SHIROKANE The SKY

2019年6月18日 (火) 12:08時点における版

物件概要

SHIROKANE The SKY 建物外観完成予想CG（低層部）

• 所在地：東京都港区白金一丁目1000番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩3分
2. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩3分

• 総戸数：1,247戸（うち、非分譲住戸477戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上45階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年12月下旬予定
• 入居開始時期：2023年3月下旬（予定）
• 売主：東京建物株式会社　株式会社長谷工コーポレーション 　住友不動産株式会社　野村不動産株式会社　三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：大林・長谷工建設共同企業体

価格・コスト・販売時状況

• 良さそうな雰囲気ですね。
• 三菱の白金二丁目タワーが可哀想になる物件ですね。
• 白金エリアの売りが増えそうですね。最近買っちゃった人はまぁ運が悪いですが、前からわかっていた計画とは言えど、ここまで格上に仕上げてくるとは予想できませんよね。
  • どの辺りが格上ですか？
    • とりあえずは、白金に流行りの既存不適格でさえなければよい。まずは最低限、そこからスタートだ。
• 非分譲が477戸もあるのか。
• 低層階で広めの部屋に住みたいです。予算がおっつかないと思いますし、眺望いらないんで、中庭とかが見れたらそれで良いので坪単価予想屋さん、どれくらいになりそうですか？
  • パンダは坪500弱だろうね。
• 名前はセンスあるね。エリアに相応しく免震、高フラット天井、全階外壁タイルで他を引き離すか。それとも削ってきてパークコートも目に見えるコストカットブランドの永久称号が付きオワコンと化すか。三井派としてはそろそろマトモなのを作ってほしい。
• ここは、羽田変更ルートが開始する前に売り切る戦略なのですね。
• 非分譲は多いですが、800戸近く分譲されることを考えると、割安部屋も一定数はありそう。しかし、他の都内新築タワマンを駆逐するくらいの話題性ですね。なんせ港区白金の駅近タワマンですからね。最強ですよ。
  • 地権者を低層にして、分譲は坪700ってとこかな。
• 500戸近い地権者って凄い。資産性に厳しい人たちが多いだろうから売り出す部屋も割安放出は難しそうですね。なんの変哲もない1LDKが7000万くらいしそう
• この辺りをよく知ってる人からしたら、「白金でも場所が悪い」となるんだろうけど、まったく関係なく売れるだろうね。白金高輪駅徒歩３分でこの規模のタワーって、かなりのインパクト。
• 公式サイト見ましたが、売れない理由がないタワマンですね、ここは。
  • 長谷工が45階のタワマン？と思ったら、大林組との共同体だね。それなら安心か。
• 山手線内側の白金で駅徒歩3分の45階建タワマンなんて最強だろ。他の新築タワマンが陳腐に見える。今の大人気タワマンの小石川の駅直結パークコートと北千住駅徒歩3分の千住ザ・タワーと同じかそれを超えるタワマンだよ。
• 坪単価390前後からだと思う。この場所はとても庶民的な場所ですよ。
• すぐそばで白金一丁目西部中地区再開発計画が進んでおり、そこは古川と高速道路から少し離れているのと、アエルシティと街が連続する形になるので立地的にはここよりも有利。また高輪一丁目のBIGI跡地再開発プロジェクトとマツキヨの横の共同建て替えプロジェクトは大通りの桜田通りに面するが古川沿いよりも少し高台で、何よりもほぼ駅直結というアドバンテージあり。三光坂下の日興パレス建て替えタワマン、三田五丁目三菱タワマンは小規模で駅距離もやや不利だが、ここと売り出し時期が被りそう。このほか、まだ準備組合の段階だけど三田五丁目西地区再開発は、ここと同じぐらいの規模で地権者の8割方の同意が取れている模様。アドレスのブランドはやや見劣りするものの古川、高速、幹線道路から少し離れており、駅距離も悪くない。 少し離れたところでも、麻布十番の三田小山町西再開発や高輪ゲートウェイ駅前再開発など供給が目白押し 。 こういった競合状況を考えると、価格設定は強気にできないだろうと思う。
  • これだけ供給が多いと、割安に買えそうですね
• 東京のマンション価格の高値の上限をを常に上げ続けている港区ブランドだからここは売れるはず。ここはギリギリの高値をつけてくるはず。良い物件だけにそこが悩ましいといっては悩ましい。なんとか安くしてちょんまげ
• 75平米14000未満で参戦
• 今秋販売開始、入居は四年後となると、一期で契約する場合は新飛行経路の運用前になりますね。新飛行経路は来年６月運用開始なので。上空を飛行機が飛び始め、オリンピックも終わったら、港区と言えど市況の落ち込みは避けられないでしょう。買うとしても一期は見送りかな。戸数も多いし、焦って買うのは危険ですね。
  • オリンピック関係あるの？
• 地盤の良い高台立地なら坪単価500万超えでも許容できますが、こちらは古川沿いの最悪の立地なので坪400ぐらいが妥当でしょう
• 元々の立地は承知。ただ、真面目に答えると、下は坪600、平均は700、上は900が妥当。再開発とはそういうもの。
• マンションは立地が一番。その立地が良くなる再開発は物件価格を押し上げる。たぶん天井カセットエアコンの有無とは関係ないと思う。ここの場合、昔のイメージを引きずるし、他の再開発物件の間にあるので強気で出せない。しかしそれこそが価格の歪みで、汚い建物がとりこわされて建て替えられると、たちどころに人々はそこに何があったか思い出せなくなる。5年後10年後のリセールの時には、ハイソな地域に建つ高級マンションとして高値で売れるだろう。
• 地権者これだけいると良い部屋は取られてしまった物が売り出される。浜離宮の時も良い階数の良い部屋は地権者だった。
• それで予想価格はいかほどでしょうか
  • 坪６５０
    • パンダ坪400、プレミアム坪600、平均坪500だな。希望的観測。
      • ここが目黒線二駅目のタワマン(平均坪500超)よりも安くなる訳ないじゃん
        • 絶対無いだろ、瞬間蒸発するわ。
          • 北側低層ならば@400後半はあるかもね。 プレミア最上階平均は@800オーバーかも それを踏まえ平均@550だと思う。 駅直径じゃない、飛行ルートの真下、800戸以上の売出かつ周辺物件の竣工ラッシュ等々、デベもあまり強気になれない要素はある。 一方で売出開始が竣工時期を考慮してもかなり前倒し。デベとしては強気で気長に売るのかもしれない。 市況を見ると、バブリアの中古が@600～800で大量在庫状態なので、デベも平均@600は超えてこれないと思います。
• ワンルームとかよくて1DKあたりが多そうだな
• 200平米の広い部屋なないのが残念だな。買える買えないは別として、それぐらいの部屋があると、全体の資産価値が保ちやすい。
• 坪いくらなのか気になります。投資用として価値があるのか。気になる物件ですし、迷っています。
  • 高値掴みにならないか心配です。

交通

構造・建物

SHIROKANE The SKY 商業ファサード完成予想CG 1

SHIROKANE The SKY 商業ファサード完成予想CG 2

SHIROKANE The SKY 中央広場完成予想CG

SHIROKANE The SKY 川側歩行者通路完成予想CG

• 敷地面積：11,087.01m2

建築面積：6,628.17m2 建築延床面積：134,941.82m2

共用施設

SHIROKANE The SKY 東棟エントランス完成予想CG

SHIROKANE The SKY 敷地配置図予想

• 駐車場台数／使用料：381台（平置（管理用2台含む）：33台、機械式（身障者用15台含む）：348台）、月額使用料未定
• 駐輪場台数／使用料：住宅用ラック式（レンタサイクル用15台・来客用８台含む）：1,353台、月額使用料未定
• バイク置場台数／使用料：49台、月額使用料未定
• その他設備/使用料：その他施設用駐車場20台・駐輪場106台・バイク置場12台

設備・仕様

間取り

• 間取り：studio～4LDK
• 専有面積：23.94m2～147.10m2　（トランクルーム面積0.38m2～2.28m2含む）
• バルコニー面積：6.2m2～49.4m2
• デザイン見たけど、高くなりそうね。北向き中層以上ほしいけど、南は白金タワービューで高い値付け難しそうだし、満遍なく高いのかしら。角部屋を小石川みたいに地権者が抑えてないと良いけど。パンダ部屋は高速ビューとかだかもしれないし。
• 間取りリビングイン多すぎだよなあ
• ここ1LDKはかなりニーズ高いよね？
  • 1LDKはニーズ高そうですね。1R、1LDKの部屋も多そうです。売出価格が気になります。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、準工業地域
• 南は白金タワーとお見合い、北は首都高・明治通りと古川っていうのがね。。
• ここって白金ですよね？白金台じゃなく。町工場と庶民が肩寄せ合って生きる白金。
  • 白金1丁目は庶民的な下町ですが、白金全体がそうかというと、そうではありません。白金台もまた然りで、白金台全体が白金よりも高級というわけではありません。地元民の認識としては、白金台2、5丁目と白金2、4、6丁目が高級住宅街です。 いわゆる高級住宅街的な序列は白金4>白金台2>白金2、6、白金台5>白金台1>白金台3、4>白金1、3、5でしょうか。 でも北里通り北側に位置する白金1、3、5丁目の昔ながらの商店街も、古民家を改装した隠れ家的レストランやパティスリー、バーガーショップなどができて、独特の雰囲気があって良い感じですよ。
    • あまりこの辺りには行かないけど、少し前のテレビ番組で、森昌子が若い頃に白金高輪に住んでたとかでルーツの場所を辿ってたが、ボロボロの町工場やアパートばかり出てきてこういう街なんだなぁーと学んだ記憶が白金台とはだいぶ違うんですね
• 目の前の高速道路下はリフレッシュされるかなあ。ホームレスやらタクシーの休憩所やら結構暗い。
• マンションは立地が一番。その立地が良くなる再開発は物件価格を押し上げる。たぶん天井カセットエアコンの有無とは関係ないと思う。ここの場合、昔のイメージを引きずるし、他の再開発物件の間にあるので強気で出せない。しかしそれこそが価格の歪みで、汚い建物がとりこわされて建て替えられると、たちどころに人々はそこに何があったか思い出せなくなる。5年後10年後のリセールの時には、ハイソな地域に建つ高級マンションとして高値で売れるだろう。
• 白金高輪エリアの地元民としては、ここの再開発によって白金の街が安全で綺麗になることが嬉しいし、もともと白金の下町にあった商店や工場にも配慮していることで、地元から歓迎される再開発となっていると評価している。これは先行事例であるアエルシティの成功によるポジティブな影響だと思う。 将来、他の地区から白金高輪エリアに引っ越して来られる方々には、白金の街を好きになってもらえたら嬉しい。
• 今日の雨、このあたりは洪水は大丈夫ですか？
  • 朝車で通りましたが、全く問題なかったです。昔なら間違いなく冠水してた
• マン点さんの記事によると白金タワーの相場は下落傾向らしいな。羽田新ルートの影響かどうかわからんが（影響はむしろ飛び始めてから顕在化する気がする）
  • 15時から19時とはいえ、2分に一回の頻度で爆音が響き渡るのはいかがなものかと...
• ファミリーが安心して子育てができる街、応援しています！
• このマンションすごく気になってますが、羽田新ルートの影響だけが懸念材料です。
  • C滑走路到着ルート って書いているけど、着陸だけなの？ 着陸時は静かだから大丈夫。離陸時も通るって事なら、うるさそう。 誰か知ってる人いない？
    • 着陸だけです。ていうか離陸時は上昇角度が急だから騒音が問題になるのは空港の近辺だけです。
      • 最終進入時の音がどの程度か知りたいなら伊丹や福岡が街上空通過だから比較対象になるよ。羽田は離陸コースについては関係ないので気にする必要なし。実際に購入する人は現地調査した方が納得できるから良いと思うよ。
        • 外にいたり、マンションの窓を開けていると、会話は全く聞こえないレベルだと思います。
          • 新航路については個人がどう思うか。個人的には、不人気で価格が安くなったら正直嬉しい。あんまり新航路のこと気にしてないので
            • 気にする人が多いだろうから、飛ぶ前に売り出すんだよ。
• 飛行機の音って耳をつんざくような音だから、本当に嫌だね...
• 水害については大丈夫だよ、ここはそれを克服するために護岸工事をするから。多分非常に安全になるはず。
  • ここの再開発は水害対策のための古川の護岸工事とかもセットでしょ？水害のリスクについてはある程度クリアできているとおもうけど
    • 麻布十番の方が水害リスクは高いと思いますが人気な場所に変わりないので杞憂でしょう

周辺施設

その他

• 用途地域：商業地域、準工業地域
• 地域地区：防火地域、第2種中高層階住居専用地区、白金一丁目東部北地区地区計画
• ストリートビューにまだ取り壊し中のもとの街並みがあったけど、古い戸建てや雑居ビルが建ち並ぶ港区とはおもえない酷い街並み。再開発が決まって本当によかった。ここに住んでいた地権者さん達の生活水準とか考えると、ここは暮らしやすい庶民的な街になりそうですね。
  • ここに住んでいたのはお金持ちではありません、年金暮らしの老人が暮らせるような生活しやすい町になってください
• 南北線開通後の白金高輪～麻布十番の一帯は東京におけるジェントリフィケーションの最たる例だね。
• 昔、白金台に住んでいて、近隣をよく散歩していました。 当時の面影を知る身として「この立地はないな…」と 思いながらHPを拝見。 しかし、マンション自体は素晴らしいので、中に入ってしまえば天国、 一歩外に出るとうーん…ってところかもしれません。 首都高速や隣のタワマンより上層階は良さそうですね。 その分、お値段も高そうですけど。

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