グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE

2019年4月8日 (月) 11:17時点における版

物件概要

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE 外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市北区大淀南2丁目2番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩14分 （桜橋口）
2. 大阪環状線 「大阪」駅 徒歩14分 （桜橋口）
3. 大阪環状線 「福島」駅 徒歩8分
4. 阪神本線 「福島」駅 徒歩10分 （2番出入口）
5. 東西線 「新福島」駅 徒歩10分 （1号出入口）

• 総戸数：871戸（他店舗1区画（非分譲））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上51階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年7月中旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社・三菱地所レジデンス株式会社・東急不動産株式会社・東京建物株式会社 ・株式会社アサヒプロパティズ
• 管理会社：積和管理関西株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 来年に販売する物件なので、 まだ詳しい情報は物件概要のみしか掲載されていませんが JRを主に利用する人であれば、とても便利な立地のマンションだと思います。 タワーマンションに憧れている人は多いので、人気物件になるでしょうね。
• 物件概要を見ると一番近い駅が、福島駅８分となっているので投資物件としては？？？だと思いますので、実需（自分で住む）で購入する人が圧倒的に多いと思います。良いのでは・・・？
• ここは新町のひびきやプレミストと同じで位置付けでかつもっと格上になるだろうね。ひびきやプレミストを心斎橋駅遠物件とは言わないし、西大橋に近くても使い物にならないなんて言わないよね。
• 数年前の中之島公園再整備で北浜人気が急上昇しましたが、ウメキタ二期で新梅田エリアはそれとは比べものにならないほど沸騰しそうですね。ウメキタパークサイドだったら言うこと無かったんですが。
• ここは梅北プレミアムをどの程度乗せてくるかですね。より東側の開発余地もあるものの、ここ程纏まった敷地は難しいので現状相場で出してくれれば即買いですけど。10%位はプレミアム乗せてきますかね。
• ここは時期的にもうめきた2期の街開きの少し前なので、すごくいいですね。商業施設が何が入るのか気になります。

【価格予想】

• 値段によってはかなりの抽選になりそう。@330〜350と予想。低すぎる？
  • そこまではいかないんじゃない？でも、元は@260ぐらいの予定だったらしいからぼろ儲けだね。
  • @320くらい？@300程度なら一瞬で蒸発しそう…
• 駅から少し距離があるけど北ヤードまで徒歩数分、周囲環境いいし売れるでしょうね。エリアに競合物件がないので高値挑戦してくるかどうか。
  • ウメキタ二期パーク内に分譲が出来た場合は低層450、プレミアムフロア850位を予想しています。
  • 低層中部屋270〜平均330、上層角部屋400、プレミアムフロア500位かな？
• これだけ戸数多いから価格はグランドメゾン新梅田タワー（ミニグラメ）と同じくらいかそれより安いかも。

新公園まで5分、新駅まで8分、大阪駅新改札まで10分ってとこかな。ま、ここに住んだら電車いらないけど。笑

• 積水も三菱地所もウメキタ二期のJV構成員。ウメキタの腹を探る必要ないから甘い値付けは期待出来ないかな。上層階角部屋狙いじゃなければ、ウメキタの価格見てからの方がリスクは少ないよね。完売しても引き渡しの瞬間に中古大量供給あるだろうし。個人的な判断ラインはウメキタの2/3です。
  • ということは、230〜260程なら買いということですね？難しそうですね。
• パークナードが320万?350万で出した後、売れ行きイマイチで一旦価格引っ込めてここの価格をうかがってますね。 このマンションが今後のこの辺りの相場を左右しそうですね。

先にできたグランドメゾンは販売後5ヶ月で完売しているので、明らかに価格設定が失敗だったのでしょう。 新しいグランドメゾンは価格を上げてくるのは間違いないでしょう。 個人的には300万程度なら爆買いだと思います。南東の先のマンションと接する低層階が狙い目ですね。

• グランフロントの時も大阪で坪300なんて高過ぎって散々言われてたし東京だって坪400位でほとんど誰も買えなくなるから天井なんて言われてたが、坪600や800だって出て、そんなの売れない無理ていわれながら結局売れてます。福岡でも上層階とはいえ東京並みの坪600や800が出てるみたいですし、北ヤード開発と万博、新線や各電鉄の乗り入れ利便性上昇等を考えると福岡以下にはならないと予想します。今は、所詮大淀と一部に貶されているがここが大阪中心部としてここが認知されれば将来的に坪500になる可能性は高いかも？
  • プレミアムフロアの一部の坪単価と、一般的な部屋の坪単価は全く別で考えないといけないですよね。因みに、福岡の物件は平均でも坪400位みたい。場所も中心部でなく大阪でいえば江坂みたいな場所。福岡も今までの予想を超えてきてる。大阪中心部がどこまでいくか楽しみだ！
    • 6月に価格公表されるのでそれまで待つしか何も判断できないですね。
• 梅北再開発の期待値を含んで平均で@300の売出しを予想しています。売出しが、それより大きく上振れするようなら、積水がなにわ筋東側エリアの地上げに関わっているか情報を得ているとみて買いと考えます。逆に予想通りならば、東側エリアは中期的に雰囲気一変の期待は無いと見てスルーかなと。東側次第で400?500まで上がる期待と再開発地区とは隔絶されたままジリ貧となる不安が共存する物件だと思います。
• なにわ筋線は13年後ですが北梅田駅は5年後、マンション入居の一年後。うめきた街開きは6年後、マンション入居の2年後です。それだけでもかなりのインパクトあると思う。強気に出る可能性は十分あるように思います。
  • 強気に出るかもしれないが坪320のパークナードが大苦戦してるのと、ここは871戸あるからね、値付け間違い出だしにつまずくと戸数が多いだけに手に負えない。南東の38階、北東の44階まではミニグラで人気のあった部屋は前被りだし残った角部屋は北西、南西で景色が平凡だから人気はイマイチ、北ヤード側は東の中部屋のみだからぱっとしない、東は15階まで済生会と丸被り、51階タワーは素晴らしいが、部屋自体は周りを囲まれ実際はパッとしない部屋が多い 。強気に出れる程の部屋が結構少ない。45階以上は素晴らしいと思うがそこにしわ寄せで高くし過ぎても売れないしね 。結局ほとんどの部屋がミニグラよりも魅力に欠ける。価格はミニグラ（グランドメゾン新梅田タワー）より高くなるにしても坪10から30万位のアップでとどまると思うよ 。平均300とするなら前被りの角部屋や面白味の無い只の中部屋が坪290位で売出す事になる。苦戦は目に見えてるね。梅北完成まで日もあるしセキスイは堅実な線で行くと思います。
  • 参考：ミニグラメ（グランドメゾン新梅田タワー）5%切って募集かけてる部屋もありますね。地権者住戸のぞいたら6-7%ですね！でも めっちゃ人気ですね！

https://chintai.door.ac/buildings/ce7cb23a-4179-578a-ba2f-fc4aff085a76

• ミニのプライドを傷つけないような、同価格の200～出されますよ。高層は380-400超えのかなり高いと思います。
• モデルルーム行ってきましたが、こんな感じですかね。

1. 東向き、１LDK：3600～（低層）
2. 北向き、１LDK：4300～（低層）
3. 西向き、１LDK：4300～（低層）

• 尚、2LDKは一番安くても北向き5300～（低層）でした。今後の金額で多少変更あると思いますが、検討される方のご参考までに。
  • ここの区分所有者になりたい人で、3,000万台は かなりの申し込みがありそうですね。

交通

【電車】

• 大阪駅まで徒歩１４分…。 遠いようにも思いますが、大阪駅か近すぎると治安の心配あるのでちょうど良いくらいの距離かもしれません。
  • 大阪駅の距離は南をぐるっと周ってから桜橋口までの距離ですね。たしか。 公園を横切れて、大阪駅に新たな出入口ができれば早くなりますよ。直線距離で公園まで400m＝5分、そこから梅田ランプ東＝駅まで300m＝4分弱なので、最短10分になりますね。北梅田駅だと確実に10分切るでしょう。 駅の出入口がどこにあるかいうより、徒歩5分の公園からすでに大阪超中心部なわけで、駅遠っていう感覚にはならないと思います。
• 新駅『北梅田駅』まで8分、『大阪駅』まで新改札と道ができて10分、『梅北公園』まで５分という位置だね。響が心斎橋や靱公園にそれなりに近いのと同じではないでしょうか？

• スカイビルから大阪駅まで通勤で歩きますが19時の電車に乗るとすれば18時40分には会社を出なくては乗れません。急いで20分かかります。ここなら急いで25分はみとく必要がありそうです。
• 梅北の新駅ってなにわ筋線が開通するまでは何線が通るのでしょうか？
  • JRの大阪貨物線とおおさか東線が通るんじゃなかったかな？特急はるかとくろしおがようやく梅田に停車することになります。
    • おおさか東線は新大阪止まりだった気が‥
      • 確かに、乗り入れ可能とは書かれてますが乗り入れ予定とは書いてないですね。⇒https://tabiris.com/archives/osakahigashi/

• 『北梅田駅』は。なにわ筋線で難波、天王寺、関空、おおさか東線で新大阪、阪急十三駅を介して京都河原町、三ノ宮に最短で行ける最強のターミナルという感じでしょうか？

【今後の開発】

• このエリアって道路整備でもすごくなりそうなんだよね。 四ツ橋筋が北へ伸びて最終中津の北辺りで城北公園通りにつながるから天六や都島方面へアクセスしやすい。そこから新御堂につながる絵もあったのでこうなると北摂方面からも人が集まってきやすくなるからうめきた2期は凄いことになりそう。 さらに、阪高の淀川左岸線が延伸部まで完成すれば、大淀ICから神戸や京都へ出かけるのもすごく行きやすくなる。 電車でもなにわ筋線で関空直通、さらに南海や阪急もつながる。
  • 道路整備の点は気付きませんでした。なるほど。 大淀や豊崎ができるとキタと阪神間が直結しますね。 今は3号線や湾岸線使って梅田に来るにはめんどくさくて、中之島西や海老江から走らせるか、環状線ぐるっと回るかと遠すぎますよね。 将来湾岸線、3号線、新名神も繋がるので、キタへの流入は増えそうですね。神戸空港からも早くなりますし。

構造・建物

• 免震構造
• 51階建ては凄い。 初めて聞きました。 ここが完成したらどこからでも見えますね。 ある意味、目印になっていいかも。
• ホントにこのデザインで建てるの？取って付けたような段差が超ダサい。なぜ南面だけセットバック？
  • ランドプランからすると、東か西のセットバックではないでしょうか？ここはひがしがわの眺望重視で価値を増す立地ですし。
  • 物件概要にルーフバルコニー：15.67m2（使用料未定）とあるので、ルーフバルコニーつきのプランもあるのですね。 ただこちらは51階建ですし、さすがに高層部に設計できないとなると数は少なくなりますか？ 外観予想図の、段状になっている部分のみにつくのかと？

共用施設

• 駐車場：352台（機械式）
• バイク置場：174台（バイク置場16台、ミニバイク置場158台）
• 自転車置場：1,742台（平面式524台、スライドラック式335台、2段式883台）
  • 店舗用自転車置場：150台（固定ラック式）

設備・仕様

• 35階は最上階より遥かに天井高く3.3メートル有り建具、床材､設備が全て違うしルーフバルコニー奥行き3.4メートル有ります。リビングとダイニングがスキップしたり天井埋め込みエアコンが 3､4台以上内装と基本スペックが別物です。車で言うと少し誇張すると他の階数の内装はクラウンです。ここはロールスロイスかヴェントレーでは？東京の坪単価1,000円前後と同じように感じました。
  • 35階はすぐ買いたい人多いと思います。８戸しかないので、コネで押さえるか公開抽選では？
  • プランが最上階よりこだわりが多く個性的です。豪邸の戸建てが100メートルの高さでさながら空中庭園のようです。
    • 35階はあのくびれのある階ですかね。８戸のみと希少性を出して最高級仕様ですね。

間取り

• 間取：1LDK ～ 4LDK + N+3WIC+SC
• 面積：45.84㎡ ～ 199.89㎡
• バルコニー面積：8.85㎡ ～ 39.37㎡

買い物・食事

• 新梅田グリーンプレイス（約110m・徒歩2分）
• ファミリーマート大淀南店（約140m・徒歩2分）
• セブン-イレブン大阪大淀南1丁目店（約160m・徒歩2分）
• マックスバリュエクスプレス西梅田店（約390m・徒歩5分）
• ライフ大淀中店（約440m・徒歩6分）
• 新梅田シティ（約520m・徒歩7分）

育児・教育

• 市立大淀中学校（約210m・徒歩3分）
• 愛輝幼稚園（約350m・徒歩5分）
• 市立大淀小学校（約450m・徒歩6分）
• これだけ戸数が一気に増えると大淀小学校でまかないきれるのかな？見た感じそんなにキャパのある学校には見えないんだけど。上福島小学校みたいにグランドに仮校舎を建てて増築できるほどの余裕はなさそうなのだが。
  • むちゃくちゃ遠いですね。子供の足では30分くらいかかりそう。
• 関西で最高レベルの教育環境を求めるなら、梅田徒歩圏って最高の立地かと思います。’’’『鉄緑会』’’’て有名な塾があります。 東大や医学部狙うなら学校は何処であれ梅田の塾は必須かと？
  • 合格実績 （2018年度合格者数） ※2018年7月最終更新

1. 東京大学 418名（うち理III 61名/定員100名中）
2. 京都大学 84名（うち医学部 38名/定員107名中）
3. 国公立大医学部合計 484名
4. 阪大医34名，京府医22名，大阪市大医21名，神大医12名、奈良県医30名、滋賀医9名、和歌山県医10名　他

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ここは敷地が広く、病院や商業施設が併設されるのがいいですね。毎日利用するスーパーが隣にあれば駅から少し遠くてもあまり苦にならないかも。
• 大規模ターミナル近いのに公園で分断されてるから住宅地として住める。そこそこ静か。緑多い。文化施設もある。近くがまるまる再開発されて、病院もできる。公園も多いしさらに隣にできる。小洒落ホテルもできる。スーパーもあるしさらに隣にできる。飲食は多種多様でハイレベル。黒歴史もない。福島中之島界隈も生活で使える。大阪でずとも阪神間も東西線と阪神からダイレクトにいける。御堂筋線のらずともなんばもなにわ筋でいけるようになる。超大規模。なのに梅北完成前でまだ値上がりが期待できる。
• 梅北のすぐ西側を早く何とかして欲しい。特にスカイビルより北側と福島6より南側。戸建てや賃貸はいつかなくなるかもだけど、さくらタクシー、変電所、抽水場、TOTO、ケイヒンビル、あすなろ建設あたりはなんとかならないのかな。でかいのに殺伐としてて本当に邪魔。。
• 規模感、ウメキタ二期後の大阪駅アクセスでは間違いない物件。あとは道路東側エリアの変化次第でウメキタ一群物件になれるか、断絶された別エリアとなるか。
  • 道路東側はここの大淀南2、新梅田シティ、北ヤードの三方からの開発と、中の個別開発でオセロのように変化してほしいですね。北や東の中津、扇町、豊崎、中崎、野崎、本庄方面は下町で開発が難しく、歓楽街で断絶されており、変化も限界がありそうです。鉄道もメトロと環状線や東西線では開発力も弱いでしょうし。仮に少し断絶されてもスーモで超近郊という売りにしてますがいいと思いますね。まともに住める都心徒歩圏内というのは全国でも希少と思います。
• 淀川左岸線は半地下？みたいな形で、淀川の堤防事業を兼ねてるみたいですね。河川敷も綺麗になって公園とか整備されたらすごくいいですね！
  • すごいですね。工事が6年伸びて2026年完成とのことです。河川敷は整備されてますがちょっとここから歩きますよね。淀川の南側は倉庫とか工場なので今後どうなるでしょうか。セレッソのフットサル場とかファインクォーターシティは出来ましたが。
    • そうですね！ 交通面防災面以外では直接的な恩恵はないかもしれませんが、周辺環境が整って行って大淀エリア全体の雰囲気に波及効果が出てくれればいいかなと。 言ってもまだまだ下町の町工場感が強いエリアですしね。
• 南はグレイスロワ、萬世電機、ローレルタワー、マックスバリュー、シティタワー、BMW、モクシーホテル、上福島公園、ミニグラメ、シンフォニーホール、ローレルサンクタス、メガグラメと新公園・新商業施設の南北の帯は残念な場所がほぼなくとても良いですね。
  • 少し飛び地となって、西は清風寺、浦江公園、金蘭高校、北はパークナード、大淀中もあり、すぐに点が面に繋がっていくでしょう。
  • 一方、なにわ筋以東は北寄りは新梅田シティ、大淀南公園、大淀北公園、大阪医専と面で良い雰囲気がありますが、その南側はよい雰囲気は皆無。これから点を作っていく段階で全くの未知数かと。安い分譲や賃貸、細切れの零細ビルが多く、開発が進んでもこの辺りとは性格が違いすぎるように思います。地上げも難しく、やたら高なるのでは？
  • この辺りは、本町心斎橋に対するひびきの街サンクタスのような位置付けと思います。ブランズタワー本町やローレルタワー心斎橋とは住む人も場所も別物であるようにと。
• ウエスティンホテルの辺りは歩道沿いに薔薇が植えてあって綺麗。
• 公園を抜けウエスティンがあり隣の新梅田シティの中を通り抜けるルートをよく歩いてたけど、歩道が広く整備され並木や緑、花も多いし世界的な建築物を日常で眺めながら歩くのは気分が良かった。
  • このエリアを暗いと思うのは、現地に行かない昭和の人だけかと思います。
• 梅田と聞くと都心にマンションがあって住めるのかな？と感じましたが、駅の西側で、ウエスティンホテルがある近く。環境は、公園も多くて住みやすいのかもしれないと感じました。普段はマックスバリュや生鮮卸市場のスーパーを利用すれば食費もそこまで高くならなさそうに感じます。
• 福島北・なにわ筋西がひとかたまりで、大淀南2、福島7。むしろ北区で一番整理されています。南森町より良い。中津、豊崎、福島駅前、中崎、天満と比較にならないです。
• 梅北となにわ筋の間の何もなかったところは、まずスカイビル南の福島6、大淀南1がかたまり。梅北によるほどちょっと暗いが雑居ビルや町工場が賃貸マンション通りに。単に断絶されてただけで利便性も高い。両端から変わるだろう。
• スカイビル北側は大淀中1と中津5。阪急中津圏なので北に行くほど独特の雰囲気ある。スカイビルの西は大きな駐車場もあるから変わるだろう。
  • 場所によって生活圏と雰囲気が全然違うと思います。

周辺施設

【公園・自然】

• 上福島北公園（約110m・徒歩2分）
• 大淀南公園（約130m・徒歩2分）
• 浦江公園（約230m・徒歩3分）

【金融機関】

• 大阪大淀中郵便局（約200m・徒歩3分）

【病院】

• かしいクリニック〔内科・消化器内科〕（約390m・徒歩5分）
• 大阪中央病院（約860m・徒歩11分）

その他

• 実需目的で購入する私の見方

1. 梅田まで徒歩で行けること。
2. 通勤電車15分より徒歩15分の方が好みで、しかも都会なのに緑を感じながら歩ける場所は他になかなか無いですよね。
3. 公園や保育園や病院も多いし、スーパーの選択肢もそこそこ。大昔にこの辺りが文教地区だった名残で風俗店やパチンコ屋が無い点などは、子育て環境としても魅力的です。
4. 当然今後のうめきた発展による資産価値向上も期待していますが、現状ののんびり感も嫌いじゃないですよ。

掲示板

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