千住ザ・タワー

2019年6月18日 (火) 16:52時点における版

物件概要

千住ザ・タワー　外観完成予想CG

千住ザ・タワー　外観完成予想（低層部）CG

• 所在地：東京都足立区千住1丁目100番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩3分 （2番出口）
2. 東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩3分 （2番出口）
3. 常磐線 「北千住」駅 徒歩3分 （2番出口）
4. 東武伊勢崎線 「北千住」駅 徒歩3分 （2番出口）
5. つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩3分 （2番出口）

• 総戸数：184戸（事業協力者住戸5戸含む）ほかに店舗、事務所、子育て支援施設等
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上30階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社フジタ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：3,400万円台予定～1億7,900万円台予定
• 第2期3次　7,330万円～7,430万円
• 最多価格帯 7,300万円台（2戸）
• ２ＬＤＫ（４～８Ｆ）は、金額は5,500万前後です。
  • Ｈは４Ｆ5,340～８Ｆ5,540、Ｉは４Ｆ5,530～８Ｆ5,730、Ｊは6,100前後、Ｇは5,600前後ですね。
• 西向きの20階?で7,200万円の3LDKですね。 予想よりは高くなかったと思いました。
• 高層階の1億5,000万円前後のマンションを買う人は、いったいどんな人なのかとても気になります。
  • たしか一番高くて1億7900万だっけ？その1億8000万ほどの金出せば、品川駅や渋谷の駅近新築マンションで駅から10分以内になったら広さや間取りは狭くなるけど、それでも結構質のいいの家買えるのにわざわざ北千住で買うとか？それで築年数古い中古ならばこの家の一番高い値3ldkで㎡も近いくらいの広さの家買えちゃうよ。
• 案の定反応が悪いのか3LDK値下げしたね。さすがに北千住で億はないでしょ。
• 9800からに変更。詳しくは営業に聞いたらすぐ教えてくれますよ。2LDKのパンダ部屋以外、予想外の苦戦かな？

【その他費用】

• 管理費（月額）
• 住宅一部管理費 : 18,450円、全体管理費 : 17,220円
• 修繕積立金（月額）
  • 住宅一部修繕積立金 : 3,490円
  • 全体修繕積立金 : 4,780円
• 修繕積立基金（一括）
  • 住宅一部修繕積立基金 : 627,270円
  • 全体修繕積立基金 : 630,830円
• 住宅一部管理準備金 : 9,230円（一括）
• 全体管理準備金 : 17,220円（一括）
• 共視聴設備利用料 : 275円（月額）
• インターネット利用料 : 1,514円（月額）
• 町内会費 : 200円（月額）
• 戸数が少ないから管理費が高いという理屈が成り立つには、共用設施設が大規模タワマンと同等でなければならないが、HPを見る限りそれとは程遠い印象。駐車場台数は現在の都内駅近物件では標準的。24時間管理もタワマンではそう珍しくもない。以前住んでた120戸程度の小規模タワマンもそうだったが管理費は310円/㎡程度だった。最近契約した300戸台のタワマンは共用設備豊富で360円/㎡。この高管理費は謎だなあ。低層高級マンション並み。
  • 修繕管理費マジで高い。驚きました。月5万もするなんて・・・
    • 管理費がバカ高いのは（共用施設がないのに）24時間コンシェルジュ常駐だから。そして三菱グループ会社の管理なのでお高いです。

【販売時状況】

• 北千住は意外に億ション需要がある街なんだよね。どんな街にもそこで稼いでる士業や地主や自営業の富裕層がいるけど、こと足立区は億ション供給が圧倒的に少ないから引き合いは強い。古くはアクロシティや最近でも南千住駅前のブランズタワーに億ションはあったけど、いずれも販売は好調だった。ここも高層階は地元需要で低中層階は千葉や埼玉含めて地縁あり大丸有勤務のパワーカップル中心に飛ぶように売れると予想。
• 湾岸エリアのように1000戸レベルの大規模タワマンではなく、たったの184戸だから坪単価450万円でも問題なく売れるでしょう。南千住や西新井より北千住は駅力が高いですし。駅の利用者数は新宿、渋谷、池袋に次いで多いです。そのような駅の駅近タワマンは希少性もあります。
• 2019年3月中旬くらいで第1期1次が129戸完売、第1期2次も絶好調で残り16戸で全戸完売になる。このペースは都内新築マンションで今年ナンバーワンでしょ。
  • 第一期一次は完売しておりません。16戸は売れ残った住戸です。サイトを見るとまだ13戸残っているようです。すぐ売れるかと思ったらあまり売れてないみたいですね。やっぱ管理費がばか高いからでしょうか。
• 二期売れ残りなのは、低層ワンルームが二期だからです。高層階2LDK以上は一期の残りが4月末時点で2部屋か1部屋だったとおもいます。 ワンルーム、投資用としてはたしかに割高ではありますね、、、。

交通

【電車】

• 大手町まで直通16分、東京駅15分。日比谷線始発駅。
• 5路線利用可能なターミナル駅「北千住」駅まで徒歩3分。
  • 5路線乗り入れって言っても。実質、使えるのは路線は、千代田線と日比谷線だけ。。
  • 北千住はターミナル駅というより東京のはじっこに全線が集まってるだけって感じ。どこへでも行けるけど、どこへ行くのも中途半端に遠い。日暮里、西日暮里と比較しされてるけど山手線駅には敵わない。
• 東京・品川へは常磐も使えるが。
  • 京成ー成田空港というのもある。
• 北千住停車する上野東京ラインの本数って増えたの？結局、通勤時間帯には使えないんなら意味ないよね。ＪＲと地下鉄の両方の定期券持ってる人はいないだろうから。
  • 乗り換えとか通過でダブルカウントされてる乗降客数信じてるトンチンカンもいるんだね。 上野東京ラインは本数少ない、TXは北千住からは使う必要性ない、半蔵門線は京成経由で料金上乗せ。さらに日比谷線は東武線直通、千代田線は常磐緩行線直通で朝ラッシュ激混み。 利用可能性と利便性は別個だって考えた方がいいよ。北千住は単なる乗り換え駅、通過駅。
• JRが延びたと言っても新橋、東京→尾久行き終電:23:30台、北千住行き終電:0:30台、深夜帯まで飲んだり仕事したりしたとき、23:30台が終電じゃめちゃくちゃ不便ですよ。

【徒歩】

• メインの西口から5分掛からない程度です。
• 一番近いマクドナルド横のメトロからだと最速五分くらいですが、先日会社の人間達と地上の駅中から測ったら全然3分じゃなかったですね。
• 敷地の駅側に出口があって、お店の間の細い通路を通れば、仲町出口まで余裕で3分ですね。改札までは、そこから各路線1分かからないと思う。千代田線は1分くらいか？

構造・建物

千住ザ・タワー　エントランスアプローチ完成予想CG

【構造】

• 超高層30階建・制震タワーレジデンス
• 住・商・育一体型複合再開発プロジェクト
• 内装しょぼい、造りは狭いし天井高もない
  • モデルルーム見た人なら感じたと思うけど、1億のマンションであの圧迫間、閉塞感。。なんでもうちょっと設計考えなかったのかな。残念でならないです。1kのアパート賃貸と変わらない風呂とか、梁が突き出した天井、こんなもんですかね。

【日当たり・眺望】

• 南向き中心＆北向き住戸を作らないゾーニング：全方位に開口部のあるタワー型マンションでありながら、「千住ザ・タワー」では、北向き住戸を作らないゾーニングを実現、また、179戸中127戸を南向きとしています。

共用施設

千住ザ・タワー　ラウンジ完成予想CG

千住ザ・タワー　展望テラス完成予想CG

• 駐車場 : （総戸数に対して）64台（機械式駐車場［住宅優先40台、店舗優先24台］）、他に全体共用身障者用平置1台　29,500円～35,000円（月額）
• 駐輪場 : （総戸数に対して）276台（住宅用・2段ラック式）、他に200台（店舗用・平置）　250円・500円（月額）
• バイク置場 : （総戸数に対して）10台（住宅用）、他に5台（店舗用）　5,000円（月額）
• 内廊下
• ダブルオートロックシステム
• エレベーター防犯対策
• エレベーター建物に全部で６基あります。２基は住宅用。２基は自転車用。２基は店舗用。
  • さらにそのたった２基のエレベーターどう見ても小さいですよ。 営業に確認しても数人は余裕で乗れますと言われましたけどね。
• 24時間コンシェルジュ常駐
  • 24時間有人管理だけれど、コンシェルジュは火曜から土曜の12時から20時（休憩１時間）です。
  • コンシェルジュサービス、マンションページにはクリーニング取次や共用施設の予約受付を行うと書いてありました。集会室や展望テラスは予約不要で使えそうなので、コミュニティスペースを利用したい時に連絡するんじゃないかなと思いました。子育て支援施設も入ると書いてあり、一時預かりもできるといいなと思っています。ママって24時間ずっと休まる時がないので、預けて美容院に行ったりできるのはありがたいんじゃないでしょうか。
• 1億前後のマンションでエントランスがしょぼい、コンシェルジュだけ。モデルルームもオプションてんこ盛りで豪華に見せてたけどさ、下にスーパー誘致って言ってたけどトポス跡だからダイエー繋がりでイオンとかだったら。。
• エントランスにモニターホンないからね。。ただのインターホンだよ。坪400万タワマンでこの仕様はコストカットすぎだよね。
  • エントランスモニターはありますよ。デマは駄目です。玄関前モニターが無いだけです。
  • 玄関カメラないのと、各階ゴミ置き場が扉一枚しかないのと、エントランスがしょぼいのと、なにより一階に入るスーパーがヨーカドーに遥かに劣るところ、下手したらすぐ脇にある激安スーパー以下のレベルなのが致命的。
    • 1Fは東急ストアみたいです。
• 各階ゴミ置場の収集は、どのエレベーターを使用するのでしょうか？
  • 2機のエレベーターの外側（貨物兼用）の方を使って降ろすそうです。

設備・仕様

• キッチン・・・フィオレストーンカウンタートップ、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、整流板付レンジフード、3層構造・静音シンク、水無し両面焼きグリル付ガラストップコンロ、スライド収納、浄水器一体型シャワー水栓、

マルチハンガー付吊戸棚、扉面材/メラミン化粧板

• 洗面室・・・三面鏡裏収納、引出式シングルレバー混合水栓
• バスルーム・・・ミストサウナ
• セキュリティ・・・全住戸の玄関ドア、住戸窓（FIX窓を除きます）に防犯センサーを設置しています。センサーセット時に窓が開いた状態になると、住宅情報盤（インター ホン親機）でアラーム音が鳴り、防災センター・警備会社に自動通報されるシステムです。
• ウォークインクローゼットなど大型収納付プラン中心：全販売対象住戸179戸中167戸にウォークインクローゼットを設置。加えてシューズインクローゼットも備えた収納力豊かなプランも数多くご用意しています。
• 内装や装備が全くときめかない。ドアや床のセレクトにしても、全てがうーんと言った中途半端な感じ。

間取り

• 間取：1R～3LDK
• 面積：25.20m2～110.24m2
• バルコニー面積 : 15.80m2
• 2LDK以上はワイドスパンまたは角住戸で構成：全販売対象住戸179戸中161戸にあたる2LDK・3LDK住戸は、すべて採光・通風性、開放性に優れた角住戸またはワイドスパン住戸としました。
• フレキシブルに使えるリビング・ダイニング隣接洋室：リビング・ダイニングと隣接する洋室の間仕切りを3枚引き戸（※一部除く）とし、開放すればリビング・ダイニングと一体的に使えるフレキシブルなプランを数多くご用意しました。
• Vタイプがゆったりしてて良いけど、予算の都合でPかTになるかなぁ。洋室3を潰して2LDKで。
• 84m2、103m2 はプレミアム階だけかー。中層階で100m2を期待してたけど、80m2狭いなー。
• 便利な立地にあるマンションは狭い間取りが多かったりしますが、ホームページに掲載されているプラン内容を見ると どのプランも専有面積が広いなというのが印象的です。 また、内廊下でプライバシーが守られるデザインが良いなと思いました。

買い物・食事

【買い物】

• TSUTAYA北千住店（約250m・徒歩4分）
• ルミネ北千住（約270m・徒歩4分）
• 北千住マルイ（約290m・徒歩4分）

【食事】

• 千寿（約130m・徒歩2分）
• あさり食堂（約190m・徒歩3分）
• Cielo Azzurro（約210m・徒歩3分）
• 飲食店も多い地域なので外食は困らなさそう。
• 飲食店は、浅草TXが近く、飲みは遅くまで常磐線上野、高級店は銀座までと言う感じで、北千住はあくまでも、日常使いって感じだと思います。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 子育てに北千住が相応しいかというところが悩みどころです。
  • 千住大橋の方に向かえば大きな公園や区の支援施設もあるし、子ども多くて子育てしやすい場所だよ。
• 便利な立地だとは思いますが、そこで子育てしたいかと言うと環境的にはどうでしょうね。北千住は保育園に入るのが大変ですよ。
  • 足立区のHPに認可保育園の指数が公開されているのでご確認いただければ分かりますよ。両親共にフルタイム勤務かつ主たる保育者が継続3年以上勤務の場合、指数が48になります。更に何か追加指数があれば入園できる可能性は高くなりますが、48の場合は1歳からの入園はかなり厳しいです。0歳からなら確率は上がります。ただし、数年前から指数が同じ場合は納税額の少ない方を優先すると言うルールが追加されたので、ここを買えるくらい収入の高い人は48点では厳しいでしょう。

【小学校・中学校】

• 小学校にも近くて、小さい子供がいる家庭の教育環境としてもいいかと思いました。
• 千住本町小学校が学区になりますが、そこは人気校です。中学受験をする子が多く、勉強に力を入れている学校です。本町小の学区、というだけで羨ましがられますよ。

【大学・その他】

• 東京藝術大学千住キャンパス（約220m・徒歩3分）
• 帝京科学大学千住キャンパス（約1,600m・徒歩20分）
• 東京未来大学約1,670m・徒歩21分）
• 東京電機大学東京千住キャンパス（約470m・徒歩6分）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

【周辺環境】

• 都心から程々に近くて、地元に大型商業施設が駅直で複数あるのが良いですね。
  • 北千住は都内屈指のターミナル駅であり、商業施設も多い、そして大学も複数あり文京エリアでもある。また宿場町としての歴史もある。坪単価400万円程度なら安いくらいでは。
• 本物件はレトロな商店街に面し、裏路地からは少々大人のスポットも。かと思えばルミネに丸井が徒歩圏。両サイド徒歩圏には川があり土手を散歩出来る。日比谷方面、原宿方面に乗り換えいらずで箱根にはロマンスカーが。
• 北千住東口再開発は事実です。今月発売の東洋経済(マンション絶望未来)に記事ありました。
• 東口にマンション出来たとしても、車乗りはどーするの！？踏切渡るか関屋からぐるっと廻る？
  • マルイ先のガード下から抜け道あるよ。わざわざ開かずの大踏切通る必要ない。
• 駅までの動線が風俗街を通るのも家族連れは致命的。遠回りすると徒歩3分が徒歩6分になってパークホームズを下回る。
  • そもそも風俗街への細道で3分が無理あるんだよ。立ちんぼが路上喫煙してるし、エロい看板が堂々と店前に立ててあるし。ただ子供いない家庭だったら関係は無いと思う。
    • 街が再開発されると街の雰囲気や集まってくる人達も変わるよ。ここは販売中の都内タワマンの中では資産価値や将来性はナンバーワンでしょ。駅力の高さは国内第4位の北千住ですから。
• 最近の駅前通りは時間帯によって交通量多すぎです。犬の散歩は怖いです。自転車が滑走していると言われますが、そうそう人多くて出来ないです。

【治安】

• 北千住って治安とかどうですか？
  • 北千住は足立区の中ではかなり治安は良いです。あれだけ人が多いですが、暴行や傷害事件は年間50〜60件程度です。ちなみに綾瀬だと25件、金町だと15件くらいです。
• 治安が悪いイメージですね。北千住の治安は比較的良いですが、保育園は激戦で入りにくいです。
• 北千住駅の西口ロータリー、土日になると山谷地区に住む日雇い労働者に対する支援者の方々が、バケツ置いてカンパを求めていることがあります。社会弱者に対する支援が必要なのは理解できるのですが、他のターミナル駅では見たことがない光景でちょっとビックリしました。

【地盤・水害】

• 地番はユルユルですね。
• 洪水の時、このマンションの下水道は大丈夫なんだろうか？
  • 洪水など水害が気になるなら、このエリアは選ばんでしょ。色々言われているけど大丈夫、と思える人だけ手を出せる。
• 海抜０メートル地帯に２５０万人、ハザードマップでも２週間は水が引かない。
• 北千住は隅田川と荒川に挟まれてて、非常時に逃げ場所確保するのが大変そう。河川を渡れないなら高層階に逃げれればいいんだろうけど、その時にマンションの中に居るとは限らないからね。

周辺施設

【公園・自然】

• 千住仲町公園（約550m・徒歩7分）
• 柳原の桜並木（約890m・徒歩12分）
• 千住スポーツ公園（約950m・徒歩12分）
• 荒川日の出町緑地（約1,180m・徒歩15分）
• 柳原千草園（約1,300m・徒歩17分）
• 荒川千住新橋緑地（約1,780m・徒歩23分）

【文化施設】

• 東京芸術センター（約330m・徒歩5分）

掲示板

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