オープンレジデンシア代々木公園

2019年4月5日 (金) 07:08時点における版

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区代々木5丁目33番2（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「代々木八幡」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩7分

• 総戸数：38戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月上旬
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社松村組
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

価格・コスト・販売時状況

• オプレジで洗面ダブルボウルって前にもありましたっけ？相当高く出してくる気がします。財閥系なら坪650の立地ですから
• ここの西側の坂の上が高級マンション銀座で、ザ・代々木5丁目通りですから低地のここは坪単価的には150万程度下がるところですかね。
• お値段かなり気になりますね！
  • 価格についてはジオやプレミストの坪650から150引いて500とすると、代々木上原のオプレジとほぼ同じ水準ですから妥当な読みかもしれません。
• 賃貸なら遜色ない家賃取れそうだけど、中古なると品質の拠り所は分譲時売主と施工主のネームバリューだけになるからな。永住するつもりなら関係ないけどね
• オープンレジデンシアねぇ、場所がある程度良くてもしょぼいイメージなんだよなぁ。
• どのくらいの価格で出してくるか楽しみですね。
• 代々木公園が、近いこと以外は、代々木上原のほうが、便利でいいですよね。代々木上原は、コンパクトサイズはおいくらぐらいだったんですかね？
  • 言ってることも分かるけどほとんど価格差ない気もする 代々木上原と代々木公園で駅の利用者数は大きく差があるけど こちらは代々木公園近く裏渋?渋谷のアクセスも上回って都心感が強いし 世の中のトレンド的には近郊感のある代々木上原より代々木公園のがニーズ強そう
    • 価格差は無いかもしれませんね、確かに。しっかしホント、仕入れ強いなぁ。
      • 東北沢から代々木上原はオプレジほんと仕入れ強いですね。地場の業者と信頼関係できてるんでしょう。 旧代々木村のエリアは広い土地がほとんど出ないし、出ても財閥系の超高級仕様なので、小規模マンションでも好立地なら多少価格差つければ十分勝負できますね。 売れ行きもいいから自信持って土地買えるし好循環生まれてる気がします。
• 狭小地にエントランスと駐車場削って地下住戸作ることで相場より2割原価下げて、1割を余分に営業費に当てて周辺より1割安く売るビジネスモデルだから分譲時に周辺より1割安だったら中古時は2割安くなると考えておいた方が良い。駅前にサンドイッチマン立たせてる分だけリセール悪いということ
• 価格でましたが3LDKは7900万からみたいですね。地下の住戸だとは思いますが、広さにもよりますがいま販売中の大山よりは坪単価は下ですかね？土地的にもそうなのかもしれませんが。
  • 地下とはいえこの立地で坪３５０万そこそことは…。市況の悪化を織り込んで早期完売狙った水準ですね。代々木上原３物件はもちろん相場が上がりきる前かつ線路脇のザ ハウスより安い水準です。囲まれ感あるのは西側だけだし普通に倍率つくのでは
• 地下じゃない部屋っていくらなんでしょうか。どなたか教えてください。
• 最寄り駅まで徒歩6～7分という便利な立地にある分かなり価格帯としてはお高めなのかなという印象を受けました。
• 総戸数38戸と小規模マンションなので、大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安もあります。外観デザインなどトータル的に見て、ココ!という決め手に欠ける感じがしました。
• 個人的には立地も微妙。線路に実は沿っているというか、音は向かいのマンションがあるから大丈夫ということでしょうか。同じ６分でも代々木上原寄りか渋谷寄りなら良かったんですが。その場合には価格も上がってくるでしょうから、仕方ないですかね。
• 価格発表されましたが、9788万円はオプレジお馴染みの地下1階部屋ですか？2階以上だと億超えますよね。となると、代々木上原のオプレジ3軒の価格設定とほぼ同じ感じなのかな。
• 2階の3LDK75平米が1億しないと思います。来月になったら、超えちゃうかもだけど。

交通

構造・建物

• オプレジ代々木は外観チープとも思いませんが、立地的に狭くてノッポなのと東側外廊下っぽいのでそこが高級感に欠けてしまってるのかなとも思います。
• 外観デザインみましたが、賃貸みたいなチープなデザインでした、予想通りですが。。。
• エントランスまさか水盤あります？庇のように渡されたアーチ、アートが飾られたホール、梁がなくすっきりした室内空間。ここ普通にオプレジの最高傑作じゃないですかね。
• 近隣の建物とテイストを揃えているようなので、デザイン的にはシックかつグレード高く作られているというふうに感じられました。エントランス、柵で囲まれている右半分は何があるのですかね？デザイン的なものがなにかあるとは思います。水盤なのか…また別のものなのか…？何なのでしょう。

共用施設

• 駐輪場：75台（月額使用料：200円・300円 ）
• このあたりだと、特に車は必須というわけではないんで、駐車場が少ないことに関しては、大丈夫なのかなと思いました。駅にも近いんで。
  • 駐車場が無いのはどーなんでしょ。地下掘るんだったら狭くても良いから地下駐車場でも作れば良いのにと思ってしまう

設備・仕様

• オプレジの仕様ってどうなんでしょう。賃貸マンションのしょぼい仕様のイメージなのですが。やはり大手デベと比較すると仕様は見劣りするのかな。。ご存知のかた教えてください。代々木駅徒歩2分の去年竣工したオプレジ物件みましたが、外観がチープ過ぎてびっくりしました。
  • 小規模マンションでやってるのでそこまで仕様ショボいという事も無いと思いますけどどうでしょうかね。意外にブランドマンションでもプレミアじゃないと低仕様だったりするので、そんなに変わらないんじゃないかなと思います。
• エンドユーザーの目につく仕様は至って普通ですよ。キッチン天板もシザーストーンですし食洗機、タンクレストイレも標準。間取りは目を引くのもありますし、デザインは無個性ながら近年は大分良くなってきています。一方で共用施設は徹底的にカットするので、エントランスやエレベーターホール、バルコニーも狭く、トランクルームはもちろん駐車場も非常に少ないかゼロですね。ゼネコンも二流以下使いますし管理も巡回が基本です。

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：41.20平米～84.92平米
• もっと1戸1戸コンパクトに仕上がるかと思っていたんですが、いい意味で意外にも、広く作られているなと感じました。わりと収納もあるし、ゆったりしていました。

買い物・食事

• 代々木八幡駅のスーパーから徒歩12分～15分はかかるでしょうね。
  • 手前の踏切渡ればそこまでかかりませんよ。７，８分くらいでしょう。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種低層住居専用地域
• ずっと駐車場だった場所ですね。崖下感はありますが決して悪くない場所です
• とは言え立地としては線路沿いでもなく、隣がブルガリア大使館なのでかなりのものですね。この立地でザ・ハウスが付かないんですかね？？
  • たしかに4丁目のザ ハウスよりずっといい立地ですよね。
    • そんな、言うほど良い場所じゃないですよ。背後は高台で目の前は壁マンション。アドレスだけで買う人は少ないでしょう。ブランドマンションでもないし。
• 歩いてみましたが徒歩６分ではとても辿り着けないかな。駅近くにコンビニがあるだけでその先ずっと、高級とは言えない住宅街が続きます。隣が大使館といっても、いわゆる大使館通りとは違うのでは。デザインは長谷建築さんで期待できそうなので、このマンションが通りの雰囲気を変えてくれるかもしれませんね。とはいえ、立地はそこまでではないかと。
  • そう言われると駅からの道のりは雰囲気も利便性も良くないですよね。一本西の道や代々木八幡宮の周りは閑静でステキなんですが。ただ6分で着かないのは道か場所か駅の出口間違えてないですか。私の足だと5分かからないですよ。
    • 私も歩いてみましたが、ちょっと暗くて夜は怖いかなぁと思いました。コンビニが近くにあったら、いいのになぁ、後は、価格次第ですかね。
      • 1分あたり80メートルで歩いたら何分でマンションの敷地から駅の出入り口までたどり着けるか、なのでこの距離だと歩く速度によって所要時間は変わってくると思いました。でも大体、6分位っていうのは、平均値くらいになるのでは？信号に左右されないで駅まで行くことが可能ですしね。
• 北口の改札は残るのでしょうか。代々木上原寄りの改札ひとつになるのかと思っていました。因みに新宿寄りの踏み切りは歩道橋もないので、あかずの踏切化したときは時間を無駄に費やすおそれあり。
• 水に弱い地域なのに、地下掘ってお堀みたいにして大丈夫なんでしょうか…

周辺施設

その他

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