ワコーレ住吉オーナーズレジデンス

2019年4月26日 (金) 21:52時点における版

ワコーレ住吉オーナーズレジデンス 外観CG

ワコーレ住吉オーナーズレジデンス　外観完成予想CG2

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉宮町3丁目134番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩5分
2. 阪神本線 「御影」駅 徒歩7分

• 総戸数：68戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年04月下旬予定
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：株式会社ノバック
• 管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 60平米～なので4000万台からあると予想。。。いろんな間取りプランがありそうですね。
• 60平米4500万円位～でしょうね。駅は近いけど学校区が。。。悩みます。
• たぶん坪300万円くらいですね。 普通のサラリーマンにはちょっと届かないかな
• この辺では最高の場所ですね。坪300？正気ですか？すぐ近くの和田の2年前ですら200ですよ。
• 案内会行ってきました。 価格は予想を上回る高額な値付け（汗） 駅5分ともなると70平米7,000万～でも売れるのかなぁ。
  • 70平米7,000万なら、一階ではないでしょうか？１階の場合、いくらぐらいからでした?
• 60平米はいくらぐらいからでした?
• え？７０平米７０００万？ずいぶん高いね。かなり強気の価格設定だ。５年前に完成した住吉川沿いの２棟高層の価格はバーゲンセール価格に思える。
• 価格は確定なんでしょうか？ たしかに駅近なので安くはないだろうなと思いますが。 コンシェルジュもいてセキュリティも徹底していて デザインを見た感じからしても高級路線な感じはします。
• 105平米は1億円かな。
• 全邸南向きで敷地がゆったりしているあたりはいいなと思います。 Pタイプ、いくらくらいなのでしょう。 やはり一億超えてしまうでしょうか？
• 3月下旬販売予定とあるので、もう価格が出ていてもいい頃だと思うのですが、予定が伸びているのかな。まだ事前案内会の案内だけ出てますね。
• 評判のあまりよろしくない住吉駅南側地域・・・ どちらかというと人気のない学校区。 ここで完売したらすごいわ。
• 利便性はいいけどね・・・このエリアは3LDKで3000～4000万台までだろうな。
• 大規模過ぎると、住民が多くてご近所付き合いが大変そうですし、 小規模過ぎると、修繕積立がどんどん上がりそうですから この物件の総戸数くらいがちょうど良いかなと思います。 モダンな外観がおしゃれで、ちょっと目立ってしまうくらいかもしれないです。
  • そんな訳はない。 小さい方が理事が何度もまわってきて近所付き合いも大変。 理想は150戸以上。スケールメリットのないマンションはダメだと思います。
    • 大きいのも小さいのも色々住んできましたが50～100戸程度が理想かな、スケールメリットなんて50戸でも500戸でも5％程度100戸なら3%未満。 でも売るときは大きいと被って低迷期だと値引き合戦にもなりかねず資産価値が下がりやすい。 また役員も50戸で5人いたとしても平均で10年に一度回ってくるだけだし、小さなマンションは話もまとまりやすく人付き合いもアットホームで大きいより役員の負担も少ない。 でも本当は10戸未満でも良いかな、外出時の挨拶の煩わしさは無いし、役員も名ばかりでする事無いし、大きいとマナーもいい加減になりやすく不愉快な場面に遭遇し易いですが、小さい程嫌な思いをする確率も下がるし。 ただ流石に10戸なりやすくもなるとスケールデメリット感も有りよほど高級じゃないと割に合わないですね。
      • 少なくとも100戸以上だろうね。 長期修繕積立金も割高になるし、 10年に1回も理事がまわってきたらウンザリだわ。 実質賃貸にまわす人や拒否する人もいるから、5年に1回ぐらいになるだろう。
        • 大規模か小規模かは人によって好みが分かれる部分かと思います。ここは68戸、どちらかというと小規模になるのかな？中途半端といえば言えなくもないが、自分的には十分大規模な気もします。戸建てだとしたら、街一つ分の戸数にはなると思うので。 自由設計対応プランがすごいなと思いました。有償にはなるけども、水回りも大々的に移動できるものなんですね。
          • 68戸だと大規模ではないでしょうね。定義がイマイチよくわかっていないので、調べました。 マンション規模を調べてみたところ、小規模は100戸未満。ここは小規模の中高層型でしょうか。低層型ではないかと思います。 私の中では150戸くらいあると大規模な気がします。100戸ちょうども個人の判断ですが多いなといった感じ。小規模マンションだと、25邸、35邸くらいのマンションもあります。68戸は大規模でも小規模でもない印象です。
• 近くに住んでます　低層階で6000万代らしいです　
• ホームページに第2期近日分譲開始予定とあるけど、どのくらい残ってるのか気になります。いろいろ検討できるくらいあるとよいのですが。いっぱい残っていても人気ないのかなとか気になりますが…
  • 第2期近日分譲開始予定ってことは、第1期はもう完売したってことでしょうか？ホームページには完売御礼とか載ってないですが、何戸販売されたんでしょう？第2期ではNタイプを販売するっぽいですね。Pタイプと同じ自由設計プランですがお値段はおいくらくらいになるでしょうね。
    • 最上階のN,O,Pは全て億ションだったと記憶しています。1次販売の後は基本先着順だと伺いましたが、全て販売されているわけではなく最終分譲分を残して先着順販売だそうです。
• 場所が良い、ワコーレだから、すこしは安いかもと期待。価格表が出たら、さようなら～　かもね。
• 部屋によって価格差がかなりあります。 ワコーレだけど、設備などグレードが高い物が入っていて、極小地に立てた様な内梁、柱ではなく割とアウトポール設計になっていました。 ただ、4000万円台のお部屋は完売したそうですよ。 モデルルームに訪問すれば、歯抜けなしの全て埋まった価格表が提示されます。
• ６８戸、本来なら即日完売もおかしくないが、価格設定は強気すぎるため時間はかかるではないか？２割程度高めと思います。
• 駅も近いし、間取りもよい、コンシェルジュ付きとなったら、やはり強気の価格でも仕方がないのかなと思ったりもしますが、結果は売れ行きが物語るのだろうと思います。 第2期は8月上旬予定のようで、けっこう間があいてますから、価格が出るのはもう少し先でしょうかね。 自由設計のプラン、このままでもじゅうぶんいい間取りに思えます。贅沢な部屋ですね。
• 自由設計プランは最上階だけ、なんですね。 ただでさえ最上階はお値段しそうなのに、更にオプション入れまくる形になるのは純粋にすごいかも。 自由設計する場合は、 投資用と言うよりは、本当に実需で考えているから、ということになってくるんでしょうねぇ。
• 最上階の億部屋は全部売れたみたいですが、まだ３割くらい残ってるみたいですね。４月竣工ならそんなもんですか？
• パークハウスは3割しか売れてないみたいだからこっちはまだマシなんだろうか。2LDKと億は売れてるけど70～80平米くらいの平凡な3LDKが売れ残ってるのは同じ傾向かも。
• どの部屋もアウトポールとかそういう利点があるわけでもなく、 柱は食い込んでますし中部屋は玄関開けたらすぐ廊下といった感じですしね。 それでいて価格が高いとなるとなかなか手を出し辛いのかも…。 それを覆すもう一押しが欲しいかもしれません。 駅近、学校が近い、治安が良い（？）以外のメリットって何かあるでしょうか。
• 阪神とJRに近いのが良いなぁ。しかも特急が止まる。山手より土地価格は安いと思うから、80平米6000万位でしょうか？
• 高いですねー。裕福層が住む町じゃないのにアッパークラスしか買えないのでは？
• コンシェルジュサービスがあるのは忙しいと助かるでしょうね。防犯的にも安心ですね。間取りの広さからするとファミリー世帯向きですかね。
• 外観が現れましたね。立地条件は最高ですが、売れ行きはどんなもんでしょうか？
• 管理費も安いし（和田にしては高いけど）あまり質は期待できないでしょう。
• 4,390万円～になってますね。2LDK残ってたんでしょうか。

交通

• 摂津本山よりは快速も止まる
• パークハウス住吉川と迷ってますがこちらの方が駅近だしここがいいなぁ。
• 駅5分がいいなあ

構造・建物

ワコーレ住吉オーナーズレジデンス エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：2,654.61m2（登記簿・実測・建築確認対象面積）
• 建築面積：1,274.35m2
• マンションの外観やエントランスも町並みと会ったデザインになっていることや、コンシェルジュサービルがあり、高級感があるのは良いと思います。

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  外観工事状況（2019年2月2日撮影）

共用施設

ワコーレ住吉オーナーズレジデンス エントランスホール完成予想CG

ワコーレ住吉オーナーズレジデンス オーナーズテラス完成予想CG

• 駐車場：45台（来客用駐車場1台含む）
• バイク置場：7台
• 自転車置場：96台
• マンションの敷地内に噴水のような施設があると資産価値が上がると聞いたことがあります。あの水の音に癒される。このマンションも水盤が設置されるようですね。この水盤の水道代は管理費として徴収されるのでしょうか。1年365日、ずっと流れているとするとかなりの金額がかかりそうですが。
  • 水物は販売促進グッズと思いましょう。管理組合や住民にしてみれば、お荷物以外の何者でもありません。
  • 水音ってエントランスの中にいても聞こえるんでしょうか。完成予想図を見るとガラスで仕切られているので、普段はただ眺めるだけになりそうです。こういうのってマメに手入れしないと景観も悪くなっちゃうんですよね…。今の時期だと落ち葉が集まったりとか。管理費を合わせると販促グッズとしては高く付くかもしれませんね。高級感あって良いかとは思いますが。
• コンシェルジュサービス夜間利用はないみたいですね。共働きの場合は土日祝日しか利用できませんね。
  • ほんとですね。 サービス内容をちょっと見てみたんですが やはり日中不在な場合に利用できるのは メッセージ受け付けサービス？ 各種紹介サービス？ 共用施設受け付けサービス？ くらいでしょうか。 しかもカウンターではなく電話でもOKならば って感じになるでしょうか。 利用者が少ないと存続が難しいかもなんて思えます。 スマホひとつあればある程度できてしまうサービスも多いですし。 セキュリティ面では安心感があるとは思うんですけど。

設備・仕様

• ヘルスメーター収納スペース、高級人造石カウンター&陶器ボウルなど。こちらは、室内設備がいいと思いました。

間取り

• 2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 住居専有面積：60.35m2～105.05m2
• バルコニー面積：9.54m2 ～ 28.59m2
• 間取り、見ましたが、3LDKが多いです。掲載しているのはB2、I、Pの3種類で、Pは105.05m2なのに3LDKでした。普通なら4LDKにするのですが、3LDKだから広い。LDKだけで30畳あります。しかもルーフバルコニーに面していて開放感もあります。洋室なんて10畳あるので、ちょっと高級志向にしていても仕方ないのかなとも思いました。
• これだけたっぷりな平米数があればゆとりがあって暮らせて、憧れます リビングが広くて、ソファーや大きめのテーブルを置いても卑屈感もなさそうでスペースとしてはかなり取れそう。 浴室と洗面室やキッチンのスペースがもう少し広くなっているとさらによかったかなという気がします。 Iタイプの洋室は10畳で広くなっていますが、凹凸があるのが残念でした。

105.05m2の部屋は南向きで三面採光、解放感もありそうですから かなりお高いのでは。 特にLDKは明るくて気持ちが良さそうに思えます。

• プライバシーを配慮したポーチ、独立性の高い各洋室、 明るさと通気性に優れているであろうリビングダイニング、などなど。 キッチンはどうかな、使い勝手がどうか気になるところです。 でも、全体的にいい感じだなと思う間取りではあります。
• Pタイプというのは、最上階の物件のことなのかな。ルーフバルコニーがあります。そこまでするとかなりすごいなぁと思いました。 普通にファミリーだったら、３LDKでもかなり広めに設定されているので 収納率も高めだし、しっかりと暮していけるようになっているのではないかなぁと思いました。 居室も広めなので、ベッド置いておしまい！というわけではなさそうです。
  • 別にルーフバルコニーすごくないけどな。容積率か日照権の都合上出来ただけ。
    • Pタイプの間取り、全体的に広くてゆったりしていていいですね。 リビングやバルコニーの広さにも心惹かれますが、居室の広さが半端ないなと思います。 ただ全体的に広いのはいいのですが、生活動線を考えると少し使いにくいかなと感じます。 また洗面バスルームの隣が居室になっており、湿気やカビが気になりそうかなと思います。
      • Pタイプいいなと思います。南向きで東側にもルーフバルコニーがあって、ガーデニングにはピッタリの環境なんじゃないでしょうか。あ、でもスロップシンクが無いみたい？洗濯物や布団干しにも良さそうですが。
        • Pタイプ、とても良いですね。 敢えて言うなら風呂に窓とキッチンにゴミ捨て用のサービススペースがあれば良かったかな。
          • Pタイプはルーフバルコニーがぐるりと取り囲む形になっているので、 キッチンのサービススペースはやろうと思えばできたかもしれませんね。 浴室も、せっかくなら窓つきで開放感のあるプランが望ましいと思いますが いかんせん四方が道路なので外から丸見えになってしまいそう。
            • スロップシンクは無さそうだけど、差込式の水栓がついているので、 ガーデニングとか普通に楽しめそうかなと思います。 Pタイプのルーフバルコニーなら、カフェテーブルを置いて お茶を楽しむのもいいなぁ～なんて思いますよね。
• 15タイプすべて、専有面積がとても広いです。 週末は家族だんらんと考えるとリビングやバルコニーが広いマイホームが良いと思います。 このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。 キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理できるのもいいです。平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうだなと思いました。
• ワコーレの間取りのガタガタ感が苦手で候補に上がることは無かったのですが、ここは王道ながらの間取りではあるけどガタガタしていないので良いなぁと思いました。
• プランの種類が多いなと感じました。 和室が１部屋ある物件もあるようです。 他のマンションも見ていますが、最近のプランで和室があるのは珍しいです。 洋室は確かに使いやすくはあるのですが、１部屋和室があると 来客があった時など、ほっこりしていただけて良いかなと思いました。

買い物・食事

• シーアが近いので毎日スタバに行けますね。

育児・教育

• 住吉小は悪くないですよ、中学は。。どうだろ。私立行けば問題ないと思う。ここ買う人は中学からは私立でしょ。
• 宮町はどのような地区ですか？中学校からは私立に行かせたらいいとありましたが、地区関係に何か意味があるのでしょうか？あと評判のよろしくない地域ともありますが、具体的にどのような感じなのでしょうか。
  • そんなことないですよー！治安普通ですー

周辺環境・治安

• 第1種中高層住居専用地域、準防火地域、第4種高度地区
• 住吉駅から距離的には近いけど、住吉宮町場所的にはどうでしょうか？評判を知りたいです。
  • もとグルメシティ跡です。ここはセーフです。
• いいところですね。ちかくにスーパー銭湯もできるし
• ダイエー跡ですね。
• 住吉川大好きです。谷崎潤一郎の倚松庵もあるし。
• 住所が気になるけど、値段によっては検討したいなぁ。でも立地が便利そうだから高そう。
  • ここはセーフよね、中学から私立に入れたら全然問題なし。
• ここは無理無理宮町やん
• マンション周辺は風情がある本住吉神社の参道があり、町並には石畳の壁や昔ながらの風景が残っているのはとても魅力的です。神社の近くというのは地盤も良いでしょうし、イメージとしてもいいです。
• 四方が道路の物件はなかなかない気がしますが、陽当たりと出入口が便利なところにつきそうなくらいでしょうか。他に何かメリットあるのかな？詳しい方教えてください。
  • 四方が道路の物件は希少だと思います。 メリットはやっぱり、隣地がいないということではないでしょうか。 日当たりや風通し、眺望全てにおいて、メリットと感じる部分が多いのかなと思います。
    • 風通し大事ですね!マンションは気密性が高そうなのでしっかり換気できたほうが湿気対策になって、マンション全体の耐久性も上がりそうです。
• 高級住宅街からは外れるけど10分圏内に駅、スーパー、郵便局、区役所、消防署、図書館、小学校、老人ホームもあってフラット。南向きで前が公園だから陽当たりが変わる事ないし交通量も少なそうで静かですね。歳とっても住めそうです。飲食店、コンビニ、ドラッグストアがもっと近くにあったらよいのですが

周辺施設

• 駅から五分、東灘図書館も近い、区役所近い、言うことなし！！

その他

掲示板

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