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ザ・タワーズフロンティア札幌

提供: すてき空間

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2019年5月15日 (水) 14:23時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・タワーズフロンティア札幌　外観完成予想CG 1

ザ・タワーズフロンティア札幌　外観完成予想CG 2

所在地：北海道札幌市中央区北3条東5丁目357、362、364（地番）
交通：

札幌市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅徒歩10分
札幌市営地下鉄東豊線「さっぽろ」駅徒歩10分
札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅徒歩8分
函館本線「札幌」駅徒歩14分
札沼線「札幌」駅徒歩14分
千歳線「札幌」駅徒歩14分

総戸数：275戸（（一般分譲対象外住戸2戸含む）別途管理事務室1戸、ゲストルーム2戸、集会室1戸、店舗1区画）
構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上21階地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2019年07月下旬予定
売主：大和ハウス・住友不動産・大京
施工：フジタ・岩田地崎建設・田中組

価格・コスト・販売時状況[ ]

坪250くらいだろ。再開発事業だけど57平米台で4000万スタート3LDK70平米台4500万～じゃないのかな。札幌のサラリーマンは無視したマンションだと予想
- 駅から遠いですから地価もそこそこでしょうし、そんなに高くはならないのでは？建築費が上がっていること、札幌ファクトリー直結という付加価値も考慮すると平均で坪200万円あたりでしょうか
  - 高層階で坪200万ならまだしも、平均で坪200万なら立地の割に高過ぎるな。
    - 他の地方の再開発のマンションでも割と高めの坪単価多いよ坪200なら御の字。御時世的に230～250と予想それでも即完売だろうね。関東住まいから見たら半額で再開発タワーマンション買えるんだから安いでしょ。幹事会社がダイワで住友大京なら安くなるわけがないと思います
57.48の2LDKがメイン。ワンフロアー7戸。上層階の広い部屋は2戸つないだタイプ。坪200万 57.48 3500万～、坪250万 57.48 4300万～。まあ安いよね狭いけど
再開発地域でのマンションとあって注目されている方って多いような気がします。ゲストルーム2戸あったり、店舗が1区画入るというのも楽しみですね。
大和ハウス・住友不動産・大京の共同のマンションって自分の知る限りでは珍しいなと思いました。大手の３社が合わさって出来るマンションであればマイナス要素はなく。むしろプラスな要素のほうが多いと思います。
敷地が広く緑も多くとてもいい環境ですね。３LDKで価格はどれくらいになるのでしょう。創成側イーストが注目されているので、かなり高額になると思いますが。札幌市の再開発事業ということで、価格が抑えられるということはないのでしょうか。
この物件はメリットは再開発、タワー、安い、大手。デメリットは駅遠ぐらい噂で聞いた話、最終的に190前後になるとか。まぁ余裕があれば買って損はない。
高層階ということもありますが、ツボ220以上でしたよ。
最上階の２LDKは坪200万ちょっとでしたね。東向きだからかな。
3LDKなら意外と安いのに4LDKだと一気に6000万円台って高いですね。
修繕計画は通常３０年位ですが、ここは４０年だったような気がします。でも途中で変更になると思います。もちろん管理組合の同意が必要ですが。中央体育館などへの通路修繕、管理や、マンション周辺の修繕管理、ファクトリー側に付くエレベーターの管理修繕まで住民が負担するようなので管理費修繕費が高価になるような気がしています。体育館への通路の使われ方がすごく気になります。
一つ疑問なんですが、契約上我々が共有部分の管理修繕費を支払う場合、管理組合が同意すれば、共有部分の通路の一般への開放禁止や、エレベーターの停止なども可能なのでしょうかね？それを決める権利がある。。ぐらいは筋だと思いますが。
- 建築許可の条件次第で、重要事項説明に明示されているはずです。

原則的にマンション共有部はマンション住人の私有財産であり、特定の場合を除き所有者・居住者以外は使用できません。実際マンションのアプローチなどに「部外者立入禁止」表示を見かけます。無視して突っ切る人もいますが。しかし公開空地など共有部などを公開する事を条件に建築規制の一部緩和や何らかの優遇措置を受けていたりする場合は費用負担の如何を問わず公開が条件ですから部外者を排除できません。

ゲストルームなど共有部を負担するのは良いのですが、不特定多数の人も使用する、空中歩廊や植樹、ベンチ、ファクトリー側に付くエレベータの修繕、電気代などを負担するのは嫌だな
- 契約者ですが、仰る通り不特定多数に対する管理費や修繕積立金の負担が非常に高額となっております。
空中歩廊、敷地外のファクトリー側はファクトリーの所有で中央体育館側は札幌市の所有なんですね。修繕はそれぞれの所有者の負担で行い、清掃費等については医療関連施設も含めた4者で負担するようです。
琴似のタワーも空中歩廊の維持費で一時揉めていたようですね。ただココも琴似のタワーも建設費に税金から補助金が入っているはずだと思いますので、その上で維持費は住民からお願いします。という事になっていると思います。買う時に修繕計画の説明の中にあると思いますよ。
市の施設の空中回廊の管理修繕をマンション住人が負担するのだというのは本当ですか？
- 再開発事業の一環だから基本的には本当だけど、空中歩廊まるまる全部の訳は無い。当然区分負担の筈。どの部分を負担して、それが各住戸どの程度の負担額になるのかは、たぶん具体的に教えてくれないとは思うけど、それこそデベに訊くしかないだろ。
良い物件を購入できたと思っております。3期までの残住戸14戸これ以降の残売り出しは、下層階が中心で、50戸程度、引き渡し来年10月の 1年以上も前に、販売できている以上、人気の物件であること間違いない
2017年4月～2018年3月の、札幌市物件（プラス小樽市物件1）の総成約数は1,550戸です。このうち、フロンティアは145戸（たぶん）で成約数No.1ということなのでしょう。しかし、そもそも戸数が三桁になる大型物件自体、札幌では滅多にないですからね
ここは10年後の大規模修繕費、相当かかりそうですね。うちは札幌11階建で１億越えでした・・・。うちのところは積立金ではまかなえませんでした。知人に聞いたところ、10階建て全後のところで１億前後かかるようです。購入時には全く知りませんでした。
- 大規模修繕費はマンションによって色々ですよ。積立修繕費を安めに設定する事で買いやすく仕向けて売りぬき、大規模修繕時に足りないと住民からの一時金や借入金で賄うというケースはまたにあります。ですが殆どの大手の物件は高めの余裕を持った修繕費にしているので積立金が足りない場合は少ないです。
- ただし札幌の某タワマンは連絡通路の維持費だけではなく修繕費がかなり膨らんだそうでかなり揉めてましたね。修繕工事で冬を跨ぐのが難しい事を含め寒冷地でのタワマン修繕の実績が不足しているので、費用が想像以上に嵩んでしまったようです。（そのせいか当初からの話のあった連絡通路の維持費まで揉める原因に）
- また修繕費は階数などだけでなく戸数や平米、建物の形状や隣地との距離でも大きく変わってくるそうです。修繕費の積立の計画などは販売時に資料をもらえるので、しっかり確認すると良いと思います。どのマンションにもいえるのがゲストルーム等の他のマンションに無いような共用部の維持費は、住民による理事会でいくらでも変わってしまうので揉める原因になりやすいです。
当日マンション販売担当者の方から資料拝見したら、遠からず修繕積立金に毎月約5万円以上要する状況でした。これとは別に管理費や駐車場料金などが課金され合計で毎月「ローン支払いとは別」に、少なくとも月々8万円程度を要する感じです。
- 国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（H23）」に基づけば、月５万円は修繕積立金平均水準からすると240平米相当にもなる超高額ですね。この物件は何にそれほどの金額が必要なのでしょう。

【20階以上物件】平均：　206 円/m²・月事例の3分の2が包含される幅：　170 円~245 円/m²・月 http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf ・https://woman.excite.co.jp/article/lifestyle/rid_Limia_77917/pid_8.htm...

- 私が当該マンションの説明を頂いた販売担当者の方に見せて貰ったのは、80平米程度の3LDKです。そこには5万円の数値記載が明瞭に印刷されるいました。国土交通省のガイドライン値は平成23年リリースで、平成21年頃の市況を反映しており、この分野の以降の資材高騰や人出不足による工事費騰勢を織り込んでいない値です。「空中歩道の、マンションによる専有部分」や駐車場を含む共用設備の修繕コストは全て所有車負担となり、タワーの修繕工法が未定である中会社の見積もりは(他のマンションの居住経験からみて)、相当に低めであると考えております。
- 本当にそんな何倍にも高騰していますでしょうか。しかも地方都市です。定性的には仰る通りでしょうが、冷静に考えて定量的には理解不可能です。いまだにたかが年2%の物価上昇率目標に全く届かなくて四苦八苦している国ですよ。しかも再度消費税率をあげて経済に冷や水をかけようとしているところですから、近々デフレ再来で物価下落が起きる可能性も十分ありです。どこも新築物件の修繕積立金設定が低めであることは長年の業界慣行で、一回目はともかく二回目では不足のケースが大部分の様子な事は認めます。しかし、です。商売人なら誰でもわかる事ですが、売る側は買う側の財布に合わせるものです。特に大規模修理の様なプロジェクト案件だと客(管理組合)が払える額に合わせるものでしょ。だから1億しか無ければ1億で、3億あれば3億で見積もります。どのみち殆どの管理組合は建築の素人です。どうにでも説得できます。商売ってそんなものです。もっと言えばアホな役人が民衆に突き上げられて何十年もの長期修繕計画なるものを作成することを昔義務付けましたが、一体どこの誰に10年、20年、30年先の技術や物価が分かると思いますか？それがわかれば大儲けですよ。お偉い経済学者やジャーナリスト達の将来についての発言で当たった事ってあります？冷静に、合理的に考えましょう。
何度か住んでいる物件で大規模修繕を経験しておりますが、必ずしも管理組合が払える額に合わせるものではありません。（1億しか無ければ1億で、3億あれば3億で見積もるという話はネットの中でしか聞いた事がありません）相場はありますし理由がなければ度を越して高くなる事はありませんが、ご心配されてる通り、強風で作業が中断するタワマンの改修において、越冬が出来ない寒冷地という事や実績が乏しい事から札幌でのタワマンの改修費用は相場より高額になりがちです。大規模マンションであれば大規模修繕の際は修繕委員会を設けるでしょうし、大きいマンションだと建築士の方やゼネコン関係者等の詳しい人間が住民にいたり、第三者の建築士に入って頂いたり、設計事務所や専門業者にお願いする事も多いです

修繕積立金は月額： 5,700円～9,400円　2LDK～4LDK　です。

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交通[ ]

すぐ近くに住んでますが、ここは冬の交通の便は正直なところ微妙です。バス停はあるけど微妙に歩く。大通や札駅、アリオに行くバスも本数は北1条通より少なめ。ファクトリー通ってバスセンター駅に行くとしても、冬道だとけっこうかかります。距離はそうでもないのに、冬道だと長く感じます。だから車がない場合やマイカー通勤ができない場合は冬はタクシーをうっかり使ってしまうことが多い地域です。歩くのが億劫ではない方も、札幌の冬の吹雪の日は歩きたいとは思えない天候です。夏は自転車や徒歩で軽快に動ける場所ですけどね。でも、ファクトリー直結だからポッケにお財布いれてスーパー行けるのは羨ましいです。
徒歩10分で地下街にアクセス可能でファクトリー直結なので非常に便利だと思います。雨や雪の日はファクトリーで用足し、天気の良い日は少し歩いて地下街に行けば信号無しで大通り、札駅、すすきのと縦横無尽です。傘や車は不要になりそう（笑）。地下鉄を使わなくても地下街が利用できるのは、この辺の大きなメリットです。
ファクトリーを横切って地下鉄バスセンター駅まで行けば、大通駅まで地下歩道です。屋外を歩くのは250mぐらい、信号も2箇所しかありません。待ち時間なし、電車賃不要の徒歩圏だと思います。
1条館と2条館の間の通路は、開店（10:00）と共に開くんでしょうか？であれば、帰りも地下鉄最終くらいに遅くなると通れない？確か、ユナイテッドシネマの前からロッテリアと100均の前へ行く廊下は深夜でも歩けますよね。で、エスカレーターを下りてペットランドの横の出口から外に出られたはず。
通勤の際に3条館へは空中歩廊で行けるみたいですが東光ストアまで出られるのかはどうなんでしょうか？冬道は歩道の除雪の頻度や幅、積もってから除雪までの時間によって様々なので倍かかる日もあるでしょう。バスももうちょっと頻度が増えてくれれば助かるのですが…。
3条館から2条館、1条館、フロンティア館の東光ストアまで繋がってるけど迷路みたい。

東光自体は夜11時までやってますね。

朝は中を通り抜けられないとなると、空中歩廊でファクトリーに渡っても、すぐ3条館のセブンイレブンのところから屋外に出ることになりそうですね。そこから地下鉄入口までは500ｍ以上ありますから、雨雪の日などは正直けっこう辛いかもしれません。
- 確か、札幌市役所の窓口とか病院なんかもはいってましたょ。もう少し早くはいれるのでは？
- それは中央市税事務所で、2条館4階にある施設です。そこのサイトを見ると、10時までは2条館の出入口からしか来られないとなっています（画像参照）ので、2条館と他の建物は行き来できないのではないでしょうか。
地図

ファクトリーに確認しましたが、結論から言いますと、朝にファクトリーを縦断することは出来ません。午前10時以前は、マンションから3条館までしか行けません。また戻りですが、午後10時＝22時に、北2条通をまたぐ空中通路と2条館を繋ぐ箇所が閉鎖されます。つまりそれ以降も北2条通の北側までは行ける（通路から歩道へ下りる階段がある）ことになります。25時半までです。そこからはファクトリーの外側を迂回してマンションへ戻ることになります。なお、この通路封鎖の時間帯を、マンション・体育館の完成に伴って変更する予定は無いとのことです。

【バス】

この辺りはバスセンター行きと札幌駅行きの100円バスが頻繁に走ってるので、便利でも中心部でもありませんが、それなりにはマシな方かと。
冬はバスは時間通りに走っていないのは札幌の方であればわかりますよね。中央でもそのときによって10分から1時間遅れたりして時刻表はあてになりません。
都心部で働かれてる方々は循環８８のバス利用が良いでしょうね。大通や東急百貨店でとまるバスです。が、７時８時台は２本だけ。それ以降は１時間に３本。北１条通のバスの数はかなりあるので、北１条まで出てしまえば待ってればすぐバスがくるような状況ですが、冬道ですとマンションから北１条まで出るのもそこそこしんどいです。雨・雪の日は結局のところバスが一番便利だと思います。市電ができたらこっちのもんですが、まだまだ先ですからねー。

【電車】

通勤通学に地下鉄を使う人にはちょっと遠いかも。
ここは、市電も前に通ることになるようですし都心の東側に身を置きたい人ならそこそこよい条件ですよね
JR札幌駅から実際に歩いてみると２０分かかりました。創成川越えてから、やはり長い、信号待ち引っかかるし。ファクトリー直通と言っても、東光ストア以外は？、通り抜けるとして時間に制限あるのでしょうし、地下鉄もやや遠い印象です将来的に苗穂開発整ってせめて市電が通れば、いいかなあ。
市電延伸は主張している団体が具体的な提案をしているというだけであって

開通の見込みは殆ど無いと思います。

札幌の新幹線駅が東側（創成川）に決定しました。どのような影響がでるのでしょうか？苗穂駅も移動します。
- 大東案に決定した訳でなく有力なだけ。更に決定しても創成川東側に出入口が出来るかは不明。純粋に経済性で考えれば出来るわけは無く、作るにはJRに対してかなりの圧力が必要。
- 大東案は事実上決定のようです。混雑状況を緩和する目的と増え続ける観光客への対応する為、東側に出入り口だけでなくロータリー等も作るそうです。これにはＪＲが強く望んでいたそうで札幌市や道が理解したもよう
東側のロータリーは確実な話です。貴賓室は新幹線のグランクラス向けですね。新幹線駅舎完成までに更にホテルは増えるようですし、東側の開発は進むようです。市電の延伸は無くなりましたね。よほど市電延伸推進派の市長が圧倒的当選でもしない限りは動かないそうです。
苗穂駅から札幌駅行の列車は、平日朝7時台に9本、8時台には12本あります。駅間の所要時間は3分もしくは4分で、駅移転に伴いさらに短縮されるでしょう。
札幌はJRではなく、車・地下鉄を優先に考えるべきです。バスは冬のことを考えると厳しいです。（許容できる人はいいと思います）地下鉄のハブは札幌駅でなく大通なので東西線を考慮した場合、札幌駅までは良いですがそのあとはかなり面倒です。円山へは２回の乗り継ぎが必要ですね。フロンティアは東西線ならバスセンター、南北線・東豊線なら札幌駅でそれぞれ１０分程度なので、将来的な交通の選択肢が多いと感じました。
今年、市電延伸の地中検査の模様。https://e-kensin.net/news/106183.html

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構造・建物[ ]

ＨＰにはあまり触れていませんが構造上の地震対策はどうなんでしょうか。
- 少なくともフラット35の耐震基準は満たしてないですね。まあ満たしてるのは首都圏などの高級物件で、北海道で満たしてるのはほとんどないですが。 http://www.flat35.com/document/index.php/mansion/search?pref_id=01&...
- 正確に言うとフラット35Sの金利優遇基準ですね Bプランなら国の基準の約1.25倍、Aプランで1.5倍みたいです
近隣でシティタワー札幌が制震構造のようですが札幌は地震が少ないので一般にそこにはあまりお金をかけないと言うことでしょうか。
- 多分逆でしょう。免震や制震構造にする事で、同じ条件なら、構造設計上躯体のコストを削減できます。場合によっては非免震・制震構造より安価に出来る事もあると言う話を聞いたことがあります。素人なので断定できませんが。勿論結果として地震や風による揺れを減らせ、柱や梁などを細く出来るので室内空間も大きく取れます。
- 札駅のダイワの2棟も制震構造のタワーだよね。ここはタワーと言っても21階で、それほど高くないからでは？もちろん、コストの関係もあるんだろう。
- シティタワー札幌も制震構造を売りの一つにしているね。仮に制震が耐震より安上がりだったら、耐震のメリットないだろう。
あらゆる建物は免震、制震、耐震のいずれかですから、つまりここは制震って事ですね。ウエブサイトには構造の説明が無くて分からなかった点です。札幌の超高層マンションって今までのところ全部制震ではなかったかなあ。
このマンション、制震タワーマンションではないですが、今回みたいな地震来たら大丈夫なのですか？
- 免震構造のマンションであれば、「震度6でも一輪挿しが倒れない」と言われています。ただし、札幌でこれを採用している物件は極めて少なく、白石区のラポール南郷の杜と東区のアイビーハイム札幌ツインタワーくらいしか思いつきません。いずれも15年くらい前の物件ですが、最近の高層系で免震構造のってどれかありますかね？大通公園のザ・ライオンズはそうでしたっけ？東1のシティタワーは制震、この物件は耐震ですか？制震は「揺れて力を逃がす」構造ですからけっこう揺れるでしょう。耐震は「揺れても壊れない」というだけなのでいちばん揺れます。「大丈夫なのですか？」というのは見方しだいです。耐震基準にも等級があって、最高の3であれば震度6～7でも損傷しないことになっています。しかし具体的には知りませんが、この物件はたぶん等級1ですよね？だとすると震度6なら損傷はあるかもしれないが倒壊はしない、というレベルです。これをもって「大丈夫」とするか、ということかと思います。
しっかりゆれてましたよね、タワマンはすべて。冷静でした。隣のクリオさんに近づいたり離れたり。自然の原理です。電気は、ゆれている最中はついていて、直後に停電になりましたよね。今後のために地球環境について関心をもちたいですね。 youtubeでは、東日本大震災時の高層ビルのゆれを確認することができます。揺れを覚悟して納得して住まわれる方が多いから全国的にタワマンが人気なのでしょうね。災害に強い建物、システムであることを願います。
東日本の時タワマンの高層階にいて揺れたよ揺れて建物守る仕組みだからねゆっくり揺れたから避難する時間はあったなタワマンは建築基準が厳しいからここがダメな時は付近のマンションも戸建もビルも先に倒れてるよ
上層階にすんでいますが船に乗っているように大きくゆれますよ。低層に移りたいのですが、ここの耐震等級を教えてください。
- 札幌の分譲マンションはほぼ全部1だよ。ここは知らんけど。
タワマンは通常ゆれるものです。自分も窓の外を見た時、周囲のタワマンゆれてました。東日本大震災でも東京都心部のタワマン、高層ビル、ゆらゆらゆれていた。日本全国安心な場所はありません。となると耐震等級が重要。今回札幌都心部は建物被害などもなかったようだが、いまだ乳製品やパン、米などの食料がどこにもみあたらない。
- 今回の地震での札幌市内タワーマンションの揺れは外から見て分かるようなものではありません。ガタガタドドドと言う感じでゆらゆらは全く無しでした。乳製品、パン、生鮮食品など、多少品揃えが通常と違っていても、既に市内どこのスーパーでも商品は潤沢。デパ地下に至っては地震前と殆ど変わりなし。
地震で外から見て分かるような建物の揺れは長周期振動によるものでしょ。東日本の時ユラユラ揺れていたのは長周期振動で、直撃を受けている間の振動はユラユラなんてゆっくりしたものでは無い。今回の地震で市内に長周期振動は無かったから、夜中に外から見てわかるような高層ビルの揺れは無かったはず。
うち（札幌タワマン）もかなり揺れましたよ。日本全国どこのタワマンでも揺れますよ。揺れなければ折れますよ。今回の地震で札幌では郊外のごく一部の地域に建物被害などがでてしまいましたが、大部分の地域、もちろん都心部でも建物被害はなかったようです。ご安心ください。
タワマンは台風でも揺れるよ地震の時にウチの最上階の住人は死ぬかと思ったって言ってた
タワマンによりますよ。３１階に１０年間住んでたけど台風直撃、強風で揺れを感じたことないですね。住む前に知人から船酔いするらしいよと言われてましたがね(笑) ないです。
非常用エレベータは31ｍ超の高さであれば設置義務があるんですよ。タワーマンションであれば確実にあります。この物件を含めて。

永山記念公園から

冷蔵庫700㍑って部屋に入りますか？
- 冷蔵庫サイズ幅800x高さ1821x奥行738mmですからギャラリーにてSCﾀｲﾌﾟにて聞いたら、大丈夫のようね！

【眺望・日照】

上層階の展望がよさそうで、永山公園とファクトリーで目の前にビル群の可能性が無いのは良い点と思います
今日、現場に行きました。東側は昼過ぎると陽当たり、どうかなという感じ。西側はかなり明るい感じ。南側は永山公園とファクトリーで○。北棟の南側に南棟が建設されるので、北棟の南側は圧迫感あり。ちょっとずれているが。陽当たり、今後の建設状況、その他を考えると、北棟と南棟のどちら。東側、西側、南側？どの階。難しいです。

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共用施設[ ]

駐車場は、機械式駐車場120台、タワーパーキング38台、平置駐車場21台、車いす対応駐車場3台、別途来客用駐車場2台です。
これからは、電気自動車の時代になりそうですが駐車場は電気自動車対応になっているのでしょうか。新築中、計画中のマンションはどうなんでしょうか。
- 最近のマンション（特に大規模なら）電気自動車対応が多いですよ。最初に付いていなくても簡単に後付け出来るようにもなっているようです。ウチは築10年程度のマンションですが総会で「簡単に設置出来るので希望があれば設置します」という話になってます。
- 電気自動車の充電規格はまだ複数に別れてるし、今後急速充電タイプが登場してきます。

まだ設置するには早いと思います

ゲストルームがあったり共用設備が充実しているマンションなので来客が多い人なら住みたいと思うかなと思います。
この物件は275戸に182台分の駐車場で、66.1％。
民泊禁止は規約に入れたそうです。どこのマンションも同じで強制力はありませんがね。
ここは平置駐車場でも月28000円と付近の相場より相当高いので月々の払いは増えそうですね。
分譲マンションの駐車場の維持費は駐車場収入から賄う物件が殆どですので、修繕積立金を駐車場の維持費に使うのは、駐車場の借り手が少なく駐車場代で賄えない場合です。また自走式(平置)駐車場は維持する為のランイングコストは低いですが、

その分各家庭の固定資産税が高くなるだけなので、立体式や機械式より安価にすむわけではありません。（だから地価の高い場所でのマンションは平置駐車場が少ない）この事は意外と知られてないようですね。

- 自走式や平置きは、固定資産税に反映されるのですね。知らなかったです。。この辺りの地区は、一般的には固定資産税はどのくらいなのでしょう。
- 駐車場の種類により固定資産税に組み入れられるか・組み入れられないかが変わるんじゃなくて、自走式・平置きにすると面積がたくさん必要だから、その分、土地の値段（とそれを維持する税金）が増えるということじゃないでしょうか。
- そうです。(平置駐車場として使った)土地の分が各住民への固定資産税に反映されるという事です。平置駐車場があるマンションは車を使わない住民にも(知らずに)負担増が発生します。
ここってそれぞれエレベーター2機ずつですか？少なくないです？
- ウエブのフロアレイアウトを見る限り２基ですね。軒数に対して少ないと思います。ディスポーザやゲストルームがあるという豪華仕様の反面、熱交換換気でないとかセキュリティが甘いとか、ちょっとチグハグな設計をしている印象です。

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設備・仕様[ ]

特徴の一つとして、IHクッキングヒーターと明記されてますが、タワマンだけにガスはないということですかねぇ。
部屋の建具類は、どうなんでしょう。住友不動産のシティハウスは、比較的グレードが良いですが、今回はどうなんでしょう。
- 最近流行りの内装です
このクラスでファンコンだとショボイなセントラルヒーティングじゃないとカッコ悪い
- ファンコンとはファンコンベクターの略で、セントラルヒーティングの送風型室内機のことでは？
マンションのは温水式だから乾燥するよ白石駅近くのはガスでもパネルになってるね
このマンションは、今回のような災害による電力供給が受けれない場合でも隣接するエネルギーセンターから一部エネルギー供給受けれるみたいですね。原則、共用部分とはなってますけど
- このマンションに限った事ではないですが、非常時でもエレベーターが動いたりするのはメリットの一つですよね。ウチのマンションも停電でも各家庭の給湯や一部供用部分が使えて結構助かりました。
- いくら動くからといって非常時にエレベーター使うの怖いです
- 地震で揺れてる最中に使うということではなく、停電という非常時になっても予備電源でエレベータが動くということでしょう？実際問題、そうでないと高層ＭＳの20階以上の住戸は陸の孤島化してしまいますから。住友のシティタワーは、原則48時間は1基のエレベータを動かせる仕様になっているそうですが。
- タワマンは必ず非常用エレベーターがあるのでスミフに限ったことではありませんよ何時間稼働できるかは個々のマンションで違いますけどね
新体育館の東隣に建つ「エネルギーセンター」という建物に、ガスコジェネレーションシステムとソーラーパネルが設置され、そこから体育館やこの物件へ電力が供給されるってことらしいですが、別に災害とか関係なく、完成後はそういう電力の供給体制が通常になるってことですよね？ということは少しは電気代も安くなるんでしょうか。

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間取り[ ]

間取りは結構独特かなぁと見てて思いました。いわゆるよくある大型マンションだと田の字みたいな画一的な形ばかりですけれど、ここの場合は建物の形に合わせてなるべく居室に窓が来るように考えられているように感じられます。閉塞感がなくっていいと判断する方もおおいのではないでしょうか

買い物・食事[ ]

アリオが徒歩で8分と書いてありますが、この辺の人は利用するのでしょうか？イトーヨウカド-の食品はどうですか。
- アリオの食品は自社ブランド品、また出店も有りちょっと上のクラスで美味しく良いですね。
現在東京在住ですが、2年後のリタイアした後札幌に住みたいと思っています。中高年の車を持たない夫婦にはスーパーが近く、中心部へ徒歩圏内（冬季間は、バスか地下鉄ということになりそうですが）というのも魅力ですが。口コミでは不便な立地の声が多いようですし、価格もかなり高めの設定のようで、迷ってます。このマンション購入を希望されている方の購入決断の決め手を教えてください。
- リタイア後に東京から移住して来ました。厳冬期（1月ー2月）に現地と周辺を実際にご覧になるのが一番必要な事だと思います。雪が無い時期には決して不便な場所ではありません。少々歩くとは言うものの徒歩圏(概ね徒歩20分以内)に大規模ショッピングモールとしてアリオ（スーパーはイトーヨーカドー）、大手金融機関（都市銀行・証券会社）や大病院（三つ）・クリニックが揃っています。デパートも徒歩圏と言ってよいでしょう。
- しかし厳冬期時にはマンション敷地とサッポロファクトリーから先は凍結路・積雪路を歩かなければなりません。サッポロファクトリー内に東光ストア（最初は東急ストアだったが撤退、名称は似ているが別物。この規模のスーパーの場合は消費者として撤退したらどうするかと言うリスク管理が必要）という中規模食品スーパーもありますが、品揃えや価格面で少々残念なお店です。上記アリオも徒歩で行けなくは無いですが厳冬期には基本車になると思います。あるいはスーパー等の配達サービス利用でしょうか。東光ストア以外に厳冬期に徒歩で行けるスーパーはサッポロファクトリー（ここまでは屋内で行ける）を横切って地下鉄バスセンター前駅から地下道に入り、複数の地下街を通って各デパ地下やJR札幌駅のショッピングモール・スーパー（新鮮市場）、ススキノのスーパー（イトーヨーカドー）あたりまで行くことになります。エレベータ・エスカレータのある場所、ない場所…
- これらJR札幌駅やすすきののスーパーは徒歩地下道経由だと片道30分はかかるでしょう（JR札幌駅へ地上を歩いて直接行けば夏場なら10分前後ですが、凍結路では状況が異なります）。冬場の良い運動と考えられるならそれも良しですが、そうでないならバス、タクシーなどの利用を考えることになります。
- と言った状況はご自分の目と足で厳冬期（凍結・吹雪）に確認なさるのが一番です。札幌中心部は比較的除排雪がしっかりしているとは言え、凍結時はそれなりの苦労があります。例えば札幌ファクトリーと地下鉄バスセンター前駅の道にはロードヒーティングがありません。反対側のJR線路方面などは現在開発中なので将来どうなるか知りませんが、マンション敷地を超えてロードヒーティングが入る事は殆ど考えられません。
サッポロファクトリーはデパ地下がなくて食品が弱いんですよねえ。スーパーが一軒あるだけ。日常生活をすべて賄えるという感じではない
東光ストアだけだと大困りだが、これで少しはましになりそうそれでもGMSはアリオ頼み http://hre-net.com/keizai/ryutu/27699/
外歩きだけれどマックスバリュの方が少し近そう。東光は価格は上等だけど物はイマイチなので、ならばコンセプトがスッキリしているマックスバリュは悪くないと思う。
- 北側に出入口があるならマックスバリュの方が近いね。でも雨雪に関係なく屋内を行ける東光の方が感覚的にはずっと楽だろうな。店舗によるぶれは当然あるけど、肉魚野菜の生鮮については東光の方が良いと思う。日配はトップバリュ持ってるＭＶの方が安いだろうけど。
アリオの方が日常品の品揃えがいいのは議論の余地はありませんが、線路を挟んでそれなりの距離を歩く必要があります。結構大変で私なら車を使ってしまいます。
接続されるファクトリー側のフロアはどんな感じになるのかな
- https://sapporofactory.jp/pdf/factory/store/storage/cname_201804060926... 上質な日常空間の提供がコンセプトみたいです。
- 今冬のオープンに向けて、46開発と空中歩廊で接続される予定の3条館2階の改装計画を推進します。
クリーニングは東光ストアのとこにあるよやおやさんは、ないけど厚生病院の横で毎週土曜日の朝市場やってるよ
近所のスーパーマーケット　教会横の新しい・マックスバリュでのお買い物楽しみです。またファクトリーには家具屋さんも出店するし、ソファー、ダイニングテーブル、ボード等の購入も思案中です。
- ファクトリーや新しい体育館と空中歩廊で直結、大丸デパート、丸井デパートも徒歩圏内ですね。毎日が楽しそうです！
やっぱりファクトリーって便利いいですよね。飲食店はもちろん、スーパー、コンビニ、100均、ドラッグストア・・・それに銀行、郵便局、医療施設、映画館・・・品質、品揃えについての不満はあるのかもしれませんが、少なくても、私が日常生活を送るには十分な気がしています。
サッポロファクトリーはショッピング、シネマ、レストラン、アミューズメント、ホテルなど、様々なショップが集まった国内最大級のショッピングモールですよ。ここに直結するのですから、ここが不便なら便利なところは札駅、大通り直結MS以外ないでしょう。
ファクトリーは休日に行きますが、あの賑わいを見ると人気があるのでしょう。駐車場前も長い車列ができますし。１～３条館、フロンティア館、レンガ館、アトリウム、西館・・・全部見るのも大変なくらい。ユナイテッド・シネマ札幌ではシアターが11もありますし。円山のような郊外の広大な緑はないですが（笑）隣が永山記念公園です。一様、札駅、大通りも徒歩圏内です。環境的は、かなり揃ってると思います。現に売れてるようですし。今後、低層階が発売になりますが価格に注目してます。
究極の高利便物件、地下鉄駅とショッピングセンターの双方に直結しているなんて物件が札幌にあるものでしょうか。地下鉄駅に直結しているショッピングセンターは、札幌に9箇所あります。麻生（イオン）、大谷地（CAPO）、琴似（イオン）、栄町（イオン）、新さっぽろ（アークシティ）、東札幌（イオン）、福住（ヨーカドー）、円山（マルヤマクラス）、宮の沢（西友）です（五十音順）。しかし、これらの駅に直結してる（地下道や空中歩廊で結ばれてる）マンションってありませんよね？目の前に建ってるってんならあるでしょうけど。大谷地にはあったかな？そう考えると、ファクトリーに直結していて札幌駅まで10分…はウソだとしても15分で歩けるフロンティアの立地はかなり良好と言えるのではないでしょうか。
本日開店のマックスバリュ北1条東店に行ってみた。マックスバリュ新形態で売場は小型、との事前情報で、あまり期待しないで行って見たが、品揃え、量とも悪くない。東光のように屋内続きではないが、まあスーパーってそれが普通だし。駐車場は一条通り二条通りどちらからも出入りできる。
- パン屋さんが入ってるのが嬉しいあと惣菜も力入れてるね。子育て世代も配慮された品揃えでした。
ファクトリーリニューアル情報です。 https://sapporofactory.jp/pdf/factory/store/storage/cname_201810051131...

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育児・教育[ ]

教育機関
- カトリック聖園こどもの家：徒歩4分（約300m）
- 札幌市立中央小学校：徒歩8分（約620m）
- 札幌中央中学校：徒歩4分（約320m）
ここの学区は中央小学校ですねここの近くのマンションから通ってる小学生はそれなりにいるので、それほど心配する事は無いと思われます。

周辺環境・治安[ ]

ファクトリー直結で地上21階建てのツインタワー形状の高層マンションが開発されるのですね。ツインタワー形状は札幌では初めてでしょうね期待しています、創成川イースト地区が活気づきますね。
- 北８西１高層ＭＳのツインタワーが無くなったから。
グーグルマップで見ると、一番近い札幌駅の入り口まで徒歩11分、バスセンター前駅まで徒歩8分といったところ。ここまで東側だと、どうしても駅までの距離がネックになってきますね
移設予定の苗穂駅が若干だけど一番近そう。
駅からは遠いけど生活資源は充実してそう。116.90m2 ってのはいいね。
地下鉄駅は近くないけど、ここらは大通や札幌駅までの100円バスも数多く走ってるのでウチは気にならないかも。駐車場の台数が多いと良いな。
- このくらいの距離だと、いちいちバスを待つのはめんどくさく感じるはず。ただ歩くとやっぱり遠いw
グーグルマップで測定したら10番出口からは610mでした。徒歩8分です。永山公園を横断すれば540mなので徒歩7分ですが。。

日常の買い物などは便利でこれからの発展に期待できそうですが。敷地も広く展望もいいのですが札幌駅のお店が充実してきてファクトリーが取り残されそうな気もしますが、どうでしょう。
環境も良くツインタワーで存在感がありますね。向かいに公園もありまずまずの環境。札幌駅周辺にアクセス良くお値段もお手頃になるのでしょうし。
創成川の東側とは言えここは十分に都心部です。より都心を選んでも大型GMSの観点では大差ありません。しかし地下街・地下通路直結か出入口隣接物件に住み、徒歩でデパ地下や地下鉄・JR等利用で駅直結大型GMSへ通うなら雪とほぼ無縁の生活が出来ます。
立地的にはこちらの方が札幌駅に近いのですが、実際の所要時間となると、ヘタすると苗穂駅直結物件の方が短いかもしれません。また冬季であれば、快適度には大きな差があるでしょう。もちろん苗穂物件の方が上です。日常の買い物環境でも、ここはファクトリーの東光と東8丁目通そばにできるマックスバリュですから、アリオ直結の苗穂物件にはかなり見劣りすると言わざるを得ません。そしてこれは予想ですが、価格的に大きな差は無いでしょう。そう考えると、こちらを買う理由としては「札駅（なんとか）徒歩圏の都心感」が最大のものになるのかもしれません。あとは「街」の変貌に期待というところでしょうか。「サッポロファクトリー（直結）」は大きな決定要素になり得ているのでしょうかね？
- 実際に近所に住んでおりますが、北海道においてはJRを関東のような交通機関と同じと考えてはいけないかと思います。列車の運行間隔もそれなりに空いており、苗穂駅直結だからJRで札駅に行くのがいいよね、というのはあまりメリットにならない印象です。苗穂から札駅へはかなり距離があるので徒歩は困難で、私なら車かタクシーを使うことになるのかなと思います。フロンティアの良い点は札駅や大通りまで徒歩１０分ちょっとで、行けるところだとも思います。ファクトリー直結はあまり魅力はありませんが、創世スクエアも徒歩圏なので私は現時点ではこちらが上かなと思っています。地下鉄も東西線、南北線、東豊線全て徒歩10分以内なのも評価しています。
ここも苗穂駅付近のマンションもとても便が良い場所ではありませんよ。冬も考えれば札幌駅もバスセンター駅も徒歩圏内と言えないくらい遠いです。ただ札駅やバスセンター行きの100円バスが走ってますし、アリオの巡回バスが復活してくれれば良いんですけどね。まあ便は良く無いですがビックリするくらい静かで、それなりに良い所だとは思います。
21階建ですが、周囲にこれ以上の高層マンションが建設される可能性はどうですか？説明では、13階程度が限度と言っていました。 15階以上は完売していました。
- 図で見る限り立地周辺は45mか33m地区、さらに創成川に寄ると60m地区〜無制限地区なので、この規則に従う限り間近にここより高い建物は建たないでしょう。ただこのマンション自体45m制限地区（概ね15階建相当）にあるようで、21階建と言うことは60m越えの可能性もあり、特別な開発許可で高度制限を免れているのでしょう。つまり高度地区の改定が無くても将来隣にここより高い超高層マンションが建っても文句は言えないって事です。 http://www.jamgis.jp/jam_sapporo/faces/jsp/lite/map.jsp?id=0_u_SAP_BAC...
ファクトリー直結＆これからの開拓が楽しみな創生川イーストに存在しているという強み２点は確実にあると思いますが。

夜通りましたが、車通りも思ったより少なくて静かでいいですね。都心部なのでもっと排ガスが濃いかと思いきや、そうでもないのでファミリー層にはいいかも

【再開発】

人口の都心再流入は止めようのない流れですが、受け皿となるエリアは限られています。大通ゾーンは商業施設街、札幌駅南ゾーンは官公庁を含むオフィス街で、そうそう住宅を作る余地はありません。南側の隣接地区・すすきのは繁華街で、ここも「住む街」には不適です。必然的に北と西と東の隣接地区が受け皿になるエリアなわけですが、最も有望視されているのが東側です。2000年頃まで開発が遅れ、利用できる土地が圧倒的に多いためです。西側はある程度既に開けていますし、北側は北大があって使えるエリアが狭くなっています。結果、創成川イースト地区は向こう10年で劇的に変わるでしょうから、そうなるとここの立地の利便性も大きく上がるでしょうね。
新苗穂駅のツインタワーでなくて、マンションのすぐ東側で厚生病院より西の再開発エリアに何か計画があるのか？どなたかご存知ですか。いずれ高層ビルが建てられれば眺望はかなり変わりますよね。
- アンダーパスまでしか分からないけれど https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/kokuji_sanko... ・https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/kokuji_gian_... ちなみに苗穂駅周辺は https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/kokuji_sanko... ・https://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/kokuji/documents/kokuji_gian_... なので、この地区とアンダーパスの間の未来像は不明。病院は大変化の可能性が低いとして、疑問は物流センターがどうなるか…かな。
電線が地中化されたということでマンション周辺を散策してみたところ、地中化は大きな通りのみで、普段歩くであろうマンション周辺の路地にはびっしりと電線・電柱が乱立しており、景観もよろしくなく、かなりの税金が投入されている再開発地区なのに、ちゃんと整えられていないようで残念なところです。これからとりかかるのでしょうか？
- 北１条通りは粛々と電柱地中化が進んでますよ。なので、時間の問題なのでは。
市議会が創成川の東側をより重視した札幌駅周辺のまちづくり計画に修正公表したと昨日ニュースで見ました。特に総合卸センターあたりが重点的エリアになるとも。大東案で新幹線の駅も近くなるし楽しみです。
中央体育館や北4東6の再開発も楽しみですが、東1丁目の再開発はだいぶ先でしょうね。どんな計画かだけでも知りたいものですが。
大通東1も大規模商業施設開発すすみますね。 https://e-kensin.net/news/107742.html オープンスペースがや緑化部分あっていいですね。

【災害・地盤・公害】

北側はエネルギーセンターができて、煙突も何本かできるようですが、空気汚染とかは大丈夫でしょうか？
- 自治体が推進する地域開発エリアの新しい省エネ、防災目的のエネルギーセンターが大気汚染するとは考えられません。
- 国や自治体だからこそ・・・ということもありえます。環境より利益第一の原発がよい例です。エネルギーセンターの数本できる煙突から出る物質はどのようなものになるのでしょう。市に問い合わせた方いらっしゃいますか？
- エネルギーセンターについてはHPがあるので、どういった事業をしているか確認されても良いのではないでしょうか。基本的には発電所みたいなものです。
- 確認してみたが、エネルギーセンターは、発電設備のため電磁波や、排気は発生するとのこと。詳細な発生量は教えてもらえなかった。
発電機のすぐ近く(1m以内など)は電波障害が起きても、離れた階に与える影響は軽微なもので済むのでは？離れた階の部屋の中で使う、機器間接続のBluetooth(数メートル以内)にまで影響を与えるのは考えにくいです。発生する電磁波には法令で規制があります。もちろん、影響はゼロではないでしょうが、テレビも映らないし、窓際に行っても携帯が入らない、家の中のWiFiが全く繋がらない、などの状況であれば、法令基準を超えた電磁波が出ていることになるし、そんなマンションを売るとは思えません。デベの営業の人が、軽々しく「大丈夫です」と言えないだけじゃないですか？
もし遠方の「発電設備のため電磁波」が問題になるのであるならば、それこそ身近で電場や磁場を大量発生している「家電製品（特にIH、電子レンジ、テレビ、PC、タブレット、エアコン・洗濯機・冷蔵庫・扇風機等モーター機器、その他）は勿論、（もろ自分で電波を出す）スマホ(携帯電話)なんか最悪中の最悪。勿論WiFiもブルートゥースもダメだし、（モーターや電子機器だらけの特にHVやEV）車も良くない。」って事でしょ。つまり「発電設備の電磁波が問題になる事などあり得ん」
電子レンジ使うと2.4GHz帯のWiFi(802.11gなど)に悪影響ありますよ。周波数帯が同じなので。長時間動かすものじゃないから、実質的に気になりにくいだけです。気になる人は電子レンジ wifi切れるで探してみてください。で、携帯電話、スマホ、WiFiルーターなど電波を出す機器は総務省の関連団体の検査を受けた「技適マーク」が付いています。逆にいうと、そのマークが付いていない電波を出す機器を使うと法令違反です。（外国で買ったもので、日本の技適マークが付いていないものは、日本国内で使ってはいけません）
- ご参考 https://mobareco.jp/a16599/ こういうことをすることで、電波障害が起きにくいように制度設計されています。
- で、私は発電設備が発生する電磁障害を抑止するための法令には詳しくないのですが、フロアが離れたところにあるWiFiが切れるほどの電波を出すことが認められているとは思えません。実際、ちょっと調べると、 http://www.accreditation.jp/council/image/13_5.pdf こういう資料があり、規制がかけられているようです。それに法令云々のまえに、そんなマンション売れなくなるから、考えて作るでしょう。
此処の敷地は、暫く前までは石炭タールとか扱った北海道ガス工場の跡地ですよね。東京ガスの工場跡地のことを思い起こすと、此処は毒物とかアブナイ化学汚染は全て除去されているのか？分からず不安なので「君子危うきに近寄らず」に則り見送りました。見学の際に敷地の周辺部をしばらく散策がてら歩いたらちょっと煙たい感じがあったものですから。
- 元資料はこちらですね。 https://www.hokkaido-gas.co.jp/news_release/2007_0516.pdf なお、この件については2016年9月13日の都市計画審議会で、以下のようなやりとりがあったとのこと。（北海道リアルエコノミー記事より）都市計画審議会委員から投げかけられたのが土壌汚染問題。「しっかり調査したのか」と言う委員の質問に、市の担当者は、「予定敷地の北側には自然由来のヒ素が検出されたが、現地の土で処理する方向。また、（ガス生産による）人為的な化合物が検出されたことは聞いているが、北ガス側で処理済みと聞いている」と答えた。
確認したところ、通常デベが買い取ってから地盤整備をするが、こちらの土地は再開発地域でもあり、市が整備してから渡したそう。だから、もし後々汚染等の問題が発覚した場合は市に責任、保障が出てくる訳で札幌市が破綻しない限り大丈夫なんじゃないの。
- 札幌市の都市計画審議会の議事録が残っていますが、それによれば「人為的なもの（汚染）については、北ガス側で処理が済んでおります。」とのことですので、北ガスが除染整備をおこなった筈です。

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周辺施設[ ]

生活利便施設
- サッポロファクトリー：徒歩1分（約80m）
- JRタワースクエア：徒歩13分（約1,010m）
公共施設
- 中央体育館：徒歩1分（約10m）
- 永山記念公園：徒歩2分（約110m）
- 創成川公園：徒歩10分（約790m）
- 札幌市北3条広場「アカプラ」：徒歩14分（約1,070m）

その他[ ]

道外の者です。こちらの方は歩かないのですか？
- もちろん歩きますよ。5月〜9月は特に良い季節です。一方で平均4ヶ月間は根雪があります。降雪自体は半年間ほどです。その間数ヶ月以上は歩道も車道も道路が凍結しています。車も徒歩も道路交通は夏場の2倍の時間がかかります。都心の一部の歩道はロードヒーティングと言って凍らないように加熱設備が埋設されていますが、ほんの一部地域です。多くの場所でひどい時にはスケートリンクよりも滑ります。毎冬多くの人が凍結路で転倒し救急搬送されます。横断歩道で転ぶ人に毎日遭遇します。凍結していなくても氷点下の吹雪の中を3分と歩きたくないです。春先には溶けてグシャグシャのシャーベット状の水溜りを歩かざるを得ません。

その上除雪、排雪も降雪期のとても大変な重労働です。都市部では除雪しても排雪(除雪した雪をダンプカーで郊外の雪捨て場まで運ぶ)が入らなければそこら中雪山だらけです。中心部の重要な場所なら除排雪も頻繁に入りますが、そうでない所は結構大変です。だから少しでも地下鉄駅や地下街出入り口に近い住居が人気なのです。北海道に居を構えるお考えなら厳冬期に現場を見て、その周辺がどの様な状態の所かをしっかり確認した方が良いです

掲示板[ ]

ご近所物件の掲示板

sapporo/621244/21-942

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