J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

2019年6月21日 (金) 15:20時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市左京区下鴨泉川町60番、60番2（地番）
• 交通：京阪鴨東線 「出町柳」駅 徒歩9分
• 総戸数：99戸（会員分譲住戸30戸含む）
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：定期地上権（準共有　存続期間 : 2067年まで50年※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。　地代 : 未定、敷金 : 未定、解体準備金 : 未定、解体準備一時金 : 未定、借地権の譲渡・転賃可※譲渡に関しては、引渡日より3年を経過するまでは禁止するものとします。ただし、相続等による場合はこの限りではないものとします。）
• 完成時期：2017年04月
• 売主：JR西日本不動産開発株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理：JR西日本住宅サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【比較・検討】

• ホームページの道路からの外観想定図
  • 1階は､生け垣と格子状のフェンスで閉塞感が有りそう
  • 2階は床から天井までありそうな大きなガラス窓で覗かれそう
  • 3階はベランダが有り一般的な構造で落ち着いた佇まい 当然、3階はすごく高い価格設定でしょうね。
• 京都の人が購入する率は記録的に低くなるのでしょうね。東京の超富裕層向けのマンションになるでしょう。
• まさしく相続税対策「だけ」にふさわしい。
  • 同じ定借の「御所梨木の杜」も完売したことだし、一定の需要はあるみたいです。相続税対策よりも、所得税対策の方が主な理由でしょう。 定借なら事業用として使うならば全支払金を償却金として算定できるので、定借が終了する５０年から６０年後の資産価値がゼロになるにしても、３０％～５０％安く購入し使った事になる。 所有権のあるマンションで５０年から６０年経過した場合、余程条件の良い物件でなければその購入価格の３０％～５０％で 売れる可能性は少ないでしょう。先ず、販売価格が適正なことが条件ですが。
• マンション名が英語表記ですか。つづりを間違えないか心配。。。
  • 英語名のマンション、カタカナはよくあっても英語名ってまだ少数なんじゃないでしょうか。
• 月々に掛かるランニングコストがハンパねぇー、、、
  • こんなマンションもあるのですね、隠れ家的宿のようで素敵です。 ランニングコストとは、管理費、修繕費のことでしょうか？ たしかに、月々管理費だけで44,850円～57,260円、これだけで安いマンション一軒買える額。 これほど高い管理費は初めて見たかもしれません。 何をどう管理するとこういう額になるのでしょうか？ 修繕費は安くはないけれど、11,790円～15,050円で、まあ普通の上くらいかな。
    • 想像の域を出ないんですが、借地で50年後に更地にして居住者は返却しないといけないようです。取り壊し費用じゃないですか？
      • 地代も其れなりに高く、７４平方メートルで月10万必要みたいです。
• なんか浮世離れしたマンションって感じがする。
• 月々の負担が多いようですけど、こちらを選ぶメリットってなんでしょうか？ ランドスケープのページを見ると、すごく素敵な雰囲気ですし、やはり環境の素晴らしさとかでしょうか。 高額のマンションだとすると、それなりの資産のある方が住まれるのでしょうから、月々の支払いもそれほど負担ではないのかもしれません。 ○○の棟という名前がついていたり、それぞれが離れのようになっていたり、ほんと特別な物件だと思います。 間取りは案外普通ぽいですが。
• 皆さんがおっしゃる通り、月の管理費、修繕費はたしかに高い。月額６万は言ってしまうことを考えると、家を借りられるくらいの月額になってしまっているというところはネック。高級マンションとしての価値がどのくらいあるのかどうかというところが分れ目になってくるのかな。将来、もっと管理費が上がってしまうとなるとリセール時にもダメージが大きいのかも知れませんね
• 個人で買うマンションというよりも法人だろうなー
• 通常、定期借地権付きのマンションとは土地代がかからない分、割安になるはずだと思うのですが、そのメリットが全く感じられない金額だと感じました。 素人考えですが、土地を購入せずに建物だけでこの金額ということは、事業者が相当儲けていらっしゃるということではないですか？ 厳しいことを言うようですが、リセールなど考えたらこんな高額の定期借地権付きマンションは厳しいのではないかと思います。 残り年数が短くなってきたマンションに高値はつきにくいでしょう。 ただでさえランニングコストがかかるわけですから。 よほど短期間で手放すというのならともかく、そうでないのであれば最後まで使い切る覚悟がいるものと思われます。 自身の年齢を考慮すれば使い切れる可能性はないので、次の世代に「売れない、コストはかかる」負の財産を残してしまうことになるような気がいたします。 大変魅力的な立地だと思いましたが、非常に残念でなりません。
• 定期借地権付きで８千万円、毎月の支払いが１０万円（地代込み）は高すぎる、外観が神社の管理棟のようで大変質素だ．．．色々と言われているようですが、損得勘定や見栄えを気にする人はこのマンションを検討しては行けません。霊験あらたかな神聖なる土地に住ませてもらえるわけですから、支払いの半分は玉串料相当と考え、華美は慎むべきです。
• ここのMRは定借期間50年しっかり支払える能力を審査し、個人より法人を優先。 と書いてあるのを見ました。 他に書かれている方もいらっしゃいますが、 セカンドハウスとして購入される方が多いのかなと思いました。 外観も共用部も趣があってとても素敵だと思います。
  • ここだとセカンドハウスとして考えている方が多いというのはなんとなく納得できました。99戸（会員分譲住戸30戸含む）とあるので、かなり法人関係を優先しているのはわかりました。あとは諸々条件があるのだなぁ。そこまで負担になるほどのものではない、というのはアリますね。終身会員になるというのも、まあ負担にならない人はならないかな。

【販売時状況】

• 本日の日経新聞に､値段の載っている宣伝がありました。
  • 61.29m2から128.46m2：5840万円から21500万円
  • 維持費を見ると 74.21m2　おそらく7840万円の部屋で計算すると
    • 管理費　50700円
    • 修繕積立金　13320円
    • 地代　27666円
    • 解体準備金　4000円
    • 計　月95686円　かかるみたいです。
    • その他入居時に　敷金＋解体一時準備金で85万円ぐらい 修繕積み立て一時金　約106万円
    • 月の維持費が７４m2ぐらいの部屋で10万円弱掛かるようなので 法人のように経費に出来無いと買う気の起こらないマンションですね。
  • 試算すると50年の定借として （7840+85+106)万／600月＝13.382万円／月 13.382+9.5686＝22.9506万円。74m2の部屋の月払いが約23万円となります。
    • 家賃としてこの額を考えると、この場所で これを高いとみるか相場とみるか人それぞれですね。実際には、50年間の平均金利を１％として計算に加えると 13.382×1.27＝16.995位になるため 月約26万7千円という数字も出ますね。
• ここのMRは相当敷居が高いみたいです。定借期間50年しっかり支払える能力を審査する様で 個人より法人を優先。当然外国人はシャットアウト。月々の維持費が高いことと。3年間の売買禁止条項も有り、購入者の質は良さそうですね。
• 京阪利用者の人にとっては魅力的な物件もしれないです。
• 中小企業の保養所とかゲストハウスとか、オーナー社長のセカンドハウスとか、京都以外の購入者が多いように思う。
  • 法人を優先という事は企業向けのマンションになってくるのでしょうか？またはセカンドハウスとして利用する方向け？定借になってきますから永住住まいというよりは短期住まいとして購入している方もいらっしゃる可能性もあるのかな。外国人に厳しいという面では住民同士のトラブル対策としては良いと思います
• 定借で高い物件費、管理料を支払ってまで下鴨がそんなに良いのかな？考えるところです。
• ここって実需での購入なのか、資産としての購入なのかどちらの方が多くなってくるのでしょうか。出町柳の駅までかなり近いですので、実需ということなのかなぁ。
  • 正直、数千万ぐらいら実需とか資産とか気にしないぐらいで出せるレベルの人が買うでしょうよ。この価格ぐらい50年住むと思ったらポンと出せる人。
• 物件概要を見ていると総戸数99戸のうち会員分譲住戸30戸含むとあります。会員って募集されているのでしょうか?
• ここの売れ行きって？
• まだ売れてなかったんだ。
• 室内設備も高級感があります。色調も洗礼された感じですね。8棟構成のマンションは珍しいと思いました。北向きの邸もあるのですね。もう世界遺産という響きに気持ちが高揚してしまいます。マンションの傍に世界遺産があるなんて、早々ありませんから。
• ここは定期借地だというのは、なんとなく頷くことができますね。こういう土地が売りに出るというのはなかなかないですから。 ここの地権者さんというのは、一体どなたなのでしょうか。神社だったりするのかしら。 ここは引き渡されたから、3年間は譲渡はできないということが書かれていました。 転売を防ぐためでもあるのかもしれませんね。
  • 「糺の森保存会」もしくは「下鴨神社崇敬会」の終身会員にならないといけない、ということが書かれていました。これって、例えばリセールをした場合でも、そうあらねばならない、ということになるのでしょうか。糺の森保存会は年会費２千円、下鴨神社崇敬会は年会費５０００円だそうです。そこまで大きな金額ではないですが…
    • 普通のマンションと比べてしまうと、約束事は多いな、という印象を受ける人も多いかと思われます。 どう捉えるかでしょうね。 ここの場合は、見た感じでは 賃貸に出して儲けようという人よりは、落ち着いて人の出入りがあまりないことを好む人向けだと思います。 神社仏閣の近くに住むことは、不動産的には悪くないことらしいです。 特に古くからずっとそこにある場合は。 それだけ、自然災害に遭わない土地であるということになるらしいので。
      • 半分は玉串料と考えれば高くないという人もいますが、玉串料が高すぎるよ。
        • 完全に好みや考え方が分かれるマンションだと思います。 購入されている方は、完全に考え方がぴったりで…ということになるのだろうと思います。 氏子さんとかが購入するんだったら よく分かるなぁと思いますが…今のところはどういう方たちの反応があるのでしょうね。
• 価格や立地、あと借地であることを考えると大変難しい物件だと思います。
• 竣工後１年3ヶ月。どういう方たちも反応を示さないのが悩みどころです。
  • 賃貸でたくさん出てるけど、3LDKが敷金礼金100万家賃50万はさすがに笑える。東京区内ならともかくここ京都の出町柳なんですが・・
    • 結局それくらいの家賃で30年続けなきゃ回収できないバカ高い物件買っちゃったんでしょ。
      • 大量の賃貸物件が出ていて、さらに未入居の中古物件が大量に売れ残ってるってことは、いわゆるゴーストマンション状態か？？
• 下鴨神社が前にある、とても神聖な場所にあるマンション。 外観デザインも森にあるホテルのような感じで素敵です。 京阪が利用できて交通アクセスも良いのですが、やはり価格が高すぎる気がします。 普通の会社員が購入できる価格帯ではない為、よほど価格が下がらないことには 完売はまだ先になりそうだと思いました。
• 値段が下がっても普通のサラリーマンは買わん。修繕費と積立金だけで賃貸の家賃並み。月々のこと考えたら、タダでもいらない。
• 定借の物件だからローン組めないとかあるの？
• 価格帯がやはり高すぎるというのはあります。 ここで億マンションというのはどうなのかなと思います。 あと５邸残っていますが、値下げするなどないと 完売はまだ先となるでしょうね。
• 管理費が５万円もするのは何で？下鴨神社への上納金が含まれているのか？
• 修繕積立金は、棟ごとで換算されるのではなく、

トータルで考えていくようになっているのでしょうか。

• 周辺は静かで、のどかな雰囲気に住みたい人はピッタリだと思います。 ただ、借地権付き物件であることと、この価格帯は 住みたいと思っても、厳しいなと思う人が多いのでしょう。 竣工して来月で２年。中古物件になってしまうくらいであれば 価格帯を下げて完売にもっていくのもひとつですが、値下げはなさそうですね。
• 日経に広告を結構、掲載しています。東京の富裕層向けなのだと思います。実需の感じはしないです。
  • ああ、まだ広告を出しているのですね。失礼しました。 億ションでも京阪や三菱地所の御所東の物件などはすぐ売り切れましたので、 このマンションが完売できないのは値段のせいではありませんね。 高級感がないせいか、定借のせいか。
    • 定借だからだろうな。。。
      • 定借じゃなかったらこの値段でもいいと思うけど…
        • このあたりってけして交通アクセスや買い物が便利とは言い難い立地。 閑静な住宅街に住みたいという人にはよいかもしれないけれど この価格帯、まして竣工して２年過ぎている物件を購入したい人は なかなか見つからない気がします。 一層のこと、賃貸物件にしたほうが良いのかもしれない。
• マンションは神社の一部的な感じで、森に囲まれているのでその点もいいとは思います。 別荘として考えている方も多くなってくるのでしょうか。 ここだと、 独自の決まり事もいろいろとありそうなかんじなので そういう話を聞いてから…という感じになりそうですね。 建物自体はとても素敵です。
  • 景観を損なうことなくとても美しい外観と、その場所の雰囲気を生かした内装だと思いました。 緑あふれる周辺環境が何より素敵です。 それでも京都市建築物環境配慮性能表示Ａランクで、星の数を見るとけっこうきびしい基準があるのだなと思いました。 物件概要に記載されているのですが、契約の際は「糺の森保存会」または「下鴨神社崇敬会」の終身会員になる必要があるとのことで、ちょっと特別な感じもしました。
• 管理費と修繕積立金を合わせて、毎月７万払わなくちゃいけないんだよ。だれが買うんだろ。
  • 月々、管理費と修繕積立金にプラス地代数万円と、解体準備金というものもあるようですよ。解体準備金は金額としては低めではありますが。それと、契約時の敷金というのもあるのですね。 経済力のあるご家庭でないと住めないだろうなと思います。環境重視で日々の生活を大切に考える人ならそれだけの負担は惜しくないという方もいらっしゃるのだろうなとも思います。

交通

構造・建物

• 敷地面積 9,647.68m2（A敷地：2,431.70m2・B敷地：6,915.98m2・自主管理公園：300m2）
• 建築面積 3,704.84m2（A敷地：961.20m2・B敷地：2,743.64m2）
• 延床面積 9,437.90m2（A敷地：2,376.93m2・B敷地：7,060.97m2）
• 地下の部屋は安いけど50年も住みたくないかな。二階建てにしてほしかったですね
• ここは3階建て。せめて7階建てとかにはできなかったのでしょうか。
• 外観のデザインは昔の家のような雰囲気で日本庭園を思わせる、面白いデザインだなと感じます。周辺の和風な感じとマッチさせようとしているデザインなのかな。それだけでも個人的には高級感があって、素敵だなと思いましたよ
• 何棟もあるので、管理が面倒そうだなぁという風に思うのですが… 修繕積立金は自分たちが住んでいる棟の分だけなのかそれとも合同なのかどちらなのでしょうか。 例えば中の１つだけの棟が何かしらで損傷した場合って 保険は使うでしょうけれど でも費用がかかる場合はどうなるのかなぁなんて思いました。
• 外観は高級感を全く感じない。白くて、会社の寮みたい。 セカンドが多いと思うけど、電気がついている部屋がほとんどなかった。 落ち着いたというより、活気がない感じ。 カーテンがついていない部屋も多かったように思う。 京都駅から遠いし、祇園や外食を楽しめるところも遠いから セカンドとしての魅力は果たしてどうなのか疑問。
  • 外観などは好みなどもあると思いますが、周りの建物からは特に浮くこともなく、 植樹計画もきちんとされているので、その点は悪くないのではないかしらと思いました。 ここの場合は、高級物件としてのコンセプトがあるので、その価値は崩さないようにしているのかなと思いました。だからそのお値段なのでしょう。 使われている設備もグレードが高いものばかり、なのでしょうか？
• 富裕層をターゲットにするなら、もっと高級感出せばよかったのに。外壁もモルタル吹きつけみたいで、整然と並んでいるところは美しいけれど、少し見ると安っぽさが目につくんだよな。
• 下鴨神社の隣で、マンションは8棟に分かれています。旅館の離れみたいな感じでしょうか。棟がたくさんあって、その中でも階数と部屋が違うので、どの棟にするか、どの間取りにするかでかなり迷いそうです。2LDK、3LDKがメインでしょうか。 棟が離れているので、ゆったり住めて、土地が贅沢に使われている気がしました。
• この規模でこれだけ棟が分かれているのも珍しいように思います。現状で選択できる棟はバラけているのかな？純粋に広さだけじゃなくて、開口部の向きも関係してきているのだろうと思われます。
• この物件、もう話題にもならなくなりましたね。モルタル吹きつけの外観で、いまいち高級感がないせいでしょうか。御所東の億ションのように重厚な色調のタイル張りだとよかったのですが。
• 竣工フォトギャラリーを見ていると、全然マンションっぽくないなと思いました。 料亭とか旅館とか、そういう雰囲気です。 ある意味、突き抜けているので、面白いとは思います。 価格帯的には、やはりお高めなんだなぁ…というのはありますが、外観からしてそういう感じですものね。 家の中は和風ではありますが、 ある意味普通のマンションではあると感じました。
• 更地にして返すのってある意味わかりやすいですけれどね…所有権のマンションだと、何十年も経ったときに建て替える体力があるところばかりじゃないので修繕と建て替えで話し合いが難しくなりそうな。

共用施設

• 駐車施設 24台（平面駐車場、内1台は福祉対応用駐車場）［月額使用料：27,000円、29,000円］
• 自転車置場 99台（内スライド式93台、2段式6台）［月額使用料：100円、200円］
• ここは共用部はどちらもエントランスのラウンジくらいでしょうか。ラウンジと行ってもソファセットがある程度だと思うので、ランニングコストの面で考えるとよろしいなぁという感じで。ランニングコストかからないですからね。 ちょっとエントランスで家族を待つ場合に使うぐらいでしょうか。ここの場合はマンション規模を考えてもあまり派手な共用施設を付けることはしなくても、ということなのかな。
• マンション内の共用部分は和風な雰囲気でおしゃれだなとおもいます
• エントランスホールが、ザ京都という感じを出しているなと思います。 マンションという物件ではありますが、ところどころに「和」を感じさせる 上品さのあるところが、すごくいいなと感じました。 この内容であれば、若い世代だけでなく年配の方も購入したいと思われるだろうと思いました。
• 京阪が近いとはいえ、駐車場も確保されている台数は少ないのと 気になるのは駐輪場です。各家庭1台分しかないのですが 自宅まで持ち上がることは可能なのでしょうか。 静かな立地は京都らしくて良いのですが、 生活するにあたっての環境に悩む点があるかなと感じました。
• 共用施設らしいものは、どちらの敷地も、エントランスホールのラウンジくらいなのかしら。和な感じで、すごく高級感があります。どちらもとても素敵だと思いました。こういうところにソファがあると、車を回してくる間に座って待っていられたりとかするので便利ではないかしらと思いました。

設備・仕様

• フローリングについて3種類のものが説明に上がっているのですが、 これって選択ができるのですか？ それとも部屋によって使い分けをされているということなんでしょうか。 なんだかなかなか普通のマンションではお見かけしない材質だなぁと思います。 チェリーとかオークとか注文住宅みたいだなぁと思いました。
  • 設備のところにありますね。床材が『オーク・チェリー・ウォルナット』の3つから選べます。どれが一番耐久性があるんでしょうね。あと料金は一律なのかな。有料、無料を教えてもらえるといいです。
    • 床材はどれも魅力的な説明が付いていて迷いそうです。床材に適しているというからには耐久性はどれも優れているのだろうと思うのですが、色や雰囲気によって部屋全体のイメージも違ってきそうに思います。
• ステンレスレンジフード、取り外しが大変と聞いたことがあります（友人がこんな感じのレンジフードです）。慣れるまで練習が必要かもしれないですね。
  • レンジフードはメンテンナンスが楽なタイプではないのですか。最近ではそういうのが多くなっているものと思っていましたが。説明を読むと「ホーローの整流板は油汚れも簡単に拭き取れ、取り外して丸洗いもできます。」とあるので、掃除が楽なのかと思ったのですけど、実際はそうではないのかしら。
• 白が基調となった内装が多い中で、 ここはブラウンだったり、かなりシックな仕上がりになっています。 子供がいるともう少し明るい部屋のイメージが良いですが dinksなど夫婦のみで住むのであれば、 これくらい落ち着いた感じがいいかなと思いました。

間取り

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積 65.64m2～92.94m2
• マンションとしてみたときに純粋にどうなんでしょうか。外から見ると大きなお屋敷みたいな感じに見えるなぁと思いました。間取りに関しては、かなり普通のマンションという印象です。田の字の配置のプランばかりだなぁという感じで。ある意味、癖はないと言えばそうなのかもしれません。

買い物・食事

• このあたりってそもそも買い物をする場所ってどこになるのかな、とか実際に暮らしたときのことをシミュレーションしていかねばなりませんね。
  • 日々の買い物は百貨店の外商。
    • 日常的なお買い物、デパートの外商サンは流石に生鮮食品まではもってきてくれないでしょうから、 ネットスーパーやら生協やらお取り寄せやら、工夫して使いながらやっていくという感じで宜しいのではないでしょうか。 今時は本当に便利ですよ。 すぐ近所にあると本当は便利かもだけれど。 あとは会社帰りに買っていくとかということもできるといえばできるのかなと思います。

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種低層住居専用地域・準防火地域・10ｍ高度地区・風致地区第3種地域・下鴨神社周辺特別修景地域・眺望空間保全地域・近景デザイン保全区域・遠景デザイン保全区域
• このあたりは、京都らしい街並みが残っています。京都に長く住んでいる人はもちろんですが、他府県の人は住んでみたいと感じるかなと思います。
• ここは本当に良い環境だと思います。また交通の便(京阪)も最高。ただ、外観が高級マンションというより二戸一、三戸一の共同住宅の様で残念。
  • 確かにそうですね。 ベージュ色がそういう印象を与えています。 少し残念です。 寺社仏閣の土塀の色にこだわったのでしょうか。 深い焦げ茶色のタイル仕様でもよかったのかとも。 これだけの価格ですから。 でも、世界遺産だから仕方がないのか、、、、、。
    • 確かに外観は安っぽいね
• 穏やかな暮らしが出来る立地だと思いますが、逆に生活環境が整っているのかと考えると悩むところではあります。立地的に考えて、せめて全戸分の駐車場があってもよかったような気がしました。
• 昔はここゴルフの打ちっ放しやったんやで。
  • 元はゴルフ場だったとのこと、工場跡地よりも安心できます。
• 御利益云々は迷信だが、通勤人には不便な場所です。
• マンション横の通りは、観光客でガヤガヤしてるので、休日の日中はうるさいと感じました。 反対に夜道は薄暗く女性はちょっと怖い感じを受けそうな感じです。 決して便利が良いところではありません。近隣にスーパーやコンビニがないです。 ここにお住まいのかたには不要かもしれないですが。
• ここは日中は観光客は多そうですよね。ここにとどまっているわけじゃないのでその点はまだいいのかなと思いますけれども。。。

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  現地案内図

周辺施設

その他

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