デュフレ南千住リバーサイド

2019年7月8日 (月) 17:00時点における版

デュフレ南千住リバーサイド　外観CG

物件概要

• 所在地：東京都荒川区南千住6-232-1他（地番）
• 交通：

1. 京成本線「千住大橋」駅 徒歩5分
2. JR常磐線・つくばエクスプレス・東京メトロ日比谷線「南千住」駅 徒歩10分

• 総戸数：84戸（他管理室1戸）
• 構造、建物階数：RC造地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成31年8月末
• 売主：株式会社サジェスト
• 施工：多田建築株式会社
• 管理：株式会社サジェストコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

【販売時状況】

• 竣工まで1年以上あるのに、投資用の1LDK以外はかなり埋まってました。人気だと思いますね。
• 2018年11月初旬　完売

交通

• 日比谷線、上野東京ライン、TXの乗り入れは便利。

構造・建物

【日当たり・眺望】

• マンション前は戸建が連なるようで、景観も保たれそうなところは良いと思いました。周りに高い建物もないみたいですし。
• 路上からもスカイツリーが見えるので、ほとんどの階の廊下側からはかなりスカイツリーが綺麗に見えるはずです。
• ここってベランダからすぐ川なんですかね？川の側って水害とか虫とかありそうで躊躇します。
• ここの場合はマンションの低層階の方が、道路の音は気にならないかもしれないですね。この位置だと、道路は橋として上がっている状態になっているので、３〜４階かそれ以上の高さになると思います。そうなると低層のほうが音としてはまだ良いかも。ただ日当たりが…どうなるかなのかなぁ。
• 住民は屋上に上がれて、隅田川や足立の花火大会を見られるそうですよ。
• 3階以下だと機械式駐車場が邪魔になって川の景色が部屋から見られません。立地を考慮すると4階以上を優先したいところですね。

• 

  現場写真（2018.9.17撮影）

共用施設

• 駐車場:屋内平置き1台、屋外機械式11台（月額利用料：未定）
• バイク置場:4台（月額利用料：未定）
• ミニバイク置場:3台（月額利用料：未定）
• 駐輪場:平置きラック式16台・2段ラック式124台（月額利用料：未定）
• ここってエントランスに階段を下る形になっているので、荒川が氾濫しなくともエントランス部が浸水する可能性が高そうだなと感じたのですが、なんか説明受けた方いますか？
  • 確かに国道4号側からエントランスに向かって階段を下る形のようです。ただ、現地を見るとわかりますが、この国道4号西側一帯が少し低くなっているだけですね。周囲の民家と条件はほぼ同じなので、ただの大雨で浸水するような心配は無用かと思います。
  • 国道4号はいわゆる自然堤防に沿っているので、このマンションが低いというより道路が高いのです。このマンションのエントランスが水没するときは4号より西側の広い地域が水没してるでしょうね。最近でも伊勢湾台風のときはこのあたり水害ひどかったですが、時代が違います。

設備・仕様

• 驚いたのは内装がモノが良いこととカスタマイズの自由度。無償でこんなに自由なの、ないんじゃないでしょうか。
• 個人的には内装はとても凝っていて、設備グレードも良いのに、外観が今時でなく残念に思います。
• 騒音もペアガラスとかなら問題ないんじゃないかな。
• カスタムオーダーシステムがいいなと思いました。とても素敵な空間づくりができそうな感じがします。一般的なマンションよりちょっとおしゃれ。キッチンや洗面室のタイルがかわいいです。ほとんどが無償でセレクトできるのがうれしいかも。有償となるとかなり個性的な部屋づくりができそうな感じです。デザイナープランもあるのでデザイン面でも期待できそう。予算が気になっちゃいますが施工例はどれも素敵です。
• バルコニーとリビングがフラットになっているのは良いとして、フラットサッシュだと雨が吹き込んできたりした場合はどうなのか気になるのですが？雨水が流れ込んできたりはしないのでしょうか？

間取り

• 間取：1K～3LDK
• 面積：25.05m2～69.22m2
• 部屋数に対して占有面積を小さくしている点は賛否あると思いますが、こういったコンセプトでは間取りがますます重要ですので公開が待ち遠しいです。
• 57平米の3ldkって狭すぎませんか？柱も食い込んでるので、家具の配置が難しそう。
  • 57平米なのは3LDKでは最も狭いBタイプの部屋ですね。気になるならAタイプ(69平米)やDタイプ(66平米)を検討されては？これらは柱の位置や部屋の形状もBよりはシンプルかと。
• Eはワイドな間取りが気に入り、ベランダの広さ、東南角部屋も決め手でした。右手にスカイツリーが見えてかつ左手に隅田川。花火はベランダから見えるんではないかな？日光街道の音がかなり気になりましたが、サッシが強化されていることで安心。
• Eタイプいいですよねー。間取りも向きも景色も日当たりも全部良いかなと思います。部屋がコンパクトタイプの2LDKで良い自分としては、あえて言うなら日光街道の騒音が心配くらいで、後は特に欠点が見当たらないです。何か他に悪い点はありますでしょうか。
  • 周辺住居者ですが、道路はそんなに気になりません。基本的マンションなんて道路沿いに出来ますからね！

南千住の環境は整っているので、トータル的なコスパと完成度は高めだと思いますよ。

買い物・食事

• ショッピングモールも２ヶ所ある。
• 近くの足立市場も意外と良いですよ。海鮮が安く食べられます。

育児・教育

• 学区の第三瑞光小も区内ではレベル高く越境で通わせている親御さんもいらっしゃるようです。

周辺環境・治安

• 用途地域:商業地域・準工業地域
• 地目:宅地

【周辺環境】

• リバーフロントでありながらも大通りの影響が少ない位置関係が絶妙ですね。2駅が徒歩10分以内で、北千住へも徒歩圏ながら荒川区アドレスというのも貴重で、資産価値も安心です。
• 定地のあたりは松尾芭蕉が奥の細道に旅立った場所で、明治以降は隅田川の水運を利用した材木業が集積しており、地歴も問題ない昔から人が住んでいた場所です。もしかすると旧下谷区かもしれません。
• 隅田川に囲まれた地域なんだけど、意外にもリバービューのマンションは知る限り平成入ってほとんど供給ないので、ここは希少性あるんじゃないかな。
• マンション付近の川って大雨の時どうなるでしょう？ギリギリまで水位が上昇したりしますか？
• 南千住のどこだろう？と思ったら、本当に千住大橋のところなんですね。川渡ればすぐに千住大橋のショッピングモールがあるから、買い物はものすごく楽だと思います。ココだと生活圏自体は、南千住よりも千住大橋になるのかなぁ。車の交通量はそこそこあるように思います。ポイントは防音がどうなっているか、でしょうか。
• 隅田川沿いも整備されていて、都心で子育てするには、優位性が高いと感じました。

【治安】

• 治安と雰囲気は…。川沿いだけど人いない。ランニングとかする感じではない。
  • 近隣に3年以上住んでいますが、治安の悪さを感じたことはありません。南千住駅東側・汐入方面のような洗練された感じではなく、下町の雰囲気が強いですが、最近はマンションが次々に建って若いファミリー層がとても増えている印象です。
    • １年ほど近くに住んでますが、この辺りは特に夜は治安あんまりよくないからとこの周辺を知ってる人に言われます。(ひったくりとかあるようで) 　そうですね。同じ川沿いの南千住や汐入は洗練された雰囲気ですが、こちらは良くも悪くも下町って感じです。
      • 千住大橋の向こう側に交番あるので治安は心配ないのでは。昔から治安に関しては川向こうと荒川区で大きく違う（荒川区の方が良い）と聞きます。賑やかさや利便性など北千住は北千住の魅力ありますが落ち着いて住みたい人にはどちらがいいか。

【地盤・水害】

• ハザードマップだと、こちらは5メートル以上の浸水になってます。
  • 個人的には、部屋が水没しない3階以上なら大きな問題は無いと考えています。ハザードマップで赤いことを気にするようなら、江東5区や荒川区一帯には住めないことになりますよ。
  • 水害は周辺より1m-2m程度高い場所に建ってるのでそこまで心配しなくて良いのでは。墨田区みたいに海抜ゼロ地帯でも無いですし。ただ玄関が下がってるので最悪エントランスが水に浸かる自体は想定しときましょう。液状化は黄色だったので心配ではありますが、こちらも墨田区とか江東区の赤色地帯に比べればそこまで心配しなくても良いかと思います。結論としてはけして良くは無いが住むのを諦めるほど悪くは無い。これを言い出すと城東地区にはどこにも住めません。

周辺施設

• 橋の向こうには交番もあります。
• 近くの天王公園は、凄く賑わっていました。公園の水場は多くの子育て世代の皆様がプールがわりに使ってる人が多かったです。その近くには、図書館もあり、公共サービスは充実しています。
• 近くのすさのう神社は由緒ある神社のようで、地元の方々は、皆さん門前でお礼して神社を通っておられました。

その他

• 売主が少し不安ですね。。
  • 色々書かれてましたが実際どうなのでしょうか。マンションデザインや建物自体は評価が良さそうでしたので、ここも建物には期待出来るでしょうかね。あと、投資用のマンションかなとも思ったんですがここだと意外と実需メインなのかしら。リノベーションとかもやってるようなので、古くなった場合お願いするのも良いかもしれません。
  • 多田建設はネット上の評判はあまり良くないようですね。とはいえ、売主が住宅瑕疵担保責任保険に入っているので、もし屋根・壁・床・基礎などに欠陥があれば、一定期間は居住者の自己負担なく修理を求めることが可能です。

あとは内覧会のときに専門業者を同行させて、気になる点をなるべく事前に指摘しておくことくらいでしょうか…。大きな買い物なので懐疑的な目でチェックすることも大事ですが、具体性のない不安を煽る声にまで耳を傾ける必要はないかな、と考えています。

• • • 近年だと自治体案件や大手物件も担当してるようなので、あまり気にしなくて良いとは思ったのですが、過去に三回更正した事や口コミや実物件のスレを見てしまうと、この施工会社にした理由を知りたいと思いました。物件価格が安いので施工費用も安いとなれば「安かろう悪かろう」になったりしないかと、そこが不安です。物件も優良ではなく一般物件みたいですし。
      • 3回更生のことなどは知らず気にせずに購入したのですが、瑕疵担保保険のことや10年点検のことなどで大丈夫かと思っていました… 。物件価格が安い理由は、仕入れがうまくいったことと、(かなり詳しく教えてくださいました)

こちらの会社ではこのエリアでの実績がなかったため、結果控えめな価格設定になってしまったとのことです。やはり安いので何かあるのでは？と気にされる方は多く、安い理由はよく質問されるようです。

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