オープンレジデンシア谷中

2019年4月12日 (金) 15:22時点における版

オープンレジデンシア谷中 外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：東京都台東区谷中3丁目162番2他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「西日暮里」駅 徒歩5分
2. 京浜東北線 「西日暮里」駅 徒歩5分
3. 東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩5分
4. 東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩6分
5. 山手線 「日暮里」駅 徒歩10分
6. 京浜東北線 「日暮里」駅 徒歩10分
7. 常磐線 「日暮里」駅 徒歩10分
8. 京成本線 「日暮里」駅 徒歩10分

• 総戸数：19戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態： 所有権の共有
• 完成時期：2019年3月上旬
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：新三平建設株式会社
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 対象世帯としては単身からファミリー世帯まで様々な世帯が対象になっているので、賃貸に回す方も出てくる可能性があるという点ではマイナスかな
• 戸数も少ない点で管理費、修繕費はまだ掲載されていませんが、この戸数からすると負担額が増えてしまう可能性がありそうですね
• いいですよね、場所も、間取りも。住み替え目線で、チェックしています。総戸数から考えると、管理費と修繕積立が気になりますが、、まだ情報出てないですよね？
• 外観も綺麗で室内も良い感じではないでしょうか。 駅も近いですし、住みやすい物件だと思います。 わりと落ちついている環境で、賑やかな感じがありませんので、 高齢者でも安心して生活出来そうですよね
• 基本的に、決め手になるとしたら立地というか利便性と、 あとこの辺りのエリアが好きかどうか、というところなんだと思います。 JRと千代田線のアクセスがしやすいので、通勤経路がある人には便利。 あとこの辺り自体の雰囲気、いわゆる谷根千エリアが好きで、という人向けなのかもしれないなと思います。
• 山手線駅が徒歩5分、千代田線も使えるって普通に交通面から見ると、便利な場所だとは思います。 ただこの場所だと、賃貸用にと考える人も多く出てくるのか？
• 最寄り駅はそれなりに近いので、快適に生活出来そうですね。サラリーマンの通勤にも非常に便利な立地条件なのでおすすめの物件と言えますね。物件の外観も綺麗なので人気の物件でしょうね。
• １９戸しかないってかなり小規模なマンションなのでびっくり。 大規模マンションは苦手という人も多いと思いますが 住居者が少ないということは、年数が重なれば重なるほど 修繕積立が高くなるのではないのかなと心配だなと思いました。
• もう販売は、最後の１戸という状態になっているようです。小規模のマンションって売れるペースはそこまで早くない印象を持っていたのですが、ここはかなり早かったように思います。

駅まで近いというのがおそらく一番大きいのでしょう。JR使うにしてもメトロを使うにしても、どちらも使いやすい立地ですから。 よみせ通りはそこまでこまないにしても、それなりに観光客はいる印象。 ただ、朝晩はかなり静かですね。

交通

構造・建物

オープンレジデンシア谷中 エントランスアプローチ完成予想CG

【眺望・日照】

• バルコニー前に同じ高さの建物があり、景色は望めないかな。高い買い物なのでこのお金を払うのにこの景色？と思ってしまう。あと、１階の道路に面した物件は目隠しも低くて防犯は大丈夫なのかね？

共用施設

• 来客用駐車場：1台
• 駐輪場：19台

設備・仕様

• オーダーシステムを見て、コンセントの位置を自由に変えられるのは魅力的ですね。 スマートフォンやパソコンなどの使用でコンセントは生活する上で必須です。 キッチンや洗面台の高さを変えられるのも嬉しい要素になると思います。
• 無償オーダーの中に、コンセント位置の変更というのがありました。これ、何気にとても大切だと思います。 家具を予めどこに何を置くのか考えておく必要がありますが 最初に決めておくと、コンセントが家具の後ろになって使えなくなってしまうという自体はなくなってくるでしょう。
• コンセントって高さの変更だけかと思いましたが場所も色々変えられるんですか？ 背の高い人にとってはコンセント位置って重要そうですものね。 うちは夫婦とも標準身長なので、賃貸で住んでる今の家では特に気になったってことがなくて。 オーダーシステムもある程度出来上がってしまうと変更は無理とも聞きますので 建物の進捗状況に合わせて買わなきゃいけないのがちょっと難しいところでもあるかと思いました。 現時点では大丈夫なのでしょうか。

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：43.45平米～72.10平米
• オープンハウスのマンションは相変わらず、間取りが厳しいですね。うなぎの寝床のような、細長い部屋か、北向きの一見、ワイドスパンかのように見えて、小さい窓。よっぽど安くないと厳しいですね。
• 間取り見ました。1LDKからあるんですね。C1タイプ、1LDKは洋室が5畳で1人暮らし向け。A2タイプは2LDKにサービスルームがついて3LDK風。Bタイプは3LDK、D1タイプは2LDK。基本はファミリー層のマンションなのかなと思いました。1人暮らしも家族でも住めるマンションのようです。
• 究極に空間効率は良くしていっている。柱が出っ張っているのと、居室が狭いのが若干気になる。収納はまあまあある方だと思います。全体的なことを見ていけば、まとまりはいいのかもしれないなと思います。 あとは本当に価格。 この辺りは安くはないと思いますが、文京区ではないのでその分で安くなりますでしょうか。
• お手入れしやすい内装ですね。ＨＰの写真を見るとキッチンが広く見えます。戸棚も多いですし収納は特に別に必要無さそう。吊戸の高さは気になりますが。写真で、キッチンの横にダイニングテーブルがあるようでした。プランではそのような間取りは無いので紹介以外の間取りなのかもしれませんね。あまりキッチンが目立たず生活感が出ない感じがいいと思いました。照明がアンダーライトですっきりしているので掃除もしなくても良さそうなのですが電球の交換が大変そうに思います。
• 間取りは、まあまあかな。 居室に窓が来るようには配慮されています。 柱が目立ったりとか、専有面積そのものが狭いとか、収納がそこまで多くないとかあるけれど、 あとは住む人次第なところもあります。 これより広くすると、正直ものすごい金額になりそうですしね…
• ２LDKの物件も、サービスルームがあるので３LDKみたいに使えるのですね。 間取り図見ていて思うのですが、 開き戸じゃなくて、引き戸にしたほうがいいのかなと思いました。 こういうのって変更とかできる類のものなんですか？ 引き戸にしたほうが なんとなく動線の確保が楽になる用に思いました。

買い物・食事

• 谷中銀座は商店街としても人気で、よくテレビ取材も来ています。コロッケが有名なんでしたっけ？庶民的な商店街が近くにあるのは嬉しい限りです。
  • 谷中銀座は有名ですね、私もテレビで見たことが何度かあります。マンションのサイトって大体オシャレ感を出してますけど、こういった商店街を全面に押し出してるのはちょっと面白いです。夕方～夜でも営業してるお店は多いんでしょうか。それだとシングルさんにも便利に使えそうですね。
    • 谷中銀座はたまに行くとおもしろいけれど、基本的には全体的に観光客商売って言う感じがしなくもないかな…

一応、精肉店はあるけれど。これからの季節だと、修学旅行生とかが来るし、あとは最近は外人さんを多く見かけます。ここは谷中銀座というよりは、よみせ通りに面してあるのですね。よみせ通りの方が落ち着いているかんじです。

• • • • 谷中銀座商店街は、観光地みたいになっている部分も大いにあるかな？猫がいたりするので、それに関するグッズを売っている店もあります でも八百屋もあるし、肉屋もあるし、惣菜屋もあるし、 生活に関わる店があるのも事実。 ただ閉まるのが早いんで、働いていると平日はなかなか商店街では買い物はできないかなぁ。
• 普段の買い物は、道灌山下のところのサミットが一番便利だったりするのでしょうか。最近流行りのミニスーパーもちらほらあるようなので、買い物で困ることは少なくともなさそう。 根津の方に確か赤札堂があったと思うけど、あそこまで行くと流石に日常的に歩いて行く等距離ではなくなってしまいます。 不忍通りはあまり歩道が広くないので、歩いて移動したいかんじではありますので。
• スーパーも何気にあまり充実しているわけではないので、 自炊派の人だと少し不便さはあるかもしれません。 赤札堂か、サミットを少し離れているけれど利用する形になるのだろうかと思っています。
• 谷中銀座商店街は、お肉屋さんはあったりしますが、基本的には観光客向けのお店が多くなってきているので、あまり日頃のお買い物のために…という感じではないかもしれない。 夜、日暮里の駅から夕焼けだんだんを降りてくる道は結構好きです。猫がまったりしていたりして、昼よりもずっと雰囲気があるんですよ。
• よみせ通り商店街も、谷中銀座も、どちらもいわゆる生鮮食品店のある商店街というわけじゃなくて、観光向けの商店街という感じなんですよね。 カフェとかはありますけれど、、、 買い物自体は、道灌山下のところのサミットが一番便利に使えると思います。 あまり広くはないけど、品揃えはそれでも頑張っている。
• え、ありますよ。 八百屋、魚屋2件、肉屋2件、スーパーも。 まいばすけっととマルエツプチ。 谷中銀座の豆腐屋は廃業しちゃいましたが、不忍通りに出ると一件あり。 パン屋も三件ありますね。

育児・教育

【小学校・中学校】

• 教育施設に関しては小中学校とも距離があるという点は子供がいる親御さん目線としてはデメリットかな 特に中学はとほ22分とゆっくり歩くと30分もかかりそうです。 部活などで帰宅が遅くなることもある中学時代に距離があるというところは昨今の治安を考えた場合不安がありますね。
• ここって台東区に当たる場所にできるようです。 文京区と荒川区の間に、細長く台東区が食い込んできているところにこの辺りは当てはまるそうです。 なんだかちょっとややこしい。子供がいる人だと学校の学区の影響があります。大人だけの家族だと、あまり大きな影響はないかなぁ。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第1種住居地域
• 谷中も古き良き下町の雰囲気から、外国人の観光地化によって騒がしいところになってしまいましから、女性や子育て家族には敬遠されそうです。
• 利用できる路線の種類が豊富になっていて徒歩5分弱の距離に位置しているという点は利便性面からすると便利なこと間違いないですね。
• オープンハウスにしてはマトモな土地形状だと思います。台東区でも山手線内側、西日暮里と千駄木に近いのはいいですね。
• 駅から徒歩5分で、立地は良いと思いました。
• 開成が近くていいな。しかし谷中3丁目は地震危険度でランク5だね。台東区では根岸4と並んで危険度が高い。下町は仕方ないのかね。
• このマンションがあるあたりも住所が谷中なんですね。 台東区がとんがっている部分になっているのか。 結構このあたり、荒川区と台東区と文京区の区境が入り組んでいて、面白いと言えば面白い。 ただ、台東区民的には、突起的に延びている部分に位置するので、 台東区の区のサービスを受けようと思うと、 若干場所的に不便？

【災害・地盤】

• 東日本大震災のようなことが東京であった場合には、この場所は神戸みたいになるでしょう。谷中３丁目は、谷底低地で、建物倒壊度が４、火災危険度が５、災害時活動困難度が３で、総合危険度は、最も危険なランク５で、「地震に関する地域危険度測定調査」で、5177地点中83位と、最も危険な地帯です。知り合いのゼネコン関係者も、ここには絶対に住まないと言っていました。　　 http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm これさえなければ、台東区という住所を除けば、いい物件だと思いますが。
• ここの本当の恐ろしさは、前の道路の真下に地下鉄が通っていること。誰も指摘してないが、地下鉄は、首都高と違って、大地震の時陥没の恐れあり。 首都高は、うるさくいが、倒れるだけ。 地下鉄沿いは、一階は、振動がたまらない
  • よみせ通りの真下じゃないでしょ。 一番近くて30mくらいかな。 全然影響ないとは断言できないけど、それほどまでに酷い振動はないと思う。
  • さすがに煽りすぎ(笑) 地下鉄陥没した事例ある？ 3.11で仙台市営地下鉄陥没した？ そんなこと言ったら山手線内側内には住めないよ そこら中地下鉄だらけなんだから
  • 仙台みたいな道路幅が広い車社会で、 日本で一番都市化が遅れた東北の 地方都市と東京を比べるのが無理。 都市化が遅れる＝最新鋭の新しい設備 だから、東北、北海道のインフラが 鉄道関係は一番地震に強い。 東京は、比べるなら、同じくらい密集して 古くから地下鉄がある、関西か、少なくとも、密集度の高い福岡、名古屋、広島と比べないと。 そうすると、千代田線は、1969年の技術で掘られていて、阪神淡路大震災の神戸地下鉄（70年代の技術）の被害と比べるのが正しい。 神戸は、地下鉄路線や駅上の道路が、結構、陥没してるんですよ。路駐していた軽自動車がはまったりとか。 http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-276/ あと、福岡で、地下鉄の工事中に、道路が陥没したのは、つい最近のことで覚えてないのかな？ ボロの一軒家でなくとも、地下鉄路線上は、 厳しいよ。 仙台なんか東北じゃなくて、密集地帯の 神戸や福岡の、現実をみてみろって。
• 私も以下のリンクを読んで、地元に聞き込みをしました。単に地下鉄だけの問題では無いと思います。以下、客観的事実と、私が聞き込みをした結果を述べます。

1. ．行政が、谷中３丁目を危険度５（最高値）に指定しているのは、阪神大震災のデータを根拠として、詳しく調査したから。➡ http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm
2. 谷中３丁目は、地盤が谷底低地２（軟弱層が３～８メートル）に指定され、建物倒壊危険度５、火災危険度４、災害時活動困難度３、総合危険度５であり、都内でも、狭小範囲しか分布してない。➡その地盤で地下鉄沿線３０メートル以内だと、地震があれば神戸の様に崩れる可能性が高い。
3. この地域は、平常時であるにも拘らず、既に１㎝傾いた５階建て鉄筋コンクリートのビルがある。（地元赤澤不動産への聞き込み＝ビルの女性オーナーが、５階から重りを下げて測る測定器で測定した結果より）
4. 建設予定地は、元地下のあった劇場で、地下を埋め立て建てる。（地元のお好み焼き屋さんのオーナーのへの聞き込みより） まとめるとこの様になります。土地の選択って、難しいですね。 谷根千エリアはとてもいい地域なのに、この物件の３丁目だけ、 地盤が弱いとは、初めて知りました。数千万円の買い物だから、 環境をとるか、災害を想定した安心をとるかの、人生の選択になりますね。 ちなみに、私は危険度３の地域ですが、実際どうなるかわかりませんね。

周辺施設

その他

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