インプレスト東京八丁堀ル・サンク

2019年8月20日 (火) 16:09時点における版

物件概要

インプレスト東京八丁堀ル・サンク　外観完成予想CG

• 所在地：東京都中央区八丁堀3丁目111番地4他（地番）
• 交通：

1. 京葉線 「八丁堀」駅 徒歩2分
2. 東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩2分
3. 山手線 「東京」駅 徒歩14分
4. 都営浅草線 「宝町」駅 徒歩6分
5. 東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩7分
6. 東京メトロ日比谷線 「茅場町」駅 徒歩7分
7. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩9分
8. 東京メトロ銀座線 「京橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：99戸（事業協力者戸数12戸含む、他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上12階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年08月下旬予定
• 売主：双日新都市開発株式会社
• 施工：若築建設
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

【先着順】

• 販売価格：5298万円（1戸）・5798万円（1戸）・8898万円（1戸）
• 最多販売価格帯：5200万円台（1戸）・5700万円台（1戸）・8800万円台（1戸）
• 間取り：1LDK（2戸）・3LDK（1戸）
• 専有面積：40.08㎡（1戸）・40.83㎡（1戸）・74.31㎡（1戸）
• バルコニー面積：4.51㎡（1戸）・5.10㎡（1戸）・11.10㎡（1戸）
• 管理費：月額 11,670円～21,630円
• 修繕積立金：月額 4,010円～7,430円
• 修繕積立基金：引渡時一括 320,640円～594,480円
• 管理準備金：引渡時一括 11,670円～21,630円
• インターネット利用料：902円

【他物件との比較】

• この辺りの築5～6年の中古でも坪470万とか平気で出ているから(それでも東京駅徒歩10数分だと売れる)、こちらは買いかも。
• 明石町、湊、新川と比べて一番条件良いかも知れませんね。都心なので眺望は難しいと思ってます。あとは坪単価で同等なら買いです。
• 本当に足元市況は難しいです、ここに400万前半出すというのは多少抵抗感有り。他方財閥デベのそこそこグレードでも城南だと380-90万、下手したら400万強しちゃうので、だったら相対的にここ選ぶか、みたいな消極的選択です。これが億越え狙える資産あればまた別の選択肢あるんですが。
• 八重洲は再開発でさらにビジネスマン増えるし、外国人も増えるから、徒歩圏内のこちらは他の場所よりも暴落の危険は少ないと思います。 買うなら築地直結かココだと思ってます。
  • この辺りの資産性は間違いないですよね。

【販売時状況】

• 第1期1次で三分の一売り出すようなので出だしは好調ですね。でも58m2で8千万円前後の価格であれば築地直結も選べるので、悩ましい。
• 32戸は1期1次の戸数で、2次、3次とそれに追加で売り出してるので、今は40～50戸ぐらいの売り出しだと思いますよ。
  • そこなんですよ。一期が26戸、◯次はは1戸〜多くて4戸、マンション販売は2期以降売れ行きも厳しくなるから、発売開始から4ヶ月でこれだと現時点ではニーズは低いと思います。
• 一期1次は32戸でしたが、その後1戸〜3戸程度を刻んで10次まで。二期の初っぱなの1次で3戸しか応募がなかったということは相当苦戦してますね。かなり良い立地だと思うのですが、ビジネスには向いてるが住むにはちょっと、と思う人が多いのですかね？
• 先着順と合わせて残5戸。竣工前完売出来るかどうか微妙な線ですね。完売後、数件はキャンセル出ると思いますが。

交通

【徒歩】

• 八丁堀駅徒歩2分。八丁堀ってJRだと京葉線なので東京駅の到着位置が微妙… でも東京駅まで徒歩圏で、 暮らすとなると意外とこのあたりは穴場になるんじゃないかなと思います。
• 表示で東京駅15分以内は、ギリギリ歩けるレベルだから徒歩圏内と言えますね。
• 立地は物凄く良い、鍛冶橋通りを10分もかからず銀座一丁目に着くし、東京駅も徒歩圏内。囲まれ感は致し方ないが、新川でも坪400なので、それ以上はするでしょう。
• 東京駅徒歩圏ですが、雨の日に徒歩はないですね。
• ここは東京駅の八重洲南口改札まで２０分はかかります。
  • 東京駅までは、大きな通りを２本、中規模な通りを２本渡らなくてはいけないから、信号待ちを考えると、20分はよほど運が悪かったとして、15分以上は確実にかかるね。１本は歩道橋があるけどね。

【電車】

• 徒歩１５分圏内の使える駅・路線数はものすごいですが、実際に日常的に使うことができるのは、徒歩１０分位内なのかなと思います。

構造・建物

• エントランス完成予想CG

• エントランスホール完成予想CG

【構造】

• 全室南に向いてるという事は 外廊下なのだろうか。玄関側が簡易間仕切のようだから、内廊下にするのかなぁ。 立地は良いね。
  • 横に長い敷地みたいだから、外廊下かもね。 南と北の道路は目茶苦茶狭い。
• 更に、北側と南側に分けられてますね。

1. ワンフロア9世帯。
2. 東ブロック 5世帯
3. 西ブロック 4世帯

• 真北向きの部屋もあります。
• ここって耐震構造なんですよね？まあ、中層だし、気にしてる人はいないのかな？
• 鰻の寝床みたいな敷地でビックリ。
• HP見る限りエントランスとかも吹き抜けになってないし、面積も40～70なので高級感がない気がするのですが、みなさんどう思われますか。デベロッパーも…ですし。
  • 雑居ビル街に高級を求めちゃダメ。 ここは、東京駅徒歩10数分で行けます。 こんな便利な場所はありません。 この辺りに住む人は、リッチなシングルサラリーマンやDINKSです。広い部屋は不要ですよ。
• 現地から１００ｍ程度離れた場所に勤務しています。ここ数日、地響きが何回もあります。恐らく基礎を地盤に打ち込んでいるのでしょう。周囲の迷惑も顧みず基礎はしっかりやってくれている点をご報告しておきます。
• 玄関がお隣とくっついており、目隠しになる様な物がありません。

【日当たり・眺望】

• ここは低層北向きでも、スカイツリーが見えるらしいので貴重なマンションですよね。
• 南と北の道路は狭い。 東は飲み屋街に面している。 西側は暗い。 眺望は全無いよ。
• 日当たりや眺望も望めないですし、子有りの家庭にとっては選択しづらい物件ですね。結果的に、東京駅付近勤務の人は選びにくいと思いますので、そういった需要を見込みつつ、日比谷線沿線勤務の人が買うんでしょうね。
• 南側の道路幅は確かに狭いですが、低層が多いので4階、5階以上ならそこまで日照の影響は受けないかと。

眺望重視なら、タワーの方が良いと思います。

• サンシャインムービーなるもの、こちらで初めて見ました。これは、かなり日照に自信があるからこそ作っているんだろうなと思います。低層階までかなり日当たりが良いです。あまりこのあたりだと眺望とか日照とか期待しないで、利便性をまず考えている人がおおいでしょうけれど、日当たりが良いならそれに越したことはないでしょう
  • 現地確認すれば、サンシャインムービーでなくても分かります。しかし、現地見れば低層階は南側の圧迫感も分かると思います。接道面が細いだけに、長期的な眺望や陽当たりは気にしない方が良いと思います。
• まだ売れ残ってる2階の部屋は、眺望っていう表現で語弊あったかもしれんが、バルコニーの目の前に古い民家の壁があって、これは。。という感じだった。俺もこのエリアは大好きだが、あれは流石に眺望とかそれ以前の問題だと思う。売れ残ってるのはそういう理由だと思うよ。
• 12時以降に確認した段階では、低層階でもバッチリ日は当たってました。北向きは薄暗いですね。

【地権者】

• 地権者は何割くらいですか？
  • 地権者住戸が12戸。結構多いですね。
  • 地権者は東南角、最上階から1番良いところ抑えてます。
  • ここ９９戸のうち１５戸だかが元地権者で占めています。Fの並びがずらり。

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  建設現場（2019.8.9）

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  建設現場（2019.8.11）

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  建設現場（2019.8.13）

共用施設

• 駐車場（敷地内機械式）：21台 ※21台のうち、事業協力者優先区画3台、車椅子利用者優先1台　月額使用料：38,000円・40,000円
  • 屋内駐車場完備です。
  • 駐車場は先ず地権者優先でしょう。
    • 駐車場は地権者優先のようですが、感覚的には余裕があるように思います。
• 駐輪場：173台　月額使用料：100～300円
• バイク置き場：3台　月額使用料：1,500円・2,000円
• パンフレットが届きました。 コンシェルジュ･サービス、食品配達システム、紀伊國屋書店ブック･コンシェルジュ･サービス、タブポスポット等など、便利なものが導入されますね。 まるで高級ホテルみたいです！
  • この規模でコンシェルジュはタワマン並みかそれ以上の管理費になりそう。 ランニングコストが心配ですね。
    • ここは24時間ではない。管理費は291円/m2なので高くはない。
• コンシェルジュにみなさん何を頼まれてるんですか？
  • 観劇チケット、タクシー、クリーニング出して受取り、ホテル予約。
• 食品宅配サービスが利用できて、留守のときには宅配ボックスに入れておいてくれるということですが、宅配ボックス自体には特に冷蔵機能などはないのですよね？発泡スチロールなどの中に保冷剤を入れて対応の形を取っていくのでしょうか。
  • コンシェルジュがいるから何でもかんでも頼めるよ。冷凍冷蔵だって保管してくれる、
• 設備を見ましたが、本当に快適に生活ができる環境と防犯に力が入っていると思います。特に食品配達システムは買い物に行く時間がないときに役立つと思いました。
• 内装にやけにお金かけてプライバシー性とか言ってエレベーターで２つに分けてるけど内廊下狭くない？
  • 4.5世帯の入口が密集しているので、モラルとか気になっちゃいます。

• パサージュ完成予想CG

• ラウンジ完成予想CG

設備・仕様

• このグレードなら間違いなくディスポーザーつきますよね。 そうすると、コンシェルジュ、内廊下、ディスポーザーで管理費が相当嵩みそうですね。 それだけ支払いできる層に訴求することになるので、やっぱり物件価格も相応になりそう
  • ディスポーザ、ラクック、食洗機、E-Sink、スイスKWC社製洗面水栓、ミストサウナ付浴室暖房乾燥機、床暖、複層ガラス 等など、てんこ盛り。
• プレミアム住戸は天カセあります。プレミアム住戸以外の一般的な部屋はリビングのエアコンも標準装備してません。
• 4K.8Ｋ 放送対応。 マンション内は、木目調の天井と連続する折り上げ天井。

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：40.08平米～74.31平米
• Fタイプの間取りは結構良いですね。
• 2LDKの間取りが気になっています。そこまで大規模のマンションじゃないのでいいなと感じます。 多くなってきた正方形タイプ、キューブっぽい間取りです。 バルコニーは若干狭い気がしましたが、みなさんお風呂など室内干しで洗濯するでしょうか。LDKから行ける洋室2、隠れ家みたいでつくりが独特です。DINKSなど夫婦で購入する方が多いかもしれないですね
• 1LDＫと50㎡台の2LDＫが北向に配置されてます。
• なかなか工夫された間取りで良いですね！内廊下や専有部分の廊下もタイルだったりとコストカットを批判されそうな部分は問題なさそうです。
• 公開されている1LDKのまどりにしろ、2LDKや3LDKに関しても、 全体的にコンパクトにまとめられた仕様になっていますね。 3LDKならせめてリビングインの洋室は1つが良いとも思ってしまますが。 間取りをみた感じですと、収納はたくさんありますが、今時のウォークインクローゼットはないようですね。
• 間取りのAタイプはトイレ以外の全ての個室がリビングインになっていて、プライバシーはどうだろうと思いましたが、バスルームはそれぞれの個室から入れるので案外いいかもですね。
  • 個室からバスルームに入れるのは良いところかもしれませんが、他の方がおっしゃられているように湿気が心配ですね。ちゃんとしなければ簡単にカビが生えてしまいそうです。
  • ミスティの換気機能はすごく高いという風に聞いたことがあるので、風呂から出る時にスイッチオンを忘れなければ、ふつうにだいじょうぶじゃないの？と思ったりして…。冬とかはずっとつけっぱなしにしておいたほうが良いのかなぁ。どれくらいで風呂の中がからからになるのかっていうのも気になるところですね。
• 1LDKの間取りがあるんだと興味深く見てみました。Hタイプは40.08㎡、Iタイプは40.83㎡。50㎡以上だと住宅ローン減税が適用されるので、大きく借り入れて月々支払っていくなら2LDKになるのかも・・・。ただ1人なら50平米未満の間取りでも十分暮らしていけますね。もうちょっと玄関が広い方がよかったですが、LDKで独立していて、洗面はLDK側についているので寒くありません。洋室は4.5畳。2人で暮らすなら狭いと感じます。あくまでもおひとりさま用でしょう。2LDKになると玄関のホールが広く、部屋も広くなります。収納も多くて2人家族にも過ごせそうで悩みます。
  • 住宅ローン減税が適用されるのは大きいポイントですよね。1LDKと３LDKのタイプがHP上では公開されておりますが２LDKタイプは完売してしまったのかしら？ちょっと拝見してみたかったです。１LDKのタイプですが、リビングが8畳、洋室4.5畳とリビングと洋室がわけられているのが理想的。ただ、洋室の4.5畳凹凸があるし、狭くて使いにくそうなのは否めない。
  • HタイプやIタイプは、とにかく空間効率！という感じがすごくしますね。だから、専有面積の割には、リビングが広めになっているように思いました。キッチンも思いの外広い。4.5畳の居室ですが、ベッドサイズはどれくらいまで入るのでしょうね。リビングの広さ的には二人暮らしはあり、という印象なんですけど。
    • セミダブルがやっと入る位かと。クローゼットの扉が引き戸では無いので、ダブルはキツイ。リビングにも収納が欲しいね。北向きは気にならないけど、寝室が独立してほしがった。
    • 4.5畳の部屋はセミダブルでもダブルでも入りますよ。ただ、机を置いたりするのなら、シングルが限度です。セミダブルやダブルだとベッドだけを置いたただ寝る部屋という感じになります。棚を置いたり、物を置いたりする場合はベッドを置いてしまうとかなり狭くなります。３LDKでも家族世帯にはちょっと住みにくい設計になってますから、DINKSがちょうどいいのかな。

買い物・食事

• マルエツプチも近いので、買い物も問題なしかと思います。
  • マルエツプチは、精肉、鮮魚が物足りないよね。
    • それなら、ハナマサもありますよね？２つ使えば不自由しないです。
• 高島屋のデパ地下の夕方からのタイムセールを利用しますよ。
• 周辺は古臭い飲食店ばかりですね。

育児・教育

• 区立小学校はちょっと歩くかも。

周辺環境・治安

• 利便性は本当に良さそうですね。ショッピングもエンターテインメントも楽しめそうな環境であると思います。
• 駅近は確かだと思います。駅までの距離をどう思うかは、人それぞれだと思いますが。いろんな意味での賑やかさはあると思いますが、今のところ、繁華街ではないので、静かだと思います。元々、京華小学校という小学校のあった近くなので。
• アルコールの出る飲食店は無くはないけど、心配するほどじゃないと思うし。今の所、いかがわしさは全く無い。
• 立地も新大橋通りの手前ということで某タワマンより価値を感じる人はいるかもです。
• よほど都会に憧れを持っている方でない限り、ファミリーで住むような場所ではないね。
• 周りの道が狭すぎ。 消防車は入らない。
  • この辺は仕方ないホースは入るから安心して
• 周りの店は汚なすぎ。
  • 仕方ない。雑居ビル街だから。
• 目の前の京華スクエアが中央区役所庁舎になるかもしれないらしい。延べ3.2万㎡、263億円/京華スクエア移転改築も/中央区新庁舎
  • 中央区役所は逆転で現地建て替えが濃厚となったようですね。京華スクエアに移転となった方が良かったのに残念だな。
    • 区役所が移転しなくても再整備で中央会館が移転してきそうな感じですし、図書館もできるので、それなりに狙い目なのでは。
  • 京華スクエア案の場合、権利床のみでは新本庁舎（＋中央会館）の一部機能を整備できない。床の買い増しが必要で、買い増し費用も含めた比較が必要なので、費用比較はまだできていないようです。

首都高上空の活用を含めた工夫で、現地再整備が可能になるということで有力視されはじめたといったところでしょうか。

• • • 首都高上空活用は、残念ながら築地と銀座を結ぶ一帯だけですね。京橋と八丁堀を結ぶ一帯まで整備されれば、多少なりともココ資産価値にも影響があったかも知れませんね。駅距離は絶対的価値はありますが、湊界隈も整備されているし、この辺一帯は何となく置いてきぼりのイメージです。
• 八重洲再開発、茅場町再開発の利益が享受できる数少ない立地です。当然買いです。
• この辺りの治安とか住心地はどんな感じでしょうか？
  • 感覚で申し訳ありませんが、治安が悪いと思ったことはありません。マルエツプチも近いので、買い物も問題なしかと思います。住環境をどう捉えるかですが、、、

周辺施設

掲示板

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