イニシア上池袋

2010年1月21日 (木) 00:11時点における版

イニシア上池袋外観

イニシア上池袋外観_2

物件概要

• 所在地：東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他（地番）
• 交通：山手線「大塚」駅から徒歩8分
• 総戸数：37戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階地下1階
• 完成時期：2008年1月上旬
• 売主：コスモスイニシア

価格・コスト・販売時状況

• 60㎡なら坪単価28万円アップ、70㎡なら23万円アップということ。コスモレジア大塚が260万円位でしたから、60㎡なら坪300万円弱ということですか？実質的には、立地は北大塚ですからそこまでは行かないのではないでしょうか。でもルーフバルコニーなんかの付加価値のある部屋はそのくらいまで行くかも知れませんね。
• 約75、76平米のお部屋で、階数・位置により結構差があります。約75の1Fで4900万円、約76の5Fで6400万円（ここは大きなルーフバルコニー付）といった感じです。
• 高層階の南西角部屋85㎡で7000万円台とのことですから全体的に平均しても坪/250～270万円位という感じでしょうか。この立地とこの時期にしては、印象では安いのかもしれませんが実質的に住所は北大塚ですからこの位で、妥当なのかもしれませんね。
• 2007年7月27日現在、HPを見ると4000万円台のお部屋はなくなってしまったようですね。
• 2007年7月31日現在、我が家は今月こちらのマンションの契約になります。一般販売はまだのようですが、こちらのマンションは5月下旬頃からHPが出来ており、その時点で会員を募集していました。6月見学や説明会などがひらかれ、我が家をはじめ会員登録して来られた方々の反応がとても良く、行く度に部屋が次々とうまっていました。（その時点ではまだ希望ということで）何度行っても、他の方々と顔を合わせることがなかったので、「これは購入させる作戦か？」と思ったのですが、先日の契約説明会で沢山の方々が来ていて驚きました。
• 平米あたりの値段は旧価格並みですよね。でも、大塚の山手線外側で5500万円だすべきかは悩ましいところですね。
• 2007年9月現在、公式ページ間取り図の先着順部屋7つは間違いないと思います。そのほかの部屋は，1期で先行申込＆契約済の部屋と2期販売の部屋が同じように表示されていますね。2期用に用意されている部屋は数部屋だったような気がします。ただ，2期用は小さな部屋が中心のようですね。
• 低層階の80㎡台の部屋と，50㎡クラスの部屋はまだ残っているようです。しかし、モデルルームの場所がわかりにくいとこにあるなぁここは、ちゃんと看板とか目立つとこにおいておいてほしい。
• 2007年12月現在、なかなか売れませんね。やはり、大塚駅北側で5000万円以上はちょっと高い感じですかね。
• 2008年1月現在、HPをチェックしてみると相変わらず残り9件となってますね。眺望もしくは採光が悪い部屋と割高な部屋が残っているようにも見えます。

交通

• 管理と設備も重要だげと、池袋サンシャインシティまで自転車で5分位だから池袋に職場がある私としては自転車で通勤出来るからね。立地としては文句なし。
• ここお徳物件だと思うよ。山手線徒歩圏内だもんなあ。

構造・建物

• コスモなので、高級感は期待できないかもしれませんが二重床＆二重天井、タンクレストイレなんて内廊下以外は都心物件の水準にあるようですから、とりあえず安心ですね。。
• 分譲価格が安ければ、内装や躯体と販売経費にお金を掛けていないことは予測がつきますが、高級を目指すのか普及品クラスで満足するかは人それぞれでしょう。
• 内廊下＆二重床と都心物件の要素はそれっているし、相当設計が上手なんだろうな。
• すみません、検討者です。低層階の日当たりはどのようでしょうか。眺望にはこだわりはないのですが、日当たりが気になります。周りは民家に囲まれているようですが、やはり1階や2階は陽は入らないのでしょうか。
• 今の時期の話しでいえば1,2階の南側日照絶望、3階窓の半分、4階窓全体。ただし、真南向きでないということの意味が住んでから分かるでしょう。
  • 東側：朝の極めて短時間あるが室温が十分に上がるほどではない建物の陰の部分は言わずもがな
  • 西側：西南西のため、昼からの日照はいいでしょう。ただし、1,2階の日照は建物(二階建て民家)の影響が強く、民家が接近している部屋ではきつい。また、全ての階にわたって南西角の建物が「出っ張っている」。影響で太陽が西に入ってからでないと南西角の陰になってしまうでしょう。
  • 北側：聞くまでもないでしょう。ただし、完全な北ではないので西日が入って夕方はやや温かそう。
• 換気口は24時間換気口でしょうか。うちは閉めている時にはあまり音がしないですが。寝室の換気口は玄関の外側横に付いてるので、朝になると廊下から人の声とか歩く音がしますけど、換気口を閉めると音は聞こえなくなるし、風の音もしません。もちろん遮音シート仕様じゃないので開いてる状態では外の音でうるさいです。うちはG-TYPEですが、寝室からドアを開けるときに隣の部屋と寝室の間の壁から音がします。それが朝起きてドアを開ける時にものすごく気になります。まるで、木が割れるような音がするのでちょっと不安です。施工会社の担当者には話しておきましたが、結局、解決はなりませんでした。
• 壁のコーナーとか、壁紙、木枠、ベランダのペイントなど、もう少し丁寧に作ってあるといいのに。
• ベランダが柵ではなくコンクリート壁なのは、美観は良いのでしょうが、やはり通風面では良くないですよね。
• 壁紙の張り方とか、確かに内装はあらっぽいところがたくさんありますよね。新築なのに、新築じゃないような仕上がりに見えるのは私だけでしょうか。

共用施設

• ＨＰに間取りが掲載されました、高級物件なのかと少し期待したらごく普通の外廊下でガッカリ、いつもの大塚スタイル。エレベターも1フロアー1基で最大7部屋で使うから混みそう。
• 残念なのは、半面バルコニーと外廊下ということか、コストダウンはありますね。
• 広々とした共用玄関ロビーなんて居住者は本当につかうのかな。コンシェルジェサービスなんて大抵自分でタウンページやネットで調べて電話すればOK、クリーニング屋は歩いて1分の場所にあるから直接いけばOK。来訪者用部屋なんて，近くの東横インか駅前のR&Bで十分、バルコニーなんて，普段は洗濯物干せれば十分です。
• ファミリーで生活するのに必要なのは、むしろ自転車でしょう。普通は1部屋1台が標準です、お母さんが使えば子供達は我慢というのが普通。戸あたり2台のマンションは、このエリアでは貴重です。まずない。駐車場の9台（設置率24％）というのは販売には少なすぎるけど10年後は、適正だと思います。
• 2008年1月14日の内覧会に参加しました。感想は、共用部分にまだ工事が完了していない部分がかなりあった。各階のエレベータホールが思っていたより広い。共用ロビーは狭いが，まぁまぁの質感がある。非難用通路？にある階段横のスロープって何でしょうか。
• 管理人さん、本当にいい人ですよね。親切だし、いつも感じがいい。ここは思いのほか昼も夜も人通りがあるので安心しました。
• 鳩の羽が共用廊下に結構吹き込んでくるので、驚きました。羽だけなら良いのですが、糞では困りますよね。鳩が減らないかなぁと思います。
• 自転車置き場へ向かう所のドアが開けっ放しになっていました。どなたかがトランクルームで作業していて部屋とそこを往復してるのかと思いそのままにしておきましたが、1時間半後、買い物から帰って来てもそのままでした。管理人さんがいらっしゃる時ならまだしも、お休みの時はしっかり閉めて欲しいです。

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  イニシア上池袋エントランス

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  イニシア上池袋エンブレム

設備・仕様

• 仕様・セキュリティーは及第点だが高級物件のそれとは程遠い、管理でも管理人は週4日ごみの日だけ、ごみも24時間出しではないそうだ。来客があっても、ほとんど無人の管理人室しか見られないわけです。コンシェルジュのいる時代に、逆行しているかも。
• 我が家は設計変更可能な4階以上なので、オプションを含め多少の設計変更をお願いしました。その中にダウンライトの設置も含まれています。
• 私も入居予定者です。この前相談会でもインターネットはヒカリライフネットとBフレッツしかなっかたですね。しかし、ヒカリライフネットのほうが3000円位で他のと比較してみるとちょっと安かった感じがしましたね。
• 入居予定者です。Bフレッツは，屋内共用LANを使わず，電話線をつかったVDSL。ヒカリライフネットは，屋内共用LAN（VPNあり）ですね。
• 確かに乾きは悪いですね。朝干しても夕方取り入れると下のほうはまだジトッってしています。結局、部屋干ししたり、風呂場の乾燥で乾かしています。それにしても床暖房、24時間換気、浴室乾燥機など、結構電気代がかかってました。
• 私も、クリプトン電球の明るい豪華さを堪能しようと最初は使っていましたが、60Wの電球がキッチンには3つも点いているので、これは電気代がたまらないと思い、自然色の蛍光ランプに変えました。一個1000円程度しましたが、一つで10Wなので3つつけても30Wと、1／6の電気代を期待しています。まだ、一月分の電気代請求がきていないのですが、既に投稿された方と同じで、床暖房、風呂の乾燥、24時間換気、食洗機など、電気代が相当かかっているのではと不安です。

間取り

• 完成予想図を見ると、広いルーフバルコニーのある部屋がいくつかあり広さも1R～100㎡超まであるようです。
• 資料請求をしたら資料が届きました。大塚のマンションとしては、思いの外ハイグレードになるのかもしれません。3LDKの80㎡台がいくつもあります、このエリアで90㎡弱まであるのは珍しい。「コスモレジア大塚」「アーデル大塚」とは、間取りのゆとりも違いますからマンションとしては、ワンランク上のグレードのように思えます。
• 建設費節約の半面バルコニーは、避難ハッチもあるから洗濯物干し専用、室外機置き場専用になります。テーブル置いてブランチなんてのは不可能です。
• 照明のスイッチが、全く使い勝手を考えない変なところに付いていたり、何を考えて設計したのだろうと思う部分があります。スイッチの位置は図面には書かれていなかったことなので、やり直して欲しいくらいです。

買い物・食事

• 癌研跡地は大丸ピーコックが入るそうです。
• スーパーは、癌研病院跡地に、ピーコックが今秋にオープンする予定です。既存のスーパーだと、よしや（10～23時（日曜日は9時から））や、JR大塚駅からまっすぐにイニシア方面へとつながる北口商店街通りに0時か23時くらいまでやっているスーパーがありますし（開店は9時だったか10時だったか不明です）、99円ショップや、マンションのすぐ傍にはハナマサもあります。
• 大塚駅と反対に明治通りまで出ると、名称は忘れましたが、スーパーがあります。よしやの2階にはダイソーもありますし、明治通りにもあります。大塚の南口方面には、ライフ（駅からはちょっと遠いですが）もあります。JR巣鴨まで行けば、西友（24時間営業）もありますし、サミットもあります。巣鴨駅まで行かずとも、巣鴨の地蔵通りにもスーパーはいくつかあります。自転車があれば、或いはお散歩がてら買い物できるお店はたくさんあります。
• あったらいいな、と思ったのは、ケーキ屋、パン屋、イタリアンのお店が少ないことでしょうか。案外オフィスがあったりして、平日は電車の乗降者も多いです。それだからか日曜休みという店が多いようです。
• 明治通りを渡って、すぐの滝野川にコモディー飯田があるのですが、そこは品数も多くまた安い感じがしますが、入って物色しただけなので、おいしいかどうかわかりません。自転車では少し遠いので、日常の買出しにはちょっと無理かも。
• ガウチョ、私も気になっていたお店です。安くておいしいって、いいですね。夜遅くなって開いているので、何となく高そうで、敷居が高かったのですが、いつか入りたいなぁと思っていました。この商店街の「太陽ラーメン」がちょっと有名ですよね。これは、トマトベースの御つゆなので、賛否両論あるでしょうけれど、私はお勧めです。ヘルシーだし、何度も食べてます。南口側になりますが、角のパン屋さん、ここは種類が豊富で、いいですね。何度もお昼のご飯に利用しています。
• 99ショップの斜め前にダーツカフェバーができるみたいですね。10月3日オープンって張り紙がありました。
• マンションまでの商店街ではありませんが、結構有名なお店をご紹介します。「北海道料理　三平」
• 少し離れますが、駅前（北口）の『山水園』という焼肉屋もとっても美味しいです。（豊島区北大塚2-2-2　ランドマークビル1F）2階にルノアール、その上に居酒屋やカラオケなどがあるビルです。昔からある焼肉屋で大変人気があります。土日は夕方4時過ぎになると外にズラ?ッと列ができるほど。何度も利用していますが、土日のちょっと遅いランチ14時～15時くらいがオススメです。
• 駅の反対側、南口の商店街のほうにある「洋食Goto」は安くて美味しいですよ。お薦めはエビピラフ。大きいえびがたくさん入ってプリプリしています。TVでも紹介されたそうです。大塚は焼き鳥屋とか大衆居酒屋系が結構いいらしいですね。名店が多いと聞きました。
• お酒の売り場も、近くにカクヤスがあったりしますし、品数としてはよしやの地下の酒売り場のほうが勝っていました。ワインと焼酎が主で、あんなに焼酎を飲む人がここいらにいるのかな？？って感じました。シャンパンを遠くまで買いに行かなくてもいいのはいいですが。
• マッサージはアルファ接骨院によく行きます。保険がきいて500円です。巣鴨学園に向かう坂の上の公園の横のも同じ値段ですがアルファのがよかったです。それにしてもマッサージ屋ばかりですね。
• 空蝉橋通りからこちらの商店街は、テナントが大分閉鎖されているので、ちょっと寂しいですよね。商店街のどこかに素敵なパン屋さんができればいいのになぁと思います。
• コージーコーナーなど、何軒かありますよ。南口には、10軒くらいありますから利用できます。

育児・教育

• 立地も都内有数の東大進学校が近いくらいだから、静かですよ。

周辺環境・治安

• 癌研後地のすぐ近く、巣鴨高校に昇る坂のところのようですね。癌研跡地に、公園とショッピングセンターが出来るという話しですから利便性も申し分ないのではないでしょうか。
• 空蝉橋からコスモレジア大塚へ下る通りを境に、上池袋側は風俗店はなくなります。この前、夜に現場のそばを通りかかりましたが夜は、閑静というより寂しいくらいでした。ちょうど、公園の前に交番がありますからＭＹ交番のようで安心だと思いますよ。
• こちらのマンション、以前は戸建てが何軒かあった場所です。そのため、HP間取り図に「非分譲」が数カ所あります。近くの癌研跡地には、UR賃貸マンションとスポーツ施設、スーパーが出来る”予定”という話を聞いています。
• 目の前にある宮仲公園の桜をバルコニーから花見できるのは楽しみかな。
• 目の前の公園の鳩がものすごく気になります。近くのビルでは鳩避けの網を潜り抜けて何羽もベランダに入り込んでいるのを見て、ぎょっとしました。公園で鳩に餌をやる人、禁止の表示が見えないのか！！とにかく鳩に巣を作られないようにできるだけベランダに出てはいますが、他の人がベランダにごみを置きだしたりすると一発！なので、鳩の住処にならないように心がけていただきたいものです。
• 宮中公園とは反対側ですが、こちらは非常に静かです。隣家に面しておりまして、車やバイクの音も全くしません。昨晩からの雨音に耳をすますことができるほど、都会の喧騒から切り離れた感じがします。大都会池袋の近くにあって、これだけ静かな点は非常に気に入っています。
• 私があまり知らないので大変失礼なのですが、確かこのマンションの町内会は、「宮新町会」と言われていて、北大塚三丁目及び上池袋一丁目の一部に跨った地域を対象にした町内会だと聞いています。あまり町内会活動に参加していないので、最寄の神社がどこかも知らないという、大変失礼をしてしまっています。宮新町会の氏神様はどこなんでしょう？（町内会の皆様には、大変失礼で申し訳ございません）

周辺施設

• 大塚警察は有楽町線護国寺駅前の、文京区大塚にあります。大塚駅?巣鴨駅山手線の線路脇の警察は、巣鴨警察です。理由は昭和40年代の町名変更まで、北大塚も南大塚も全部豊島区巣鴨○丁目でした。
• 癌研跡地横の上池袋東公園がきれいに整備され、昨日は小さい子供さんと家族が寛いでいましたし、小学生が集まっていました。マンションと商業施設ができて、公園に繋がっているようですので、近所が大分きれいになりそうな気配ですね。楽しみです
• 自分の家族は，大塚駅前の山下歯科を使っています。1つの診療所で医科と歯科両方やっており便利です。（院長が医師免許と歯科医師免許の両方をもっているらしい）
• 大塚の氷川神社と思います。

その他

• ここに付いている床暖房、風呂の乾燥は電気じゃなくガスを使うものです。確か電気代は掛からないと思います。代わりガス代が高くなりますね。東京ガスホームページで調べた結果、暖らんぷらんというものが有ります。家庭用ガス温水床暖房を、お住まいの居室でご使用されていることが条件です。それに潜熱回収型給湯器をご家庭でご使用しているお客さまを対象に湯ったりエコぷらん、ガス温水浴室暖房乾燥機を浴室で使ってるお客さまを対象に湯ったりバス割が有ります。ここはこの３つ全部適用されますので、それを利用するとなんとガス代が6％もおとくになります。

掲示板

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