ブランズタワー豊洲

2019年4月19日 (金) 17:16時点における版

物件概要

ブランズタワー豊洲　外観完成予想CG 2

• 所在地：東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他（底地地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
2. ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分

• 総戸数：1,152戸（その他、店舗等あり。事業協力者住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：RC造（一部鉄骨造）地上48階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年10月下旬予定
• 売主：東急不動産株式会社　株式会社NIPPO　大成有楽不動産株式会社　JR西日本プロパティーズ株式会社
• 施工：株式会社熊谷組首都圏支店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 結局、ＢＴ豊洲はいくらになりそうでしょうか？将来設計のシミュレーションに使いたいので、確度の高い金額を教えてください。
  • 400です。
    • 価格は発表されていないので、誰もわかりません。私の予想では、北東低層階350から南や西の角住戸高層階480くらいでしょう。プレミアムは分かりません。
      • 低層は坪300台で出ると見てますが。
        • 眺望の悪い部屋は坪330から出るぞ。湾岸タワーの眺望なしは価値もなしだけどね。
• 坪480なら激安バーゲン価格だなぁ。450ならタダみたいなもんです。早く資金かき集めねば！
  • 坪450なら神田ぐらいの価格だな
    • 北西角高層はそれぐらいでも驚かないけど、平均なら400切ってこないと厳しい、坪350ならバーゲン価格＆瞬間蒸発。でもまあ400超で延々売る戦略だろうけどね。
      • 平均400切るでしょう。強気の一年前とは違い、市況は落ちる方向です。1150という戸数と晴海フラッグの影響は大きい。
        • 平均坪400なら、75m2で9000万、ないない豊洲だよ
• 湾岸タワマンは塩害、液状化、供給過剰により将来の資産価値の下落は激しいだろうね。それから、これだけタワマンが乱立すると地盤沈下もいずれ問題になると予想する。
• 敷地面積が広いし植栽も多いから、管理費は高いだろうな
• いわゆる平均坪単価はどの程度でしょうか。400万とか行きますかね
• もうオリンピック前である2019年に、不動産は頭打ちしてますよ。つまり高いと売れないのが顕著になっている。新築マンションも値下げを広告で出している物件も出ている。（契約済みの顧客に見らえて文句言われることもリスクであるが、値下げを広告してでも売りさばくような）
  • やはり既に高値になってしまっている状態の坪単価で、買うということは、値下がりは仕方ないのでは！？それは天井だからですよ
    • 不動産が下降傾向のこれから、売れるかどうかは価格次第でしょ
      • ここは高くても買う奴多そうだな
        • それはどうかな？私も買うつもりでしたが、株価低迷、不動産市況下落傾向、オリンピック後経済不安、買う意欲にブレーキがかかりました。この気持ちを打ち消すような魅力ある物件で尚かつ納得いく価格なら、また気持ちが盛り上がるかもしれませんがねぇ。
          • 中国の住宅市場も悪化しているというし、数年前の中国人による投資も今となってはあてにできない。天井価格じゃ日本人投資家だって新築は買わないだろう。ブランズ豊洲危ないな。
            • 確かに。東急のプライドとやらを見てみたいものです。 これからは売り手市場なのか、それとも買い手市場なのか、、 完売まで以前より時間を要している今日、 消費税の値上げやらを加味すると、 慌てて買い急ぐ時ではないでしょうね。 まだまだ売り物件は増えます。 心して値付けをした方が良いと思います。
              • 今新築を買っても入居は3年後、その頃不動産市況はどうなっているか。中古なら今すぐ入居でき、ローンも低金利で借りれる。新築ブランズを買うか、近隣中古を買うか、買い替えしないか、冷静に考える時かもしれない。
                • 外野がとやかく言っても、今の新築市場なりの価格が付くだろうし、今の新築市場なりの長期販売をするだろう。どこのマンションも予想価格を超えてしまっているのが現状なんだから。
• ブランズ豊洲の80m2は角住戸しかなくて一億はするよ。一般のサラリーマンなら8000万が限度、家族もちにはブランズは難しいね。
• 説明会で3LDK価格は8,000万円台と言って。。。予想より高い　
  • 70m2台の3LDKが8000万台ですかね。この記事を読む限り東急は強気ですね。買い替え組も厳しそう
• 8500万として70平米が中心とすると坪400、まあ想定内じゃない？売り切るのは大変だと思うけど…
  • 安い部屋は坪350万くらいで出るかなあ。一部屋ほしいな。
    • 20階が平均380としたら、低層の安い部屋は350からあると思うよ。低層階から売れていくんだろう。
• ここは多くの人が知っている通り、本来ツインタワーの計画だった。計画通りなら坪300後半で売りに出せただろう。(そもそも販売も2.3年早かったはず)経緯は過去に遡れば見れるので割愛。とりあえず東急は付加価値を付けまくって、宣伝しまくって売るしかない。前から言っているが、東急の本気を見せてもらえそうで楽しみ(買うとは言っていないけど一応検討する)
  • 既に出ているかもしれませんが、ツインタワーにならなかった理由。商業施設が二階建てにならなかった理由を教えていただせませんか。運河の正面にマンションかと思いましたが、正面は商業施設で、考えていたより居住棟は西小よりでした。あとは個人的にコミュニティサイクルの設置があればいいなと思っています。
    • ツインにならなかった理由は豊洲西小のキャパオーバーですかね。商業施設の方は駅前にも更にできるし不要と判断したのでは？
• 中住戸、坪350から400
• 角住戸、坪400から450
• ここは東急社運をかけての大規模タワーだけに、失敗は許されない。関係者説明会では即日完売をめざすっていってるらしいから、意外と適正価格で出してくるんじゃないかな。3LDK8000万台中心ということは、中層階で坪380、低層階なら350からあるだろう。東急に期待！
  • 確かに2019は頭打ち感があるのは確かだが、2020以降は分からんな。 今回は景気の落ち込みがそこまで大きいものかまだ分からん。今年中にまた上昇基調に入ってもおかしくはない。 販売開始が秋だから、もう少し景気動向が見えてこないと価格が予想できんな。 それでも平均は380-420のレンジで収まると思うが。
    • 日経にも載っていたけど、中国は不動産低迷らしいから、以前のような日本の不動産を買い漁ることはないだろうし、こんなに高値だと日本人の投資家だって買わない。 購入者はほぼ実需層だろう。 世界情勢も不安定な今、オリンピック後に不動産価格が上昇することはありえないと思う。 晴海フラッグは購入者層が違うとはいえど、これから先の首都圏不動産価格の指標になり得るだろうから、ブランズ値付けにも影響を与えると思われる。 1152戸の早期完売を目指すならば、湾岸民が頑張れば買い替え出来るような値付けをしてくると私も思う。
• max420万ならお安いですよね？江東区だから？それともブランズだからお安いの？
• 中層西向き3LDKで坪単価370万～380万と予想。70平米で8000万弱、80平米で9000万程と予想します。
  • 8000万と考えるから高く感じるのであって、坪350～360と考えればまあそんなもんかなってとこだよな
• ブランズ豊洲の魅力は立地環境です。 外観は私も好みではありません。 でも、平均坪単価380なら売れるでしょう。 8000万なら一次取得者は難しくても、含み益のある湾岸民の買い替え組なら買えないこともないでしょう。
• 北～北東以外の低層階は、どれくらいの単価になるでしょうか？
  • 北東向き以外の低層階中住戸は350位じゃないかな？
    • 低層階と言っても4階以上だし、350ならかなり狙い目な気がします。
• ブランズ豊洲は低層階から売れていくでしょう。
• プチバブル崩壊しつつあるから、買い替えの人は売りたい時に売りたい価格で売れるのかな？
  • 4、5年前の2割から3割高いのが現状です。 元値で売れてもまずまずです。 プチバブルが弾けたとなると、この物件の価格自体も下げるしかないでしょう。 私自身も湾岸のタワマンに住んでいますが、今のところ大きくは下げていません。 こちらの物件に住み変えるほどの魅力があればの話ですが。
    • 買い替え組は多いでしょうが、中古が大量に出て、価格が下がらないか心配です。
      • よく安易に買い替えようと言ってる方いるんですが、ほんとにそんな含み益が得られる値で売れて、それを原資に出来ると思ってるのでしょうか？ここ買うなら元物件をそれなりに高い値で売らないと原資に出来ない。でも側から見たらそんな中古でバカ高い物件買うなら等価格のここの新築買うってなると思うんだが？含み益をあたかも既に確定したものと思い込んでるところとか楽観的すぎないか？
        • 元物件を売る時期の問題もありますよね。ここが竣工する2021年の中古市場がどうなっているか。
          • 最近のマンションを高値で購入した人は、少々値上がりしていても買い替えは難しいだろう。しかし、10数年前にパークシティやシエルを新築で購入した人は、数千万円は上がっていることは確かだよ。売却価格を若干下げたら確実に売れるし、ここも買える。
• 工事現場の内側の壁に 『2019.6　coming soon』 と青い看板にデカデカ書いてありました。 モデルルームは6月開始ということかな。
  • 一年延期して、さらに夏から10月販売に延期、そして8000万台中心という情報、　購入意欲が下がってきたよ。
    • 8000万なら想定より安いと思うけど。この辺に住んでて含み益ある人は結構検討してるよ。
      • 8000万で70m2の狭い部屋だろ？3人で暮らすにはちと無理がある。80m2欲しいんだよ、そしたら一億か？
        • 住んでて含み益、といってもここが完成して入居する頃の中古相場はどうなっているか分からないし。
• 買い替え組は第一期は見送りだろうね。オリンピックが終わって中古相場が値崩れしないことを確認してからじゃないとリスク高すぎ。
  • オリンピック前には完売するだろな。当然　眺望の良い部屋から売れていく
    • プレミアムは直ぐ売れる。が、オリンピック前に完売するかどうかは値付け次第でしょうよ
• 豊洲に住んで10年余りですが、この辺りは暗くて寒い印象があって、それだけが気になります。建物外観は素敵だし、内廊下には憧れるので買う気マンマンですが。
  • この辺りは数年前は人通りが殆どなかったけど、 ワンダフルができ、芝浦工大中高ができ、市場が移転し、チームラボのようなイベント会場ができたりで、今やかなりの人通りですよ。 そして、駅前ベイサイドクロスができ、ブランズが竣工する頃は、ららぽーとと並んで、この辺りが豊洲の中心地になるでしょう。
• 売れ残りまでとは言わないが景気動向みながら2期以降に契約するかどうか決めるのが賢明ですね！
  • 条件の良い部屋は1期でほぼ無くなるのは人気マンションのあるある。2期で値下げした例は殆どなく、値引や値下げを信じてる人は完成後の売れ残り部屋狙いになるんじゃない？まあ、売れ残りが出る可能性も、値引される可能性も確証ないが
• 1期で北向低層が一般論で1番坪単価が安いのがタワマンの特徴。ここは眺望や日照的にはどの方角が安くなるんだろう？湾岸は眺望重視が多いので仮に北向の眺望が良かったら北が大して安くならない可能性もある
• 西は抜け感あって、東は高い建物に遮ら感があるね。西に単価盛るのかな？
• 二回EV乗り換え、ありえないでしょ！坪単価400万らしいけど、リセール厳しいね。
• 大規模マンションで熊谷組ってところがまず検討から外れちゃう。
  • 熊谷組は住宅施工に弱いくて日本で大きい工事取れないから、台湾とかに行くんですよ。 そもそも、日本では住宅施工は、採算悪いから、4台ゼネコンは、施工受けてくれません。 （大成、大林、竹中、鹿島） 国内だと、もっと儲かるオフィスビルや、物流施設、ホテルとか受注してます。 熊谷組は、国内ゼネコンのなかでは、下の中堅です。
    • 普通スーゼネと言ったら清水を入れて５社を言いますね。旧財閥系の大規模マンションだったら結構受注してると思うが。
      • パークタワー晴海は大林組ですよ。
        • 勝どきザ・タワーって鹿島じゃなかったけ？
          • スーゼネがマンションやらなくなったのはここ2.3年の話だからね。今は利益の高いオフィスやホテル優先になった。それまではタワマンはスーゼネがやってた。最近はマエケンとか三井住友、熊谷辺りが建設中のタワマンが多いね。

交通

構造・建物

ブランズタワー豊洲　プロムナード完成予想CG

• 敷地面積：18,152.97m2
• 建築延床面積：136,271.01m2
• ここのマンションの構造って、建物全体が免震になっているわけではなく、３階と４階の間の免振装置で上の建物を支えるという特殊な構造みたいですが、免振装置が何らかの衝撃で壊れた場合、上の４５階分の建物はどうなるのでしょうか？
• 外観イメージかっこいい
• 湾岸は海沿いの木造のように、潮風によるコンクリへの影響は心配いらない？
• 基礎の柱を小屋で囲っているのは雨対策でしょうか？良いものを作ろうとする東急の情熱を感じます。
• ブランズは長期優良住宅に認定されていますか？
• この物件は長期優良なのでしょうか？免震は驚きませんが、長期優良取れれば検討候補
  • 長期優良はレアですからね。グラメ品川シーサイド、プラウドタワー川口とか希少です
    • スカイズだってベイズだって東雲パークだって長期優良。

共用施設

• 駐車場：386台
• バイク置き場：116台
• 駐輪場：2215台
• 駐車場少なすぎ。BAYZが550戸に対して232台で満車。足りる訳がない！建築コストを下げるためとは言え、マーケティングしていないの？スーパーが入る1階建の地下に自走式駐車場を整備して欲しい
  • 駅近物件ですよ、駐車場必須ならここではなく駐車場余裕のマンションを選んで下さい。
    • 正直車いらない、すぐそばになんでも揃っているんだもん。レンタカーは日本レンタカーや日産、またカーシェアリングもある。タクシーもひっきりなしに走り、バスロータリーもある。
      • 駅距離とかは関係なく、車は持っています。 駐車場が少ないのは困ります。 皆さん車を持っていないのですか？ まさか維持費がかかるからと言って持たないのですか？ ブランズを検討する人は車くらい持っていると思いますがね。
        • 豊洲は、バスの路線が湾岸でもイチニを争うとても多い街だから車の必要性は感じない。
          • 持たない人も多いのかな？ブランズ豊洲の駐車場台数は総住戸の2.3割程度でしたっけ？
            • 車を手放す人は結構いると思いますよ。駐車場代・維持費で おそらく月に40000万はかかる。その分をローンに回したいもの。
              • 概ね設置率3～4割ぐらいだね、今はどこもそんな感じ。 希望すれば一次取得者はほぼ大丈夫だとは思う。 但しハイルーフや大型車（ランクルやSクラス等）区分は争奪戦だったりするから、 サイズをしっかり確認したほうがいいね。 ここ買えるような層は車もそれなりだろうからね。 まあその辺りはデベも十分理解してるとは思うけど・・・
                • プレミアム住戸（角住戸も？）は優先権があるとしたら、一般は3割程度ですかね。微妙かなー

設備・仕様

• ブランズ豊洲の仕様は高いですか？ 立地環境は良いと思いますが、 中途半端な免震、 エレベーター2回乗り換え、 駐車場はタワー式ではなく機械式、 狭い間取り、 行灯部屋あり、 分かっているだけでも、仕様が高そうなタワマンとは思えませんが。
  • エレベーター2回乗り換え？1回の間違いでは？あとタワーパーキングは待ち時間長くなるから高級マンションなら機械式のほうが適してるよ。
    • 免震は別に中途半端ではない。
      • エレベーターは4階で乗り換え、2回乗る。
• 最近のマンションは狭くて仕様も低いけど、ここはどうなの？
  • ここも狭いよ。仕様はまだ不明
    • 広い間取りもあると思うけど階高は3.35mあるとのことなので十分。天井高2.6以上、サッシ高は最低2.3、天カセ、主寝室床暖くらいがあれば400前後でも満足かな
• ここはオール電化ではないよね。東ガスの土地だったから難しいのかな。せめてキッチンだけはＩＨも選択可能にしてくれないかな。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK(予定)
• 専有面積：43.41m2～219.44m2(予定)
• バルコニー面積：7.23m2～39.07m2(予定)

買い物・食事

アーバンドックららぽーと豊洲(約340m／徒歩5分)

• 豊洲場外市場でお買い物三昧
• ココ近隣に建てられるスーパーってどこでしょうか？豊洲在住なのですが高いスーパーばかりで困ってます※文化堂さえ。ok来て欲しいんですが周辺環境的に無いですかね？マルエツとか？
  • 東急ストアーと聞いています。

育児・教育

• このあたりの保育園は激戦なのかな？落ちて3年近く奥さんが職場離れたり、そのまま離職したりしたら大変そうだね

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域・準工業地域
• 今日、現地を見に行きました。運河の辺りは都心とは思えない開放的でのんびりとした雰囲気、子供もワンちゃんものびのび、こんな所で子育てできたらなぁ、ここの環境が気に入りました。ただ、大学病院が近くにあるせいか救急車のサイレンがうるさかったけど、毎日あんなかんじですか？
  • 救急車は昼夜を問わず毎日サイレン鳴らして入ってきます。神経質な人はやめておいた方がいいです。
    • あと気を付けるべきなのが隣接の小学校。日中は校庭で元気に遊ぶ子供たちの叫び声が聞こえます。春先の風の強い日は運動場の砂が舞い上がって洗濯物は砂まみれになります。
      • 校庭と運動場の位置関係とか、実際に現地見れば分かる話。ここは小学校の騒音はおそらくそれほど気にしなくてよいが、救急車は分からんね。心配なら竣工後に確認すれば良いんではないかい？
        • 運動場での小学生や園児の声はけっこう高層階まで響きますよ。 平日の日中、家にいない人には分からないことでしょうけど。 子供が好きじゃない人にとって大勢の子供の声は騒音ですよ。 救急車のサイレンは本当にウルサイ。昼間でも気になるけど、夜は窓を開けて寝ることは絶対にできません。 ブランズは立地はいいですが、方角は慎重に選んだ方がいいですよ。
          • 校庭は新設される校舎と既存の校舎を挟んだ南東に芝生で構成されています。以前は砂校庭の豊北隣接のトヨタワとツインでもそんな文句聞いたことない。交通の騒音の方が遥かにうるさい。
            • ここくらいなら窓ちゃんとしてるから閉めれば気にならないと思うよ。春秋気持ちよくて窓開けたまま家で仕事とかしようとしたら、うるさいと思う
• 雪の日は広い庭園で親子で雪合戦、雪だるまを作り、ららぽーとに行ってスケートをする。一汗かいたら、海辺の景色を眺めながら食事出来るのも豊洲ライフ！
• 公式サイトの眺望では、まだ駅前のベイサイドクロスが建築中ですが、手前にもう一棟建ちます。完成すると北西向きや北角住戸はかなりの圧迫感があるでしょう。多分、スカイツリーも見えなくなります。敷地全体の開放感はありますが、眺望に関しては豊洲一ではないですよ。
  • ここは眺望で選ぶなら西なんでしょうね。夕焼けとかもきれいだし富士山も見えるかな。しかし西は灼熱、夏だけのことだけど
• 南西角を灼熱覚悟で買うことにする
  • さすがに断熱窓を採用するでしょう。角部屋なら海風も入ってくるのでは？それよりも築古の湾岸物件への塩害がどの程度なのか知りたい。その上でどのような塩害対策を施す設計なのかが気になる。
    • 豊洲の南西は本当に最高だよ
      • 南西角高層階に住んでるけど、昼間は殆どカーテン閉めっぱなし。夜になるとカーテンを開けて夜景を楽しんでる。昼間在宅していない人向きだね。
• 昨日、ららぽーとからぐるり公園回ってスカイズの裏からこのマンションの建設地まで散策してきましたが、ジョギングや散歩が趣味の方には最高の環境ですね。今はそうでなくても、オリンピックを通してこの辺りの認知度が高まれば各地からランナーも集まってくるような大きな魅力を持っていますよ。
• 駅近、眺望よし、環境良い贅沢な物件ですね！
• 豊洲は、中国人が多いの？中国人用の飲食店が流行っているみたいだけど
  • 欧米系の人と半々くらいでしょうか。
• 湾岸に住んだことある経験者に聞きたいです。雨の日は強い風で濡れやすいでずか？
• 地下鉄出口出たときの雰囲気が2 、３丁目と4、5丁目ではぜんぜん違う。
  • 5丁目の雰囲気が悪いのはパチンコ店や団地だよ。
    • 4、5丁目は計画的に再開発できなかったので仕方ありませんね。
      • ゆりかもめの圧迫感も5丁目駅前の雰囲気を悪くしてる。
        • ブランズ豊洲の住所は5丁目ですが、6丁目との境目なので、雰囲気は開放感のある6丁目ぽいですよ。
          • 5丁目は都営アパートとパチ屋、あとその隣にある公園の一角が古臭い感じね。 あの区画を整備できれば5丁目もほぼ整備終了って感じになるけどね。 ほぼほぼ駅直結みたいな立地だし、オフィスとホテルの誘致とか出来そうだけど。 そういう点では4丁目はどうにもならんかなー。都営アパート建て替えで集約して空き地ができるけど何が入るのか。
            • 都営住宅もあるけど、メトロコープ2棟は分譲マンションですよ。リフォームしてそこそこの値段で売りに出ています。 ですからあの一帯を建て替えなんて100%ないですよ。 パチンコ店は無くなればいいけどねぇ。
• 近隣住民です。救急車はうるさいです。昼はもちろん夜中も。窓を閉めていると多少はましですが、開けていると半端ない音でサイレンが聞こえます。夏に窓を開けて寝ることは絶対にできません。
• こういうところって地震がきたらどうなるんですか？安全なら買いたい
  • 豊洲は震度5強でしたから影響は軽微です。震度6強、7が襲えば液状化だらけでしょう。、
    • タワマンは阪神淡路大震災、東日本地震、熊本地震、大阪地震、札幌地震でも傾いたなんて聞いたことない。液状化、地盤沈下、岸壁の損壊は否定しないけど。火災リスクが圧倒的に低いのはメリット。
      • 液状化の問題はライフラインの寸断です。建物が傾くなんて誰も問題にしてないです。
        • 豊洲、有明は共同溝だからライフラインは一番強い地域です。
• 豊洲に住んでみて後悔している理由。
  • パークシティ豊洲、スカイズ以外のタワマンは、値上がりしていないので儲からなかった。豊洲良いと思い込んでいたが、結局のところここに尽きる。
  • 良く月島と比べたがるが、月島住民からは相手されてない。なぜなら周囲の住民レベルが圧倒的に月島の方が高い。江東区にある唯一のインターであるKインターの4割は中央区、一方で江東区は、1割（在住インド系エクスパットや中国人がメイン）。その他、公立学校の水準も中央区と江東区で比べ物にならない（進学率と進学先）この差は、子供を持つ親になってみて、中央区と江東区の差をだいぶ感じた。

周辺施設

その他

• ここって、豊洲No. 1マンションになるの？いわゆるランドマークってやつに切り替わるの？
  • 五丁目のランドマークは駅直結のシエルだから。
    • 都内一番のマンション
      • 豊洲に限らず江東区でナンバー1になるよ
        • 江東区のランドマークかつブランズタワーのフラッグシップでしょ？
• 豊洲に温浴施設来るって話は消えましたか？
  • すったもんだあったけど、一応まだ生きてるよ。市場から２年遅れぐらいだったかな？
• 豊洲にマンションができるって言ったら、祖母が「あんなところに人が住むの？」と驚いていたのを思い出した。晴海通りに沿って延々と続く造船所の塀、作業する音、鉄道廃線跡、その廃線に沿って落ちていた真っ黒な石炭．．．。今や、きれいな街並みになったけど、あの懐かしい風景を忘れることはできないな。

掲示板

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