アールブラン高津レジデンス

2019年7月23日 (火) 14:49時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区北見方1丁目13-1-部、15-5-部、17-1-部他3筆（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「高津」駅 徒歩11分 （西口より）
2. 東急大井町線 「高津」駅 徒歩11分 （西口より）
3. 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩18分 （西口より）
4. 東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩18分 （西口より）

• 総戸数：88戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月下旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 3LDKが4400万〜なら相場的には◎ですね。あとは向きとグレードかな。
• 駅からこの距離で販売価格があの値段だと、マンション自体に魅力があると考えいいのでしょうか。間取りの広い邸が多くワイドスパン、キュービックタイプのプランなど採光が取り込めるデザインが多いのは魅力ですね。植栽でマンションが見えなくなるなら確かにプライバシーも配慮されるでしょう。
• この辺も供給過多気味だねぇ
• 価格次第だけど地味に売れそうなマンションですな。プレシスがショボいのとアイネス跡が南側建物の圧迫感があり、プレミストが高すぎだから価格次第で化ける要素はあるね。
• 4400万が西側のRとQタイプの気がして、サクレジと同じで見せ球の価格の怖さがあります。プレシスが売れてないので、プレシスよりも抑えるはずですが、南側の65平米の3LDKの中層階で5000万後半にはならないですよね、モリモトさん。アールブラン高津よりも立地は悪いので、同等かそれ以下の価格をお願いします！！
  • 南は5500万くらいかね
    • アールブラン高津も南向きはほとんど6000〜だったよね。アールブラン高津は東向きメインで今回は南向きメインだからね。見た目的には前回高津と同じか少し高いかじゃない？
      • 65平米南5500万てか？まじか。
• 予定販売価格の値幅がとても大きいです。3900万円台から6500万円台で、一番多い価格帯は4200万円台、5200万円台。L字の反対の形になっていて、AからRまであります。南バルコニーや角住戸がやはり高くなる気がするんですが、人気間取りはどこになるんでしょうか。
• モデルルーム見てきた。内装は相当グレード高い。億ションと同じものとか使ってるらしいから価格が高くならなきゃいいけど。
  • さすがに億ションの内装グレードは言い過ぎと思いました。ディアナコートやピアースではない、アールブランですし、廊下も天然大理石ではなく人工石ですし、88住居でディスポーザーもサイト上では確認できないので。
    • グレードは周りではピカイチみたいですね。価格帯は一体いくらくらいなのでしょうか。プレシス程度なら考えられそうだけど、立地的にないと思いますがプレミストに近かったら終了ですね。
      • 物によってはタイルの方が大理石より価格は高いらしいですよ。他のモデルルームで教えてもらった事があります。ここはどうだかわかりませんが。ただ、水周りまでタイル標準は秀逸だと思います。だいりは水周りには不向きですからね
        • 色々検索しても大理石の10分の1くらいの価格の人工石しか見つからないです。大理石よりも模様が選べて綺麗で水回りと使い勝手がいい人工石は、大変いい仕様と思いますが、品質や格のグレードが良いとは別ですね。
• 価格は一番安い3LDKで4400万でした。南向きだと＋500万だそうです。 南向き高層階になれば、おそらくは6000万越えだと思います。 難しいですね。低層階にすれば5000万だと思います
• 駅から11分と言うことを考えれば、もう少し安くして欲しかったな。70平米以下がほとんどだし、ディスポーザーもないし。
• 全体的に高くなって来てますよね？ サイトで調べた感じモリモトHPに出ている価格帯は同モリモト分譲2017年築のアールブラン高津よりかは安いか同等に読み取れます。 故にここ1?2年で高津付近の相場はプレミストを除き、不変ではないでしょうか。 他のエリアに比べると高津区はあまり価格帯が上下してないように思われます。 沿線全体でもプレシスも値ごろ感は有る様に思われます。
• モデルルームで聞いた感じでは、60平米台の3LDKなら5000万程度で買える。向きと階層を気にしなければ。70平米台の3LDKを狙うなら5000万後半は覚悟する必要あり。南向きの高層となると6000万に乗ってくるかと。
• 近くのアールブラン高津が東向が5,280万で出てますね。坪単価265万程度。この辺の相場かと。
• 南向き中住居は5000〜5500万、南向き角部屋は5800〜6100万くらいでしたよ。昨今の新築価格から考えると、それでも割安に見えましたね
• 飛び抜けて設備面が良い訳でもなく、徒歩11分であることを考えると、もう一声安くして欲しい感じですよね。
• 会員分譲は即販売完了で一期にそろそろ移行するようですね。
  • 30戸売れてしまったのですか？早いですね。近隣の対抗馬が弱すぎるのも好調の要因かと。
• 3900万円台から6500万円台まで、 最多価格帯は、4500万円・5200万円 やはり今時ってこれくらいしてきてしまうっていうことなんですね、、（汗）駅まで10分以上かかるのです。お値段高いなと思いましたが、まだ抑えられている方なのかもしれないなとふと思いました。
• ここって第一期どんなかんじですか？
• 安いねここ。
• このでべ上場した年に倒産した過去あるけど今回は大丈夫なのかな？仲町台とか少しづつ在庫増えてきてるみたいだけど
  • 仲町台ホームページ完売になってるね。
• 駅まで徒歩10分程度の物件となると、さすがに価格が高く。毎日の通勤を考えると便利なほうがいいが・・と迷うところ。でも、駅まで徒歩10分以上かかる距離で この価格帯は、ちょっと強気な価格帯かなと感じてしまいました。 プラン内容に特別感があるとかじゃないと選ぶ決め手に欠ける気がしました。
  • だいたいいくらくらいでしたか？
• もう部屋ほとんどないじゃないかー！この辺この先の開発ありますかね？今出ているリスト、プレミスト、ホワイトマークスは長谷工仕様の安普請だからそれ以外で。
  • ほとんど売り切れてる感じなんですか？
    • 残り4部屋って聞きました
      • それ一期がだろ。
• 今の時点でどのくらい売れてれば普通なんですか。一般的に完売の時期っていつなんでしょう。
  • とりあえずHPから読み解くと８８個中58個売れてそう。年末からならかなりハイスピードな売れ行き。何がいいんだろうね？
• このマンションの4200万円台は50平米台だと思われますが何向きの何階くらいなのでしょうか。
• アールブラン高津レジデンスはかなり好調と業者間でも有名です。駅に近いわけでもなく、安いわけでもないようなのですが皆様は如何に検討して購入の可否を行なっているのかご教示頂けると有難いです。
  • 周りの物件が全部安請の長谷工物件しかないからじゃないですか？
    • デザインかっこいいよね。それだから買うわけじゃないけどね。長谷工のマンションばかりというならばプレシスは駅近いし長谷工じゃないから売れてもいい気がする。結局は値段じゃないの？
• モデルルーム見てきました。プレミスト、ホワイトマークスの長谷工よりは作りがしっかりしていて魅力的に感じました。第1期でかなり売れたので第2期値上げしてるっぽいですね...。やはり高くて高津価格ではない気がしますが今後新築が建ってもこんなものなんでしょうね。
• もう売れてほとんどなかった。最近行きましたが物凄いお客さんがいて申込みます！申込みます！みたいな感じでしたよ。確かFとかMとかもう2階くらいしかなかった。しかも次期分譲でモデルルームタイプで残してるとか言ってたっけな。
• なんでこのマンションだけ売れてるのか不思議でしょうがない
  • ここだけ二重床笑 高津で沢山供給してる実績もあるしね
• FとMの4階以上は完売です。1から3階は6000万前後だったので階が上がる毎に+100万円だったのでは？ホワイトマークスとはそもそもの造りが違うので多少駅近ではありますがそれだけで値段比較するのは違うと思います。
  • マジ！そんな売れてるの？どうせプレミストみたいに売れ残って買い叩いてやろうと少し思ってたのになあ。まぁホワイトマークスが評判あんまりみたいだから買い叩くけな。
    • 半分以上はもう売約済みみたいですね。来年の3月なのになかなかのハイペース
      • 60弱は概要見ても売れているのが事実みたいですね。本当に次期は値上げするのでしょうかね？
        • 今日二次の価格が発表されるようですね。値上がりしたのかわかる方教えていただきたいです。
• 行きましたが期待ハズレでした。MR内見まではとても良い印象でしたが、具体的に残っている部屋を聞かれるまで教えない。供給済の部屋の値段もトラブルになるから教えられない。これから売る部屋の値段も決まってないので教えてくれない。なんなんだ。どう検討しろと？
  • 供給済みの部屋の値段を教えてもらえないのは普通の事だと思います。トラブルの元ですからね。モデルルームを一度見て、興味があったらまた来てもらってその時に値段を提示しますってやり方ですよね。プレミストも最初はそうでした。
    • 住友なんて一期の価格より二期で普通に金額上げますから聴いても目安にすらならないですし。でも最近不動産価格は高いですよね。。。
• 昨日行きましたがほとんど部屋ないですよ。高津エリア一人勝ちの様相ですね。
• 物件概要を見てみると今月下旬に第一期二次が販売開始となるようですが、第一期二次でもうほとんど部屋が残っていない状態なのですか？一般分譲は58戸ですし、販売は第一期のみで終わる計画なのでしょうか。
  • おそらくそうするんでしょうね。半分以上終わっている様ですしこのままで終わらせちゃうんじゃないですか。しかし、モリモトって高津で人気ありますね?。いつも竣工前に完売している印象あります
    • もう南向きは実質完売みたいですよ
      • それ、上階の話でしょ。
• アールが売れているらしい噂は本当みたい。 見学行ったらもう7割近く売れていた…周辺マンションはどこも売れてなくて電話ガンガンだけど…なぜそこまでなのか？
  • 周りが長谷工の団地ばかりだから評価が高いのではないでしょうかね。構造はエリアピカイチですし。
• こちらのマンション検討してますが、第2次ってまだですよね？お部屋残ってるかなぁ…
  • 約60戸は販売済みで完売の模様でした。第2期希望もかなり先客が居てもうほとんど完売している感じでしたよ。近くの三菱マンションは5月からで人気はなさそうですが塾考できる感じでした。両社先週お伺いしたのでご参考までに。
    • 最近こちらの物件を知ったもので…完全に乗り遅れましたね涙。もちろん4200万ほどの物件は売れちゃったんでしょうね、、三菱のマンションはなんという名前でしょうか？そちらも見てみたいです！
      • 南向きで5000～5500万って感じだった。先週では部屋はまだありました。ただ早めに決めないと売れちゃいそうだったので、いま残ってるかは不明
• MR案内のメールが来た！もう完売したと諦めていたが…行ってみようかな？4500万円から！！ってなってたけど、パンダ部屋か？
• ここってあとどれくらい部屋残ってますか？
  • あと30戸くらいだった思います。第1期終わったら10戸くらいになるような感じでした！
• web観ると一期は完売したんですね。58+15=73個終わってるんですねー。半年程度で売れたとは在庫の多い田都エリアでは結構売れてますねー。
• まだお部屋残ってるのでしょうか？
  • ７月から２期分の販売が開始されるようです。 １期分は完売したのかもしれません。 ただ、８８戸もあるので、これから本格的販売なのかなと思います。 角住戸など人気の物件となりそうな間取りが希望であれば 早く問い合わせするほうがよいかもしれません。
    • たしかあと10個も無かったよ。
• ここは今の時代に珍しいくらい絶好調みたい。まわりは売れ残りばかりなのにね。
  • ここ、人気の間取りはとっくに完売してます。
    • そうなんですね。残っているのはあまり条件の良くないお部屋ということでしょうか……残念です。
      • 条件はいいが高いルーフバルコニー部屋と南向き少し。完売近そうでした。周りがダメダメだから一人勝ちしてる感じ。
• 売れてるって半年かけて70～80戸売れてるくらい大したことないでしょ。第一期が73戸完売だから残り15戸と言うことね。
• 高津周辺の物件だとモデルルームは一番良かったですね。デザインはお洒落でしたし、丁寧に案内してもらえて非常に好印象でした。完売するといいですね。

交通

構造・建物

• モリモトらしいお洒落なデザインですね！期待！！
  • 外観デザインも素敵です。
• このマンション、外観の完成予想図みてカッコいいなぁとすごく思ったのですが建設地見た感じ、建ち方がイマイチわかりません。
• 外観とんがってますね。
  • 低層階でこれだけの総戸数となると、やっぱりこういう外観デザインになってしまうのは仕方ないでしょうか。間取りや交通アクセスなどはいい感じですが、外観デザインがちょっとイマイチかなと思ってしまいました。

共用施設

• 駐車場：36台［屋外機械式駐車場35台、屋外平置駐車場1台（内、障害者用駐車場1台）］
• 駐輪場：142台（2段式下段スライドラック）
• バイク置場：4台
• エレベーターは1基でしょうか？2基欲しいところですが。
  • 1機だね。戸数の割には少なめ？一階に部屋がどのくらいあるかによるよね。

設備・仕様

• ディスポーザーはありましたか？
  • 無かったような？
• 設備仕様のホームページ見ました。玄関の段差がそこまで大きくなくて、大理石調の廊下が高級感あります。ドアキャッチャーは床暖房などもあるといいなと思う設備だったので、充実している印象。収納も写真で見ると天井までしっかり作ってあることがわかって使いやすそうに思いますね。ゴルフバッグやベビーカー収納も便利に感じます。24時間使い放題のインターネットサービスもいいですよね。
• 温水式の床暖房が付いています。今日みたいにすごく寒い日だと、床暖気持ちが良いのだろうなぁ。TESの床暖ということは、給湯器はハイブリッドみたいな感じのあの高いものが入っている可能性が高くなってくるのでしょうか。効率よくないと、暖められないから必要でしょうね。
• ここのマンションのグレードってどこが高いんでしょうか？二重床二重天井以外に何がありますか？無知ですみませんがよろしくお願いします
  • 廊下とか洗面所とかが全て大理石貼りでした！あとは内装材の雰囲気とか、窓が大きいとから。ディスポーザーはなかったです
    • コンクリ250㎜で二重床、ワイドスパン多用だけで充分グレードたかい。この周辺では構造面、プラン面では群を抜いている。大理石とかもいいけど重要では無い。
      • 大理石張りの廊下は高級感がありますが、大理石の利点は高級感のみになります？フローリングに比べて管理や掃除が容易になる利点があるのでしょうか。水回りによく使われているので、汚れが付着しにくかったり耐久性が高かったりするのですか？
        • 磁器質タイルとパンフに書いてある。大理石だと水に弱いのは有名な話ですね。
• 今さら感のある話題かもしれませんが、総戸数の「友の会会員住戸30戸を含む」の友の会とはどのような組織ですか？HPでは探せませんでしたが売主が運営する会員サービスで、登録すれば優先的に確保している枠なのでしょうか？
  • 過去にモリモトマンションに行った人みたいです。来場したら会員になるか聞かれました。説明会が始まる最初の頃にDMが送られてきて、早めに買いたい部屋を優先的に買えるみたいな感じかと思います。たぶん…

間取り

• 間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：52.82平米～81.09平米
• プランはワイドスパンが多くて最近では見掛けないプランニングですね。価格が合えば良いかも。
• FからNまでが南バルコニーなので、気になるNの間取りを見てみました。玄関横のSICがあり、クローゼットもあり、比較的基本的なプランになっている気がします。バルコニーも広いです。総戸数88邸で思ったより大規模じゃなかったです。
• ここHPで見る限り間取りは最近では珍しい間口が広いいい間取りだよね。団地造りが多いもんね。
• ここはスパンが色々ありますけど南側の4F以上、70平米以上はいくらくらいなんでしょう。駅から遠いのにホワイトマークスと価格が変わらない感じなら強気ですよね。
• FタイプとかMタイプの4階以上とかですよね？それでもホワイトマークスの4階以上と比べたら流石に安いんじゃないですか？
• ルーフバルコニーから花火見えるんですね。ホームページ拝見したところ、間取りも素敵で良さそうですがお高いんですかねぇ。
• 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。 玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので 家族が多くてもキチンと片付けられると思います。 最寄り駅までは遠いので、強気な価格帯かなとは思いました。
• Nタイプの間取りは1LDK+2S+SICという変わった間取りですが、見た目は3LDKですよね。 6畳と5畳の部屋はサービスルームという扱いになっていますが、陽光や通風の関係上 居室として適用しない部屋なのですか？ またこちらの部屋はモデルルームで見学が可能ですか？
  • 具体的にどの条件が引っかかって居室扱いできないかは確認しないとわからないけど、採光条件を満たせずってケースが多い。
    • よくある間取りの窓が付かない部屋よりは確実に日当たりいいでしょうけどね。モデルルームはひとつしかありませんでした。Nタイプかわかりませんが、70平米くらいの部屋でしたよ
• 内装のデザインと間取りは最近流行りの画一的でなく拘りが伺えて良いマンションだと思いました。残念ながら当方が希望していた間取りが販売終了しており残念でした。
• 一期で公式サイトに出ている間取りでほぼ終了でしょうか。 ルーフバルコニー付きや一階の部屋はまだ掲載されてますね。 そういう部屋を選びたい方には良いですけど値段が高いとか？ 全体的にサービスルームとなってる部屋が多いのはどうしてなのでしょう。 サービスルームは採光の関係と聞いたことがありますが、窓を広く取るわけにはいかなかったんですかね。 こういう部屋って使い勝手には影響ないものなのでしょうか。
  • サービスルームは窓がないか、窓が小さい部屋なんでしたっけ？ 本来ならば建物内モデルルームで実物を確認できればいいのですが、何故かマンションは竣工前販売が当たり前になってしまったのでマンションギャラリーに行くしかないかもしれません。 今公開されているモデルルームはサービスルームつきのタイプなんですよね？
    • サービスルームとは出調べたら、アットホームさんではこんな風に説明されていました。 「採光が不足して居室として認められない部屋をいう。建築基準法では、居室は、住宅の場合、窓の大きさは床面積の7分の1以上なければならないとされているが、その基準を満たさない部屋を「サービスルーム」と称する」 窓があっても採光が足りないということなんでしょうかね。 寝室として使うにはほとんど問題がなさそうに思いますから、サービスルームのためにお値段が低めになっているとしたらお買い得な場合もあるのかなと思ったりします。 日中はリビングで過ごすことが多く、寝るときだけ自分の部屋に行くなんていう場合には何の不足もないのではと思います。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：準住居地域、第一種住居地域／第三種高度地区
• モリモトでアールブラン高津が近くにあって隣にクレッセント高津レジデンスがある。あ〜もう訳わかんない。郵便屋さん大変そう。
• 駅距離が気になり歩いて見ましたが平坦なんで許容範囲。価格とグレード次第では検討。
• デザインかっこいいけど街にマッチするの？あの辺は雑多な感じだけど。
• 現地見てきました。となりのコインランドリーを誰が使われているのか、不気味ですね。あと、私は高津駅から14分かかりました。
• 川沿いや駅前は高いタワーマンションが建設されていて、ちょっとしたシティ感がありますし、このあたりはマンションが沢山ありますから、人口密度も多そうです。駅までは10分以上ですがフラットの道のりになっているのでそれほど疲れ無さそう。駅前が栄えているのでこの位距離があったほうが静かに過ごせるんじゃないかなと思いました。
  • タワーマンション？
• ホワイトマークスと比較検討してますが、あちらの南側はマンションが圧迫気味だけど、ここの南側は低層で見晴らしは良さそう。でもかなり古いアパート戸建てが多くて新しい建物で眺望が変わるっていう可能性あるんでしょうか。
  • アパートが建て替わってもアパートだとは思うので4階以上を購入しておけば見晴らしは確保できるんじゃないでしょうか？
    • 目の前の古い木造アパート2棟は取り壊しが決定しているそうです。こちらの南向き周辺は戸建ばかりなので高いマンションが建つ可能性はないとの事でした。ホワイトマークスの方が駅近ですが準工業地帯なので騒音はアールブランの方が保証させてます。
• 田園都市線と東横線でたくさんのマンションを拝見してきましたが、値段と場所のバランスが納得できず、ノーマークだったこちらの物件に辿り着きました。駅からやや時間がかかる点や高津駅のマイナー？な感じが引っかかっていますが、間取りや内装へのこだわりが感じられていいなと思っています。高津はあまり知らない駅なのですが、治安はどうでしょうか？溝の口にあまりいい印象がなく…
  • 治安はいいですよ。というよりも、治安が悪いと感じたことはありません。溝の口も特に問題ないかと思います。学生さん、子連れ、会社員、高齢者と色々な人がいます。
    • 高津は色んな意味でちょうどいい街だと思います。多摩川まで自転車ですぐいけるのが何より素晴らしいです。
      • 治安がよく、悪いクチコミが見当たらなかったです。小さい子供がいて、小学生なのですが登校に不安があるため安心な地域で探しています。今は習い事も母親同伴ですが、いずれ一人で行ってもらいたいと考えているため、治安のよさはとても大切。切磋琢磨できるライバルの存在もいたらいいなあと感じています。

周辺施設

その他

• ここは以前川崎市住宅供給公社が管理していた特有賃のファミリー向け賃貸マンションがあったところです。 駅から平坦かつスーパーも近く、立地はいいと思いますが。 賃貸マンションに住んでた方は皆さんファミリーだったにも関わらずひどい追い出され方したそうですよ。皆さん移り住める場所を探されて地元では有名な話ですし、地元不動産屋でもあまりにもひどいと一時期話題でした。 住んでる方の感情を逆撫でしないように、きちんと説明すれば良かったのに、皆さん激怒でしたよ。学校どうすればいいの？こんな短期間にいきなり出ていけだなんてと。 そんな企業から買いますか？ 最近高津周辺を開発してますが、プレシスを建ててるときもこんな施工なんだ。って感じでした。私なら買いません。高過ぎますし、この企業ちゃんと管理するの？売りっぱなしなんじゃないの？って疑ってしまいます。
  • 当然ですが、法律には則った手続きはしたそうですよ。ただ、なぜ出ていかねばいけないのかの説明が不足していたそうです。担当者の説明不足、誠実さに欠けていたというレベルでしょう。だからあれだけ皆さん怒っていたんでしょうね。あれだけの世帯数を追い出したんですから、怒りを買うのも致し方ないですね。それだけしても良い立地ですから、マンションを建てて売りたかったのでしょう！ スーパーも病院も学校も近く、バスていも近くて立地は最高だと思いますよ。 多摩川花火大会も見えるはず。

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