シティタワー大阪本町

2019年7月23日 (火) 17:44時点における版

物件概要

シティタワー大阪本町　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市中央区備後町二丁目30番の一部ほか6筆、安土町二丁目33番の一部ほか10筆（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro御堂筋線 「本町」駅 徒歩5分
2. OsakaMetro中央線 「本町」駅 徒歩5分
3. OsakaMetro四つ橋線 「本町」駅 徒歩7分
4. OsakaMetro堺筋線 「堺筋本町」駅 徒歩3分
5. OsakaMetro堺筋線 「北浜」駅 徒歩9分
6. 京阪本線 「北浜」駅 徒歩9分
7. OsakaMetro御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩10分
8. 京阪本線 「淀屋橋」駅 徒歩10分

• 総戸数：854戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上48階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年11月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：清水建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 高騰してきちるので、坪250万くらいで売り出すのでしょうか。
  • 坪300万っていう噂ですけど、、、住友はシティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスが完売までに５年掛かった大失敗があるから異常に高い値付けはしないと思う。住友は自尊心があって値付けに失敗しても値引きしない体質と値引きする必要の無い財務体力があるとはいえだらだらと売れ残るようなことはしないと思う。50階建てと仮定して25階部分の75m2で6,500万円くらいでは？
    • その想定だと、斜め向かいのレジデンスの方が高くなっちゃいますよ。あちらは15階64m2で4,900万台（約 坪250万超）でしょう？住友のタワーでそんなことがあるでしょうか？
    • 低層は250、中層以上は300～350くらいでしょうね。価格に似合った仕様にして頂ければ購入したいです。
• クラッシータワー淀屋橋なみに、270万以上のイメージですかね？もう少々高め？？まだまだ時間がかかりそうですが。。。
• 私見ですが、最近の住友不動産の物件（大阪中心部）を比較してみると下記のように思います。

1. 資産価：曾根崎＞備後町>梅田東≧扇町 …曾根崎、備後町は最も下がりにくい
2. 価格：曾根崎＞＞備後町＞扇町＞梅田東　…価格は曾根崎がエグい事になりそう
3. コスパ：梅田東＞備後町=曾根崎≧扇町 　…駅からの距離、梅田までの距離、価格を考えると梅田東に軍配　
4. 子育て：扇町＞梅田東＞備後町 >曾根崎 ...曾根崎は子育てをする所ではない。備後町は良くわからん。

• ということで勝手に判断すると 、下記のようになるかと？あくまでも私見ですので、ご容赦ください。

1. 曾根崎：超大金持ち
2. 備後町：金持ちビジネスマン、裕福DINKS
3. 梅田東：利便性、コスパ重視
4. 扇町：子育て重視のそこそこ金持ち夫婦

• 梅田東のコスパ重視ってどうなんだろう。あそこもかなり強気では？
  • 梅田東の1期は破格だったみたいですね。2期は上げてきてるみたいだけど、それでも他３つよりは安いと思います。
    • 1期のシティタワー梅田東は中層階で平米単価70万円だったみたいですね。
• 坪３５０万くらいからのスタートでしょうか？（2018年8月 投稿）
  • 坪３５０万想定ですと

1. ６０平米で ６３００万円オーバー
2. ７０平米で ７４００万円オーバー
3. ８０平米で ８４００万円オーバー

• 資料には坪３５０万からとあったような気がしますが？？どちらにしても、かなり高くなってきてますね。
• 周りの高層ビルと被っている部屋は、坪200万円～でないと買うメリットないかと？ 坪350万なら30階層以上でしょう。
  • 被る部屋は20階までではなく、最大で35階ぐらいまでありそうですね。
• 建設予定地周辺画像

• 普通であれば、平均坪350万ならペントハウスを除いて−20%- +15%として280-400ぐらい。でも住友は上から下まで同じ値段にしたりするのでわからない。200〜であったら勿論買いだと思います。
• 安い部屋は220万くらいからあると思います。高い部屋は600万超えると思います。
• 低層小部屋で260万あたり（50平米4000万）?、低・中層で280（70平米6000）?くらいが妥当ではないでしょうか？
• 坪400万くらいの可能性もあるのでしょうか？
  • 400万は高層階のプレミアム部屋だろうかと。大多数は300万前後になる見込みかと。。。東京や海外からの投資が期待できないのと、堺筋本町は梅田のブランド力に圧倒的に負けてること、不動産価格が退潮傾向にあることなど。
• 先行き不透明なこの時期に大型物件での価格付け。後から値引きしない以上、微妙なお買い得感は出すと思うな～
• 9月に販売開始とのことで、まだ詳しい間取りなどがアップされていませんが便利な立地にあるタワマンということで、かなり注目されているんだなぁと思います。階によって違うと思いますが、３ＬＤＫでどれくらいの価格帯になるのかかなり気になり気になります。共用施設はどんな感じなのかしら。
  • 情報の出し方が、かなり慎重に見えます。 昨日も今日も工事現場を見ましたが、杭打ちの段階で、事実上の更地だったので、 まだまだ仕様変更はありそうな気がします。 榊淳司氏の話を聞いてると、雨が染み込むALC壁、音も振動も漏れる乾式壁、 修繕費上昇といったタワマンのデメリットに加えて、2020年以降の価格下落などを 考えると、価格の予測は困難。
• 総戸数854→855に変更 、最大間取り4LDK→3LDKに変更 、仕様が、ますます団地タワーになってきた
• プロジェクト発表会の案内来てましたね！
  • プロジェクト発表会どんな感じなんでしょう？？行きたくても仕事で行けない…どこかで仕事休んで行ってやろう。
    • プロジェクト発表会って、エリアの説明やプロジェクトの概要説明といった程度で具体的な内容はないよ。建物の模型くらいは持ち込むかな。 発表の後、営業が付いて個別相談して、予算とか聞かれる。多分デベはそれが目的。特典としては、モデルルームの事前案内会の予約がプロジェクト発表会参加者が優先されるくらい。まあ、事前案内会でもモデルルームお披露目するだけで具体的なこと聞いてもまだ決まってませんってのが多いけど。 すみふだから長期販売って売り方でしょ。慌てることはないよ。
      • プロジェクト発表会参加するのなら、内容そのものよりも周りの参加者がどんな人かをチェックするのがいいかも。 以前参加した物件で、子供連れの夫婦が子供がぐずっているのにそのまま。夫婦で来てるのだからどちらかが子供を連れて席を外せばいいのにと思った。結局その物件は見送ったんだけど、入居後、住民板を見たら中庭で子供が騒いでうるさいってので盛り上がっていた。検討者って将来のお隣さん候補。 あと、モデルルームでも周りの人のチェックはした方がいいかな。部屋ばかりに目が行きがち。
• モデルルームは８月からなんですね。価格の調査に協力してね、ってあたりなのか。抽選優遇でもあるのかなぁ（そもそも殺到するような価格になるはずもないか）。
• 大阪のマンション価格はどんどんあがってますね。ここは、低層階でも坪330ぐらいからでしょうか？
• とにかく資料請求が、戸数に対して少なすぎると聞いた。理想の１／１０しかないとか。 新梅田みたいに大繁盛ならいいけど、このままではヤバい。
  • なんやかんやで場所良いから始まったら売れるでしょ
    • 場所いいんだけど、場所がいい=売れるという訳でもないのだよね。 武蔵小杉と豊島区寄りの文京区だと立地がいいのは、圧倒的に後者なのに 坪単価同じでも、なぜか武蔵小杉が飛ぶように売れる。 大阪でも新梅田は、同じ戸数でもモデルルームは予約困難なほど活況みたい。 もしくは西宮北口あたりの物件の方が問い合わせも圧倒的に多い。 マンション買う層は、資産価値とかに鈍感な嫁さんのセンスが入ってくるから 堅実な本町よりも、買い物とか子育て重視で西北、梅田、三宮になってくるのだと思います。
      • 本町や堺筋線や御堂筋沿線に勤めてるなら本町の方が便利だけど、共有部とか周りの囲まれ具合、買い物のしやすさだとクラブレジデンスの方が魅力的に映る。うめきた二期が完成したら人の流れも変わるだろうし、花火が目の前ってのもいいなと思う。ここは大阪のシティタワーで一番豪華になるのかもしれないけど今のところインパクトはない。
• 価格はどれくらいになるか、目安は発表されたのでしょうか。
  • プロジェクト発表会で価格もざっくりと教えてくれるんかな？
    • 東京価格ではなく大阪価格で売るらしいです。 東京価格は坪単価400万円、大阪価格は坪単価300万円。 2022年には、大阪都心の坪単価は250万円くらいに戻すと思いますので まだまだ、ウサギ小屋の値段としては高いですね。
      • この土地は値上がり前にスミフが仕入しているので 価格はそんなに高くないと予想。 建設予定地にあるチラシも減るのが遅いのが 意外です。 都心回帰とはいえ絶対数は郊外戸建派がいるので 都心回帰現象も終息かな？ ブームもいつかは終わるからね。
        • 甘いな。すみふは取得費に関係なく高く売れるんだったら高く売る。市況が悪いと売り渋りして高くなるのを待つ。
• 高いビルに囲まれてるからタワマンのメリットである眺望がない部屋とか高いと売れなさそう。

抜けてるところはすごい高くても売れちゃうんだろうけど。

• • 立地と価格がすべてで、眺望なんてどうでもいい、１か月で飽きるという人もいますから。（私は眺望重視派ですけどね。）
    • ここが大変なのは囲まれてるのが10階15階でもないし、一面だけというわけでもないことなんだよな。眺望抜ける部屋は帳尻合わせで無茶苦茶プレミムつきそう。かといって眺望ぬけない部屋も数が多いからそれなりに高くて、投資にむいてる部屋はなさそうだな。そもそも後発の住友だし一期も高そう。
      • 眺望のない高層階に意味ある？
• 長期間販売して価格を上げていくと聞きましたけど、実際に売れ行き好調なら坪単価はどれくらい上がるんですか？
• 囲まれてる低層階は坪単価どれくらいになると思う？
• 低層でも坪320?で、眺望抜ける部屋は坪400?が目安だと、東梅田のときの担当に聞きました。

全然安くはないですよ。むしろ安くなる理由がわからない笑

• • それって、大量に売れ残ってる東梅田売りたくて、でまかせでしょ。大阪で坪400って、誰も買えない。
    • 安くして売るんだったら誰でもできる。住不は値上げしていって売りぬく。じっくりとね。即日完売なんてした日にゃ、責任者明日はないから。
• 友達に住友不動産の人いてますけど、ここは低層でもたぶん300後半スタートちゃうかなって言ってたので、かなり高くなると思いますよ。まだ詳しくは決まってないそうですが。巷で言われてる2020以降安くなるとか社内？業界内？では全く関係ないそうです笑
  • 昨今の土地高から2020年以降より土地代、建築費コスト、人件費コストを考慮して見ても坪単価320万円以下にはならないですね。
    • ていうことは、中層以上は坪400超えは当たり前ってこと？みんなお金持ってるんやな。景気良いのは嘘やと思ってたけど、本当なんやな。
• 立地がよかったとしても、目の前を塞がれてる部屋で300後半とか売れると思わないんだけど。
• 今度説明会行くんだけど、そんな高いの？
  • 明後日行くんですけど、大体の値段教えてくれました？
    • 価格教えてくれない。むしろこちらの予算聞き出して価格の参考にされるだけの無駄な時間。行く意味ない。山ほど部屋あるのに倍率なんか要らんわ。
      • 下の方狙ってたけど角部屋でも６０mm台、８０以上の部屋は中層階以上で値段を誘導尋問したけど３３０位ですか？て聞くとだいたいそれくらいにはなると思いますとのことでした、もっとねちこく聞けば教えてくれると思いますよ。頑張って下さい。
        • 価格は未定で担当の僕らも分かってませんって言われました。3つだけ間取りを見せて貰いましたけどその紙を持って帰るのは断固拒否されました。お土産として今までの住友様の作品集を頂きました。休みの半日を割いて行ったのに時間の無駄です。本当に腹が立ったので次回のアポイントは断りました。
          • 住友らしい対応だな。たぶん、お客さんを選んでるのだと思う。
            • 価格知ってるはずですよ。言ってないだけだと思います。なぜなら、住友の他の物件の関係者の方が言ってましたから笑最初は言わない方針だと笑住友もあまり調子のりすぎると900戸も売るのに足元すくわれるかもしれませんね笑
• 間取りは良いのかな？期待できるのかな？
  • 過去の800戸クラスはたしかにシンボルタワーになってるけど、ここに関してはそうならない気がする。堺筋では北浜ブランドには勝てないしあまりにも囲まれ過ぎてて一見オフィスビルのようで目立たない。

交通

• 最寄り駅が４駅もある立地の良さは大きな魅力を感じます。
  • 北寄りなら淀屋橋駅（御堂筋線）、北浜駅（堺筋線）、南寄りなら本町駅（御堂筋線、中央線）・堺筋本町駅（堺筋線）ですね。京阪の淀屋橋駅も、少し歩けば使えますね。

構造・建物

シティタワー大阪本町　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：5594.24m2
• 建築面積：3308.51m2
• 建築延面積：88188.9m2

共用施設

• 駐車場：敷地内397台（料金未定、機械式386台、平面11台）
• 自転車置場：1708台（料金未定）（店舗用：53台）
• バイク置場：19台（料金未定）
• ミニバイク置場：159台（料金未定）（店舗用：4台）
• 共用施設のスカイラウンジも気になっていて、入居者限定のバーみたいな感じなんでしょうか。
• 温泉、プール、フィットネス、キッズルーム、ミニバイク置き場等の共用部は要らないので、半個室のスタディールームが欲しい。
• 共用部は、この戸数では随分とコストカットしてますね。 目玉はエントランスのガラスウォールですが、ロビーが残念。 武蔵小杉みたいな大理石の神殿もしくは博物館風を期待してたけど、 ここは学校の職員室に通じる長い廊下ですね。人造石のパネルで雰囲気だけ出しました感が。 多少高くなっても、もう少し仕様を考えて欲しかったです。
• ここはかなりの規模なんでどんな共有部ができるのか楽しみです。

設備・仕様

間取り

買い物・食事

育児・教育

• ここ含めて本町に4本ぐらいタワーマンション建つけど小学校とか定員大丈夫なんかな？
  • ほとんど私立。。東中いっぱい。

周辺環境・治安

• 周りのビルが高すぎますね〜。東、南は２０階でも壁ＷＷ
  • ２０階どころか、４０階はあるんじゃないですか？いくらオヒィスビルとはいえ、至近距離であれはキツいですよね。西も２０階くらい？抜けてるのは北だけになりますね。立地はいいけど、確かに三方が囲まれていますね、しかも高層ビルで。
    • １６５m、４８階建になるようですね。
• 高層階も南西は帝人跡、南東はサンマリオタワー、アーバンライフ、武田ビル、北東はシティタワーとコンニチワ、 北はタワー色々あるし、今後も増えそうですね。。。
• 建設予定地周辺画像

• 職住近接、北と南にタクシー1000円前後。ビジネス街で変な人や風俗から無縁。
• 10数年前からこちら近辺に住んでいますが、嫌な思いとは無縁の場所です。パチンコや風俗街のすぐ側にある福島、東梅田、天満と離れているのが良いですね。行きたくなったらすぐ行けるし。ただし、本町の高速を超えたらまだゴチャゴチャしてます。住む場所が限られていますが、ここはギリギリまだ大丈夫かと。ただし、子供が住む場所にはあまり向いてかもですね。
• このマンションの近くのビルに勤めていましたが、梅田となんばとの距離も調度良く、北浜や淀屋橋にも歩いて行けなくない。本町からから心斎橋筋商店街に続く商店街や船場センター街もあり、意外と面白い街だと思います。ほんと、大阪の中心ですよね。御堂筋と堺筋の間にあい、地下鉄中央線の北側、地域柄も悪くないので、気に入ればいいとこです。
• 中心地なのに深夜営業の飲み屋が少なく、ビジネス街のようであることから好感触です。全854邸なのはすごく大規模ですよね。御堂筋線の本町が最寄で徒歩5分なのが便利に感じます。また、スーパーもテナントとして入るようで、お買い物もしやすいように感じます。コンビニが多いので、1人暮らしや2人暮らしならそちらでお惣菜を買ったり、ネットスーパー利用したりすればいいのかとも感じたんですが、スーパーがあれば助かります。
• 現地は御堂筋からも距離があり、足元もごちゃっとしているかなり微妙な場所。大阪最大（単独事業主）という触れ込みも中古になれば全く意味をなさない。
• 南と東が120mくらいのビルが目の前にあって、40階くらいなら抜けると思うけど、それ以下は壁で高層階買ってもあまり意味がないように思う。築年数的に建て替えになってもおかしくないけど、建て替わるなら低くなるとは思えないし買うなら、北か西の25階以上かな。

周辺施設

その他

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