ローレルコート鷺沼

2019年7月31日 (水) 17:24時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼四丁目15番10他2（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩11分
2. 東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩19分

• 総戸数：102戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年02月予定
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 9階建て102戸と規模もそこそこで入居予定日がちょうど2年後。5月から販売開始みたいです。
• クオスと同じような立地で1000万近くこっちの方が高いとは…
  • 敷地は近いが全面道路は違います。それと販売時期のズレによるところが大きいのかな
    • 単純に土地の仕入れ時期の問題でしょうね。再開発も絡んでるし
      • 時期の問題はわかりますが再開発との関係はよくわかりません。駅前でもないし。それとも鷺沼全域で土地が早くも沸騰の兆しがあるのかな
        • 再開発決定してからの土地の価格はすでに上がり始めていますよ。近隣物件見ればよく分かると思いますけど
          • まあこれから鷺沼で販売される新築マンションを買う人達はかなり損はするよな
• まあ駅から離れるけど最寄り駅が再開発ってだけで価格が高くなるのはかわいそうだね…坪280～300くらいだろうね　ここ買うならドレッセの中古買うかクオスでがっつり値引きしてもらった方がいいと思うけど…プラウドはない…
  • その坪単価だと5500万円台からとなります。プラウドより高いの？
    • 確かにここ買うならドレッセ中古かなと思いますが、中古も相場が上がってますね。ドレッセ100m2の中古が9480万円で売りに出されててビビりました。。プラウドの価格に合わせにきてますね。
      • ネットで現在の相場と新築時の価格がわかるサイトあるよ。新築時の価格が5年半の現在では約1千万アップといったところ。あの当時はいろいろあってバーゲンプライスでしたから
• 立地からして販売厳しそうな雰囲気漂ってるよね。価格もクオスに張り合う気ないだろうし。宮前平のジオもそうだけど関西のデベって地の利ないのか立地の読みが甘い感じ。モデルルームの場所もそう。
• ここ買うなら、中古のドレッセかがっつり値引きしてもらってクオス買った方がいいよ。メリットが見当たらな過ぎる。
  • 自分も全く同感です。 ここまでいい所が何もない物件は珍しい。 他にこのエリアで選択肢が全くなければ仕方ないですが、豊富にマンションありますしね。 逆に、敢えてここを選ぶ理由が知りたい。 今後、価格が超激安で出てくるとかなら、話しは別ですが。。
    • こんな場所のマンション、わざわざ買う方の気が知れない。近隣でもっといい中古あるかと。新築でどーしても鷺沼周辺を希望する方にとっては、値段しだいでは良い物件になるのかな。例えば4000万くらいとか、、、、、。
• こんな場所でこの価格は強気ですね。
  • もう価格が出ているんですか？
    • 予定価格が販売価格かというとそうでない場合があります。
      • 予定価格を提示して、来場者の反応や要望書の集まり具合で調整して販売価格を決定するってのがパターン。
        • 近くに住んでいるので気になってます。価格情報はまだ無いですね。
• 7000万円以内であれば買いじゃないですかね？駅前は9000万円とかしますから、その価格帯であれば良いと思います。
  • この場所でそんなにします？隣のドレッセいくらでしたっけ。そして今も販売中のクオスは4000万台。自分のところは高くて、隣のクオスが安かったら治安は悪くなる上に、売るときに下げないと売れないんではないですかね。
    • クオスなんかと比べたら失礼でしょ？規模も設備も違うし、クオスの検討者はこちらのマンションを検討できませんよ。逆にローレルコートの検討者はクオスなんて検討しませんよ
• 土地の評価は一緒ですよね。規模も大差はないと思うけど。設備仕様で推定3000万もの差がでるなんて、お風呂が純金製なのかといえば違うでしょ。単純に土地が高かったのかもね。
• 意外とひっそり売れてしまうんじゃないでしょうか？
  • 新築分譲マンションの販売って登録抽選方式ってのが多い。ただ、登録期間から販売スタートってわけじゃなくて、その前からモデルルームはオープンしていて来場者の希望を聞いて調整とかしている。あと、ローン購入の場合、登録するには事前審査が通っている必要があるからいきなり行って買えるってわけでもない。いい部屋ゲットするにはモデルルームには早くいかないと。
• 西側の眺望の良い部屋がいいかな・・価格が安ければ検討したいですね。
• 金額次第ですけど、悪くないと思ってます。
  • 私も悪くないと思いました。
    • でもお高いんでしょう？
      • 価格はお手頃でした。まだ担当者が決まってないと言ってましたが・・・
        • この金額がお手頃とはお金持ちですね。素直にうらやましいです。
          • 見させてもらった金額帯では検討できませんね。
            • 予定価でしょ。振れ幅がありますので少しの期待を持ちましょう。1千万以上の乖離なら他ですかね
• 現地を見た際、近隣とのトラブル物件と言われました。調停申し立てもあったらしい…ちょっと気になりますが、価格が妥当なら検討します。
  • どういった近隣トラブルと言われましたか？肝心の内容についてはみんなだんまりでよくわかりません。にわかに信じられませんね
    • 調停申し立てがあったのかなかったのか？はっきりしないとなければ風評になります。皆さんそこのあたり断言していないあたり怪しい
      • 販売員からそう言われましたか。それとも他の誰かからですか。現地を見たとありますが現地の状況はトラブルを感じさせるものはありましたか。
• 間取りも心地よく広く出来て、すごく気に入ってます。価格がまだ決まらいでも担当者の話から私達は気に入ったので頼りたい気持ちです。
• 完成イメージカッコいい。ホームページも好感が持てる。実際に見てみようかな
• おいくら万円で買えるのでしょうか
  • 正確に来月わかりますよ
    • 52百万円から92百万円と思料します。

交通

構造・建物

ローレルコート鷺沼　グランドエントランス完成予想CG.png

• 外観完成予想図はクルーズ船を彷彿させるイメージですね。南側でしょうか？
• マンションは外から見る外観で印象が左右されると思っているんですが、このマンションはロビーのガラス張りの雰囲気がホテルのようでかっこいいです。ガラス×黒フレームでモダンな印象。バルコニーはCGから予想すると、透明になりますか？半透明よりもベランダをきれいに保っておかないとと緊張感はありますが、今の流行りなんでしょうね。
• 大規模マンションって、昔からよくある団地をイメージしていましたが 設備やマンションの外観デザインを見ておしゃれでびっくり! エントランスも広くて、まだイメージだけではありますが素敵な感じ。 間取りから考えるとファミリー層向けのマンションだと思うので 子供たちもご近所にたくさんお友達が出来そうで良いなと思いました。
• 外観素敵。特にエントランス部分。お洒落なお店みたいです。
  • 確かに外観は周辺のマンションの中でもいい方だと思う。東名沿いの土地って雑草が生い茂り暗くて殺伐とした雰囲気あるから少しでもよくなればいいですね。

共用施設

ローレルコート鷺沼　カーシェアイメージ写真.png

• 駐車場：46台（機械式45台、身障者用1台）
  • 総戸数102戸に対する駐車場台数もバイク台数も少な過ぎ… 自家用車の保有率が下がっているとは言え、 鷺沼駅から徒歩11分ですし、高低差も結構あります。また、ファミリー層を主要ターゲットに考えると、私の知見で言えば、完全にアウトな物件です。評価★★ ※駐車場では、対戸数50%以下は問題ありです。 販売方法を先着順にしようが、期別販売にしようが、恐らく、駐車場問題は勃発しそうですから、売れ残り物件になるか、販売途中で、こっそり値引き販売になるパターンですな。。 買われる方は他の意見も参考にして、検討した方が良いです。
• 駐輪場：118台
• バイク置場：5台
• 最寄り駅までの距離が微妙でありますがパーティールームなど共用施設が充実しているのが魅力的。もしリセールすることになったしても、値崩れすることはないのかなと思いました。

設備・仕様

• 長谷工施工物件でできを期待してはいけない。徹底したコストダウンで有名な会社。あと、通常だと物件の仕様は売主の意向が反映されるんだけど、長谷工施工物件の場合、長谷工仕様。長谷工って持ち込み営業がビジネスモデルなので、実質のデベは長谷工ってケースが多い。
  • 物は言いようですね。同程度の建物仕様で建てるとして他の大手中小ゼネコンが価格で太刀打ちできません。やはり長谷工仕様なる長谷工調達力や長谷工単価は他の追随を許さないものになっているからでしょう

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：65.11平米～101.21平米
• プランが数種類しかないマンションも多い中で、２３プランもあり、プランの種類が多いなぁと感じたのが第一印象です。各家庭の人数や希望に合わせて、迷うくらいにじっくりとプランを選べるので良いなと思いました。
• ここはWICが大きめなのはいいですね。Iタイプはリビングダイニングが独立しているから、来客時も気にせずお風呂を利用できる。でも、クランクインじゃないから玄関から中が見えてしまう。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
• なんか工事してるなと思っていたらここにもマンションでしたか。ロケーションは南側にドレッセ鷺沼の杜、隣はランドシティ、お隣は販売中のクオス。このあたりはマンションだらけになってしまいました。
• よくこんな所にマンション作るよなー、というのが正直な感想。 高速道路が目の前。 隣のマンションとピッタリ、南側リビング、ベランダは別のマンション駐車場から丸見え。 マンションのエントランスに歩いて行くには、2つのマンションの間にある抜け道みたいな通路を通らないと行けないし。。
• 鷺沼北側徒歩1キロエリアにここ最近から2年後までで3棟187戸の供給。鷺沼南側にも供給があるし、将来は駅前にタワマン2棟計画されている。勝算ある計算に基づいて土地取得、建設するのだろうがキャパオーバーの感じがする。そうでなくてもこの辺りはマンション過密地帯。航空写真みると鷺沼はマンション建てられる土地が有馬に2つ3つありそうだが農地。それ以外もう見当たらない。広大な企業グラウンドがあるが売却しそうもないし。数年後には鷺沼中古マンションの価格がだぶつきそう。
• 確かに高速道路の真横という立地条件は気になるかな。騒音の他に空気も悪くなるというところはデメリットが大きいのかもしれません。 駅からは少し距離はありますが歩けない距離ではない。 価格設定によっては購入しやすい価格なら購入するという方もいらっしゃると思いますが、 リセールするときにどうなるか資産価値があるかというところは情報としては気になるかな。
  • 高速道路沿いですので騒音、空気の問題がデメリットかもしれません。 距離についてはまあ歩ける範囲。 物件価格の設定が他と比べて購入しやすいのであれば資産（土地）も反映しているのでは？ そもそも地価、路線価の設定は資産があるところは高く、資産がないところは低い
• 東名高速道路に隣接してるから、窓は開けられないね…料金所からアクセル踏み込む場所だから一番排気ガスも出るから洗濯物も汚れる懸念大。あの土地は造園業社の管理地だったけど、変形した斜面地。更に一方通行なので、資産価値も低くなりますな。
• グーグルマップで現地周辺を見てみましたが、 前面道路は急斜面で車幅も狭い。 東名高速道路に沿った変形地だから、公示価格も路線価も安く、仕入れ価格も安そうだ！ これを高く売り付けるんだから、不動産屋は 儲かる訳だわ。（苦笑）
  • あのあたりは東名高速に沿ってマンション密集地帯ですね。空き地があればどんどんマンションになっていきます。周辺の防音壁としては効果がありそうですが。このマンションについては、大手でありデザインも思ったよりよかったのでそこまで苦戦しないと思います。
• このマンションのエントランスは坂の上ですよね。毎日あの急坂上るのは無理です。
• 東名脇の傾斜地マンションでがっかり。近隣トラブルも何となく躊躇します。一世一代の買い物なので、我が家は見送りですね。
• 皆さん現地行かれたんですかね？先日見に行きました。すごい急坂で、高速横、、、、、そんなにいいかなぁ？と疑問です。
  • 現地行きましたよ。 うーん、坂はありますけど、鷺沼に限らずどこだってあるでしょ。 高低差がないとこに住みたければ、駅前に住めば良いですし。 私は駅前の騒がしい所は住みたくないな。 人が多いと心ない方の運転で事故に巻き込まれたり、治安が悪ければ最悪です。 坂や高速なんて住んでる人からしてみたら 気になりませんよ。 それに、私が住んでる三丁目四丁目の境は、みなさん良い人ばかり。 財布を落としても、そのまま出てきますし、幼い頃は近所の家で宿題をよく見てもらいました。 習いごとも多かったし。 ここのおしゃれな見た目と、隠れ家的な雰囲気などを考えると、逆に安かったらイヤだな。治安も悪くなりそう。 鷺沼に住むならそれなりに教養があって、金銭的に少し余裕のある地位に居られる方の方が、住民の付き合いが楽しくなりそう
• 過剰評価してる方が多い印象を受けますね、実際にあの坂下ったことあります？ベビーカーなんて押せて歩けたものではないですよ？何をもってこの想定価格で評価してるのか逆に知りたいです。外観？設備？
• 有馬中まで遠いね。あと坂はきついかな。モデルルームみたいに毎回タクシー送迎は引っ越したらないからね。
• エントランスが坂上だから、この坂を下る用事ってあります？
  • エントランスは坂を下りますよね？別に入口をつくるのでしょうか？

【反対運動】

• 近隣住民ともめている問題物件らしい。関西弁丸出しの対策屋を出したりする近鉄不動産ってホントに品が無い…
  • 隣のマンションの日照を奪って建てるマンションですから、そりゃ揉めますよね。
    • 近隣とゴタ付いてるマンションってここですね！噂を聞きましたよ。住民が川崎市に調停まで持ち込んでも、近●不動産は何も譲らなかったとか…このご時世で、周りに大迷惑かけて、開発する不動産屋って、社会的責任を感じてないんですかね？
• このマンションを買っても、周りのマンションに住む人たちと仲良く生活できない気がする…
  • それは住民のコミュニケーションによりますね
• そんなに建設反対されているマンションなら、 やはり、それなりの理由があると思うのですよ… 一度現地を見に行かなきゃです。 恨まれながら住むのは、気が引けます…
  • 向かい側を見ても、ライオンズマンションの南側にグランブルー、ドレッセアリーナフォレストとそれぞれのマンションの南側に新しいマンションが密接して建てられてます。お互い様のような気がします。
• 事業主（近鉄不動産）もネッドエンジニアリング（対策屋）も対応が最悪です。一つ対応するのに、2～3ヶ月放置は当たり前です。皆さん、建設反対では無く、建設するなら企業としての姿勢（礼儀）があると思います。それが無いから皆さん憤慨しています。
• 高速沿いで、騒音と排気ガスにも悩まされそう。 車の出入りの急坂も、さすがに引いてしまうレベルかな。 子供も小さいし、うちは無理ですね。
  • 排気ガスの数値はわかりませんが騒音に関しては気にならないレベルかと少なくともわたしには。。
    • 騒音に関しては上層階ほど影響受けます。さすがに高速沿いですから窓を開ければ気になるでしょうね。隣のクオスの隣には積水のグランドメゾンができますね。これも高速沿いです。マンションだらけになります。

周辺施設

その他

掲示板

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