ザ・グランアルト札幌　苗穂ステーションタワー

2019年8月20日 (火) 16:59時点における版

物件概要

• 所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）、北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
• 交通：函館本線 「苗穂」駅 徒歩1分
• 総戸数：300戸（住戸）他に、スカイラウンジ1戸、コミュニティルーム1戸、ゲストルーム1戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上27階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年01月29日
• 売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
• 施工：西松建設株式会社
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 3Lの低層階の70平米が4000からみたい。
  • 近隣に流通している物件が僅少なので一概には言えませんが、面積的に上手い出物があれば、40坪以下の狭小敷地＋総3階建4LDKで新築4千万以下は可能でしょうね。でもまあ、だったらこっちの方がいいという気もします。ここより駅に近くすることはまず不可能でしょうし。
• 坪単価いくらくらいでしょう。150万ならいいなと思っております。66mで3000万 ちょっと安いですか。
  • スミフも噛んでるし苗穂とはいえタワーズフロンティアと同レベルか若干高い位の値付けにはなってしまうかなぁ
  • 最近のＪＲ最寄物件で言うと、札幌から1駅の桑園駅徒歩4分で坪168万円、同8分で152万円、2駅の琴似駅5分で169万円、同7分で141万円です。札幌の隣駅直結のタワーマンションで、どう考えても150万円はないでしょうね。
• 南側に予定のマンションとは価格差が出るでしょうかね？
  • まあ出るでしょう。とはいえ、けっこう発売のタイミングがズレそうだから、比べようと待ってるといいとこ買い逃すかもね。
• 真剣に検討しています。 北はアリオに繋がって、大手の首都圏でも実績のあるブランド。問い合わせたらJRの土地なので価格もそんなに高くならないですよとのこと。 不動産関係の知人が、南は寺とかの地主が権利を主張してて、デザインとかクオリティもそれなりで地盤も良くないのに、再開発組合に大手が参入して、中央区だからということで金額を一坪あたり20万くらい高くするって聞きました。 子供の学校の関係もあり中央区に住みたいので南が発売される前に決めれません。でも北を買いそびれたくありません。
  • 高層階200はないなぁ。だって100m高層階が6000万でしょ？最近の中央区のタワマンは高層階100mは1億近いのがデフォですからね。シティタワーも1.2億くらいだった気がします。
• 札幌の隣駅と巨大ＳＣに直結するワンアンドオンリーのタワマンを大京と住友不動産が手がけるのですから、東区とはいえ、そうとう強気で来ると思いますけどね。現在の相場感からしても、全体の平均で坪200万を下回るとはちょっと思えません。もし下回るとしたら、ＪＲ北海道さんが土地価格をかなり勉強した結果だと思いますが、今のＪＲさんは銭ゲバなのでその可能性は低いかと。

【先着順】

• 価格：3,620万円～8,480万円
• 最多価格帯：4,400万円台（4戸）
• 間取り：2LDK～4LDK 専有面積 60.08m2～100.38m2
• 販売戸数：16戸
• 管理費（月額）：11,850円（3戸）～19,250円（1戸）
• 修繕積立金（月額）：6,310円（3戸）～10,540円（1戸）
• 修繕積立基金（一括）：631,000円（3戸）～1,054,000円（1戸）
• 管理準備金：6,000円（3戸）～10,000円（1戸）　※引き渡し時一括払い

交通

【電車】

• ＪＲ新苗穂駅へ直結し徒歩１分、札幌駅まで１駅３分というアクセス。
  • JR「苗穂」駅直結で空中歩廊となり、天気を気にせずに行ける。
• JR「苗穂」駅は2路線停車・朝8時台のJR「札幌」駅行は約5分に1本停車。
• 札幌ってJRより地下鉄のほうが重宝されるのは冬があるから？すすきの・大通に直接行けないから？
  • 雪の影響ですね。JRが止まっても地下鉄は動きますから。ただ、苗穂と札幌の間なら、路線が複数あり本数も多いのでマシかもしれません。
  • 逆側の琴似は、ラッシュ時間帯の札幌行きの混雑が激しく、数分の距離ではあるもののツラいことがありますが、こちらは快速エアポートが止まらないこともあって比較的混雑していないのが良いところです。本数はもう少しあった方がいいかな。
• 札幌行きは朝8時台に5本、札幌からは夕方6時台に3本・7時台に4本ですから、もうちょい欲しいとは思いますが、ちょっとぜいたくな望みかも。
• 空港にはJRが楽ですが、普段の生活では、特に冬は地下鉄がいいですね。

【徒歩】

• ここだと札幌駅まで、大人の足で20分くらいで行けませんかね。運動不足の人は、週1回くらい徒歩出勤もできるんじゃ？
  • マンション前の道路から札幌駅の東口まで、道のり距離で1.8km強ですね。20分だとちょっとツラいかも。でも25分はかからないでしょう。夏の朝などはいいかもしれませんね。

【空港】

• JR「札幌」駅より

1. 新千歳空港（約37分 千歳線 快速エアポート利用）
2. 函館（約3時間27分 函館本線・室蘭本線・千歳線経由 特急スーパー北斗利用）
3. 旭川（約1時間25分 函館本線 特急カムイ利用）
4. 帯広（約2時間28分 函館本線・千歳線・石勝線・根室本線経由 特急スーパーとかち利用）

• 全国30都市との直行便のほか、海外15路線の定期便も就航する新千歳空港には、札幌駅から約37分。

1. 仙台国際空港（約70分）
2. 東京国際空港（羽田）（約90分）
3. 中部国際空港（約100分）
4. 関西国際空港（約105分）
5. 大阪国際空港（伊丹空港）（約120分）
6. 福岡空港（約130分）
7. 那覇空港（約250分）

構造・建物

【構造】

• 27階建て全300邸の超高層制震タワーレジデンス
• 300戸ってのは、Dグラに次ぐ２番手くらいでしょうか？
  • タワーマンションに明確な定義はありませんが、慣習的にはおおむね20階建て以上をそう呼んでいるようです。 であるならば、札幌のタワーマンションのうち最大のものはD'グラフォート札幌ステーションタワー（336戸）ですが、その次はアパタワーズ札幌大通公園（319戸）です。20階建ですから「タワー」を名乗るにはギリギリですが、まあ自分でもそう言ってるわけですし。 タワーにこだわらないのであれば、札幌で最大のマンションは北区のＳタウンパストラルハイムです（504戸)。ただしここはＡ～Ｅの５棟合わせての戸数なので、単一棟の戸数ならば札駅北のグラフォートが最多戸数になるでしょう。まあ「街」になってる複数棟物件については、じゃあ森林公園パークハウスはどうなるとか、清田のシュヴァービングはどうなるとか、ややこしいことになりそうですし。
• 向きはどっちかな？南西角ならタワーズフロンティアと同じ位だな。土地面積を絞れば近くの新築戸建てもいけちゃう価格だわ。

【騒音】

• 南向きだと列車の騒音ありそうですが、どうでしょう？それでも南向きが高くなるんでしょうか？

【日当たり・眺望】

• タワーマンションの南側って暑いって聞きますが本当ですか？北海道ならやっぱり無難に南側ですかねぇ？北側はどうなのか経験者誰から教えて下さい。
  • 北側日がないので寒いですね。ただ売り出し価格安い分、資産価値下がりにくいのも北側です。あと北海道は東より西が人気みたいです。
  • 直射日光が入り、窓の構造や強風などで、大窓からの大量換気が出来ない場合は遮光カーテンを閉めていても結構暑く、このシーズンでも冷房を入れたくなります。大きな開口部があって大量の外気(今日なら日中4度程)を取り込めるなら大丈夫ですが、締め切りだときついです。向きは好みなのでどちらでも。北海道のマンションは断熱性と気密性が高いので直接の陽光に拘らないなら北向きでも問題ないでしょう。北面は南面より冬場は不利ですが夏場は有利です。年間で引き分けじゃないでしょうか。関東人だと東南角が文句無しの一番ですが北海道人は南西角が一番好みの様で、関東人には東南角の部屋が価格、競争ともお得だと思います。ただしタワー高層階は景色も価値のうちなので、その辺も併せてお考えください。
  • 冬場の日照時間が非常に短い。16時で真っ暗になる。そのせいもあって、日当たりが長く続く西が好まれるのではないでしょうか？
• マンションの北西側に老人ホーム？北東側に整形病院が建つようですがそれぞれ何階建てなのでしょうか？知ってる方がいらっしゃれば教えて下さい。
  • ５階みたいです。

共用施設

• 駐車場台数:213台　（屋外平地式41台（来客用駐車場3台含む）、屋外機械式24台、屋内平地式2台、屋内機械式146台）　月額使用料:8000円～20000円/台
• バイク置き場：6台（大型2台）　月額使用料:2,000円～3,000円/台
• 自転車置き場：300台　月額使用料:200円～300円/台
• スカイラウンジや、コミュニティルーム、ゲストルームなど 共用施設も充実していて素敵だなと思います。

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
• 面積：57.57平米～126.33平米
• 4タイプの間取りが紹介されてます。その中で最大のものがPGタイプで126.33平方メートル。「最上階南西角住戸」との説明があります。主寝室を10畳、リビングダイニングを20畳取り、お風呂も1822を入れてる、まぎれもないプレミアムタイプですね。でもって、この住戸は1億越え間違いなしでしょう。
  • 主寝室10畳、リビングダイニング20畳は珍しくないですが、風呂1822はシティタワー札幌のJタイプと同じで、ちょっと贅沢ですね。広めの住戸でないと使用時間が相対的に少ない風呂スペースを大きく取る訳に行きませんから。そうなると洗面は2ボウル、トイレも二箇所でしょうか。良いですね。4LDK位なら3-4人家族にちょうど良いと思います。
• PGタイプは、洗面所はもちろんＷボウル、リネン庫も設置しています。トイレも玄関脇と主寝室前に2ヶ所あり、4つの個室はすべてクローゼットを備え、うち2室はウォークインです。靴収納スペースは1.5畳程度あり、靴以外の小物も収納できるでしょう。 札幌ではハイエンドに属する住戸だろうと思います。ただし、あくまでも「贅沢な既存の4LDK」の延長上にある住戸で、ブランズ外苑前のプレミアムプランのように規格外の住戸ではありません。それだけにあまり極端な価格にはならないだろうとも思われ、1億を大きく超えることはないのではないでしょうか。

買い物・食事

• アリオ札幌（約80m・徒歩1分）
  • アリオは生活の全てをまかなえるのですが、そのアリオしか選択肢がほぼない。
• アリオ札幌。行ったことないんですが、どんな感じですか？
  • ちょっと洒落たイオンって感じです。個人的にはテナントとか飲食店なんかがイオンより良いと思います。
• ここ、駅からマンションまで空中歩道でつながるみたいですけど、そこからさらにアリオまでつながるんでしょうか？そしたらもうビール園くらいまで雨にぬれずに行けますね。
• 敷地内に中～小型の商業施設も作られるそうですので、それがある程度の補完になるかもしれません。

育児・教育

• 学区はどこになるのかな
  • 小学校は東区の苗穂小学校の様ですが、中学校は指定変更区域で中央中学校も選べるのではないでしょか。
• 子供いるので南側を待つか迷います。 あまり言いたくないですが、北側は小学校も中学校も学区が結構難しいところですからね…。子供が卒業してしまえば最高の立地な気がするんですけどね。
  • まあ、小学生または就学前のお子様を持つ子育て前期のステージにいる比較的若年層のご家庭は、学区以前に価格がバリアになって相当少ないと思われます。中学生になっちゃってると元の学校に継続して通えますから、お子様の負担は別にして大丈夫でしょう。 ちなみに学区は美香保中ですが、ここ、まだ荒れてるんですかね。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域

【周辺環境】

• 駅から近いですし、注目されそう。大型商業施設やガーデンパークが近いので、マンション周辺も人で賑わいますね。マンション周辺に買物施設があることは、やはり生活していくので必須になってくると思いました。
  • 新苗穂駅の開業と共に発表されましたね。北口大規模開発のメイン物件になりますか。南口も同時に発表したかったんだと思いますが、地権の関係で進捗がやや遅れたようです。
• 生活利便性のスコアの高さが注目されてます。単純に「便利さ」というところを見れば、既存物件を含めた札幌の全マンション中でも屈指と言っていいでしょう。地下鉄直結物件は幾つかありますが、大型ＧＭＳもすぐそこという物件はありませんからねえ。弱点は、まず東区であること。南口は中央区なので、イメージ的に差はありそうです。ただし、南口にも商業施設（サツドラでしたか？）は新設されますし、個人医院が幾つか入るそうですが、北口ほどの便利さはないでしょう。また微妙に一度屋外に出ないと駅に入れません。
• 札幌の隣駅と札幌屈指の大型商業施設に、共に直結しているというのは、おそらくもう二度と出ない物件ではあるでしょう。その分たいそうなお値段にならないといいのですが。
• 苗穂って昔々の光景は桃源郷だったそうですよ。今じゃ想像すらできませんけどね。 質のいい湧水を求めてメーカー複数進出し、付随して関連の畑が拡がり…ここまではよかった。 JR苗穂工場ができて以降すっかり中途半端な工業系団地化…再開発に取り残されることとなり今に至ってます。 昔を知る方にとっては苗穂という地名や地区の価値は山鼻のそれに近しいのではないでしょうか。 デベのキャッチコピー『苗穂の魅力が目を覚ます。』を見たときは、あぁ・・・地区のこと案外理解してるな ってビビっときちゃいましたし。
• 苗穂駅に直結してんだから名前に「苗穂」って入れるのはまあ必然だけど、実際の苗穂って旧苗穂駅より東側だからねえ。
• 苗穂駅は中央区なんですね。線路1本の違いで、ここは東区。ここは昔だと駅裏なんでしょうが、さて中央区と東区という名称の違いの影響度は？
  • 気にする人は気にするって感じかしらね。
    • 小中学校の学区を気にされる方もいるでしょうしね。

【地盤・水害】

• 地震有りましたがここの地盤はどうなのでしょうか？
  • 札幌市で作っている防災マップを見る限り、良い方だとは言える。過去の地盤調査の事例をデータベースで見ると、近隣では「ノヴァ78」という物件の地盤が「やや強固」、「アルファマンスリー」も「やや強固」、「須戸ビル」が「やや弱い」という評価。それぞれの所在地は地図で確認されたい。とはいえ、本当に近隣の調査物件というのはＤＢに無く、100ｍ離れれば地盤の強さが変わることは普通にあるので、本当の本当は分からん。

周辺施設

• タワマンの東には整形外科の病院が立つっぽいですね。
• 隣に大型の病院が新設される（こちらは直結しますよね？）

【その他施設】

• サッポロガーデンパーク（約80m・徒歩1分）

掲示板

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