ドレッセ目白近衛町プレゼンス

2019年5月13日 (月) 16:37時点における版

ドレッセ目白近衛町プレゼンス外観

物件概要

ドレッセ目白近衛町プレゼンス　外観 1

ドレッセ目白近衛町プレゼンス　外観 2

• 所在地：東京都新宿区下落合2丁目294-5（地番）
• 交通：山手線「目白」駅から徒歩7分
• 総戸数：55戸
• 構造、建物階数：地上3階地下1階(RC)
• 敷地の権利形態：分譲マンション　
• 完成時期：2007年1月
• 売主：東京急行電鉄

価格・コスト・販売時状況

• １億円台中心の低層億ション。
• 当初企画段階では、１００平米級億ション５０−６０戸程度計画。
• 地元情報では最安住戸でも１億以上の本物の億ションになると言われています。
• ほとんどが億超えの高級物件になりそうですね。
• 平均１００平米、平均坪単価３５０万円。
• 一番安い部屋でも８０００万円台、殆どが１億から２億円の部屋。
• 売出価格は1000万割高。
• 西向き、東向きは基本的には安くなる。新築時にはそれを良さげに見せてなるべく高く売る。
• 一億以上出して駐車場がマンションから歩いて５分はきついです。駐車場付だと２億以上の部屋ですといわれましたが、その駐車場のサイズが小さいサイズでびっくりです。今時、２億のマンションを買う人が持っている車は入らないサイズでは？ちなみに大きいサイズの駐車場に国産のハイブリットが止まってました。このマンションを早めに完売させるには敷地内に駐車場を増設するしかないかと思います。

交通

• この物件、目白通りを１ｍも歩かないで駅まで行けるんですよ。住宅街の中の小路を抜けるルートなのですが、お子さん連れで行く時などきっと重宝します。（階段や坂道が多少ありますが）

構造・建物

ドレッセ目白近衛町プレゼンス　エントランス

• いかにも目白らしく、決して華美や虚飾でなく、シンプルでベーシックな上質感とでも表現すべきファサード。
• 下落合高台界隈の高級住宅地に相応しい、代表的な高級マンションのひとつになりそうですね。
• 地盤は周囲と比べて良くないでしょうね。
• 東向きも、西向きも、隣接住居と近すぎですし、特に西向きは隣接住居の地盤のほうが位置的に全然高い。一番上じゃないと、眺望は抜けてこないでしょうね。
• 立地はいいのですが、やはり窪地であること、南面が少ないこと、平成２０年にはうらの財務省官舎が売却され，南面の半分にかなり隣接して同様のマンションがたつ可能性が高いこと、想像していたものよりチープな感じであること。マイナス面も多々感じられました。ただやはりあの立地には非常に魅力を感じております。
• エントランスは道路より３０センチほど高くしてある。
• 西側は3.5m位の距離があり、思ったよりも圧迫感はありませんでした。マンションが1軒建っていましたが、それ以外は（今のところ）戸建てだったので、日当たりもそれほど悪くありませんでした。ただ、隣接住居の敷地の方が2〜3m高い住戸もあるので、仮に将来、マンション等が建設された場合、そこは今よりも圧迫感が出て、日当たりも悪くなるかもしれませんね。
• ここに自然の沼があったというのは、聞きました。
• 建物のデザインと構造自体は、良いものであると思います。ただ土地が窪地であることは周囲と比べて一目瞭然ですので、目白の中で最高に良い場所だ、とは絶対言えません。
• 南北に長い敷地のため、ほとんどの住戸は東向きあるいは西向きであること。吹き抜けがあるので、風通しも悪くないし、採光についても十分だと感じている。
• １階（住居表示は２階）の中住戸（西向き）を購入しましたが、採光、風通しともに思ったよりもずっと良かったです。
• 窪地の件ですが、近所に５０年住んでいるという方に伺ったところ、今まで洪水などにあったことは記憶にないとのことでした。東急建設にも聞きましたが、地下に雨水をためる貯水タンク（？だったとおもいますが）があり、水の害を起こさないようにいろいろと工夫してあるとのことでした。
• この窪地はおとめ山公園へとつながっていますので、大雨の時にこの物件が水没するようなことはあり得ないと思いますよ。１階（実質地下１階）はわかりませんが。
• この物件の前の道路（エントランス部分もかかるかもしれません）がハザードマップで薄黄色（一番程度の軽いもの）になっていましたが、薄黄色はたくさんあります。程度の一番軽い薄黄色なら気にすることはないと思います。それにここは前の道路は窪地ですが、全他的には高台です。大洪水のような場合は下の神田川方面に向かって水が流れると思います。今回の台風で地下住戸が大丈夫だったことからも安心できると思いました。
• 第１種低層住居専用地域 の高さ制限は、10mまたは12mの高さ制限を都市計画で決定。

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  マンション前道路（2009年撮影）

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  正面玄関（2009年撮影）

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  正面玄関２（2009年撮影）

共用施設

• 結構敷地も思ったより広くて期待できそうです。
• たくさん防犯カメラが設置されセキュリティー万全です。エレベーターは内部の様子がモニターで外部から見られるようになっているし、内部に警報ボタンも2個付いていて安心です。ゴミ置き場にも防犯カメラが付いていました。エントランス奥の壁は今はやりの珪藻土の塗り壁で、部屋の内部も高級な建材が使われていました。内廊下は幅も広く、冷暖房が付いていて、ホテルライクなイメージでした。最上階は日当たりも充分で、これなら割安だなと感じました。

設備・仕様

• 外観・内装はいたってシンプルですが、大抵の設備は標準でついてきます。
• 最上階なので、御留山からと思われる風が吹いてきて、とても涼しいです。
• 入居後すぐに雨漏りが発覚したそうですよ。
• 我が家の両隣には小さいお子さんがいらっしゃいますが、音は殆ど（全く）聞こえません（お互い窓を開けていれば声は聞こえてきますが）。上階のご家庭にお子さんがいらっしゃるかは不明ですが、とても静かです。
• 外装、内装の仕様はハイグレードでびっくりしました。ただ３Ｆの部屋の正面のマンションのリビングからの視線が気になります。ですがこの場所と仕様でこの値段なので我慢できる範囲だと思います。

間取り

• 2LDK～4LDK
• 間取り、日当たりも申し分なしです。

買い物・食事

• 買い物は、目白通り沿いにピーコックと丸正がありますし、目白駅近の田中屋という酒屋跡に成城石井が入ると云う噂があります。それと、目白駅前のコマースと云う商業ビルが近々再開発予定なので、そこにショップが幾つか入るかも知れません。あと、高田馬場駅側には、ピーコックと西友がありますね。早稲田方面まで往けば、三徳とかもありますよ。
• ちょっと遠出するなら、新宿の伊勢丹や高島屋、池袋の西武や東武のデパ地下、成城石井、ザ・ガーデンとかもあるので、さすがに都心近接高級住宅地だけあって、買い物には全く困らないですね。
• 主婦としてはスーパーが駅とは逆側にあるのは少し痛いですが、小さな子供がいるので緑が豊かな点と静かで落ち着いた環境がとても気に入っています。
• ピーコックや丸正が近いので、便利です。
• 駅前のコマースですが、25階建てビルに替わるそうです。紀伊国屋も入るそうです。
• 目白駅前のコマースですが、解体し、隣の川村女子の一部と合わせて高層ビルになる予定とのことです。

育児・教育

• このマンション、学区は落合第四小学校でしょうか？→　落4,落中勧めませんよ。坂下から、土地成金やら、不良やらの変な親達の子が、通いますから。小学校はまだしも、落合中は。3,40年前は名門でしたが。事件としては、かつて1部上場オーナーの息子（プールつきの家）が、先輩から脅迫され、家の金庫からお金を持ち出す事件まで起きてます。中途編入で日大の付属に転校しましたが。
• 小さいお子様が多いのに驚きました。以前のマンションは子供は一人もいなかったものですから・・・。１階（表示は２階）のお庭の声がとても響きます。土日の朝早くからお庭で遊ぶ声で起こされます。まあ早起きができていいかなと思っているのですが。でも住民の方もよい方ばかりですし、お子様もきちんとご挨拶できていい感じです。
• お庭から賑やかな子供たちの声が聞こえてきますし、廊下で赤ちゃんが泣いている声が聞こえてくることもあります。しかし、騒々しいという印象はなく、皆さん本当にきちんとお子様を躾られています。
• 子供の騒音などについて管理組合が結構うるさいらしく、（実際に子どもの騒音は聞こえます）母に「静かに！静かに！」と言われ続け、子どもといるのにはかなり神経を使いました。
• この立地なら評判のいい区立の小中学校が近いですし、都内各地の私立へも通わせやすいです。
• お子様を遊ばせるなら　学習院もお勧めです。土日は近所の子供たちが自由に遊んでいます。広くて緑が多くて気持ちがよく、安全なのもうれしいです。
• お子様の声ですが、真夜中や早朝に大泣きをするのは困りものです。こちらも寝られません。せめて子供が泣いたときは窓を閉めて、声が外に響かないようにしてほしいです。特に吹き抜けに面した部屋は声が響きます。
• 遊び場として、学習院はいいですね。構内は本当に森のようですよ。年に一度、オール学習院の集い（いわゆる学園祭の学習院版）とかがあって、近隣住民も自由に構内入場可なのですが、毎回必ず皇族方がいらっしゃって学生・OBや近隣住民との触れ合いの場をもたれます。
• 学習院は土日だけではなく、いつでも入れます。門に守衛さんがいらっしゃいますが、「ごきげんよう」と軽く挨拶してから入ると気持ちいいです。

周辺環境・治安

• まず　土地の「地ぐらい」が違いますよ。いわゆる「目白近衛町」ですから。周辺環境は、都心部では希少な一種低層住専ですから、文句無しに良いです。古くからの山の手らしく、未だに数百坪規模の大きなお屋敷も残ってますね。立地としては文句なしに最高、都内屈指の場所です。
• 都心でありながら環境よし、雰囲気よし。
• 目白と呼ばれる地域は広範に及んでいますが、同じく坪単価の高い、文京区目白台でさえ、間違いなくかすんでしまう場所でしょうね。
• 最近は、愛子様のご入園なども関係しているのか、下落合の反対側にあたる豊島区目白３〜４丁目あたりでさえ、警邏のおまわりさんが増えました。時間帯によっては、目白駅の入り口で、怪しげなカッコウをした若者が、よく職務質問されています。治安対策も、今後ますます強化される地域でしょうね。
• 来春からは宮様も移ってこられるようだし、愛子様もお近くに通学されるし、目白界隈は注目を集めて、いい宣伝になるのではないでしょうか。
• この界隈は、皇室関係のやんごとなき方々とも古くから所縁深い、由緒格式ある土地柄です
• 隣接のマンションや戸建てが建物に近いため、圧迫感があると思われるが、実際に住んでみると、私の場合はほとんど気にならない。一種低層地域のマンションに住みたいならば、これくらいは納得の範囲と思う。
• 窓から見える風景、採光等を実際に体験し、家具の配置から生活動線をもイメージしながら購入の判断ができたことに満足しています。ここ下落合を知るまでは山手線の駅から１０分以内の新宿区にこんな静かで緑が豊富な所があるとは知りませんでした。窓を開けると小鳥のさえずりが聞こえ、清々しい朝が迎えられます。一日を通してとても静かで落ち着きます。
• このマンションを越えてすぐの左の道を見やると正面の木々が森のように見えるんですよね。こんな景色は都心では滅多に見ることができないのではないでしょうか。一目見るだけでひんやりといい気分になります。
• この界隈は、新宿区内では、市谷界隈と並ぶ古くからのお屋敷町ですし、とても良い環境ですので、私自身、とても暮らしやすくて気に入ってます。緑も多いし、静かだし、それでいて、都心へのアクセスもいいですしね。

周辺施設

• スポーツ・ジムは、目白駅近のリッチモンドホテル地下にありますし、テニスクラブがガーデンヒルズの目の前にありますよ。
• スポーツクラブなら高田馬場にビッグボックスもあります。
• 南の財務省官舎跡地は新宿区の防災公園になるらしい。
• 小児科は高田馬場まで行かないと無いようですが。
• 小児科と児童館ですが、近くにないのが残念な点です。
• 病院は我が家は聖母病院にかかっていますが、徒歩２０分程度かかること、総合病院であること、夜間診療がないのはマイナスですが、先生は親身に相談に乗って下さる素晴らしい方ばかりです。
• 児童館は中落合児童館が一番近いかもしれません。それでも徒歩３０分近くかかると思いますが、屋外・屋内遊具が充実していて、区外からもたくさんのお子様が遊びに来ています。
• 公園はおとめ山公園と下落合東公園が徒歩３分程度の位置にありますが、遊具が少ないのでお子様には少し物足りないかもしれませんね。
• 近くのおとめ山公園に子供と遊びに行きましたが、森の中のようで人が少なく、ちょっと不気味でした。
• この界隈で、子供さんが遊ぶのに良さそうな公園は、下落合四丁目の「下落合公園」ではないでしょうか。元は本田宗一郎（本田技研創設者）さんのお屋敷だったそうで、西落合に移転された跡地が区立公園になってます。遊具も幾つかあって、お手ごろな公園だと思いますよ。それ以外でお勧めなのは、旧目白文化村の一角に佇む「西坂公園」でしょうか。こちらは、今なお付近に旧華族さんがお住まいなことや、新目白通り隔てた中落合に某宮家妃ご実家があることで有名です。あと、牡丹で名高い薬王院隣の「下落合野鳥の森公園」も、緑深い趣きのある公園でお勧めです。
• お産だったら、このあたりでは聖母病院が多いです。
• 聖母病院は小児科の救急外来はないのと日中はかなりの込み合っているのでちょっと不便かもしれませんね。
• 病院ですが、私は社会保険中央病院（新大久保）に行っています。東大系の先生が多く、レベルが高いです。先生方、看護婦さんもとても親切です。近くのホームドクターでは不安なとき、高度な医療を必要とする場合などはぜひお勧めです。もちろん、慶応病院、東大病院、国立医療センターなども近いので、便利です。

その他

• 立地・質感・外観・内装・間取り・業者・ブランド・設備・セキュリティ・価格・管理等、全てが一流の億ションですね。
• 買い手の立場からは、以下の気になる点があるものの、全体として質素な上質感・高級感を醸し出している良い物件だと思いますよ。

1. 南北に細長い敷地で間取りや配棟計画にやや億ションらしからぬ点あり。
2. 窪地立地のため水や湿気が溜まりやすい可能性。
3. 億ションとしてはややデベのブランド力が弱い。

• 入居後３ヶ月点検についても大きな問題点はありませんでしたが、細かい点にも誠実に対応していただけました。
• この界隈は、歴史の教科書とかでなくて、今もなお本当の近衛さんや徳川さんなどが、ごく当たり前のようにお住まいの街です。この物件のはす向かいにある某学生寮は旧宮家敷地ですし、日立目白倶楽部は今上天皇もお住まいだった旧学習院昭和寮ですね。その通り沿いには、秋篠宮妃紀子様のご親族がお住まいで、ご懐妊やご出産の折は、周辺がマスコミの取材陣で大混乱でした。近くには、今上天皇の家庭教師だったヴァイニング夫人の邸宅跡地に、高級マンションがさり気なく建てられています。また、線路を越えた学習院近辺のマンションには、旧紀宮様（黒田清子さん）がお住まいですが、昨日は初めて天皇・皇后両陛下がそのマンションを私的にご訪問なさったそうですよ。更に、旧下落合（中落合）の旧目白文化村には、常陸宮妃華子様のご実家が今もありますね。
• 天皇・皇后両陛下が、公務ではなく、私的に訪問される場所は、地球広しと云えども、ごくごく一握りの場所だけですよ。その中のひとつが、明らかに目白界隈です。
• 窪地や南側の官舎の現状、生活全般の不便さは価格とバーターで納得できるのですが、子育て世帯が半分以上というのでは静かに夫婦2人で静かに暮らしたい我が家にはストレスでしょう。
• 間取りも平凡だし、ライトコートに面した共用廊下は貧乏臭いし、エントランスは今どき御影貼りだし。
• 高台と言えども窪地の立地（地盤面でも安心と言えない）、南向きの少ない住戸配置、周囲の建物との近接による圧迫感、殆ど期待出来ない外の眺望、高級マンションを謳うには不十分な駐車場設置です。

掲示板

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