ザ・グランアルト札幌　苗穂ステーションタワー

2019年8月22日 (木) 15:57時点における版

物件概要

• 所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）、北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
• 交通：函館本線 「苗穂」駅 徒歩1分
• 総戸数：300戸（住戸）他に、スカイラウンジ1戸、コミュニティルーム1戸、ゲストルーム1戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上27階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年01月29日
• 売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
• 施工：西松建設株式会社
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 3Lの低層階の70平米が4000からみたい。
  • 近隣に流通している物件が僅少なので一概には言えませんが、面積的に上手い出物があれば、40坪以下の狭小敷地＋総3階建4LDKで新築4千万以下は可能でしょうね。でもまあ、だったらこっちの方がいいという気もします。ここより駅に近くすることはまず不可能でしょうし。
• 坪単価いくらくらいでしょう。150万ならいいなと思っております。66mで3000万 ちょっと安いですか。
  • スミフも噛んでるし苗穂とはいえタワーズフロンティアと同レベルか若干高い位の値付けにはなってしまうかなぁ
  • 最近のＪＲ最寄物件で言うと、札幌から1駅の桑園駅徒歩4分で坪168万円、同8分で152万円、2駅の琴似駅5分で169万円、同7分で141万円です。札幌の隣駅直結のタワーマンションで、どう考えても150万円はないでしょうね。
• 南側に予定のマンションとは価格差が出るでしょうかね？
  • まあ出るでしょう。とはいえ、けっこう発売のタイミングがズレそうだから、比べようと待ってるといいとこ買い逃すかもね。
• 真剣に検討しています。 北はアリオに繋がって、大手の首都圏でも実績のあるブランド。問い合わせたらJRの土地なので価格もそんなに高くならないですよとのこと。 不動産関係の知人が、南は寺とかの地主が権利を主張してて、デザインとかクオリティもそれなりで地盤も良くないのに、再開発組合に大手が参入して、中央区だからということで金額を一坪あたり20万くらい高くするって聞きました。 子供の学校の関係もあり中央区に住みたいので南が発売される前に決めれません。でも北を買いそびれたくありません。
  • 高層階200はないなぁ。だって100m高層階が6000万でしょ？最近の中央区のタワマンは高層階100mは1億近いのがデフォですからね。シティタワーも1.2億くらいだった気がします。
• 札幌の隣駅と巨大ＳＣに直結するワンアンドオンリーのタワマンを大京と住友不動産が手がけるのですから、東区とはいえ、そうとう強気で来ると思いますけどね。現在の相場感からしても、全体の平均で坪200万を下回るとはちょっと思えません。もし下回るとしたら、ＪＲ北海道さんが土地価格をかなり勉強した結果だと思いますが、今のＪＲさんは銭ゲバなのでその可能性は低いかと。
• 価格表は20階付近で大体坪200万でした。それに階数や方角、角部屋等で微調整。ただ、最終確定価格では無いそうで、例えば4500万円台という表記は、4500-4590まで可能性あるとのこと。それでも要望書はかなり出ていた印象です。本気で検討されるなら、早めにモデルルーム行くことをオススメします。
• ついに値段が発表されましたね。4LDK、南向き角部屋が5830～6110万円。階数は分からないけど（たぶん中層階）、坪単価220万円くらい。 ランニングコストも高いし、庶民には手が届きません。。。
  • SUUMOにPタイプとJタイプの金額が出てますね。一階上がることに30から40万円位金額が上がる感じかな。
• 価格見ましたが、86平米で6000万ですか、札幌駅徒歩圏内のマンションと変わらないですねちょっと高すぎますね。
• Pタイプの13階が5830万円だったように記憶しています。我が家も高すぎて断念です。ただ、希望者は多いようでした。
  • タワマンなので、同じ階でも間取り毎にかなり坪単価に差があるようですね。南西角のPタイプは最も高いようです。北海道は西向きより東向きを安くする傾向がありますから、東面の間取りが比較的安いかもしれません。
• 第一期127戸、13階以上から発売です。Bタイプ60㎡2LDKは13階から19階まで3800万から3980万発売している。21階から27階まで60㎡一つ部屋窓がないのＬタイプは3530万（21階）から発売。　他にJタイプ72.7㎡の3LDK（一つ部屋窓がない）を2LDKする事はできる、13階から27階、4060万から4650万まで発売.

【先着順】

• 価格：3,620万円～8,480万円
• 最多価格帯：4,400万円台（4戸）
• 間取り：2LDK～4LDK 専有面積 60.08m2～100.38m2
• 販売戸数：16戸
• 管理費（月額）：11,850円（3戸）～19,250円（1戸）
• 修繕積立金（月額）：6,310円（3戸）～10,540円（1戸）
• 修繕積立基金（一括）：631,000円（3戸）～1,054,000円（1戸）
• 管理準備金：6,000円（3戸）～10,000円（1戸）　※引き渡し時一括払い

交通

【電車】

• ＪＲ新苗穂駅へ直結し徒歩１分、札幌駅まで１駅３分というアクセス。
  • JR「苗穂」駅直結で空中歩廊となり、天気を気にせずに行ける。
• JR「苗穂」駅は2路線停車・朝8時台のJR「札幌」駅行は約5分に1本停車。
• 札幌ってJRより地下鉄のほうが重宝されるのは冬があるから？すすきの・大通に直接行けないから？
  • 雪の影響ですね。JRが止まっても地下鉄は動きますから。ただ、苗穂と札幌の間なら、路線が複数あり本数も多いのでマシかもしれません。
  • 逆側の琴似は、ラッシュ時間帯の札幌行きの混雑が激しく、数分の距離ではあるもののツラいことがありますが、こちらは快速エアポートが止まらないこともあって比較的混雑していないのが良いところです。本数はもう少しあった方がいいかな。
• 札幌行きは朝8時台に5本、札幌からは夕方6時台に3本・7時台に4本ですから、もうちょい欲しいとは思いますが、ちょっとぜいたくな望みかも。
• 空港にはJRが楽ですが、普段の生活では、特に冬は地下鉄がいいですね。
• JRを多く利用するなら苗穂駅でも魅力はあると思いますが、車通勤や地下鉄利用が多い人、まして東西線を利用する人ならば、苗穂駅徒歩1分はあまり魅力を感じないのかなと思います。
• 苗穂は、札幌駅行の電車が、7時台が9本、8時台が12本、9時台が7本。乗車は3分または4分。琴似は、7時台が9本、8時台が9本、9時台が7本。乗車は6分または7分（快速は5分）。どちらも非常に恵まれたアクセス環境ですが、違うのは通勤ピーク時の混み具合です苗穂と琴似の乗降客数は桁が違います。苗穂が約4,300人なのに対して琴似は約11,700人と、3倍近く違うのです。他の駅を含めても、札幌市内の札駅より西側の9駅の乗降客合計は約6万人ですが、東側の8駅の合計は約4万人です。さらに、7時台～9時台には空港→札駅の快速エアポートが6本あり、これは苗穂を通過しますが、東側最大の乗降客数（約14,000人）を持つ新札幌からの乗客の多くは、こちらを利用するでしょう。まあ、実際に乗ってみればすぐわかるんですが、そんなわけで通勤時の混み具合は苗穂からの方がだいぶ楽です。琴似→札幌の列車だってそんなに滅茶苦茶混んでるわけではないのですが、対面座席車両でない場合、乗降口付近に固まって車両奥へ入っていかない傾向があるので、乗車率の数値以上に混んでいる感覚はあります。

【徒歩】

• ここだと札幌駅まで、大人の足で20分くらいで行けませんかね。運動不足の人は、週1回くらい徒歩出勤もできるんじゃ？
  • マンション前の道路から札幌駅の東口まで、道のり距離で1.8km強ですね。20分だとちょっとツラいかも。でも25分はかからないでしょう。夏の朝などはいいかもしれませんね。

【空港】

• JR「札幌」駅より

1. 新千歳空港（約37分 千歳線 快速エアポート利用）
2. 函館（約3時間27分 函館本線・室蘭本線・千歳線経由 特急スーパー北斗利用）
3. 旭川（約1時間25分 函館本線 特急カムイ利用）
4. 帯広（約2時間28分 函館本線・千歳線・石勝線・根室本線経由 特急スーパーとかち利用）

• 全国30都市との直行便のほか、海外15路線の定期便も就航する新千歳空港には、札幌駅から約37分。

1. 仙台国際空港（約70分）
2. 東京国際空港（羽田）（約90分）
3. 中部国際空港（約100分）
4. 関西国際空港（約105分）
5. 大阪国際空港（伊丹空港）（約120分）
6. 福岡空港（約130分）
7. 那覇空港（約250分）

構造・建物

【構造】

• 直接基礎
  • 直接基礎というのは本当に意外。この辺は弱いと思っていたので。南側は杭打ちが必要みたいなので、その辺気になる人は北側が良いでしょう。
• 27階建て全300邸の超高層制震タワーレジデンス
• 300戸ってのは、Dグラに次ぐ２番手くらいでしょうか？
  • タワーマンションに明確な定義はありませんが、慣習的にはおおむね20階建て以上をそう呼んでいるようです。 であるならば、札幌のタワーマンションのうち最大のものはD'グラフォート札幌ステーションタワー（336戸）ですが、その次はアパタワーズ札幌大通公園（319戸）です。20階建ですから「タワー」を名乗るにはギリギリですが、まあ自分でもそう言ってるわけですし。 タワーにこだわらないのであれば、札幌で最大のマンションは北区のＳタウンパストラルハイムです（504戸)。ただしここはＡ～Ｅの５棟合わせての戸数なので、単一棟の戸数ならば札駅北のグラフォートが最多戸数になるでしょう。まあ「街」になってる複数棟物件については、じゃあ森林公園パークハウスはどうなるとか、清田のシュヴァービングはどうなるとか、ややこしいことになりそうですし。
• 向きはどっちかな？南西角ならタワーズフロンティアと同じ位だな。土地面積を絞れば近くの新築戸建てもいけちゃう価格だわ。

【騒音】

• この物件は線路に近いので音がどの程度か気になります。東向きや西向きなら気にならないでしょうか。
  • JR琴似駅に直結するマンションの、線路側にリビングの窓がある住戸に住んでいましたが、日常生活で電車の音が気になるということはありませんでした。ただし音が聞こえないという意味ではありません。私が住んでいたのは比較的高層（20階と30階の間）でしたので、低い階では条件が異なる可能性はあります。

【日当たり・眺望】

• タワーマンションの南側って暑いって聞きますが本当ですか？北海道ならやっぱり無難に南側ですかねぇ？北側はどうなのか経験者誰から教えて下さい。
  • 北側日がないので寒いですね。ただ売り出し価格安い分、資産価値下がりにくいのも北側です。あと北海道は東より西が人気みたいです。
  • 直射日光が入り、窓の構造や強風などで、大窓からの大量換気が出来ない場合は遮光カーテンを閉めていても結構暑く、このシーズンでも冷房を入れたくなります。大きな開口部があって大量の外気(今日なら日中4度程)を取り込めるなら大丈夫ですが、締め切りだときついです。向きは好みなのでどちらでも。北海道のマンションは断熱性と気密性が高いので直接の陽光に拘らないなら北向きでも問題ないでしょう。北面は南面より冬場は不利ですが夏場は有利です。年間で引き分けじゃないでしょうか。関東人だと東南角が文句無しの一番ですが北海道人は南西角が一番好みの様で、関東人には東南角の部屋が価格、競争ともお得だと思います。ただしタワー高層階は景色も価値のうちなので、その辺も併せてお考えください。
  • 冬場の日照時間が非常に短い。16時で真っ暗になる。そのせいもあって、日当たりが長く続く西が好まれるのではないでしょうか？
• マンションの北西側に老人ホーム？北東側に整形病院が建つようですがそれぞれ何階建てなのでしょうか？知ってる方がいらっしゃれば教えて下さい。
  • ５階みたいです。
• 西の方が眺望がよい、北西角は北東角、東側、西側（窓がない部屋あるタイプ）より価格が高い、南側は鉄道の為、それが気になり、北を選んだ人が沢山いる。北の窓が広くとっている、明るさの心配はないでしょう。LOW－Eペアガラスならマイナス17℃まで結露が起こらない（調べた）、私が大通の北向きのマンション住んだ事がある、窓をペアガラスに変えたあと、凄く暖かくなった、11月でも暖房があまり使わない（角部屋ではない）このマンションの断熱等級は最高級の4、居間に床暖房もある、暖かいと思います。
• 豊平川の花火が見えそうな部屋はありますか？
  • 豊平川の花火は南西方向なので、南口のマンションは関係ありません。南向きの方は当然見れますし、西向きの方もバルコニーから少し頭を出せば見れるかも知れません。

共用施設

• 駐車場台数:213台　（屋外平地式41台（来客用駐車場3台含む）、屋外機械式24台、屋内平地式2台、屋内機械式146台）　月額使用料:8000円～20000円/台
  • 平置き駐車場で月16000円って近隣に比べて法外に高いですね。
  • タワーパーキングは本体の中央部に作られます。一階に棟内駐車場が数台分あり、その奥にタワーパーキング入り口です。 ですので、タワーパーキングを利用する人が雨風にさらされながら待つということは無いと思います。なお、機械式の地下（下段1，2）は、1万円を切っていたと思いますよ。 高いと思われる人はそちらを利用すればよいかと。
• バイク置き場：6台（大型2台）　月額使用料:2,000円～3,000円/台
• 自転車置き場：300台　月額使用料:200円～300円/台
• スカイラウンジや、コミュニティルーム、ゲストルームなど 共用施設も充実していて素敵だなと思います。
• 13人乗りエレベーター2基、非常用エレベーター1基。
• 各階ゴミ庫はありません。大きなネガティブ要素です。
  • タワーマンションで一時各階ゴミ庫が流行ったのは確かです。その便利さの代償は管理費のアップです。結局、管理員が各階のゴミを集めなくてはならないからです。私の知り合いのマンションでは管理組合で話し合い、各階ゴミ庫を廃止したそうです。便利さを優先される方にはネガテイブ、管理費節約を優先されは方にはポジティブといっだところでしょうか。

設備・仕様

• 天井2550、全室エアコン対応(設置はオプション)、ディスポーサあり。
• ファミリーで住むには収納も少な目かな。
  • 現在公開されている2タイプを見る範囲では、収納が少なめには思えませんが。全個室にクローゼットがあり、靴スペースも広く取ってあり、PDタイプは台所内に、Oタイプは廊下に収納スペースがあり、さらにトランクルームが地下などでなく玄関横にありますよね。非常に豊富だとまでは言いませんが、少ないですか？
• モデルルームを見てきました。一点気になったのは、給湯器がバルコニーに壁掛けだったことです。私はほかに室外設置の例をほぼ見たことがなく、冬が心配です。電源を落とさなければそこそこ凍結防止が効いて大丈夫らしいものの、怖いのでちょくちょく水落としすることになりそうだと思いました。
  • 「壁掛け」ってなかなかユニークな表現ですね。一瞬「？？？」と思いましたが、確かにそう言われれば壁掛けだなあ、と納得。私のところも暖房、風呂・洗面、台所他のセントラル給湯器はベランダの「壁掛け」で吹きっ晒し、風向きによっては雪がかかります。電源は一年中入ったままです。気温が下がりすぎると勝手に点火しています。新築から10年以上、水抜きをしたことは一度もありません。勿論凍結したこともありません。
  • 東日本大震災以降、ほとんどのマンションはガスセントラルヒーティングを採用するようになりましたが、そのボイラーは基本的にベランダ設置です。ここもそうだと思いますが(未確認)、要するに「現在はそれが当たり前」なのです。この種類のガスボイラーは凍結防止機構を備えていますので、基本的に水抜きは必要ありません。というか、水抜きがボイラーにダメージを与える場合があるので簡単にはできないようになってます。ドライバーでカバーのネジを外さないと水抜き栓にアクセスできません。ただし、凍結防止機構はつまりは電気ヒーターですから、停電時には働かなくなります。では昨年9月のような停電が真冬に起きたらどうするか？この物件はタワーだから該当すると思いますが、非常用電源で水道が生きている場合は、風呂の水をチョロチョロ出していれば大丈夫です。停電かつ水道も死んでいる(断水している)とき、初めて水抜きの必要が出てきます。あと暖房側ははじめから不凍液なので凍結の心配はありません。札幌にボイラーをベランダ設置しているマンション住戸は何万戸かあると思いますが、そのほとんどは、トラブルがない限り24時間365日ノータッチで使っています。

間取り

• 間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
• 面積：57.57平米～126.33平米
• 間取りは全３５タイプ
• 4タイプの間取りが紹介されてます。その中で最大のものがPGタイプで126.33平方メートル。「最上階南西角住戸」との説明があります。主寝室を10畳、リビングダイニングを20畳取り、お風呂も1822を入れてる、まぎれもないプレミアムタイプですね。でもって、この住戸は1億越え間違いなしでしょう。
  • 主寝室10畳、リビングダイニング20畳は珍しくないですが、風呂1822はシティタワー札幌のJタイプと同じで、ちょっと贅沢ですね。広めの住戸でないと使用時間が相対的に少ない風呂スペースを大きく取る訳に行きませんから。そうなると洗面は2ボウル、トイレも二箇所でしょうか。良いですね。4LDK位なら3-4人家族にちょうど良いと思います。
• PGタイプは、洗面所はもちろんＷボウル、リネン庫も設置しています。トイレも玄関脇と主寝室前に2ヶ所あり、4つの個室はすべてクローゼットを備え、うち2室はウォークインです。靴収納スペースは1.5畳程度あり、靴以外の小物も収納できるでしょう。 札幌ではハイエンドに属する住戸だろうと思います。ただし、あくまでも「贅沢な既存の4LDK」の延長上にある住戸で、ブランズ外苑前のプレミアムプランのように規格外の住戸ではありません。それだけにあまり極端な価格にはならないだろうとも思われ、1億を大きく超えることはないのではないでしょうか。
• 4Lは相当広くてセレブ向けの目玉部屋という感じ。3Lはなかなか良さげだけど中部屋。
  • 確かに狭い・・・高層階を除いて80m2以上の部屋を作っていないんですかね。
• PDタイプは東南角で（北海道の人には好まれないようですが）広さも手頃で結構良さそうだなあと思ったのですが、浴室が玄関を入って直ぐという、あまり見た事がない構造なのが気になります。ウエブ記載の0タイプも同じく入り口に風呂があってビジネスホテルのようですが、他のタイプもこういうレイアウトなのかな。玄関に風呂を配置するメリットって何なのでしょう。
• 2LDKの間取りは、まず玄関を入って通路奥にリビングがあり、隣接してキッチンが配置されています。その他に寝室を含めた個室が2部屋あります。また、ユーティリティとしてバスルーム、洗面所、トイレがあります。
• 東向きの2LDK 60平米の上層階が3530万円。この東向きは窓も小さくて、奥の部屋は窓なしです。1Ｒにするのがベストのような部屋です。

買い物・食事

• アリオ札幌〔駅直結〕（約80m・徒歩1分）
  • アリオは生活の全てをまかなえるのですが、そのアリオしか選択肢がほぼない。
• アリオ札幌。行ったことないんですが、どんな感じですか？
  • ちょっと洒落たイオンって感じです。個人的にはテナントとか飲食店なんかがイオンより良いと思います。
• ここ、駅からマンションまで空中歩道でつながるみたいですけど、そこからさらにアリオまでつながるんでしょうか？そしたらもうビール園くらいまで雨にぬれずに行けますね。
• 敷地内に中～小型の商業施設も作られるそうですので、それがある程度の補完になるかもしれません。
• 日用品ならアリオ、嗜好品やお食事ならファクトリーってとこですかね。
  • ファクトリーは観光客もいて平日も賑わったりしていますが、普段使いなら個人的にはアリオの方が良いかな。

ただアリオは無料駐車場があるので、そんなに近くなくても良いような気もします。

• 苗穂駅北口にコンビニあるのかな？構内にはセブンイレブンが有るらしいけど狭小で品揃えも限られてるみたいだけど。
• 飲食店含め繁盛店や穴場的な店は皆無。

育児・教育

• 学区はどこになるのかな
  • 小学校は東区の苗穂小学校の様ですが、中学校は指定変更区域で中央中学校も選べるのではないでしょか。
• 子供いるので南側を待つか迷います。 あまり言いたくないですが、北側は小学校も中学校も学区が結構難しいところですからね…。子供が卒業してしまえば最高の立地な気がするんですけどね。
  • まあ、小学生または就学前のお子様を持つ子育て前期のステージにいる比較的若年層のご家庭は、学区以前に価格がバリアになって相当少ないと思われます。中学生になっちゃってると元の学校に継続して通えますから、お子様の負担は別にして大丈夫でしょう。 ちなみに学区は美香保中ですが、ここ、まだ荒れてるんですかね。
• フロンティアの小学校は全国学力テストの結果は全国トップレベルで、こちらの小学校は全国最低レベルでした。
  • 学区で言えば東区の苗穂小学校や美香保中学校に東栄中学校は長い間、全国学力テストの結果が全国最低レベルでした。片や隣の中央区側の中央小学校と中央中学校は全国最高レベルです。テストの結果はひとつの指標にしかなりませんが、学力の低い学校は総じてテレビやゲームの時間が長く宿題含め自学の習慣に乏しく将来の事も考えていない子供が多いという調査結果でした。ただここ１～２年は東区の件の小中学校も最低レベルから全国平均に近づいており、中央中は東区側の生徒が入るようになってから最高レベルからどんどん学力が下がって来ているそうです。
• 立命館SPの一期生に東大はじめ難関大学の合格者が多かった事や北嶺の知名度が上がって来た事や開成が抽選を止めた事などから、私立や公立一貫校を選ぶケースが増え続けており、小学校と異なり公立中学にこだわる人は減っているそうな。その反面、塾選びや塾同士の競争が激しくなっているそうですが、難関中の合格者は四谷大塚や札幌標準や日能研にかなり集中してますね。それらに通える環境を重視する親御さんも多いみたい。中央中は東区の生徒が入った事もありますが、中央小から私立中に進学する子が多いので現在はそれほど高い学力ではないと思われますが、このマンションであれば有名塾にも通いやすいと思います。ただ小学校低学年より下の子供がいる方は南側(中央区)の方がより良いのは間違いないでしょう。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域

【周辺環境】

• 駅から近いですし、注目されそう。大型商業施設やガーデンパークが近いので、マンション周辺も人で賑わいますね。マンション周辺に買物施設があることは、やはり生活していくので必須になってくると思いました。
  • 新苗穂駅の開業と共に発表されましたね。北口大規模開発のメイン物件になりますか。南口も同時に発表したかったんだと思いますが、地権の関係で進捗がやや遅れたようです。
• 生活利便性のスコアの高さが注目されてます。単純に「便利さ」というところを見れば、既存物件を含めた札幌の全マンション中でも屈指と言っていいでしょう。地下鉄直結物件は幾つかありますが、大型ＧＭＳもすぐそこという物件はありませんからねえ。弱点は、まず東区であること。南口は中央区なので、イメージ的に差はありそうです。ただし、南口にも商業施設（サツドラでしたか？）は新設されますし、個人医院が幾つか入るそうですが、北口ほどの便利さはないでしょう。また微妙に一度屋外に出ないと駅に入れません。
• 札幌の隣駅と札幌屈指の大型商業施設に、共に直結しているというのは、おそらくもう二度と出ない物件ではあるでしょう。その分たいそうなお値段にならないといいのですが。
• 苗穂って昔々の光景は桃源郷だったそうですよ。今じゃ想像すらできませんけどね。 質のいい湧水を求めてメーカー複数進出し、付随して関連の畑が拡がり…ここまではよかった。 JR苗穂工場ができて以降すっかり中途半端な工業系団地化…再開発に取り残されることとなり今に至ってます。 昔を知る方にとっては苗穂という地名や地区の価値は山鼻のそれに近しいのではないでしょうか。 デベのキャッチコピー『苗穂の魅力が目を覚ます。』を見たときは、あぁ・・・地区のこと案外理解してるな ってビビっときちゃいましたし。
• 苗穂駅に直結してんだから名前に「苗穂」って入れるのはまあ必然だけど、実際の苗穂って旧苗穂駅より東側だからねえ。
• 苗穂駅は中央区なんですね。線路1本の違いで、ここは東区。ここは昔だと駅裏なんでしょうが、さて中央区と東区という名称の違いの影響度は？
  • 気にする人は気にするって感じかしらね。
    • 小中学校の学区を気にされる方もいるでしょうしね。
• 北側のメリットはアリオやビール園が近い。南側のメリットは一応中央区であるといったところでしょうか。資産価値としてはほぼ一緒か、南の方がやや上になるかもしれませんが、利便は圧倒的に北口でしょう。現時点で南側には本当に何もないですから。
  • 南が中央区といのは資産価値に影響するでしょう。東京では敷地が2つの町名にまたがっているケースで、どちらの地名をマンション名に採用出来るか裁判になったことがあります。それくらいアドレスが売れ行き、資産性に影響を与えるものです。中央区にこだわる人は間違いなくいますし、それなりのマンションを求める人なら尚更こだわるでしょう。私感ですが、中央区アドレス、ファクトリー徒歩圏で南の方が利便性、資産性ともに上ではないかと思います。
• マンション北の道路は北ガスアリ―ナまでに都市計画道路予定している。南も北も便利と思います。
• ここの西にある、南側の厚生病院に抜ける踏切について、閉まっていると車の列がかなり長くなってアリオまで達しているのを見ました。 マンション駐車場の出入りに支障なければ良いですね。
  • 苗穂駅連絡道路として、幅員を広げるのと、5丁目まで線路沿いに道路を伸ばすようなので、踏切の渋滞は減るんじゃないでしょうか。いつできるのかはわからないのですが。
  • ホクレンホームセンターあたりの道路改良により、西に行く車は流れ良くなるかもしれませんね。ただ、アリオあたりの道路は歩道が立派になるだけで、車道は二車線のままのようです。踏切への左折のところだけでも車線が増えないと直進し難く、結局詰まってしまいます。はたして。
• 踏切の遮断機音はどの程度影響が有るのか気になります。
  • 現在の踏切の警報器は電子化されており、音量の調整ができるようになっています。おおむね100db～80dbの間で調整でき、該当踏切は病院に隣接していることから、音量は低めに設定されていると考えていいでしょう。仮に90dbの音量があるとして、踏切から本物件までは100m以上距離があります。大まかに言って100mで40dbくらい減衰しますから、そちらに面した低層階のバルコニーにいたとして50dbくらい。屋内にいる場合、現在の窓サッシの遮音性能は大きく向上しており、北海道の場合例外なく二重サッシですから、ここで30db以上はさらに減衰し、ほぼ聞こえないレベルになります。というか、踏切音よりも、物件から最短で50mくらいのところを走る函館本線・千歳線の列車走行音の方がよほどうるさいはずです。それに対応して遮音設定をしているはずですから、踏切の方は心配いらないと思います。
• JR北海道苗穂工場のほぼ敷地内。廃車になった車両が重機で破壊される音が聞こえてきそうです。物件の東側にあるパシフィック北五条にお住まいの口コミでは夜中に汽笛が鳴るなど結構うるさい様です。

【地盤・水害】

• 地震有りましたがここの地盤はどうなのでしょうか？
  • 札幌市で作っている防災マップを見る限り、良い方だとは言える。過去の地盤調査の事例をデータベースで見ると、近隣では「ノヴァ78」という物件の地盤が「やや強固」、「アルファマンスリー」も「やや強固」、「須戸ビル」が「やや弱い」という評価。それぞれの所在地は地図で確認されたい。とはいえ、本当に近隣の調査物件というのはＤＢに無く、100ｍ離れれば地盤の強さが変わることは普通にあるので、本当の本当は分からん。
• ＪＲの線路の北側は地盤が悪く、南側は地盤が良いと言われています。実際に北口(東区)側の周辺は杭が必要になる地盤が殆どです。南口(中央区)側の周辺は杭無しの建物が多いそうです。もちろん今回のような大型マンションであれば杭なりの対策を当然しているはずなので地盤の心配は無いと思いますよ。
• 明確な資料としては、市で作成しているハザードマップがほぼ唯一のものです。 これで見ると、この物件のある箇所の想定最大震度は6弱、ちなみに南側のタワーは微妙ですが一部が6強のエリアにかかっています。さてしかし、このマップは100ｍのメッシュですが、そのエリアを細かく見ることにあまり意味はありません。そんなに細かく地盤の調査してるわけもなく、実際には、幾つかの調査データからシミュレートしてるだけだということは押さえておくべきでしょう。

【治安】

• 刑務所はどこかに移転してるんですか？
  • 移転はしていないですよ。そういえば、真偽不明の物騒な情報がながれていましたね・・・。これがあるから東区は避けられるのかもしれませんね。
  • 近隣保育園、小学校では戸外活動中止になりました。こういった騒ぎが今後も発生するリスクはあると思います。

周辺施設

• サッポロガーデンパーク（約80m・徒歩1分）
• 隣に整形外科医院が建設中、近くに厚生病院があります。
  • 建設中のさっぽろ病院は大変有名の整形外科です，市内はもちろん，道内外からも来院です、国内の病院だけでなく、近年海外の医師も見学に来られています。
• アリオと直結のルネサンススポ－ックラブも立派。

掲示板

• []

sapporo/640010/135-1000