ラ・アトレレジデンス新百合ヶ丘

2019年6月26日 (水) 14:20時点における版

物件概要

ラ・アトレレジデンス新百合ヶ丘 外観（2019年3月撮影）

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区百合丘二丁目7番4 (地番)
• 交通：

1. 小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩11分
2. 小田急小田原線「百合ヶ丘」駅徒歩8分

• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年3月
• 売主：株式会社ラ・アトレ
• 施工：株式会社志多組
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況

• 教会裏のプレシスよりいっそこっちの方が、百合ケ丘駅からのバス停が近く、おそらく坪単価も安くてお得感があると思うんですが。人気ないのかな？
• プロジェクト説明会お知らせ来ましたね。70㎡5500万円切りますかね。
  • 説明会行きたいです。どこから予約するんですか？地下鉄?川崎の地下鉄計画は中止になったのでわ？
    • ライン登録していたら案内来ましたよ。でも2日間のうち新百合ヶ丘での開催はいっぱいみたい。。。町田の回なら空いているみたい。みんな気になってるんですね。価格は新百合ヶ丘の70㎡は6000万円近いですよ。
      • ありがとうございます!早速登録してみます！やっぱし6000万くらいですか。。。田園都市線の各駅停車とかと比較検討してたのですが、新百合ヶ丘の雰囲気から脱せず。
• 6000万切ってくるのを祈ります!
  • 6000万てことは無いと思うな。マンションの立地は百合ケ丘駅最寄りだから。
• 周辺の中古も4,000万円前後なのを見ると、5,000万円くらいじゃないですかね。
• 近くの新築、プレシスがいい部屋は6000超えてましたね。 立地はプレシスよりいいので5000後半から6000超えぐらいですかね
  • プレシスのほうが新百合には近いんで、歩くひとにすればプレシスのほうがややいい立地なんですよね。 あとは交通量の多いバス通りが近いので向きによっては排ガス騒音も加味したほうがいい。
• いつから価格発表されるの？
  • 今週末からの説明会？見学？で発表だったかと。
  • 今週、事前案内です。 見に行きます。
  • HPに価格出ましたね。 60平米?、5000万?。 想像の遥か上を行かれまして当方撃沈です。 前向きな方、頑張ってください。 新百合からは少しキツイかしれませんけど 百合ケ丘からならバスですぐです。
    • 地下鉄価格ですか？
      • 地下鉄は10年先。勘違い価格だね。
        • ですね。 内覧会行った方の話聞きたいですね。
• 結構盛況ですね。価格的に魅力な部屋もありますが、ちょっと頑張って上に行く所存です。
• 価格が魅力って北とバス側の部屋ですか？ 内覧会行くか迷ってます。
• あり得ない価格設定。 隣のプラウドやアールブランの中古を待った方がいいね。 坪単価170ぐらいで出るはずだし、ブランド力がアトレやハジメとは段違い。 もっといえば、駅前のタワーマンションの中古を買える。 アトレをこの価格で買っても売るときに困りそう。大損覚悟なら気にする必要ないけど。
• 近隣の三井の新百合駅近の新築戸建、7000-1億だったから、土地相場自体が値上げ受けてるのか？、ただ相乗りしてみたか？ 裏情報で強気価格で行けると見越したか？ 隣の新築マンション幾らか知らないけど、強気だ
• 戸建はもっとずっと駅に近いし土地もあるわけなので割安感あったけど、第１団地前(最寄りバス停の名前)で普通のマンションであの狭さでこの値段はぶったまげ！
• もう完売しましたか？
• 立地・業者・建設会社等を考えると、あり得ない値段設定。 検討する価値０だと思います。
• 結局マンションの資産価値は立地が1番。どのサイト見てもそう言ってる。どんなにブランド力あっても設備が良くても、マンションで駅から徒歩10分以上になると価値がどうしてもね…。新百合ヶ丘からの距離がここのマイナスポイント。ただ、百合ヶ丘なら徒歩１０分圏内?
• 急行停車駅と各停車駅だとざっくりと一割くらい差が出る。なので背伸びして新百合物件ってことにしたいんだろうけど実質は百合ヶ丘物件。 新百合価格だから資産価値するの無理でしょ。
• 新百合ヶ丘近辺は億もある戸建ての街で、マンション建てる場所無いので、10分超えても、通える場所なら新百合物件かと。同じ場所で戸建てだとかなり土地高いよ。 どっちかったら、百合駅が近いだけで、新百合と両方普通に通えて便利では。評論家なら好き勝手言えばいいが、住むなら、その方が十分便利では。
  • 確かにおっしゃる通り。住む人が納得しているのが1番。ただ、いざ不動産を貸すや手放すとなった時には、その人の主観は関係なく、客観的に分析され、10分以上で価格も変わるということは事実なので、それを言っただけ。
• 小規模マンションなので、空き家が増えたりしないか、 修繕積立金がどんどん上がらないのかは心配かなと思いました。
• ここの価格って高いって言う方が多いけど、あとどのくらい残ってますか？見学行ってみようと思います
• ずーと第1期のままですな。
  • いつ完成してたっけ？もう半年位？なんで今が第1期なん
  • 2月竣工済みになってるよ。そんな前から販売してるのか
  • ゴールデンウイークから販売してるみたいですよ
• これまで検討中との書き込みがいくつかあったけど、「既に契約した！」とのコメント０。 購入決定した人いるのかな？ いたら、購入決定した人の生の声を聞かせてください。
• やけに高いのが怖いっす。 ブランドによる値下がり率についてはわからないけど、 ここはかなり下げないと周りとの競争があるのでやばそうという意味じゃないですか？ 検討されてる方、中古相場もチェックされてますか？ もしくはリセールの可能性ないならいいと思いますよ。 百合ケ丘から歩けますしね。
  • ですよねー。だけど、その周りとの競争力っていうのが、この辺りほんと良くわからくて、まじめにすごく知りたいんですよね。築15年以上で駅から7、8分(ほんとかな？無理じゃないの？)とか、築浅だと柿生が近くて新百合駅から20分とか、そういった感じですよね。 待てるなら中古でそのうち素晴らしい物件も出てくるのかもしれませんが、新百合で築15年程度の物件の値下がり率低い物件を5000万前後で買って住んでも、新百合位の駅なら20年経ったらそれも下がると思えますし。なので、比較情報が切実に気になりました。 小田急が速くなったので、以前の百合ヶ丘の価格との比較が難しい感じします。
    • アトレの競争力なら、 築浅のアールブランや古いけどここより立地の良いフェアロージュあたり、バス通りのプラウドの中古成約価格を比較してみてはいかが。 大雑把ですが3ldkで３０００万台後半から4000ではないでしょうか。
  • がっつり値引きしてくれますよ
• 記事によると新百合駅徒歩５分、築10年のプライムアリーナが5810万円（プライムのころは今より広くて７０~８０平米あるはず）。今後、６年の騰落予想は92.6%。新百合は１０年前に新百合山手の開発があったからそのころ大量供給があった。あと、中古狙いなら仲介業者に待ち登録しないと。表に出てくるのって待ち行列ではけなかった、ある意味売れ残り。ついでにここが中古になった時の評価も聞くのもよいかな。 https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57008?page=10
  • プライムアリーナは割と思ってた感じの下がり具合かなー。やっぱなぁって、感じですね。 プライム付近の三流マンションの値下がり率が知りたくなってきますが、それは贅沢か。 下がらないマンション.....買えない(希望エリア含めて) これ見た感じでは、AIは今が買い時じゃないって事を言いたいんですかね。それはわかる。それに加えてタワマン買うと大変かもって言いたいのかな。 自分の場合、結局紆余曲折して新築購入希望になりましたが待ち登録大事ですね。もっと早くから購入検討すればよかった。
    • 週刊ダイヤモンドとかでも時々マンション特集があるけど、雑誌に取り上げられるのはターミナル駅の地域ナンバーワン、よくてもナンバーツーまで。
  • プライムはミニバブルが始まった頃の販売なので、販売時よりも価格が上がってる。築年数とともに下がるってわけじゃない。購入時の相場が高い時に買うと下がるだけだろうけど。
• やっぱり相場はしっかり比較しないとね。ここはそうとう高いんですか
• プラウドとはブランド力が全然違う。
• アトレって知名度ないから、比較するなら撤退した弘法の松のところのアスティアとかかな。

交通

構造・建物

• エントランスアプローチ（2019年3月撮影）

• エントランスアプローチ（夜）（2019年3月撮影）

• 風除室（2019年3月撮影）

共用施設

• 駐車場：9台（居住者用9台、うち福祉車両専用1台）
• 自転車置場：68台（2段式駐輪ラック／上段：25台・下段：43台）
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：2台
• エントランスホール（2019年3月撮影）

• 外から駐輪場が見えるけど、完全に上下2段だから上段に当たっちゃうと自分で持ち上げられない子供は使えないだろうね。
  • 駐輪場、近所のマンションでは軽い子供用自転車こそ上に乗ってるのをよく見ます。 まあこれは親が出し入れすることが前提ですかね。 普段使わないなら上でも良いんですけど。こういった駐輪場の稼働率ってどの位あるのでしょうか。
• ここ自転車も2段ラック式。上段に当たったら置くのも大変。特に子供はね。そういうの採用しちゃう会社。

設備・仕様

• 床暖房、食洗機標準装備で嬉しい。他の新築付いていないとこ多いのよね。後から付けるの出来ないし。意外とポイント高いです。
  • 床暖房と食洗機なんて、今どきどのマンションでも標準装備なのでは？
    • 隣の新築プレシスは床暖房ありませんでした。完成してるので後工事は無理。
      • いまどき床暖房がないところあるんですね
• 収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそうです。 ゴミも24時間OKって、忙しい主婦にとって嬉しいことです。 バスルームはサーモバスなので家族が時間差で帰宅しても安心かもしれません。
• ディスポーザー無しで、２４時間ゴミ出し可って匂いとか問題になったりする。売る側は売った後のことは知ったことじゃないんだよね。
  • ディスポーザー有りの大規模もゴミ捨て場は生臭いし虫いるよ。 換気と掃除さえしっかりしていれば大丈夫。あとは住民の質によるかと。
    • ディスポーザーありでダメなのは生ごみ出してるからでしょ。それは住民の質だけど、ディスポーザー無しだと生ごみは必ず出るから避けられない。
• ディスポーザーって意外と全世帯が使ってるわけじゃないですよ。故障したらめんどくさいし。 オムツがあったり生ゴミ出したり、大規模はゴミの量も多いから。 大規模、小規模と経験ありますが、小規模で住民のゴミ捨てマナーがあり管理されている方が圧倒的に清潔です。
  • おむつをきちんと汚物を処理して臭いが漏れないようにして捨てないのは住民の質の問題。
• 生ごみをゴミ捨て場に出すってことは部屋の中にしばらく置くことになる。ディスポーザーあって、そんなことする方がよほどめんどくさい。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：60.55m2～75.37m2
• 平米数は60㎡から70㎡と広さ的に家族にはちょうど暮らしやすく来の広さ。将来夫婦二人になっても、広くなり過ぎずちょうどいいと思います。 都内だと子供一人という家庭は多いと思いますからこのくらいの広さの方が需要があるんでしょうね。
  • 少し前の新百合の物件は、３LDKだと70から80平米台だった。中古になった時にそういう物件と比較されるってことも考えないと。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域
• 新百合からだと、荷物がない、急いでないときや天気の気持ちいい日はいいと思う。が夜だと女性はタクシーになるよね。登り坂だし暗いし歩くのは考えられない。
• 下りは、新百合ヶ丘駅を利用 登りは、百合丘駅を利用 普通ですよ。夜、新百合ヶ丘から坂登っても別に治安良いですし。高級住宅地の中通るのだし。
  • 以前は、といってもだいぶ前だけど、準急が結構あってそれもありだったんだけどね。快速急行ができて、各停駅の凋落が激しい。
    • 勾配がきついと電動自転車でも動かし辛いことって結構あるので、多少無理してでも坂を徒歩で上り下りというのが現実的なのでしょうか。
• 新百合からの夜道は怖いし坂がキツイわ。
• 万福寺檜山公園を抜けていくと多少近道なのでよく使いますが、夜も比較的明るいので安心して通っています。
• 坂に関してですが、新百合駅から徒歩で10分歩いた先にある場所なら、フラットなところで探す方が難しいくらいだと思うます。新百合、百合ヶ丘の辺りの坂で言えば、駅からここまでは10段階中の3弱くらいじゃないでしょうか。電動自転車の充電がみるみる減るような坂では無いです。フェアロージュの南側のところに一箇所きつい坂あるけど、ここに住むなら使わないと思う。でも、ちょっとお値段高くてがっかり。
  • フェアロージュの近くの坂道は関係ないですが、新百合から来るとまずわりと長い階段があります。そのあと公園横の登り坂がかなりの角度で3つほど続きます。 そこがネックになるのでは？ 階段を使わない道もあるとは思いますが勾配が緩くなるわけではないかと。 現地をよく知らない方は1度歩いて試したほうがいいです。 地元の方は百合ケ丘からバスを使う予定なのでは？高齢者ならなおさら無理ですね。
    • なるほど、檜山公園を通る最短の道は、勾配ありますね。自分は、新百合駅からマプレを通って東側に進んでルミエール幼稚園を通り過ぎるルートで考えていました。 ちなみにこれだと徒歩13分くらいでした。坂は緩めですが平坦ではないですしね。ちょっと遠めに感じるかもですね。
• 今日事件が発生した登戸からは、急行でわずか一駅。 どうしても治安面が気になってしまう。
  • 急行だと２駅だよ。遊園をお忘れなく。
• 基本的には普通の町ですが、防犯情報、日頃、過去のニュースなどを精査して対応を
• 小学校は近いようですが中学校が遠いようですね。 徒歩20分以上の距離がありますが、中学生くらいになれば体力もありますし通学は、それほど苦ではないと思いますが、 部活帰りの暗い道を女の子一人で帰宅するのは今のご時世、ちょっと心配。
• ほかの方も仰ってますが、新百合駅から徒歩10分から程度のところで、マンション建てるようなところってほんともうないみたいですよね。坂多いし、おしゃれ感も遊ぶ所もあんまないけど、やっぱ便利だから新百合近くに住みたい自分はここにすべきなのかしら。建物がもうちょい南に向いてたらなぁ。
  • 南向有りますよ
• 新百合ケ丘はいいよね。とにかく治安がいい。世の男たちが好きそうな店がないのも大きい。町田は便利だけど、世の男たちが好きそうな店が多く、キャッチも多い。治安も悪い。そう考えると住環境は無視できないなぁと思う今日この頃。
  • 町田と比較するのかな。
    • じゃあどこと比較するのが良い？

周辺施設

その他

• 小規模だから住民問題起きないってのも迷信だしね。むしろこじれたときは悲惨。
• 新築分譲マンションって知らない人同士が集まるわけで、お隣さんがどんな人かも入居するまでわからない。モラルに頼った仕組みではなく、システム的に問題が起こらないようにしてないと外れたとき逃げられない。
• この物件を検討中の皆さんは、ここの会社がリノベ販売した「ラ・アトレ御苑内藤町グランガーデン」のクチコミ掲示板を良く読んだ方が良いですよ。 「分譲のみで賃貸には回さない。」と宣伝してたのに既にアジア系住民の騒音問題で問題発生中。 この販売会社のモラルには大いなる疑問符。 これがひいては、将来の中古価格に如実に反されますから。
  • 違う物件の事をここで言ったってしょうがないと思います 正直全く関係ないと思うのですが 何が関係あるの。
  • 販売会社が賃貸に回さなくても、購入した人が賃貸に回すのは自由でしょ。でも、あなたは物件の購入者じゃないでしょ？購入者ならわざわざ自分の物件の価値や購入元を非難して自分の不利になることしないですもんね(笑)　となると必然的に。
• 三井・三菱・住友等販売会社の中古価格の下落幅と、ここみたいな三流販売会社の中古価格下落幅は少なくとも20～30％は違う。（もちろん値崩れ激しいのは、当然こちら） そんなことも情報収集検討せず、人生最大の買い物しようとする買い手はご自由に。 たぶん、10年後ここの中古価格は税金＆仲介手数料含めて約半値くらいが妥当水準だと思う。
  • あなたの言ってる財閥系は販売価格が三流会社の20％～30％は高いんじゃないの？ 最初高けりゃ10年後結局一緒じゃん。
    • 三流販売会社？と財閥系はどう違うんでしょうか。
      • 三流販売会社（ここ）の意味は十分理解してるようですね。 残念なのは、小学生レベルの算数すら理解不能であるということ。 場所と大きさが同じとして、10年後は ①財閥系　　7000万円X25％＝5,250万円　（1,750万円の価値低下） ②三流会社6000万円X50％＝3,000万円　（3,000万円の価値低下） これが同じというなら、相当不動産中古価格鑑定のド素人と言わざるを得ない。 ただし永住することを決めてるなら、問題ないですよー！
        • どこのエリアのどのマンションを比較したものなのでしょうか？ ぜひその部分を説明していただけると、良いのですが。 このマンションの立地と、仰る状況を照らし合わせて自分のライフプランに合わせて検証したいところです。現状の説明だけだと、マイナスメージ伝えたいだけなのかなと、どうしても勘ぐりたくなります。 お詳しいようですので、特に新百合ヶ丘近郊の、ここと同距離のマンションの比較情報ください。
• 新百合山手は三井開発だから付近も基本財閥系デベだよ。例外がノブレス。ここと同じく実質百合ヶ丘物件だから参考になるでしょ。仲介業者って成約価格のデータベースにアクセスできるから、話を聞きに行って損はないと思う。

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