プラウドタワー明石

2019年5月13日 (月) 18:11時点における版

物件概要

プラウドタワー明石　外観

• 所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
• 交通：

1. 山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
2. 山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分

• 総戸数：216戸（地権者住戸17戸を含む）
• 構造、建物階数：地上34階 地下2階建 （住宅棟は鉄筋コンクリート）（一部鉄筋コンクリート）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店/アートプランニング株式会社/関電不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組

価格・コスト・販売時状況

• 地権者の17戸ですが、上層階の角部屋を占領ですかね？
  • 景色のいい南東25〜は地権者割り当て枠ですよ。
• 南西は角のわりに微妙。南東のNタイプ、南のMタイプに人気は集中するでしょう。
• 市役所も入る明石市による再開発物件とのことですが、販売にあたり価格や倍率で明石市民を優遇するような措置は無いのでしょうか？
  • 市外の高額納税者に住んでもらうために、販売価格の優遇するんなら分かりますけどね。少数の明石市民だけが恩恵を受けると、恩恵を受けてない明石市民が怒るんじゃないでしょうか。
• ここはタワーと言っても戸数が少ないから、よほど割高でなければ完売はするでしょう。問題は新築売値と、中古になった時の価格差。あと、このマンションの感じが今一つよくわからない。高級なのか庶民的なのか、都市型なのか郊外型なのか。
• 3LDK中階層15階、4500万ですよ。20階以降5000万です。
• 4日頃価格発表、三井住友銀行がある低層東側で2700は高過ぎですね。日が当たらない景観の価値ゼロ、そもそも明石、タワ-マン、校価格帯には無理があり、三井住友と距離取るためもう少し西にスライドしないとね。
• ここの低層は検討する価値ないですよ日当たり、環境が悪すぎる。しかも底上げ価格が顧客を馬鹿にしている。価格に見合ったのは15階以上ですね。
• mタイプは思いの外余っているみたいですうよ。下層が意外に高くて(4000万台)人気も集中しているそう。
  • 余ってる、ってまだ売り出してないよね。要望書で人気がないって事かな？
• 販売は９月末だそうですよ。
  • えつ！ 大幅な販売延期ですね。 何か問題が起きたのかな？
    • 想定を大幅に上回るモデルルームの予約があり、モデルルームの見学が全部終了しないと販売できないかららしいです。
• 販売価格って決まってないの？モデルルームでみた価格表とは別物ってことかな
  • MRのは予定価格表ですよ。 一応、万台の後半になる予定。 5900万台＝5980～90万円
    • 希望者が多すぎて価格を最後まで調整するみたいですよ。予算は後半ギリギリで考えてくださいって言われました。
• 希望者が多すぎて価格を最後まで調整するみたいですよ。予算は後半ギリギリで考えてくださいって言われました。
• 期待度１００％でＭＲ行きましたが、期待外れというのが正直な感想です。 フラッグシップとなる８８m2の部屋を、オプションてんこ盛りであの程度では、素の部屋を内覧会でみたら失望しますよ。 ８８m2の２ＬＤＫでも窮屈な感じでしたから、４ＬＤＫだと、６千万以上出してまで住みたいとは思いませんでした。 設備もこれと言って凄いのもなかったし、あくまでも駅直結、再開発の利便性で住むところだと再認識しました。 価格相応なのは北東の部屋、北西の部屋は西日を我慢できるなら割安と感じました。 帰りに頂いた冊子の内容の無さにもがっかりでした。
  • 自分はMタイプですが、がっかりでした。白で安っぽく5000万の割にはと思いました。
• 18日にＭＲを見てきました。正直　Ｍタイプは相場よりも高すぎますね　西側の部屋は相場です。
• 意外に南東は競争率が高いと多くの人が敬遠しているので、3倍以下の状況で、狙い目とのことでした。ほんとでしょうか？
  • Nタイプですね。人気であろう中階層で3-4倍でしたね。10-15は2-4倍でしたね。ただ、4LDKは5000万円コースなので頭を悩ませます。
    • Nタイプが1番人気
• 諸費用の登記費用が大きいですね。100万ちょいでした。修繕積立基金とネクストパス加入で250万ちょい
  • 6450万＋250万で6700万前後ですね。うちんとこもそれくらいです。

交通

• 駅直結
• 山電、JRが両方使える
• なんといっても、JRの新快速停車駅ということが魅力。新幹線も近い。
• 今日みたいな台風の日はJR止まっても山電の振替もあり改めて便利ですね！

構造・建物

• 敷地面積：8,097.42m2 (住宅棟・商業棟を含む総再開発面積となります。)
• 南東、南、南西は15階からでないと景色は抜けないでしょう。
• ベランダから野球や陸上、四季の移り変わりを堪能できるのは結構贅沢だと思う。
• 北側いいね。駅と公園だから、低層でも永遠に抜け感があるし。 ただ、窓は開けれない程うるさそう。
• てっきり外壁はタイルかと勝手にイメージしてました。吹き付けだなんてガッカリです。 なんだか内装といい、外壁といい・・・ プラウドというブランド力と立地力だけのマンションということですね。
  • 吹付けと言ってもバルコニー内とかじゃないんですか？？それなら良くある仕様じゃないのでしょうか？
    • 図面集見てみたけど確かに外壁は吹き付けタイルとしか書いてないな。バルコニー内だけだったらタイル・吹き付けタイルって書かれるはずだけどね。なんか仕様はほんと安っぽいな
      • タワーマンションは吹き付けが普通ですよ。勿論シリコンかそれ以上のグレードの塗料使うけど。34階もタイルなわけないじゃん。

正面さえちゃんと豪華であれば問題なし

共用施設

• ゲストルームは4階に1つ
• ビューラウンジは19階に1つ
• タワーマンションだから仕方ないのかもしれないけど、駐車場は抽選で、回転式の時間のかかる立体駐車場なんですね。 駅前だから車のない人が多いんでしょうか？ いくら駅前とはいえ、車は手放したくないので購入を躊躇しています。 抽選に当たる確率は担当者に五分五分と言われました。 他の人は駅前なんで車のいらない人多いから大丈夫と言われたらしいのですが・・・
  • 他の選択肢は、市営の駐車場ぐらいですかね。確か15000円～18000円だったと思います、同じ敷地内に無いのは不便だし明石だと車は必需品です。コストコに行くのに毎度タクシー使う訳にいかないし。
    • 進入路はプラウドの北側の道路だと、バス、タクシーとの総合乗り入れプラス駅の送迎があり、駐車場は他で確保するのが、良い選択かも？
      • クルマの進入路は南側の2号線です。歩道を渡り東行きですね。
• 床暖が無いなどもかなり残念ですが、一番の懸念は駐車場です。タワーが1台ってのと、幹線道路からの直接の出入りにどの程度、時間を有するものなのでしょうかね？ 維持管理の問題、駅に近い等の理由もわかるのですが、他のタワーでも2台体制だったりするものですからタワーが1台というのはどうかなって思います。 先ず、駐車場が確保出来ないなんてのも我が家ではありえないですし、出すのに車庫前で長蛇の列、入庫するのに幹線道路でハザードランプ待ちとか休日の度になってしまわないのでしょうかね！？ せめて駐車場が確保ができるのかどうかを確定した後に本体契約を検討できるようにしてもらえると良いのですが、どこのマンションでもそういうワケにはいかないのでしょうかね。

設備・仕様

• こちらのマンション、（オール電化だから？）床暖も標準装備ではないようなのですが・・・それなりの価格のマンションなのにこれが最近の傾向でしょうか？
  • オール電化のプラウドタワーは、床暖無し、リビングエアコンが標準装備、と違いますか
    • ビルトインというですか?
      • ビルドインはプレミアムフロアだけと思います。プレミアム以外は普通の壁掛のはず。明石はどうなのか知ら無いので、MRで確認してください。
• バルコニーのガラスより室内のガラス機能の方が気になりましたけど・・・。思わず本当！？って感じがしたのは私だけなんでしょうか？今時のタワーってあれくらいの仕様なんでしょうかね。かなり残念でしたけど。
• 設備もLIXILのグレードしょぼかったです。これ、ノーマルだと本当にがっかりです。。二重ガラスがT4なのは良かったです。
• Ｎはトイレに手洗いカウンターつけるなら、タンクレスにしてもらいたかったですね。 ウオークインクローゼットは小さすぎて使い勝手悪そう。奥行のあるクローゼットレベルの出来。 風呂の照明も今主流のビルドインＬＥＤかと思いきや従来の照明。 Ｎ２に関しては価格が価格だけに、もう１ランク上の設備を想像していたんですが、残念でした。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：54.59m2～110.15m2
• Mタイプはバルコニーの塀がガラスじゃないから部屋から景色が見えないのが懸念されます。
  • 眺望メインとしては肩透かしですよね。せめて高層階はガラス張りが良かった。
    • 乳白色はないよね
• 洋室５畳の使い道はどのように予定されてますか？子供部屋にしても狭すぎです。
• Mはバルコニーガラスではないのに高すぎる、、Lも相場より高く感じるし、北西で橋を捨てるのか人気の北東で抽選負けするか悩みませんか。。 M希望の方はバルコニーガラスではないのはOKな感じですか？？

買い物・食事

• 駅前のパントリーは夜十時まで開いてる
• 買い物は駅前にパントリーとMISUGIYAがあり、アスピア地下にマルハチがありますね。パントリーは高級路線だけど自社ブランドの無添加加工品などあります。お惣菜も美味しい。マルハチは庶民派ですね。あと魚の棚にも八百屋さんやお菓子屋さんあったはず。ただし閉店時間が早いです。
• 自転車圏内で(もちろん車でも)ホームセンターダイキもある。
• 問題は周りの店舗。 安っぽい飲食店やパチンコ屋、薄暗い食品スーパーやホコリを被った 家電を外置きする量販店など、あれじゃあ新しいライフスタイルは無理。 明石市の施設もアスピアからの移転でしょ。

育児・教育

• 校区は明石小でしょうか…詳しくないですが悪い噂も特に耳にはしませんが、中学は明石小以外は入って来ないから、小学校で何かあるとずっと嫌な思いをしないといけないかもと随分前ですが聞いたことがあります。ですが、この周辺の子供は小学校や中学から私立に行く子もいるので、駅前なのは選択肢があっていいのかもですね。駅前は塾も多いので、送迎は楽そうだし…
• こちらの校区は明石小、錦城中校区です。明石市内ではまだ落ち着いているとされている校区です。
• 明石小ですが明治開校の歴史のある学校で私は建替前の鉄筋校舎で学んでいました。 私が通っていた頃は１学年４クラスでしたが、今は1クラスに減っていると聞きます。 そういう意味では目の届きやすい学校と言えます。 近くの神戸大附属ですが、以前は幼稚園から中学校までありましたが、中学が廃止、 住吉と統合されます。 それと関係しているのか、あるいは私学の空白地帯になっているからか 元東大の総長が明石で中高一貫校の設立を検討しているそうです。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 生まれも育ちも明石市のおっさんだけど、なんか変な気分。明石というか明石市にタワーマンションが似合う気がしない。。。
• 駅直結で更に隣接の商業施設内には 市役所、図書館が移動してくるし生活至便この上ないね。
• 塩風は強いですよ。台風ですと窓にびっしり結晶できます。
  • まだ海に面してい無いだけまし。塩害ネタは湾岸部のマンションの宿命。
• ハザードマップ見たけど浸水はするね。浸水したら電気系統止まってタワマンはアウト。まぁ、ここに限らないけど。
  • この地域は確かにハザードマップに何か印ついてるね。でも液状化じゃないかな。まぁ、海から真っ直ぐ流れ込めば、この場所なら水に被ることぐらいありそう。でもそんなの気にしてたらマンション買えない。
  • 液状化はＴＲＤ工法で対応済だよ。
• 明石公園の東側は高級住宅街なので、治安が悪いとは思えませんね。
• 明石は利便性、街並みがとても良いですよ！ 電車は新快速が停まるし、明石公園、大蔵海岸と楽しめる自然もたくさん。 普段の買い物も便利だし、魚の棚まである。 更に今回の開発で便利になるのでしょう。 世代を問わず充実した生活が送れますね。
• 明石は、おしゃれスポットや高級住宅街は無いけれど、風情あると思うけどなあ。北の明石公園や天文科学館や、南の明石海峡の橋含む景色など、電車から見てもなごみます。
• 営業に聞きましたが、12階がちょうど昭和住宅看板下になるそうです。三井住友銀行は空調設備を含めて抜けるのであれば13階からです。
  • アスピアが抜けるには15-16階で空調設備がギリ抜ける高さです。少し、プラウドタワー明石は地盤が低いらしく、近隣建物マイナス1階で考えてくださいと言われました。
• 明石の魅力は海。大蔵海岸から中崎一体に巨大リゾート施設を作り、パームツリーを並べて錦江橋まで繋げば、明石駅前は繁栄間違いなし。
• マンションの価値を上げるには、お洒落なお店とかリゾート的施設とかが必要という意見があるようですけど、ここの価値は、そういう人工的のハコモノではなく、都心では得られない環境や眺望でしょう。上層階ならば、大阪湾から明石海峡、淡路島、播磨灘、小豆島まで一望。冬場は瀬戸内海に沈む夕日まで見ることができるでしょう。また、利便性も決して劣っているわけではなく、大阪市内までもドアツードアで１時間足らずで通勤可能です。しかも、一生かかっても読み切れない蔵書が無料で自由に利用できるとは。。。最高の景色と適度な利便性を兼ね備えたここが、とっても魅力的に思えます。高くなるんだろうなあ。。。（溜息）
• 橋が見えないなら価値は半減。駅が近いから全否定はしないけど、どうせここに住むなら橋が見えないとって考えてしまう。
  • ビューラウンジからは見えますけどわざわざ行くの面倒くさいですよね。でも部屋のベランダの塀と違ってビューラウンジのベランダの塀は全面ガラスみたいですよ。天井も二階分の高さがあるみたいですし。
    • ビューラウンジ北東だけどせめて南東か南にして欲しかったと思いません？？絶対そっちの方が綺麗に見えるのに。。ナゼに北東。。 確かに橋にこだわるなら舞子ですね。でもtioとか近すぎて全体図が見えなさそうだし、舞子でも場所によりますよねー。
• 小学生とかにとっては周辺環境はよくないですが、リタイア世代にとってはいい環境ですね。
  • 明石駅近辺はあまり小さなお子様を育てるには悪環境だと思います。地元なので、明石は大好きなんですけどね。

【桜町】

• 桜町は昼でも歩きたくないです。明石市に何とかして欲しい。
  • いかがわしい映画館、桜町が…。
  • 桜町そんな怖くないですよ。女性一人で夜歩いても平気です。古い雑居ビルが無くなって 路地裏に小洒落たお店が増えていますし、一人飲みも楽しめます。これからは明石公園の桜も楽しみですね。高層階なら明石海峡大橋とどちらかは見えそう。
  • 桜町は大きな道路の向こうだし、積極的に行かなければスルーできる場所ですよ。映画館(伝聞では違うものになるそうですが)も同じです

【騒音】

• 騒音は、2号線を走る爆音バイク集団、救急車、駅前の飲み屋から出てきた若者の声、なんかはありそうですね。駅のアナウンスや貨物の音なんかはどうなんでしょうね。
  • 駅から50mのタワマン28階居住中ですが、夏、冬は窓開けないから気にならない。春、秋は風が気持ちいいが、夜中1:00くらいまでめちゃうるさい。5年すんでるが、窓開けたままは寝れない。
• 明石駅前の北側は日当たりと騒音が特に酷い。これは、いくら安くても論外です。狙い目は南西の角部屋ですかね。

周辺施設

• 明石公園は目の前だし、県立図書館や天文科学館も近い。明石城や柿本神社なんて歴史的なスポットもあるしね。
• 子育てとしては、メリットは明石公園、大蔵海岸、文化博物館、天文科学館などと充実。
• 目の前の明石公園はよく手入れされていてほんとうにすばらしい公園(夜中は歩かないが)。
• 明石市立図書館は蔵書も豊富

その他

掲示板

• 「プラウドタワー明石」についての口コミ掲示板一覧
• プラウドタワー明石ってどうですか　ＰＡＲＴ2【検討版】
• プラウドタワー明石（（仮称）明石駅前再開発タワー）ってどうですか？【検討板】

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