高すぎるなあと思ってしまう。
  • 周辺の他物件も見ましたが、価格、駅距離、立地と学区、設備仕様では良い物件だと思います。
• 全ての窓に防犯センサーもついていますし、耐震も2はなかなか無いので、セキュリティはばっちりですね。浴室のドアは引き戸になったみたいですよ。

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 専有面積：35.17㎡～68.25㎡
• バルコニー面積：5.54㎡～12.08㎡
• 広さもE・Cは手頃な感じ。シングルルームもあるので戸数の割合が気になります。メインターゲットはどこになるのでしょうね。
  • ここは4人家族じゃ無理かな。
• 1LDKから３LDKまで様々なスタイルがありますし、単身世帯からファミリー世帯まで住みやすそうな立地条件になっているんでしょうね。
• 広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。
• 間取りがひどすぎる…柱がバリバリ入りまくり…
  • eタイプ、リビングに片方に2本分の柱が食い込んできているのが、どう考えるかですね。柱と柱の間にテレビを置くのはもう決定になるのかな、という感じではあります。リビングインの居室が、ウォールドアではなくて、独立している居室になっていますから、リビングとくっつけてみたいな使い方は想定されていないようです。
• 3LDKですが、かなりコンパクトですよね。廊下などが無駄に広くて各部屋の広さが十分に確保できていない印象です。洗面所には収納もない上にドアが引き戸ではない、キッチンではコンロ周りの壁がクロスになっていたりと、所々生活のしづらさが感じられるところがありました。
  • モデルルーム行ってきました。3LDKは完売してました。スペックも申し分無し、指摘があった洗面所の扉も

引戸に変わってましたよ。2LDKも残り僅かみたいです。

買い物・食事

• 神楽坂まで行かなければいけなかったちょっとお高めだけどお洒落で美味しい店も増えた。

育児・教育

• 文京区内でも進学で評判のいい窪町小学校のほぼ隣だから少々高くても売れるだろうな。
• 近くに大学もあります。
• 娘が茗荷谷の国立付属出身で送り迎えもしていましたが、住環境も良さそうですね。
  • お茶ですか？昔は送り迎えOKだったのですか？少なくとも今は駄目みたいですよ。
    • お茶は、調べたら遅くとも1年生の5月までくらいしか送迎はできないみたいですね。基本は子どもたちが自力で通わないといけないようです。国立の小学校などの近くでは、子供さんが居る人向けの賃貸は一定の需要があると聞きますが、こういうふうに送迎ができないということを踏まえて、近くに住もうとする人が多いからなのかもしれませんね。

周辺環境・治安

• 第一種住居地域、商業地域
• いい場所ですね。春日通り面、建て替え案件ということを考慮しても魅力を感じます。
• 春日通りから枝分かれした道に面しているから交通量の多い通りから若干下がっているところがいいかな。洗濯物は外に干さない方がいいだろう。
• アドレスは大塚ですが、茗荷谷駅徒歩3分は普通に良いと判断される方もいらっしゃるかと思われます。しかも、校区は窪町小学校ですので。学区が良いのは、資産価値の面から考えても好材料になる可能性が高いのでは。
• 茗荷谷は再開発後に凄く垢抜けたいい街になった。ただ茗荷谷駅から少し離れると学校や公園が多くて店が急に減って寂しくなる。ここがある場所は寂しい場所と賑やかな場所の境界にあって距離感は絶妙。通学区も最高だし、気にいる人は多いだろう。
• 駅からの距離も近くて、小学校のちょうど裏側ということで夜間時間帯は静かそうです。日中は元気な声がたくさん聞こえてきそうな印象ですね。この辺りは学業面でも子供がいらっしゃる親御さん目線からすると印象が良いというのは魅力的。
• 教育の森公園も近く、環境は抜群ですね。駅からの距離感も丁度いい。
• ここは駅前の人がごちゃごちゃ歩いているところから少しだけ離れているので、休日の車の通行が少ない時間帯には閑静な雰囲気すらありますね。平日のラッシュアワーの交通量は結構あります。しかし都心の大きな道路に面した物件としては標準的な環境だと思います。
  • 大きな道路ではありますけれど、混んでいる時間帯がかなり限定的なところがあるとおもいます。もっと工事用のトラックや、あとはトレーラーが走るような道ならば環境が異なったんでしょうけれど、この辺りはそういう大型の車がそこまで多くない、というのがある意味良いところなのかもしれないなと思います。

周辺施設

• 教育の森公園、文京区のスポーツセンターが近いのが魅力です。

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